A la fin de l’année 2019, le Haut Conseil de Stabilité Financière (HCSF) a émis une recommandation forte à l’encontre des banques afin de les encourager à réduire l’octroi des crédits immobiliers. Selon la recommandation du HCSF que nous détaillons dans cet article « Crédit immobilier : C’est confirmé ! Il va être plus compliqué d’emprunter en 2020 pour l’immobilier locatif », les banques sont trop laxistes lorsqu’elles accordent un crédit immobilier et notamment un crédit immobilier locatif.

Ainsi, dans une première recommandation publiée le 20 décembre 2019 intimait aux banques d’être moins laxistes et leur demandait de ne plus accorder de crédit immobilier à des emprunteurs dont le taux d’endettement était supérieur à 33%, ni de crédit immobilier d’une durée supérieure à 25 ans, sauf rares exceptions au profit de l’acquisition de la résidence principale dès lors que l’endettement de l’emprunteur est inférieur à 7 années de revenus.

Ne s’agissant « que » d’une recommandation, nombre d’entre vous ont considéré avec légèreté ce sujet. Ne s’agissait il pas d’une énième mise en garde permettant à la banque de France de rejeter la responsabilité sur les banques dans l’hypothèse d’une crise qui pourrait naitre de ces pratiques ?

En effet, faute de sanction pour les banques pourquoi ces dernières accepteraient elles d’arrêter de faire leur métier ? Malheureusement, à l’occasion des vœux du gouverneur de la Banque de France, François Villeroy de Galhau, la menace s’est faite plus précise :

« Nous avons émis en décembre dernier une recommandation sur la durée et la charge de remboursement des crédits immobiliers. Elle s’applique à tous les nouveaux prêts déposés depuis ce mois de janvier.

Cela veut dire, en clair, que des dérives doivent s’arrêter, et des comportements doivent changer, vite. Sinon, nous passerions à une surcharge en capital pour les prêts non conformes, même si cela ne fait pas partie de mes vœux. »

 

Bref, plus qu’une recommandation de façade, la banque de France semble vouloir imposer ces nouveaux critères d’octroi de crédit immobilier : En 2020, il ne sera plus possible d’obtenir un crédit immobilier avec un taux d’endettement supérieur à 33%, et notamment pour le crédit immobilier locatif ! C’est clair et net ! Les banques n’ont pas d’autre choix que de suivre la recommandation de la banque de France.

Comme nous le faisions dans cet article « Crédit immobilier : Enfin une définition du taux d’endettement à 33% qu’on ne peut plus dépasser en 2020 ! », il est maintenant urgent de se pencher sur les modalités de calcul de ce taux d’endettement. En effet, le HCSF ne se contente d’imposer aux banques de ne plus prêter au delà de 33% d’endettement, il explique également comment calculer ce taux d’endettement afin d’éviter les contournements !

 

Les banques doivent augmenter les taux de crédit immobilier

Toujours à l’occasion de ces vœux du gouverneur de la banque de France, ce dernier à également insisté sur la nécessité d’augmenter les taux de crédit immobilier : « J’invite également les banques à mieux suivre leurs pratiques en matière de tarification : les marges doivent être suffisantes pour couvrir les coûts et les risques associés aux crédits immobiliers »

Cette invitation au augmenter les marges bancaire sur les crédits immobiliers, c’est un invitation non dissimulée à augmenter le niveau des taux de crédit immobilier ! Dans un moment, ou les marges sur les crédits immobiliers se réduisent du fait de la perte du monopole sur l’assurance de prêt, les banques n’ont pas d’autres choix que d’augmenter les taux de crédit immobilier (cf »Quel meilleur TAEG pour votre crédit immobilier en Janvier 2020 ? Nos conseils pour négocier ! »)

Entre l’impossibilité d’obtenir un crédit immobilier au delà de 33% d’endettement et une potentielle hausse des taux de crédit immobilier, c’est tout le marché immobilier qui tremble ! Après des années d’un marché hyper dynamique grâce à l’excessive faiblesse des taux de crédit immobilier, les choses pourraient elles s’inverser en 2020 ?

A suivre …

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21 Comments

  1. Tant mieux, ça va calmer l’euphorie des investisseurs en culottes courtes (les mêmes qui se désintéressaient de l’immo lorsqu’il fallait le faire).

