Quelle drôle d’idée de vouloir rembourser votre crédit immobilier en cours alors même que nous ne cessons pas de vous annoncer des taux de crédit immobilier plus faibles, mois après mois.

Les dernières données de notre comparateur de crédit immobilier sont en effet hallucinantes ! Les meilleurs dossiers peuvent emprunter à un taux de 0.58% sur 20 ans (Attention, il s’agit d’un taux attribué uniquement aux meilleurs profils dans des conditions particulières. Pour connaître le meilleur taux qui correspond à votre profil emprunteur, vous pouvez utiliser notre comparateur de crédit immobilier).

Pourtant, il n’est pas absurde d’envisager le remboursement anticipé de votre crédit immobilier. En effet, la cherté de votre crédit immobilier doit être apprécié au regard du rendement net de votre épargne. Il n’est pas possible d’apprécier le niveau des crédits immobiliers sans les rapprocher du taux de rendement de votre épargne.

Par exemple, avoir un crédit immobilier au taux de 1% + 0.30% d’assurance de prêt, c’est à dire au taux de 1.30% ne présente aucun intérêt si l’épargne de l’emprunteur est rémunérée à un taux inférieur à 1.30% net d’impôt sur le revenu et des prélèvements sociaux (1.30% net d’impôt sur le revenu et de prélèvements sociaux = 1.86% brut de prélèvements sociaux à 17.20% et de prélèvement forfaitaire unique à 12.80%).

Et c’est là tout le sujet ! Même si les taux de crédit immobilier sont incroyablement faibles, la faiblesse des taux de rendement de l’épargne peut rendre intéressant le remboursement anticipé de votre crédit immobilier comme nous vous l’expliquions déjà dans cet article « Avec les taux d’intérêt négatifs, il va être rentable de rembourser vos crédits immobiliers par anticipation« .

Pour savoir si le remboursement anticipé de votre crédit immobilier est intéressant, il suffit de comparer :

  • Le taux réel de votre crédit immobilier (Taux du crédit immobilier + taux de l’assurance de prêt) ;
  • Rendement net de votre épargne (taux de rendement annuel de l’épargne net d’impôt sur le revenu et des prélèvements sociaux). Pour mémoire, le rendement 2018 du fonds euros est de 1.80% brut, mais il devrait baisser fortement dès 2019 comme nous vous l’annoncions dans cet article « Assurance vie : Generali annonce un effondrement des rendements. Le fonds euros c’est terminé !« .

==> Si le rendement net de votre épargne est inférieur au coût réel de votre crédit immobilier, alors vous avez intérêt à rembourser votre crédit immobilier par anticipation (ou à envisager de mieux investir votre épargne pour en améliorer le rendement et justifier l’utilité patrimonial du crédit immobilier).

 

Quid du remboursement anticipé des crédits immobiliers locatifs ?

La question de l’intérêt du crédit immobilier locatif nécessite un retraitement afin de tenir de la déductibilité fiscale des intérêts d’emprunt. En effet, les intérêts de l’emprunt immobilier dont la finalité est l’obtention d’un revenu imposable dans la catégorie des revenus fonciers (Location nue) ou dans la catégorie des Bénéfices Industriels et Commerciaux (BIC) seront déductibles du revenu imposable.

Ainsi, le crédit immobilier permettra de réduire l’imposition de l’emprunteur. Il s’agira de réduire le revenu imposable à la tranche marginale d’imposition de l’investisseur immobilier et aux prélèvements sociaux.

Revenu imposable par tranche Tranche Marginale d’imposition Prélèvements sociaux Taux d’imposition total
Jusqu’à 9 964 € 0% 17,20% 17,20%
De 9 965 € à  27 519 € 14% 17,20% 31,20%
De 27 520 € à 73 779 € 30% 17,20% 47,20%
De 73 780 € à 156 244 € 41% 17,20% 58,20%
Plus de 156 245 € 45% 17,20% 62,20%

 

Pour tenir compte de la déductibilité des intérêts du crédit immobilier locatif, il convient donc d’ajuster le calcul précédant. Le coût réel du crédit immobilier sera la somme du taux d’emprunt + de l’assurance de prêt – déductibilité fiscale des intérêts d’emprunt.

