Location meublée : Le pacte DUTREIL ne permet pas de réduire les droits de succession

C’est probablement la fin d’une longue histoire. L’administration fiscale vient de publier ces commentaires quant à l’application du pacte DUTREIL pour les activités immobilières de location meublée ou de location équipée. Il ne s’agit pour le moment que d’une consultation publique qui devra être confirmée dans les prochains mois.

Sans surprise, l’administration fiscale confirme que la location meublée et la location équipée, malgré un caractère commercial incontestable d’un point du vue fiscal, ne sont pas éligibles à la réduction de droit de succession autorisée pour les signataires d’un pacte DUTREIL.

Il s’agit là d’une analyse de bon sens qui découle naturellement d’une lecture attentive des textes et de l’esprit de la loi que nous vous expliquions dès 2015 dans cet article « Location meublée (LMP) : Le pacte DUTREIL transmission n’est pas applicable » puis à nouveau dans cet article « Location meublée (LMP) et Pacte DUTREIL : Éligible ou abus de droit ? » publié en 2018.

Dans ses nouveaux commentaires, l’administration fiscale précise :

« Les biens susceptibles de bénéficier de l’exonération partielle de DMTG prévue à l’article 787 B du CGI sont les parts ou les actions d’une société ayant une activité industrielle, commerciale, artisanale, agricole ou libérale.

[…]

Pour l’appréciation de la nature de ces activités, il est admis de se reporter aux indications données dans la documentation afférente à la détermination de l’assiette de l’impôt sur la fortune immobilière (IFI) (BOI-PAT-IFI-20-20-20-30).

Ainsi, les activités commerciales s’entendent, pour les besoins de l’application de l’article 787 B du CGI, de celles mentionnées à l’article 966 du CGI. Sont donc considérées comme activités commerciales les activités mentionnées à l’article 34 du CGI et à l’article 35 du CGI, à l’exclusion des activités de gestion par une société de son propre patrimoine immobilier.

Sont ainsi exclues toutes les activités de gestion par une société de son propre patrimoine immobilier, y compris celles mentionnées à l’article 34 du CGI ou à l’article 35 du CGI (II § 90 du BOI-PAT-IFI-20-20-20-30). Tel est le cas notamment :

– des activités de location de locaux nus, quelle que soit l’affectation des locaux ;

– des activités de location de locaux meublés à usage d’habitation ;

– des activités de loueurs d’établissements commerciaux ou industriels munis du mobilier ou du matériel nécessaires à leur exploitation ;

– des activités de promotion en restauration de son patrimoine immobilier, consistant à faire effectuer des travaux sur ses immeubles.

– Sont également exclues les activités de gestion par une société de son portefeuille de valeurs mobilières. Pour le cas des holdings animatrices, il convient de se reporter au I-B § 55.

Bref, fin des discussions. Le pacte DUTREIL n’est pas applicable à la location meublée.

Les nombreux conseils qui ont embarqué les clients dans ces complexité alors même qu’il était évident que l’esprit de la loi ne permettait pas d’espérer durablement le bénéfice du pacte DUTREIL devront maintenant s’expliquer.

Qu’en est il des pactes DUTREIL signés avant 2019 (car les présents commentaires s’appliquent à la nouvelle version du pacte DUTREIL contenu dans la loi de finances pour 2019) ?

La réponse semble simple : Abus de droit fiscal.

Dans une récente décision du comité d’abus de droit fiscal objet de cet article « Location meublée (LMP) et Pacte DUTREIL : Éligible ou abus de droit ?« , l’administration fiscale avait été dans l’obligation de reconnaître que rien ne semblait s’opposer à l’application du pacte DUTREIL, mais qu’une telle mise en œuvre relevait manifestement d’un abus de droit.

Extrait :

« sur un montage ayant permis l’application du régime de faveur prévu à l’article 787 B du CGI à la transmission de biens privés par les époux A à leurs enfants alors que le législateur réserve l’application de ce régime aux transmissions d’entreprises.
En conséquence, la mise en œuvre de la procédure de l’abus de droit fiscal en l’espèce est justifiée. L’administration ayant réuni un faisceau d’éléments précis et concordants établissant l’existence d’un abus de droit par fraude à la loi, l’exonération prévue à l’article 787 B du CGI ne devait pas s’appliquer à l’acte de donation-partage du 29 juillet 2011 et a été remise en cause à juste titre. »

Fin de partie.

Un bon conseil est un conseil durable qui assure la sérénité. Un conseil qui amène le risque de contrôle fiscal et de nombreuses années de contestation devant les tribunaux n’est pas un bon conseil.

Une nouvelle fois, vous comprenez pourquoi la complexité est contreproductive. A court terme, la complexité est stimulante ; A long terme, cette gageure est souvent onéreuse en temps, en énergie et en argent. (cf »Gestion de patrimoine : Les trois qualités indispensables pour une stratégie patrimoniale parfaite. » ou encore « Réussir la gestion de son patrimoine avec l’optimisation de son temps de cerveau disponible. »)