    • Oui, je partage à 100%. J’espère juste qu’il n’est pas trop tard.

      On voit des choses incroyables ! Je suis effrayé. Le semaine dernière, je me promène sur leboncoin, dans la section « bien à louer » ! Et là, je constate une offre incroyable de bien en location meublée, tout juste rénové qui sont offert à la location !

      J’élargis mes recherches toujours sur leboncoin, et le constat se confirme, notamment, dans les campagnes, dans de toutes petites villes de ma campagne. Les youtubeurs ont créés une bulle sur le meublé !!! C’est dingue !

      • Le meuble est la solution la plus pertinente avec la possibilite notamment d’amortir la valeur du bien sur la duree (creant une charge fictive).

        Je trouve cela facile d’accuser les Youtubers, la pratique existait avant mais etait reserve aux elites bien informes.

        Cela risque de vous faire bondir, mais je considere les Youtubers comme des conseillers en gestion de patrimoine (ok, ils ne font pas du sur-mesure –> mais ils montrent des techniques qui fonctionnent, libre a chacun de voir si cela est faisable, supportable).
        J’ai acquis 3 biens locatifs avant mes 29ans. Avec la hausse des prix sur Bordeaux et les bonnes affaires denichees, les sommes percues par les locataires –> Mon patrimoine Net actuel est a 80% lie a ces operations et seulement 20% est lie a notre travail depuis une quinzaine d’annee.

        Maintenant que va-t-il se passer ?
        L’espoir est de voir les prix de l’immobilier baisser pour permettre a plus de primo-accedant de financer leur RP.

        –> Les taux vont monter
        –> L’activite de renegociation des courtiers va se reduire
        –> Les investissements en Scellier ou equivalent vont se reduire
        –> Les constructions de neufs vont fortement reduire –> Chomage dans le batiment/la construction/les grandes surfaces de bricolage…
        –> Moins de logements neufs et population croissante = plus forte demande sur les biens existants
        –> Maintien des prix ou hausse des prix
        –> Maintien ou hausse des loyers
        –> Rien ne change –> Les riches actuels le resteront / les « pauvres » actuels n’auront pas plus de pouvoir d’achat et surtout donneront plus d’interets a leur banque si ils achetent.

        Pour en revenir au meuble dans les petites villes de campagne : Je m’en felicite –> C’est genial si des appartements sont renoves et offerts a la location. De bons locataires ont droit a des beaux logements.
        Les investisseurs entrepreneurs de leur patrimoine peuvent etre fiers d’offrir ce type de service. Et si c’est une bulle, les investisseurs entrepreneurs perdront de l’argent. Mais tout investisseur sait qu’il prend des risques.

        • Tu semble être un beau blaireau adeptes des YouTubeurs de pacotille. Des mecs avec le QI d’une Moule qui pensent être riches car 3 loyers tombent chaque mois ….
          Mais au final, parle nous de ta rentabilité nette de chez nette ? Car les YouTubeurs sont de sacrés escrocs lorsqu’ils parlent de rentabilité

          • J’adore celle là : « 27,8% de rentabilité avec cet appartement »

            https://youtu.be/lEakPHWKb_s

            Plus sérieusement il faut saluer le travail de la chaîne YouTube « Vendeur De Vérité » qui démonte avec humour et professionnalisme les vidéos les plus fantaisiste en matière d’investissement immobilier