Il est facile de chiffrer, en moyenne, le gain de cette déductibilité fiscale en considérant que les intérêts payés permettront d’éviter de payer l’impôt sur le revenu (TMI) et les prélèvements sociaux. Il suffit donc de multiplier le coût du crédit immobilier par (1-(tmi+prélèvements sociaux).

Reprenons notre exemple initial pour un contribuable dont la TMI est de 30%. Taux du crédit immobilier : 1% ; Taux de l’assurance de prêt : 0.3% = 1.30% coût du crédit immobilier.

Le coût du crédit immobilier après prise en compte de la déductibilité des intérêts d’emprunt = 1.30% x (1-(30%+17.2%) = 0.6864%. Dans ce cas précis, le coût réel du crédit immobilier après prise en compte de la déductibilité des intérêts d’emprunt est de 0.6864%.

Il est donc intéressant de conserver votre crédit immobilier si le rendement net de votre épargne est supérieur à 0.68% net d’impôt sur le revenu et net de prélèvements sociaux.

Bref, dans un grand nombre de situations, les chiffres semblent démontrer qu’il est peu attrayant de rembourser le crédit immobilier locatif, même s’il faut avouer que le gain réel, l’effet de levier, est très faible.

Mais prenons un peu de hauteur. Est il vraiment pertinent de s’entêter à conserver votre crédit immobilier pour espérer un gain, un effet de levier, inférieur à 0.5% ?

Rembourser votre crédit immobilier n’est il pas au contraire le prix de votre liberté ? Conserver votre crédit immobilier, n’est il pas du « gagne petit » contraignant et sans intérêt ?

Je le crois.

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38 Comments

  1. Rudy Liotaud says:

    Effectivement garder l’argent en épargne fait perdre de l’argent donc autant l’utiliser.
    Mais pourquoi uniquement pour faire un remboursement par anticipation? Pourquoi pas en apport pour un nouvel investissement locatif, on profite alors d’un taux bas et d’un effet de levier et au final un bénéfice mensuel (le fameux cashflow). Lesquels bénéfices permettront de nouveaux investissements. Effet boule de neige en quelque sorte.
    Par contre, je suis pour garder un certain niceau d’epargne pour les éventuels coups durs inévitables (vie privée et vie d’investisseur)

    • Oui, nous sommes d’accord. Néanmoins, parfois, le sujet n’est pas la recherche de toujours plus, mais la consolidation de l’acquis. Parfois, investir pour investir ne répond pas à la question de celui qui refuse cette course en avant permanente.

      Qui paye ses dettes s’enrichit.

      • Je suis d’accord avec vous, passé un certain âge on ne peut plus raisonner financièrement de la même façon. C’est la vie de la dernière ligne droite qui compte et non plus des comptes d’apothicaires pour gagner ou perdre quelques euros en fin de compte.

      • Certes, donc autant attendre la fin des amortissements/déficits fonciers pour vendre et rembourser ses dettes… pour en contracter des plus profitables 😉
        Le seul crédit à solder éventuellement est celui de la RP si l’on n’arrive pas à « battre » l’inflation avec son épargne

  2. Non, non, non et non 🙂

    « Par exemple, avoir un crédit immobilier au taux de 1% + 0.30% d’assurance de prêt, c’est à dire au taux de 1.30% ne présente aucun intérêt si l’épargne de l’emprunteur est rémunérée à un taux inférieur à 1.30% net d’impôt sur le revenu et des prélèvements sociaux (1.30% net d’impôt sur le revenu et de prélèvements sociaux = 1.86% brut de prélèvements sociaux à 17.20% et de prélèvement forfaitaire unique à 12.80%). »

    Je suis certain que la quasi totalité de ceux qui ont compris, dont je fais partie, se plantent en faisant le calcul.
    J’excuse les autres.

    La SEULE manière de ne pas se tromper, c’est de raisonner en € sonnants et trébuchants.
    Et de faire un compte d’exploitation qui n’est jamais fait (ça viendra peut-être un jour) en %
    Je me marre quand je vois certains additionner des % !!!

    Je me tais 🙂
    C’était mon coup de gueule du mois.

    • Pour vous faire plaisir.

      J’ai un crédit de 100 000€ sur 10 ans au taux de 1%, je rembourse : 876€ / mois pendant 120 mois.

      J’ai un capital de 100 000€ dont le rendement net d’impôt est de 1%. Je retire 876€ / mois de ce placement pour payer la mensualité de mon crédit. Il me reste, dans 10 ans, à la fin du crédit : 0€.

