SCPI : Le tsunami du télétravail et de la hausse des taux arrive.

Un tsunami se déroule toujours en deux temps : /1- La mer se retire. C’est le calme plat, le vent tombe, la mer se retire d’autant plus que la vague promet d’être violente /2- La vague arrive et c’est le déferlement d’une puissance inimaginable.

Lorqu’en mars 2020, à l’aube du confinement, nous vous écrivions « Le télétravail, un tsunami qui va bouleverser l’immobilier de bureaux et l’investissement en SCPI ?« , il s’agissait clairement de vous éveiller au risque de remise de l’investissement en SCPI et tout particulièrement en immobilier de bureaux.

Selon mes analyses, le télétravail était le signe d’une profonde remise en cause de l’usage (et donc de la valeur, puisque la valeur d’un actif de son usage) des bureaux. Une remise en cause qui devait intervenir dans un contexte de valorisation excessive des biens immobiliers de rendement après des années de taux trop bas, trop longtemps.

C’est là une théorie que nous vous proposions dans notre livre « Investir dans l’immobilier« , dès 2018/2019 et que nous vous avions détaillé dans cet article publié en Juillet 2018 sous le titre « SCPI de bureaux : Le risque d’obsolescence immobilière caché par des taux d’intérêt trop bas ?« 

3 ans plus tard, nous y sommes.

1 – Le télétravail n’est plus d’une option, c’est véritablement une nouvelle organisation du travail qui s’est imposée (et sur laquelle, il sera difficile de revenir en arrière).

Les entreprises adoptent un télétravail hybride entre présentiel (2/3 jours par semaine) et distanciel (2/3 jours par semaine). Une organisation du travail qui autorise de très forte économie sur l’immobilier de bureaux grâce à la mise en place progressive du flexoffice.

Résultat, les entreprises ont moins besoin de bureaux et cherchent à réduire le coût de leurs actifs immobiliers. Les surfaces se réduisent et les entreprises veulent en priorité des bureaux dans les hypercentres ou en province, là où les salariés veulent habiter.

Voici la UNE des échos ce matin. :

2 – La hausse des taux fait baisser les prix de l’immobilier de rendement.

Classique.

• Baisse des taux = hausse du prix des actifs.
• Hausse des taux = baisse du prix des actifs.

En 2022, les SCPI ont rapporté 4.52% avant impôt sur le revenu et prélèvements sociaux, soit moins de 2.50% net d’impôt pour un contribuable imposé à la TMI de 30%.

C’est minable ! Les commerciaux qui sont capables de toujours trouver un bon argument vous expliqueront que l’on peut y investir via l’assurance-vie ou préférer les SCPI investies à l’étranger… mais en réalité, cela ne change pas grand-chose.

Les rendements des SCPI sont beaucoup trop faibles.

Évidemment, lorsque l’État français empruntait à 0.10%, ces rendements apparaissaient comme excellents. Mais aujourd’hui, alors que l’État français emprunte à 3.10%, que le livret A affiche 3.50% et que l’on trouve des CAT12 mois supérieur à 4%, ces rendements apparaissent pour ce qu’ils sont, c’est-à-dire vraiment nuls !

Qui va bloquer son capital pendant 10 ans, payer 10% de frais … pour obtenir un rendement inférieur au livret A. Aucun intérêt !

Bref, les rendements des parts de SCPI doivent augmenter ! Pour ce faire, deux solutions :

• Soit les revenus augmentent. Ce n’est pas impossible, car les loyers sont en théorie indexés sur l’inflation. Attention, lorsque l’usage est remis en question, alors que les entreprises n’ont plus besoin d’autant de locaux à cause du télétravail, alors que la récession devrait peser sur les bénéfices des entreprises, l’indexation des loyers va être difficile. La demande de bureaux baisse.
• Soit le prix des parts baisse. Pour attirer de nouveaux épargnants, le rendement affiché doit augmenter. Au-delà de l’augmentation des loyers, la seule solution est la baisse des prix. Aujourd’hui, avec une rémunération CT autour de 3.50%/4%, les SCPI doivent rapporter 6.50%, soit une hausse de 2 points qui suppose une baisse des prix de -+25% ! ; Si les taux CT devaient rester à ces niveaux dans les prochaines années, la baisse des prix des parts de SCPI semble inévitable.

Bref, non seulement, je crois qu’il est urgent de ne plus investir en SCPI, je crois qu’il est important de se poser les bonnes questions si vous avez déjà investi en SCPI tant je n’arrive pas à comprendre quel serait l’intérêt à les conserver.

Pour ceux qui voudraient élargir le débat, voici une table ronde passionnante :

À suivre.