          • Je te remercie pour la bienveillance de tes propos. Les Youtubeurs vendent des formations en immobilier –> ils devraient dire que c’est difficile et evoquer la vraie rentabilite. Je suis d’accord avec toi, ils prennent toujours des exemples extremes (les plus reussis) et ils minorent les difficultes (il faut qu’ils vendent). Personne n’acheterait s’ils vendaient une formation pour obtenir une rentabilite nette de 2% –> CashFlow positif / Liberte Financiere / Revenus passifs / Devenir rentier / Vivre la vie de ses reves –> C’est bien plus vendeur.
            Avoir 3 loyers qui tombent (et deux parkings pour completer) ne fait pas de moi un riche (loin de la, je te l’accorde) mais j’ai le droit d’en etre fier et heureux. Quand j’entends parler de retraite et de la difficulte de vivre avec une retraite de1000E/mois –> Je sais que mes actifs qui seront acquis pleinement avant mes 50ans seront une source de revenus.
            Je parle de ma rentabilite sans tabou :
            700E CC + 700E CC + 360E CC + 90E + 90E –> 1940E par mois
            Charges de copro 100 + 100 + 50 –> 250E
            Taxes Foncieres 900 + 900 +600 –> 2400E soit 200E/mois
            Je fais gerer par Foncia + Ass Loyers impayes –> 12% de de 1760 –> 211E/mois
            Je paye un comptable (car je souhaite vraiment tout deleguer) –> 100E par mois
            Je paye des assurances PNO –> 35E/mois
            Je sais qu’il y a des travaux/des choses a renouveler/un ravalement de facade pour maintenir en etat –> 100E/mois
            Vacances Locatives (quasiment pas car les appartements sont bien situes et en bon etat) –> Je mets un mois de loyer meme si je ne l’ai pas (1940/12 = 162E)
            Je n’oublie pas les interets d’emprunts et les assurances emprunteurs 150 + 150 + 105 –> 405E/mois
            Pas d’impot sur le revenu avec effet de l’amortissement
            Aujourd’hui Net de chez net–> 477E/mois.

            Maintenant –> les calculs de rentabilite peuvent se faire de differente maniere.
            Mon apport personnel dans ces investissements : 30.000
            (477×12)/30000 = 19% Je te l’accorde c’est un peu simpliste.

            Cout des projets incluant Achat, Agence Immo,Notaire, Garantie et frais de dossier des prets (75+108 +117K –> 300K)
            (477×12)/300000 = 1.9% (Ok 1,9% mais avec effet de levier sur une somme que je n’ai pas et que je n’ai jamais eu)

            On peut aussi le faire sur la base des dernieres estimations net vendeur : 200 + 200 +100 =500K
            (477×12)/500000 =1.15%

            Et finalement, meme si ce n’est pas mon intention (plus-value tres importante car pas d’aattements avant 6ans de detention) : je pourrais tout vendre aujourd’hui.
            500K – CRD (80+80+60) – Impots sur la PV (je simplifie en prenant un taux de 40% sur 200.000E –> 80K) = 200K

            De ces 200K –> je retire les 30K d’apports.

            30K deviennent 200K en 5ans –> 666% en 5ans (diabolique, heureusement c’est fictif).
            J’ai conscience que 200K ce n’est pas enorme pour des conseillers en gestions de patrimoine chevronnes. Mais a mon niveau (le QI d’une moule selon vos propos), je suis content d’avoir pris cette direction.
            Vous me direz que c’est la chance du debutant et que Bordeaux est un cas a part, des hausses de ce style : c’est fini… Peut-etre ou pas…

            En tout cas, j’ai trouve une solution qui me convient, une epargne forcee dans des actifs de qualite, un patrimoine qui se construit grandement grace aux loyers percus. J’offre un service de qualite au prix du marche en deleguant toutes les taches.

            J’aurais certainement pu faire mieux, mais j’aurais surtout pu faire moins bien… Et surtout j’aurais pu ne jamais passer a l’action… Ma rentabilite actuelle n’est pas celle du passe –> J’ai gere un appart en AirBnb pendant un temps avec des revenus importants, j’ai gere un moment en direct sans Foncia/sans comptable. Ma rentabilite a ete meilleure par le passe. Elle le sera aussi dansle futur (moins d’interets au fur et a mesure / un loyer qui devrait augmenter au meme rythme que la taxe fonciere).
            Et si la bulle immobiliere eclate –> J’aurais toujours des revenus locatifs.

            Et bien entendu tout cela dans une strategie plus globale
            Inv en A-Vie sur des fonds diversifies
            Inv en actions de rendement : SG, Vinci, Renault, Total, Veolia
            Inv en actions en croissance : Apple, PayPal, Fiserv
            Inv en actions a potentiel : Envea, Riber, Eramet

            Enfin, je le marque ici mais il vient en 1er lieu –> j’investis dans le bonheur de ma famille (confort de vie – voyages -sorties et activites)…

            • Merci pour cette transparence. Et tu es plus fin que tes premiers propos.
              Un patrimoine bien ficelé.