      Voilà pourquoi il est sans intérêt de conserver le crédit dans une telle hypothèse.

      Sommes nous d’accord ?

      • Bon courage pour expliquer l’intérêt à rembourser un crédit par anticipation, ce avec quoi je suis personnellement totalement en phase, qui plus est dans l’environnement actuel (certains voient les taux bas comme une formidable opportunité…sans même s’interroger sur la raison de ces taux bas…).

        Cela fait des années que j’essaie mais il est impossible de lutter contre des idéologies/dogmes, même après avoir exposé des comparaisons en euros.

        Du coup, je l’écris et l’énonce rapidement et comme mes interlocuteurs trouvent cela tellement stupide, je passe à un autre sujet mais au moins j’ai fait mon rôle de conseil d’interpeller et de formuler une préconisation, libre au client de la suivre ou pas.

      • En principe non, pour de multiples raisons.

        Compliqué de vous expliquer
        Raison pour laquelle il faut impérativement faire le calcul en €

      • Là je ne vois pas très bien ce que vous voulez dire par : « il me reste, dans 10 ans, à la fin du crédit : 0€ »?
        Votre capital de 100 000€ aura perdu de sa valeur(rogne par l’inflation) mais sera la et votre emprunt immobilier remboursé il vous restera la valeur du bien au prix du moment.
        Merci de m’eclaircir.

        • Il s’agit d’essayer de comparer des choses comparables :

          Deux situations :
          1 – Je rembourse mon crédit immobilier avec mon épargne. Conséquence : Plus de crédit immobilier, plus d’épargne mais j’économise 876€ / mois, c’est à dire le montant du remboursement que je ne fais plus.

          2 – Je conserve mon crédit immobilier de 100 000€ et donc mon épargne de 100 000€. Cela signifie qu’en terme de tréso, par rapport à la situation 1, je débourse tous les mois le montant de la mensualité de crédit immobilier de 876€. Ainsi, pour comparer ces deux situations, je dois « retirer » 876€ / mois de mon épargne pour payer la mensualité de crédit (dans l’optique de comparer des choses comparables).

          Ainsi, j’ai dans cette situation deux :

          – Un crédit de 100 000€ que je rembourse 876€ / mois,soit un taux d’intérêt de 1% ;
          – Une épargne de 100 000€ qui subit un retrait partiel mensuel de 876€ par mois pour payer la mensualité.

          ==> Au terme des 10 ans, il ne me reste plus rien et l’épargne = 0. Elle est intégralement consommée par les retraits de 876€ / mois.

          J’ai bien conscience que ces retraits sont théoriques, mais ils sont indispensables pour comparer des choses comparables, sinon, je compare une situation dans laquelle je débourse 876€ / mois avec une situation ou je ne débourse rien.

          • Ainsi, pour que le résultat final soit supérieur à 0, il faut que le rendement de l’épargne soit supérieur au cout du crédit.

            Dans l’hypothèse d’un crédit à 1% et d’une épargne rémunérée à 1.50%, toujours sur 10 ans, il me reste : 2830€. Voilà le gain lié à la conservation du crédit immobilier pendant 10 ans, ce que j’appelle du « gagne petit » dans l’article

          • Je ne comprends pas très bien pourquoi emprunter pour rembourser avec son épargne ???
            Sauf à faire de l’immo locatif défiscalisé !

            • Pour pouvoir comparer des choses comparables. Vous qui êtes un scientifique, vous devez comprendre cette nécessité. Il s’agit là de faire des simulations avec des sorties de trésorerie identiques.

              • Vous voulez de la science, en l’occurrence du calcul mathématique, alors en voilà.
                Comparer est une chose, mais le but principal n’est-il pas de gagner de l’argent sur la période ?

