LMNP SCELLIER CENSI BOUVARD : Amortissement des immeubles ayant ouvert droit à réduction d’impôt

Les loueurs en meublé non-professionnels peuvent, pour certains investissements limitativement énumérés et sous certaines conditions, bénéficier, s’ils le souhaitent, de la réduction d’impôt prévue à l’article 199 sexvicies (25 % du prix de revient également répartie sur 9 ans). (Voir post précédent : http://leblogpatrimoine.blogspot.com/2009/04/lmnp-publication-du-decret-dapplication.html)

La réduction d’impôt est calculée sur le prix de revient des logements retenu pour sa fraction inférieure à 300 000 €.

Lorsque le contribuable décide de bénéficier de cette réduction d’impôt, les amortissements de l’immeuble y ayant ouvert droit ne sont admis en déduction du résultat imposable, en application de l’article 39 G, qu’à hauteur de ceux pratiqués sur la fraction du prix de revient des immeubles excédant le montant retenu pour le calcul de la réduction d’impôt. Cette règle trouve à s’appliquer uniquement lorsque le contribuable relève d’un régime réel d’imposition.
Elle est sans incidence pour ceux placés sous le régime des micro-entreprises ; en particulier, elle n’a pas pour effet de diminuer le taux d’abattement pour frais et charges dont ils peuvent réduire forfaitairement leur chiffre d’affaires.

Les biens meubles ne sont pas concernés par les dispositions de l’article 39 G et sont amortis dans les conditions de droit commun.

Dès lors que l’immeuble a ouvert droit à réduction d’impôt, la limitation de la déductibilité des amortissements s’applique sur toute la période d’amortissement, y compris si le contribuable change de statut et devient loueur en meubléprofessionnel.
Par ailleurs, cette limitation de la déductibilité des amortissements est définitive. Ainsi, les amortissements non déduits en application de l’article 39 G ne pourront l’être ultérieurement.

En cas de remise en cause de la réduction d’impôt pour non-respect des conditions initiales, au titre de l’année au cours de laquelle elle avait été accordée, les dispositions de l’article 39 G ne sont pas applicables, l’immeuble devant être considéré comme n’ayant pas ouvert droit à réduction d’impôt.
En revanche, si cette remise en cause résulte du non-respect de l’engagement de location, les amortissements qui n’ont pas été admis en déduction au titre des années antérieures à la rupture de l’engagement sont définitivement perdus mais les dispositions de l’article 39 G cessent de s’appliquer à compter de l’année de remise en cause de la réduction d’impôt.

Lorsque le loueur en meublé conserve jusqu’à la cession de l’immeuble le statut de loueur en meublé nonprofessionnel, cette règle n’a aucune incidence sur le calcul des plus-values, qui doivent être déterminées selon le régime applicable aux plus-values des particuliers.

Si, lors de la cession de l’immeuble, le contribuable exerce son activité de location meublée à titre professionnel, il y a lieu de tenir compte des amortissements comptabilisés mais non déduits pour le calcul de la plus-value, les dispositions du 3 du II de l’article 39 C n’étant pas applicables.

Un immeuble acquis 350 000 € a fait l’objet d’un amortissement de 2 % par an, soit 7 000 €. L’acquisition de cet immeuble a permis à son propriétaire de bénéficier de la réduction d’impôt prévu à l’article 199 sexvicies sur le prix de revient de l’immeuble inférieur à 300 000 €. Dès lors, d’un point de vue fiscal, la base amortissable est de 50 000 €. Ainsi le montant des amortissements fiscalement déductibles s’élève à 1 000 € par an. Ce bien est cédé pour un montant de 450 000 €
au bout de onze ans de détention par son propriétaire, qui a désormais la qualité de loueur en meublé professionnel. La plus-value réalisée lors de la cession de ce bien relève donc du régime des plus-values professionnelles. Celle-ci s’élève à 450 000 – (350 000 – 11*7000) = 177 000 €.
Cette plus-value est à court terme à hauteur des amortissements comptabilisés, soit 77 000 € et à long terme pour le surplus, soit 100 000 €.