              Et tu démontres que le rendement immobilier net est bien loin de ce qu’il promet

            • Comme tu le soulignes, chacun a son interprétation du rendement. Pour ma part, il s’agit du revenu net de toute charge sur le prix d’achat.
              Dans ton cas, j’arrive à 477*12/300000.
              C’est à dire (sauf erreur dans mon interprétation de tes données), un rendement inférieur à un placement boursier « bon père de famille ».

              Je crois qu’il y a une illusion collective dans les placements immobiliers, où on perd de vue les fondamentaux de rentabilité car les montants sont importants. Du moins, c’est l’interprétation Que j’en fait …..

              • D’accord avec toi sur le rendement net de chez net inferieur a de la Bourse. Mon rendement est faible car j’ai fait le choix de deleguer a Foncia, de prendre une assurance impayes, de prendre un comptable pour mes avis d’imposition (Bref de ne quasiment pas m’en occuper). Je peux le faire car 2 des 3 achats ont ete achetes assez nettement sous la valeur de marche (vendeurs tres presses) et que je ne cherche pas a faire du cashFlow positif a tout prix. Je travaille et j’aime mon metier.

                L’effet de levier – sans le rendre miraculeux te permet d’avoir un rendement sur des biens que tu n’as pas encore acquis. J’aimerais avoir 300K de liquidites a mettre en Bourse (quoique je me poserai enormement de questions sur les points d’entree). Aucune banque ne vous pretera si vous indiquez que vous allez investir en Bourse. Les prets boursiers n’existent pas. On pourrait envisager le trading avec effet de levier : Attention aux risques!!! Ne surtout pas mettre entre les mains dun « bon pere de famille ».

                Et si la Bourse rapporte en lisse dans le temps du 8-10%, c’est souvent grace a la valorisation des actifs.
                Avant de percevoir environ 5000E de dividendes par an , il faut investir de vraies belles sommes qu’il faut avoir epargne petit a petit (quand on n’a pas de capital de depart)…

                • Je suis toujours réservé sur l’effet levier. Les montants sont à rembourser quoi qu’il en soit. Et la différence avec de l’argent économisé et réinvesti ne m’est pas forcément évidente.

  2. julien bonnetouche says:

    les indications de la BDF, même si on peut comprendre son souhait d’éviter une bulle immobilière, doivent être replacées dans le contexte général de l’évolution des taux.

    Depuis la rentrée de septembre 2019, il semble bien que les banques centrales aient pris conscience que les taux négatifs sont derrière nous.

    Et cela pour deux raisons :

    D’une part le fait que le prix du temps soit inférieur à zéro est contre nature. ( l’équivalent humain signifierait que nous sommes immortels). il est donc sage de redevenir cohérents avec l’horloge de l’humanité, mais sans pour autant retomber dans l’excès inverse, avec des taux trop haut qui mettraient en péril les État surendettés.

    Un retour très progressif vers des taux compris entre 0 et 1 % est donc probable.

    Mais d’autre part, le cycle économique mondial semble à nouveau en voie de croissance.
    son moteur principal, les USA, n’a absolument pas calé pendant la guerre sino/ américaine, alors que la Chine elle, a vu une réduction de son activité.
    Trump de ce point de vue là a très bien réussi, et en 2020 au moins, nous devrions constater une reprise assez forte tant en Chine qu’en Europe, puisque une certaine détente des investisseurs est attendue.
    Reprise de la croissance = tendance à une hausse des prix et des salaires = petite inflation en vue.

    Mais inflation modérée, puisque les facteurs désinflationnistes ( digitalisation, production à bas coûts) sont toujours présents.

    • Au delà des taux d’intérêts, n’oublions pas les politiques monétaires qui jouent sur le bilan des banques centrales.

      De ce point de vue là, la Fed et la BCE ont recommencé leur politique d’augmentation du bilan.

      JP Chevallier pense que la Fed va s’arrêter après la ré-élection de Trump en novembre, et que la Fed alimente surtout des grandes banques européennes afin d’éviter un ralentissement aux USA avant les élections. Je trouve son hypothèse digne d’intérêt.

    • « Depuis la rentrée de septembre 2019, il semble bien que les banques centrales aient pris conscience que les taux négatifs sont derrière nous. »
      => Vous feriez mieux de lire la presse économique et financière, et les discours des BC…
      Je ne vais pas prendre la peine de répondre au reste de votre commentaire qui est tout aussi farfelu et dénoué de tout sens de la réalité.

