Location meublée, JL LE BOULC’H revient sur la commercialité fiscale et ses conséquences

Il y a quelques semaines, à l’occasion des discussions autour du projet de loi de finance pour 2017 et notamment de la reconnaissance de la commercialité fiscale de la location meublée via la modification du 5bis de l’article 35 du CGI, nous vous proposions une analyse au terme de laquelle notre conclusion était sans appel : La commercialité fiscale fait entrer la location meublée dans une nouvelle ère et pourrait être le premier acte signant la fin du régime d’exception fiscale accordé à la location meublée. 
Nous vous proposions cette analyse majeure dans cet article « Vers la suppression du régime fiscal de la location meublée par l’adoption de la commercialité fiscale ? » avec comme conclusion :
« De manière très concrète, il pourrait s’agir, à moyen terme :

De la remise en question du caractère professionnel ou non professionnel de l’activité de location meublée avec l’abandon des fameux critères spécifiques à la location meublée pour préférer le principe général « participation personnelle, continue et directe de l’un des membres du foyer fiscal à l’accomplissement des actes nécessaires à l’activité », mais avec une doctrine fiscale qui nous précise « l’administration fiscale considère que lorsque le nombre d’actes nécessaires à l’activité est réduit, la condition de participation continue ne sera pas considérée comme remplie et les bénéfices seront considérés comme non professionnels. Il en est ainsi, par exemple, de la location isolée d’immeubles munis de leurs moyens matériels d’exploitation, imposable en BIC (exemple repris dans la doctrine de l’administration fiscale, qui s’applique à la location équipée » ; 

De la remise en question du calcul de la plus value immobilière pour les LMNP (loueurs en meublé non professionnels). En effet, les plus values immobilières réalisées par les loueurs en meublés non professionnels sont aujourd’hui imposées dans la catégorie des plus values des particuliers et bénéficient d’un abattement permettant d’une exonération après 22 ans ou 30 ans. Demain, c’est le régime des plus value des professionnels qui pourrait s’appliquer et surtout la taxation au moment de la vente de l’immeuble de l’ensemble des amortissements réalisés pendant l’exploitation.

Du modification du régime d’imputation des déficits sur le revenu global du fait des modifications du caractère professionnel ou non professionnel de l’activité. Seul les activités professionnelles pourraient espérer imputer leur déficit sur le revenu global, … mais le caractère professionnel serait interdit aux loueurs en meublé dont le nombre d’actes nécessaires à l’activité est réduit. 

L’exonération d’ISF serait accordée au seuls loueur en meublé professionnels…

… Et surtout, les résidences services pourraient voir leur régime fiscal totalement remis en cause. Le secteur des résidences de tourisme, EHPAD, … perdrait l’avantage concurrentiel fort en terme de fiscalité. C’est la raison pour laquelle, nous pourrions voir surgir un amendement visant à conserver un régime d’exception pour l’activité de location meublée exercée indirectement via des résidences services. L’enjeu industriel est trop fort ! »

Jean Louis LE BOULC’H confirme notre analyse sur les conséquences fiscales incertaines de la commercialité fiscale.

Dans un article récent, Jean Louis LE BOULC’H confirme notre analyse. Voici quelques extraits :
 

Des dispositions nouvelles codifiées au 5Bis de l’article 35 du CGI

Jusqu’à présent, la loi n’indiquait pas clairement que les revenus tirés de la location meublée relevaient des BIC. La doctrine administrative, en revanche, précise, en se référant aux jurisprudences du conseil d’état que les profits provenant de la location meublée relèvent de la catégorie des bénéfices industriels et commerciaux, sous réserve toutefois que la location soit exercée à titre habituel, ce qui exclut la location occasionnelle de locaux d’habitation.
Les dispositions nouvelles ont pour effet que les revenus tirés de la location meublée relèvent désormais systématiquement de la catégorie des BIC, que l’activité soit exercée à titre occasionnel ou habituel.
 

