Alors que le HCSF se réunissait aujourd’hui, nombres de professionnels du crédit immobilier espéraient une révision du mode de calcul du taux d’endettement au profit d’une meilleure prise en compte du reste à vivre. Ce ne sera pas le cas.
Le HCSF confirme sa recommandation d’un calcul rigoureux du taux d’endettement à 33% des revenus de l’emprunteur, une de crédit immobilier maximum à 25 ans et l’équivalent d’un encours de crédit immobilier plafonné à 7 années de revenus :
Extrait de la dernière position du HCSF :
« Le Haut Conseil a discuté des évolutions récentes du marché immobilier. Il relève que le marché immobilier et la production de crédit immobilier ont connu une diminution d’activité pendant la période de confinement mais anticipe une reprise d’activité rapide sur ce segment.
Il rappelle sa recommandation R-HCSF-2019-1 du 20 décembre 2019 relative aux évolutions du marché immobilier résidentiel en France en matière d’octroi de crédit, pour prévenir les risques pour les ménages, les banques et la stabilité financière.
Le Haut Conseil continuera à suivre attentivement les développements du marché immobilier au regard de l’évolution de la conjoncture économique. »
Il s’agit là d’une position pleine de bon sens au regard des excès d’endettement que nous pouvons constater au quotidien, notamment dans le cadre de crédit immobilier locatif. Le recours euphorique à l’endettement de certains emprunteurs devenait clairement dangereux pour la stabilité du marché immobilier. Il est sain de la part de l’institution de chercher à limiter ces prises de risques excessives de la part d’emprunteur qui n’auront pas les moyens d’assumer les conséquences du risque.
En effet, depuis le début de l’année 2020, le HCSF a défini des critères stricts pour se voir accorder un crédit immobilier. Ils sont au nombre de trois :
– Maximum 33% d’endettement calculé par division entre les charges de crédit immobilier / revenus nets imposables – cf définition précise du taux d’endettement dans cet article « Crédit immobilier : Enfin une définition du taux d’endettement à 33% qu’on ne peut plus dépasser en 2020 ! » ;
– Durée du crédit immobilier limitée à 25 ans maximum ; (cf »Crédit immobilier : Devez vous vraiment emprunter sur 25 ans ? Bonne ou mauvaise idée ? »).
– Possibilité de déroger à ces deux critères pour un maximum de 15% des crédits accordés par la banque (dont 75% des dérogations réservé au profit des primo-accédants), dans la limite d’un endettement maximum à 7 années de revenus (cf »Crédit immobilier : Des refus de prêt immobilier si votre crédit dépasse 7 années de revenus ? »)
En conséquence de l’application de ces nouveaux critères d’octroi de crédit immobilier, les refus de prêt augmentent et nombre de prétendants à l’investissement immobilier se voient dans l’obligation d’augmenter leur apport personnel, de réviser à la baisse le budget de leur investissement immobilier… ou renoncer à investir. (cf »Crédit immobilier : Emprunter sans apport personnel va devenir de plus en plus difficile.« );
Ainsi, le marché du crédit immobilier est confronté à une situation paradoxale de taux de crédit immobilier toujours excessivement faibles, mais il est de plus en plus difficile d’obtenir un financement pour ceux dont le projet est excessif au regard de leurs revenus.
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Le retour à une forme de normalité après deux ou trois années d’excès ? Probablement ;
Si les emprunteurs ne peuvent plus emprunter aussi facilement, les prix de l’immobilier vont ils naturellement être freiner dans leur inexorable ascension ? Probablement, et c’est une bonne chose
A suivre.
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> Il s’agit là d’une position pleine de bon sens au regard des excès d’endettement que nous pouvons constater au quotidien, notamment dans le cadre de crédit immobilier locatif. Le recours euphorique à l’endettement de certains emprunteurs devenait clairement dangereux pour la stabilité du marché immobilier. Il est sain de la part de l’institution de chercher à limiter ces prises de risques excessives de la part d’emprunteur qui n’auront pas les moyens d’assumer les conséquences du risque.
Tout est dit ! Totalement d’accord avec vous.
Et pendant ce temps là, alors que les règles de « bon sens » semblent être à respecter par les petites gens, les banques empruntent 1.300 MILLIARDS d’€ à des taux allant jusqu’à -1%.