  3. La baisse administrée des taux d’intérêts par les banques centrales à été avant tout décidée afin de permettre aux États d’emprunter massivement pour contrebalancer les effets sociaux désastreux de la crise de 2009, sans pour autant faire exploser les dettes souveraines. De ce point de vue, la mission à réussit. Plus marginalement, la baisse des taux devait également permettre aux entreprises de se financer à bon compte pour investir dans le développement et la modernisation de leurs capacités de production – formation , matériel, R&D, transition énergétique -: sur ce plan, vu le nombre d’entreprises ‘zombies’ et la bulle du non-coté, on peut dire sans teop se risque de se tromper que l’objectif à été largement dépassé, les crédits dépassant assez largement le volume de projets productifs viables et économiquement utiles. Le GROS point noir, c’est la terrifiante bulle de l’immobilier à crédit par les investisseurs particuliers qui s’est développée dans la plupart des pays. Associée à la métropolisation de l’économie, ce phénomène a créé un gouffre en terme de patrimoine entre ceux qui ont les moyens d’être propriétaire – souvent au prix de sacrifices financiers à très long terme qui les prive de toute possibilité d’investissement dans l’économie productive -, et parmi eux les propriétaires dans les grandes agglomérations dynamiques ainsi que les investisseurs multipropriétaires, et les locataires. Ce gouffre est clairement en train de fracturer nos sociétés. Or, le logement, au même que la santé et l’alimentation, n’est pas un bien ou un service comme les autres. C’est un constituant de la base de la pyramide de Maslow. Le logement ne répond pas non plus au lois classiques de l’économie de marché : malgré la construction massive de logements neufs en France depuis 20 ans et les dizaines de miliards de subventions publiques, le prix du logement ne cesse d’augmenter, beaucoup plus vite que les revenus.
    Bref nous sommes dans une impasse sociétale. Bien qu’étant très très loin d’être partisan d’une économie dirigée, je crois que la puissance publique va rapidement devoir prendre des mesures autoritaires pour ‘refroidir’ le marché immobilier du logement, de gré ou de force. Celle discutée aujourd’hui, qui consiste à diminuer par la contrainte la production de crédit, en est la 1iere pierre. Je pense que d »autres vont venir: législation restrictive sur la location temporaire saisonnière, sur le meublé, augmentation des taxes foncières, protection encore accrue -si c’est possible ! – du locataire, préemption administrative etc .
    Malgré les miracles du ‘crédit quasi gratuit’ que l’on ne cesse de nous vendre sur cet excellent blog, je ne crois plus qu’il soit très avisé d’investir la majorité de son patrimoine dans l’immobilier locatif.

    • Excellente analyse ! Je partage à 100%.

      « Malgré les miracles du ‘crédit quasi gratuit’ que l’on ne cesse de nous vendre sur cet excellent blog, je ne crois plus qu’il soit très avisé d’investir la majorité de son patrimoine dans l’immobilier locatif. » ==> Je crois au contraire mettre de la nuance ! On me reproche suffisamment d’être trop pessimiste.

      • Je crois que Polaris parlait des propos tenus par certains dans les commentaires, pas de vos analyses toujours nuancées.

      • Je reconnais effectivement que votre discours sur l’immobilier locatif s’est fait beaucoup plus prudent depuis, disons 10 ou 12 mois (après plusieurs années tout de même a vous émerveiller de la baisse continuelle des taux d’emprunt…). Mais comme l’écrit Nam plus bas, mon commentaire faisait aussi et surtout référence aux nombreux contributeurs de ce blog qui ne jurent que par l’effet de levier, l’immo gratuit payé par le locataire, les pros du CF positif… Encore une fois il ne s’agit pas de dénoncer des situations qui, prisent de manière individuelle, sont parfaitement recevables, mais bien une situation collective qui, en permettant à un petit nombre – parce qu’il est plus instruit, plus entreprenant, plus intéressé par le long terme, plus réfléchi et plus calculateur, bref tout un tas de qualités par ailleurs louables et enviables – de profiter à l’extrême de ces taux anormalement bas et de leur capacité d’emprunt, et de faire ainsi ‘main basse’ sur une proportion à mon sens anormalement élevée du logement normalement réserve à la population peu aisée. Je crains que cette situation ne se traduise par une reprise en main autoritaire du marché du logement par l’Etat, reprise en main qui a en fait à mon sens déjà commencé depuis quelques années – loi ALUR etc -, les mesures techniques de limitation de la dustribution de crédit n’étant qu’une modalité parmi d’autres. Et en tant qu’investisseur, je ne crois pas qu’investir dans un secteur aussi indispensable à la vie en société et voué à être de plus en plus réglementé par l’Etat, soit très pertinent.