                Il y a une multitude de cas possible, prenons comme exemple 2 cas représentatifs:

                1er cas:
                1) j’ai emprunté 100 k€ à 1,3%, assurance comprise pour investir dans un immeuble et j’ai 100k d’épargne en parallèle qui me rapporte 1% par an.
                1-a je rembourse 890€ par mois soit 10704€ par an soit 107040€ au bout de 10 ans
                1-b mon épargne m’a rapporté 1000€ la première année, 1010 la 2ème, 1020,10 la 3ème etc. soit 10462 au bout de 10 ans
                1-c je n’ai pas épargné plus car ma mensualité de remboursement d’emprunt ne me l’a pas permis.
                1-d mon investissement m’a rapporté (loyers), disons 4% net par an soit 40000€ sur 10 ans
                1-e mes recettes loyers ont été imposées à l’IR + PS au taux de 47,2% (taux marginal de l’IR supposé à 30%) après un abattement de 30% soit un IR (Micro bic) de 13216€ et mon épargne à 30% soit un IR de 1046€

                Bilan 1 (hors inflation pour simplifier) au bout de 10 ans:
                – recettes: 40 000 + 10 462= 50 462€
                – dépenses: 107040 + 13216 + 1046= 121302€
                – solde positif avec épargne d’origine: 129160€

                2ème cas:
                – 2-a j’ai investi mon épargne de 100 k€ pour acheter un immeuble de la même valeur (ou j’ai remboursé mon emprunt avec mon épargne ce qui revient au même aux frais près)
                -2-b j’ai 0€ à rembourser par mois et mon épargne ne me rapporte rien puisque dépensée.
                -2-c j’épargne le montant d’une mensualité chaque mois soit 890€ soit 10680€ par an placés à 1% par an, j’ai donc 116805€ environ au bout de 10 ans
                2-d mon investissement m’a rapporté (loyers), disons 4% net par an soit 40 000€ sur 10 ans
                2-e mes recettes loyers ont été imposées à l’IR + PS au taux de 47,2% (taux marginal de l’IR supposé à 30%) après un abattement de 30% soit un IR (Micro bic) de 13216€ et les intérêts de mon épargne à 30% soit un IR de 3000€

                Bilan 2 (hors inflation pour simplifier) au bout de 10 ans:
                – recettes: 40 000 + 116 805= 156 805€
                – dépenses: 13216 + 3015 = 16231€
                – solde positif : 140 574€

                Conclusion:
                Avec une épargne de base de 100k€:
                En empruntant au taux actuel, il me reste au bout de 10 ans un immeuble d’une valeur de 100k et une épargne de 129 160€.
                En utilisant mon épargne d’origine pour acheter sans emprunter, il me reste 140 574€.

                Sauf erreur de calcul toujours possible, je répète ma question, quel est l’intérêt d’emprunter pour investir dans l’immobilier quand on a les liquidités sous forme d’épargne ?

                Vous comprendrez qu’il y a une multitude de variantes qui peuvent invalider ce calcul, par exemple une défisc, ou un rendement de l’épargne qui varie à la hausse ou à la baisse, une baisse ou hausse des loyers, etc…
                Bien à vous.

          • Oui mais…vous ne prenez pas en compte 2 aspects cruciaux
            Au bout de 15 ans :
            1/ J’aurai remboursé mon emprunt j’économise de de la 10ème à la 15ème année 876 €/mois, je loue mon bien qui me rapporte 5% net par an soit 500€/mois
            Donc entre la 10 et 15eme année mes 100 000 € me rapportent 1376 €/mois soit un total de 82 560 €
            2/ L’immobilier à Bordeaux/Nantes continue à monter dans le contexte actuel
            Mes 100 000 € d’immobilier deviennent 175 000 € en 15 ans (5% d’augmentation par an)
            Bon en final j’ai fait un gain en net de 157 000 (82+75)

            Conclusion
            Effet de levier et endettement sont une clef possible et gagnante de la gestion du patrimoine

            • Guillaume FONTENEAU says:

              Attention, dans mon exemple, il ne s’agit pas de renoncer à investir, il s’agit simplement d’utiliser ou non l’épargne accumulée pour le financer.

              Dans mon exemple aussi, puisque mon épargne permet d’acquérir un bien immobilier, le résultat est le même. Seul le mode de financement diffère.

  3. Bonjour,

    Je me permets de compléter votre article. Vous comparez deux situations qui ne sont pas identiques, il faudrait alors soit retirer le coût de l’assurance dans le calcul du coût du crédit ou alors rajouter la cotisation d’une prévoyance dans le calcul du gain de l’épargne.
    De plus les intérêts de l’épargne se capitalisent et ceux du crédit immobilier s’amortissent. Pour exemple prêt de 100 000 euros sur 15 ans à 1% ,coût global de : 7728 euros, VS un placement de 100 000 euros sur 15 ans à 0.50 %, gain de 7768 euros.
    En résumé, il faudrait plutôt mettre en exergue non l’effet levier du crédit mais plutôt la protection patrimoniale qu’offre l’assurance emprunteur.
    Bien à vous,

    • La question de l’assurance emprunteur est l’argument typique utilisé par la banque pour vous décourager de rembourser. C’est un véritable argument, mais dont la fréquence est extrêmement rare.