Oui, il n’y a pas d’erreur:
– 1.300 MILLIARDS d’€ de prêts,
– taux de crédit allant jusqu’à -1%
Cela pour que « Les banques doivent pour cela maintenir leurs crédits à l’économie à leur niveau d’avant l’explosion de la pandémie. Une condition qui devrait être facilement remplie grâce aux garanties apportées par les gouvernements pour permettre aux entreprises de supporter la crise. »
Donc:
– les banques s’endettent à taux négatifs, soit donc qu’elles auront moins à rembourser que les fonds empruntés,
– ensuite elles doivent prêter cet argent: je ne pense pas qu’elles vont pratiquer des taux d’intérêts négatifs à leurs débiteurs, donc un taux positif (en considérant évidemment et naïvement que ces liquidités ne seront pas investies sur les marchés financiers et autres classes d’actifs),
– ces prêts qu’elles vont accorder sont garantis par l’Etat.
Soit donc:
– un gain sur l’endettement à taux négatif,
– un gain sur le prêt à taux positif,
– cela sans risque car ce dernier est porté par l’Etat
…et pour de l’argent qui n’existait pas avant le tirage auprès de la BCE !!
Nous vivons des temps extraordinaires…
Source, papier des Echos du 18/06/2020:
https://www.lesechos.fr/finance-marches/marches-financiers/les-banques-empruntent-1300-milliards-a-taux-negatifs-aupres-de-la-bce-1216239
Bonsoir, c’est limpide. Très bon exposé.
Comme souvent lors d’exposés simpliste de nombreux paramètres ne sont pas pris en compte. Les PGE sont souvent à zéro% le préteur assume un risque de 10% de la sommes prêtée. Des prêts ont été octroyés à des entreprises qui sont en difficulté le taux de CDL (Crédits Douteux Litigieux) et le taux de défaut sera inévitablement en hausse. pour traiter cela vous devez augmenter votre masse salariale ou du moins affecter des ressources humaines à ces taches très peu rentables. Bref un exposé tellement limpide qu’il donne de la réalité une vision totalement fausse.
Bonjour,
Mais comment les revenus sont calculés ? Le salaire OK, mais les revenus réguliers de dividendes et revenus locatifs ?
Revenus locatifs pris en compte à hauteur de 60 à 70%, pour les dividendes c’est la moyenne des 3 dernières années pour ma banque.
Merci !
Bonjour et MERCI. Ce retour, dont vous parlez, est effectivement une très bonne chose. Pour ma part, je pense que » les excès » durent depuis la première Loi de Défiscalisation, les modalités d’ octroi des PRETS , et surtout l’ augmentation immédiate du foncier d’ environ 30%, en montage financier et non immobilier, outre le locatif impossible! =} » Le retour à une forme de normalité après deux ou trois années d’excès ? Probablement ; Si les emprunteurs ne peuvent plus emprunter aussi facilement, les prix de l’immobilier vont ils naturellement être freiner dans leur inexorable ascension ? Probablement, et c’est une bonne chose » Cordialement
Si cette recommandation du HCSF, qui ne s’impose pas réellement aux établissements de crédits, peut paraître pleine de bon sens et pragmatique, elle n’en demeure pas moins très tardive et pour le moins inadaptée aux circonstances actuelles ….
Je m’explique.
L’essentiel du risque bancaire relatif à l’octroi de crédit outrancier est derrière nous depuis fort longtemps; et les conséquences néfastes de cette irresponsabilité collective de nos amis banquiers et de leurs sbires vont naître dans les prochains mois : taux de défaut record, vente à la casse, impossibilités de restructuration/refinancement des ménages « abusés », etc.
Aujourd’hui, où nous constatons l’amorce d’une repentification des taux de crédit immobilier dont la conséquence principale est l’impossibilité d’octroi de crédit relative à la friction entre le TAEG et le taux d’usure – en corrélation avec le décalage temporel trimestriel d’établissement de ce dernier – non seulement les primo accédant et les investisseurs locatifs ne sont plus en capacité de lever du crédit sauf à disposer d’un énorme matelas de liquidités, mais les acquéreurs antérieurs des années 2010 ne sont plus en capacité de restructurer leurs dettes au moment où ils connaissent les désagréments pernicieux de « l’effet ciseaux » abondamment évoqué sur ce blog.
Et c’est à ce moment là que l’on réalise le paradoxe de la situation qui me fait dire que cette recommandation est mal venue …. car trop tardive, et le HCSF ne fait ni plus ni moins que de la politique en cherchant à couvrir ses arrières à l’aube d’une crise financière sans précédent…
Le paradoxe tient à peu près en ces termes :
L’évènement COVID a tellement fragilisé notre économie que cette dernière ne peut supporter la défaillance supplémentaire d’un compartiment majeur de sa composante, savoir la construction et son pendant du marché de l’immobilier.
En outre, les injections massives de liquidités ainsi que des taux de refinancement records pour les établissements de crédit leur permettent de fournir des lignes de crédit à moindre coût et risque plus faible que celles précédemment délivrées.