  4. julien bonnetouche says:

    Je sais pourquoi Guillaume partage l’avis de Polaris à 100%, mais ce n’est pas tout à fait mon cas même si je la trouve intéressante.

    Lorsque Polaris dit par exemple :

    « malgré la construction massive de logements neufs en France depuis 20 ans et les dizaines de milliards de subventions publiques, le prix du logement ne cesse d’augmenter, beaucoup plus vite que les revenus. »

    il ne dit pas que les subventions vont vers des immeubles en périphérie des villes et des maisons en provinces, et que les prix sont loin d’augmenter partout. Certes les prix augmentent mais dans les villes et plus spécifiquement les métropoles.

    Pourquoi cela ? voilà la question à laquelle il faut répondre. Nous connaissons tous la réponse, c’est la loi de l’offre et de la demande.

    Le tropisme urbain qui remonte maintenant à la préhistoire, ne cesse d’augmenter, et prend maintenant une accélération à forte pente dans notre pays ( contrairement à l’Allemagne) parce que notre économie tourne aujourd’hui essentiellement autour des services concentrés dans les villes. Et cela va s’accentuer encore.

    Je pose donc une question : faut il alors raser les centres villes et à Paris l’ensemble des immeubles haussmanniens, pour y construire des tours de 50 étages comme à Dubaï afin de satisfaire l’ensemble des candidats à la vie citadine ?

    C’est en effet la seule solution si l’on veut loger tout le monde. Et encore voudront ils à ce moment là y habiter ?

    Si je prends maintenant une autre de ses remarques :

    « Je pense que d »autres vont venir: législation restrictive sur la location temporaire saisonnière, sur le meublé, augmentation des taxes foncières, protection encore accrue -si c’est possible ! – du locataire, préemption administrative etc »

    Outre le fait que la plupart des mesures en question sont déjà mises en œuvre, si l’on « refroidit le marché immobilier de gré ou de force » cela ne va t’il pas automatiquement entrainer une réduction de l’offre locative privée dans un marché déjà marqué par un déséquilibre au dépends de la demande ?

    Question subsidiaire : a t on besoin des bailleurs privés ? si la réponse est non, pas de problème.
    si la réponse est oui peut on spolier les propriétaires du droit d’user de leurs biens dans une démocratie libérale ?

    Une des réponses à cette question viendra d’ailleurs le 11 février2020 avec les attendus de la cour européenne de justice.

    Ne nous leurrons pas, aujourd’hui les investisseurs immobilier à Paris, ne comptent déjà plus sur le rendement locatif, et si ils achètent c’est uniquement en prévision d’une plus-value à venir, parce que la demande ne cesse de se renforcer, non pour chercher à louer, mais pour y habiter.

    l’essentiel des acheteurs le font actuellement comme résidence principale. les autres comme résidence secondaire pour y venir de temps en temps, ou y loger les enfants.

    C’est un peu comme acheter de l’OR ou des actions air liquide…On regarde les cours pas trop les dividendes…

    Je peux parler de mon cas personnel : je possède plusieurs appartements à Paris, et je suis bailleur professionnel.
    Si demain on m’oblige à louer à des conditions qui me semblent inintéressantes, ou trop contraignantes, ou trop risquées, je préfèrerai encore ne pas louer.
    Et peu m’en chaut parce que je suis certain que les prix vont continuer à monter.
    Je pourrais alors me dégager petit à petit si je le juge utile, et prendre la plus-value.

    Une chose est exacte pourtant : il ne faut pas mettre tous ses œufs dans le même panier.