      Ensuite, pour la seconde partie de votre réponse, je vous assure que vous faites une erreur, vous ne comparez par des choses comparables.

      Voici le bon raisonnement :

      J’ai un crédit de 100 000€ sur 10 ans au taux de 1%, je rembourse : 876€ / mois pendant 120 mois.

      J’ai un capital de 100 000€ dont le rendement net d’impôt est de 1%. Je retire 876€ / mois de ce placement pour payer la mensualité de mon crédit. Il me reste, dans 10 ans, à la fin du crédit : 0€.

      • C’est beaucoup plus compliqué maintenant qu’on raisonne en €.
        Raison pour laquelle il faut impérativement raisonner en € et non en % (j’y arriverai un jour)

        Pas le temps de détailler, je suis en pleins travaux, paramètres:

        – Inflation
        – Frais
        – Décalage entre jour de prélèvement et jour de paiement
        – il faut toujours être débiteur de sa banque
        – disponibilité
        – crédit avec intérêts déductibles
        – comparer plutôt un emprunt de 200000 avec un placement de 100000
        – prélèvement partiel sur capital et non total
        – utilisation de ses crédits
        – etc

        Bref! il faut faire un compte d’exploitation, et un bilan qui va varier suivant chaque situation particulière.

        En résumé, ce que je dis et redis, chaque cas est un cas particulier, difficile de tirer une stratégie globale.

      • Sans maîtriser en long et en large le sujet, il est vrai que si on rembourse sur notre capital placé, il convient de souscrire une assurance décès pour un montant similaire à l’emprunt si on veut être cohérent.

  4. si vous avez de l’assurance vie en euros de plus de 8 ans, il me semble préférable d’en sortir la partie non imposable pour rembourser votre prêt en cours, ça qui augmentera d’autant votre capacité d’emprunt.

  5. Il y a une composante qui n’a pas, me semble t-il, été exposée dans cet article.

    1) J’emprunte à 1,30% à taux fixe sur 20 ans, je suis assuré que ce taux ne variera pas.
    2) je place mon épargne à 1% le premier jour, dans un an elle passe à 0.75% puis dans 3 ans remonte à 3%, puis 4 etc. – On ne sait pas ce que demain sera fait et il est très bien possible même très probable que ces taux bas ou négatifs ne durent pas sur 20 ans.

    Donc si j’ai remboursé par anticipation mon crédit, j’ai occulté le risque « positif » de gagner sur la période. Il faut savoir perdre un peu pour gagner plus !

  6. Je note un aveu à peine voilé dans votre article et j’en suis inquiet : en tant que CGP, vous n’êtes pas capable de relever le défi de faire travailler mon épargne au-delà de 1%??!!…

    • L’assurance vie, c’est 80% de 1 700 milliards d’euros placés en fonds euros. Il est évident que ces 1360 milliards ne pourront pas être placés en support de diversification 😉

      Pour l’épargne garantie, qui reste majoritaire dans l’allocation d’actif, 1% c’est beaucoup.

  7. Je veux préciser que la moyenne chez les CGP est 60/40

  8. Bonjour

    Suivre le débat

  9. Dindonsauvage says:

    alors nous on a fait un contrat de mariage avec séparation de biens…
    c’est mon patrimoine qui est important est ce éthique que me femme (comme moi médecin) ne soit pas propriétaires à 1/2 de notre maison… 😛

  10. julien bonnetouche says:

    le mariage c’est surtout intéressant pour le denier vivant.
    Le mieux n’est il pas de se marier après 30 ans de vie commune, comme cela on voit à peu près où l’on va ?

  11. Bonjour

    Peut-être après trente ans . Dans ce cas attendre 2 ou 3 ans de vie commune renforcée c’est là qu’une vrai vie commune résiste aux tentations et un peu à tout.

    • Je connais des couples qui ont vécu ensemble de nombreuses années sans trop de problème, se sont mariés par la suite et tout à coup les ennuis sont arrivés et ont rapidement divorcés.

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