Quelle drôle d’idée de vouloir rembourser votre crédit immobilier en cours alors même que nous ne cessons pas de vous annoncer des taux de crédit immobilier plus faibles, mois après mois.
Les dernières données de notre comparateur de crédit immobilier sont en effet hallucinantes ! Les meilleurs dossiers peuvent emprunter à un taux de 0.58% sur 20 ans (Attention, il s’agit d’un taux attribué uniquement aux meilleurs profils dans des conditions particulières. Pour connaître le meilleur taux qui correspond à votre profil emprunteur, vous pouvez utiliser notre comparateur de crédit immobilier).
Pourtant, il n’est pas absurde d’envisager le remboursement anticipé de votre crédit immobilier. En effet, la cherté de votre crédit immobilier doit être apprécié au regard du rendement net de votre épargne. Il n’est pas possible d’apprécier le niveau des crédits immobiliers sans les rapprocher du taux de rendement de votre épargne.
Par exemple, avoir un crédit immobilier au taux de 1% + 0.30% d’assurance de prêt, c’est à dire au taux de 1.30% ne présente aucun intérêt si l’épargne de l’emprunteur est rémunérée à un taux inférieur à 1.30% net d’impôt sur le revenu et des prélèvements sociaux (1.30% net d’impôt sur le revenu et de prélèvements sociaux = 1.86% brut de prélèvements sociaux à 17.20% et de prélèvement forfaitaire unique à 12.80%).
Et c’est là tout le sujet ! Même si les taux de crédit immobilier sont incroyablement faibles, la faiblesse des taux de rendement de l’épargne peut rendre intéressant le remboursement anticipé de votre crédit immobilier comme nous vous l’expliquions déjà dans cet article « Avec les taux d’intérêt négatifs, il va être rentable de rembourser vos crédits immobiliers par anticipation« .
Pour savoir si le remboursement anticipé de votre crédit immobilier est intéressant, il suffit de comparer :

  • Le taux réel de votre crédit immobilier (Taux du crédit immobilier + taux de l’assurance de prêt) ;
  • Rendement net de votre épargne (taux de rendement annuel de l’épargne net d’impôt sur le revenu et des prélèvements sociaux). Pour mémoire, le rendement 2018 du fonds euros est de 1.80% brut, mais il devrait baisser fortement dès 2019 comme nous vous l’annoncions dans cet article « Assurance vie : Generali annonce un effondrement des rendements. Le fonds euros c’est terminé !« .

==> Si le rendement net de votre épargne est inférieur au coût réel de votre crédit immobilier, alors vous avez intérêt à rembourser votre crédit immobilier par anticipation (ou à envisager de mieux investir votre épargne pour en améliorer le rendement et justifier l’utilité patrimonial du crédit immobilier).
 

Quid du remboursement anticipé des crédits immobiliers locatifs ?

La question de l’intérêt du crédit immobilier locatif nécessite un retraitement afin de tenir de la déductibilité fiscale des intérêts d’emprunt. En effet, les intérêts de l’emprunt immobilier dont la finalité est l’obtention d’un revenu imposable dans la catégorie des revenus fonciers (Location nue) ou dans la catégorie des Bénéfices Industriels et Commerciaux (BIC) seront déductibles du revenu imposable.
Ainsi, le crédit immobilier permettra de réduire l’imposition de l’emprunteur. Il s’agira de réduire le revenu imposable à la tranche marginale d’imposition de l’investisseur immobilier et aux prélèvements sociaux.

Revenu imposable par trancheTranche Marginale d’impositionPrélèvements sociauxTaux d’imposition total
Jusqu’à 9 964 €0%17,20%17,20%
De 9 965 € à  27 519 €14%17,20%31,20%
De 27 520 € à 73 779 €30%17,20%47,20%
De 73 780 € à 156 244 €41%17,20%58,20%
Plus de 156 245 €45%17,20%62,20%

 
Pour tenir compte de la déductibilité des intérêts du crédit immobilier locatif, il convient donc d’ajuster le calcul précédant. Le coût réel du crédit immobilier sera la somme du taux d’emprunt + de l’assurance de prêt – déductibilité fiscale des intérêts d’emprunt.
Il est facile de chiffrer, en moyenne, le gain de cette déductibilité fiscale en considérant que les intérêts payés permettront d’éviter de payer l’impôt sur le revenu (TMI) et les prélèvements sociaux. Il suffit donc de multiplier le coût du crédit immobilier par (1-(tmi+prélèvements sociaux).
Reprenons notre exemple initial pour un contribuable dont la TMI est de 30%. Taux du crédit immobilier : 1% ; Taux de l’assurance de prêt : 0.3% = 1.30% coût du crédit immobilier.
Le coût du crédit immobilier après prise en compte de la déductibilité des intérêts d’emprunt = 1.30% x (1-(30%+17.2%) = 0.6864%. Dans ce cas précis, le coût réel du crédit immobilier après prise en compte de la déductibilité des intérêts d’emprunt est de 0.6864%.
Il est donc intéressant de conserver votre crédit immobilier si le rendement net de votre épargne est supérieur à 0.68% net d’impôt sur le revenu et net de prélèvements sociaux.
Bref, dans un grand nombre de situations, les chiffres semblent démontrer qu’il est peu attrayant de rembourser le crédit immobilier locatif, même s’il faut avouer que le gain réel, l’effet de levier, est très faible.
Mais prenons un peu de hauteur. Est il vraiment pertinent de s’entêter à conserver votre crédit immobilier pour espérer un gain, un effet de levier, inférieur à 0.5% ?
Rembourser votre crédit immobilier n’est il pas au contraire le prix de votre liberté ? Conserver votre crédit immobilier, n’est il pas du « gagne petit » contraignant et sans intérêt ?
Je le crois.

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