  5. « Je sais pourquoi Guillaume partage l’avis de Polaris à 100% »: oulà, si vous suivez un peu ce blog, vous devez savoir que Guillaume et moi ne partageons pas beaucoup d’avis commun sur l’immobilier: j’ai très peu d’affinité personnelle avec la pierre (je ne suis même pas propriétaire de ma résidence : j’habite depuis 17 ans… chez mon épouse !!!), j’ai horreur du bricolage et zéro temps disponible (et zéro envie) à consacrer à la gestion d’un locataire, j’ai zéro endettement (alors que par ailleurs avec mon profil les banques me paieraient pour que je prenne un crédit chez elles), l’immo ne compte que pour environ 25% de mon patrimoine, il est entièrement constitué de parts de SCI, SCPI ou SIIC (foncieres cotées) et doit comporter moins de 10% de logement… nous nous sommes plusieurs fois gentiment ‘frottés’ à ce sujet ;-).
    Sinon je vous rejoins totalement sur la fragmentation du marché immobilier français. J’habite dans une préfecture de 50 000 habitant laminée depuis 20 ans par la désindustrialisation et la fermeture des casernes (les ‘dividendes de la paix’…), où les prix de l’immobilier ont baissé de 15% ces 10 dernières années… Pendant ce temps, Toulouse aspire tout: l’activité, le logement, les services administratifs…
     » a t on besoin des bailleurs privés ? » On a besoin de logement locatif. Public, privé, d’économie mixte… peu importe. J’ai été locataire 10 ans dans le secteur privé avant de me marier, et je n’ai jamais eu (ni causé) le moindre problème. Pour autant, le secteur du locatif privé marché mal, c’est une évidence, et c’est parfois pour des raisons complètement indépendantes de sa volonté, voire contraire à ses intérêts (ce n’est pas de la faute des bailleurs si les locataires sont de plus en plus précaires professionnellement). Pour moi, le principal problème est que, à tord ou à raison, le secteur du logement me paraît voué à une réglementation sans cesse croissante, et cela me paraît un risque très sous-estimé par les investisseurs.
    « aujourd’hui les investisseurs immobilier à Paris, ne comptent déjà plus sur le rendement locatif, et si ils achètent c’est uniquement en prévision d’une plus-value à venir »: vous confirmez donc que l’investissement immobilier, traditionnellement de nature ‘value’, devient plutôt ‘growth’, donc spéculatif. Raison de plus pour s’en méfier (j’avoue être plutôt ‘value’dans mes investissements).
    « aujourd’hui les investisseurs immobilier à Paris, ne comptent déjà plus sur le rendement locatif, et si ils achètent c’est uniquement en prévision d’une plus-value à venir »: la contremesure étatique me semble évidente (et, pour le coup, assez justifiée sociétalement même si c’est une réduction importante et malheureuse du droit de propriété): forte augmentation et surtout application sur des critères severisés et étroitement surveillés de la taxe sur les logements vacants. Ma devise c’est: « don’t fight the State ». Je préfère l’esquive à un affrontement perdu d’avance.

  6. Ma dernière remarque se rapportait bien entendu à votre argument: « Si demain on m’oblige à louer à des conditions qui me semblent inintéressantes, ou trop contraignantes, ou trop risquées, je préfèrerai encore ne pas louer. »

  7. julien bonnetouche says:

    Polaris,

    les investisseurs quelque soient leurs domaines passent leur temps à lutter, ou plus exactement dans la confrontation avec les règles édictées par les États.

    Et plus particulièrement l’État français, toujours à cours d’argent.

    Dès qu’un secteur semble  » profiter trop » aux investisseurs, l’État se hâte de taxer et de réglementer.

    les français dans leur ensemble sont encore attachés à la propriété immobilière d’une manière archaïque, quasi sentimentale.
    C’est une erreur évidemment, l’immobilier doit être considéré exactement comme un autre investissement par le propriétaire, acheté et vendu au gré de ses propres intérêts tout comme une action du DJ ou du CAC.
    On prend une calculette en main et c’est tout.

    Jusqu’ici, l’État essaye de maintenir un certain équilibre entre son souhait de tout encadrer voire de tout posséder en matière d’immobilier, et la nécessité de respecter quelques droits fondamentaux des individus, tant pour des raisons constitutionnelles que de réalité de terrain.

    Mais là où je vous suis volontiers, c’est que rien n’est jamais définitif, et par voie de conséquence l’investisseur doit garder l’esprit suffisamment clair pour anticiper, voire jouer avec un coup d’avance.

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