LMP : Des conséquences fiscales incertaines

Il est intéressant, dans ce contexte, de s’interroger sur les conséquences fiscales susceptibles de résulter, à terme, de l’officialisation du rattachement de la location meublée à la catégorie des bénéfices industriels et commerciaux.
La première d’entre elles tient à la singularité des conditions d’éligibilité au statut LMP.
Il apparaît, en effet, qu’à l’inverse de la généralité des activités relevant des BIC ou l’accès au professionnalisme tient à la participation personnelle, directe et continue à l’accomplissement des actes nécessaires à l’activité », l’activité de location meublée implique le respect de trois conditions spécifiques :

L’immatriculation au registre du commerce et des sociétés en qualité de loueur professionnel d’un membre au moins du foyer fiscal ;

L’obtention d’un montant de recettes annuelles supérieur à 23 000€ ;

Un montant de recettes locatives supérieur aux revenus d’activités du foyer fiscal.

 
Il est permis, dès lors, de s’interroger sur la possibilité de voir, à terme, la qualité de LMP subordonnée au respect de la condition de participation personnelle précitée.
Toutefois, cette assimilation soulèverait une véritable difficulté, puisqu’il s’agit d’une activité purement locative.
En effet, si la condition de participation personnelle et directe peut aisément être satisfaite en cas de gestion directe de son ou ses biens, sans recourir à une agence immobilière, la condition de participation continue également prévue par le loi ne serait jamais ou quasiment jamais satisfaites, ce qui reviendrait à exclure, de facto, les loueurs en meublé de l’accès au statut professionnel (LMP).
 
La seconde modification susceptible d’être envisagée tient aux règles d’imputation du déficit réalisé par les loueurs non professionnels (LMNP). 
En effet, si la faculté d’imputation des déficits BIC de la généralité des exploitants non professionnels  est de 6 ans, les LMNP bénéficient d’un délai de 10 ans pour imputer leurs déficits sur les revenus de même nature. Il ne serait pas illogique que la situation des loueurs en meublé non professionnels (LMNP) soit alignée sur celle de tous les exploitants relevant des BIC.
 
La dernière modification susceptible d’être envisagée à trait au caractère professionnel des biens loués en meublés, pour une éventuelle exonération d’ISF. 
On sait que l’article 885 R du code général des impôts subordonne la qualification professionnelle des biens au respect de trois conditions dont les deux premières sont voisines de celles caractérisant les loueurs en meublé professionnels (immatriculation au RCS et réalisation d’un montant de recette annuelles supérieur à 23 000€). La troisième condition implique que le loueur en meublé retire de cette activité plus de 50% des revenus d’activités à raison desquels le foyer fiscal auquel il appartient est soumis à l’impôt sur le revenu.
Ces conditions diffèrent sensiblement de celles édictée à l’article 885 N du CGI qui implique que l’activité représente, pour le redevable, la profession qu’il exerce à titre principal, c’est à dire celle à laquelle il consacre l’essentiel de son temps et exerce ses principales responsabilités. Cette dernière condition, parfaitement cohérente en présence d’une activité traditionnelle (boulanger, pharmacien, garagiste), n’à guère de sens pour une activité purement locative telle que la location meublée.
 
 
A suivre…
 
Ps : Jean Louis LE BOULC’H est muet sur les conséquences fiscales possibles concernant la location meublée sauf cette mention autour de la déductibilité des déficits sur 6 ans au lieu de 10 ans actuellement. J’ai notamment en tête la question des plus values immobilières.
Si la location meublée perd son régime dérogatoire du fait de l’adoption de la commercialité fiscale, pourquoi l’activité de LMNP (loueur en meublé non professionnel) bénéficierait toujours des plus values des particuliers et donc d’une exonération après 22 ans ?
Je crois, comme je vous le confiais dans l’article « Vers la suppression du régime fiscal de la location meublée par l’adoption de la commercialité fiscale ?« , que dans une telle perspective, c’est l’impôt sur les plus values professionnelles et donc le constat d’une plus value sur les amortissements réalisés qui s’imposerait avec possibilité de bénéficier des dispositions de l’article 151 septies B qui prévoit une exonération après 15 ans de détention « Plus value immobilière, les entreprises individuelles toujours exonérées après 15 ans de détention).