« La stabilité du marché immobilier » dont cette recommandation se prévaut va très clairement provoquer l’effet inverse.
Voilà pourquoi je considère que cette recommandation, que j’appelais de tous mes vœux voilà 10 à 15 ans, est mortifère et risque de provoquer une chute vertigineuse des dossiers finançables et par voie de conséquence déstabiliser le marché immobilier français … par le truchement de cette équation imparable : moins de candidats désirant acquérir + plus de vendeurs contraints = chute des prix et stocks d’immobilier neuf en hausse.
Jérôme
Il faut bien quelques sacrifices pour sauver l’intégralité du système. Un effondrement des banques serait une catastrophe bien plus grave que la faillite des quelques rentiers ou entrepreneurs qui ont profité d’un effet d’aubaine.
Les banques savent exactement combien elles ont prêté et peuvent don grâce à leurs historiques provisionner d’éventuelles pertes voire permettre à la BCE de les soutenir pour passer ce cap difficile. Ce que l’on sait déjà n’est pas un danger. Il fallait donc que ça s’arrête et c’est une très bonne nouvelle dans un contexte où le pouvoir d’achat risque de baisser d’une manière générale peut-être jusqu’à 2022.
Oui, sauf que renflouer sans cesse ces banques qui font n’importe quoi (cf. le tableau du monde qui recensait les multiples condamnations des banques, pour manipulation, blanchiment…) sans que ses dirigeants personnes physiques ne craignent la moindre peine pénale fait que nous arrivons à cette aberration monétaro-financière.
Suppression totale de l’aléa moral.
Les renflouer, oui, pourquoi pas, mais que le législateur ne fasse pas cela perpétuellement gratuiteent en tendant un tube de vaseline aux banquiers et en s’agenouillant devant eux (désolé pour la comparaison…).
Comment tenir un discours de responsabilisation lorsque ces entités sont totalement déresponsabilisées en n’assumant pas les pertes provenant de leurs décisions et en engrangeant les bénéfices ?
C’est d’une absurdité.
Il faut être banquier ou économiste médiatique ou lobbyiste ou fan de B. Mandeville et consorts pour arriver à défendre les banques aujourd’hui…
Le problème des banques ne provient-il pas en partie de la dérégularisation monétaire, amplifié par la baise des taux et la diversification des produits ?
D’une position de « conseillers », les « chargés de compte » ne sont-ils devenus des vendeurs de produits, dont l’argent par le biais des crédits, avec des objectifs de chiffre d’affaire, voire de rentabilité ?
Parallèlement des politiques de réduction de coût semble se traduire par la fermeture d’agence de proximité et le regroupement des responsables au niveau des sièges locaux. Cette situation en éloignant les décideurs (des banques) des clients ne diminue-t-elle pas la confiance respective ?
Ces questions se posent également dans de nombreux domaine ou le domaine commercial raisonne en chiffre d’affaire par le biais des primes sur vente et non en rentabilité avec une notion de qualité associée.
« D’une position de « conseillers » »
Placeurs en produits financiers serait en effet plus approprié. Et puis le crédit immo est un produit d’appel, avec l’espoir de lui refiler une assurance, quelques parts sociales, une carte maison, et de le garder captif un certain temps.
« la fermeture d’agence de proximité » : ça, c’est pas un mal. Avant, quand j’allais dans l’agence en dur de la CEPAC, je n’avais jamais le même interlocuteur. Et les horaires étaient tels que je devais souvent prendre 1/2 journée. Depuis que je suis sur leur agence en ligne, en 2010, je n’ai jamais changé de conseiller, et il s’occupe de mes dossiers avec toute la diligence qu’on peut en attendre. Et même s’occupe en interne des documents que je suis censé renvoyer aux différents services financiers et autres. Le luxe !
Il me semble que 30% des logements neufs mis sur le marché sont du domaine public (social). Et CDC habitat a lancé un plan de 40 000 logements d’ici à la fin de l’année. Voilà sans doute de quoi compenser et amortir.
Tout dépend des communes, métropoles et de leur historique.
Toulouse Métropole obligation à 35% minimum de social (Soit le ville, la première couronne et une partie de la seconde couronne).
Incitation de la préfecture sur autres communes du pourtour 35% mais le maire garde son mot à dire.
Bonjour
Suivre
Le problème du reste à vivre peut quand même être trompeur.
Lors de l’achat de ma première résidence principale, l’opération a faillit capoter pour cette raison.
Mais paradoxalement rien ne s’opposait à ce que je paye une location (fond perdu) d’un montant quasi équivalent.
Il me semblerait préférable de définir un montant fixe de reste à vivre plus qu’un pourcentage. 33% du SMIC diffère de 33% du salaire médian et que dire sur des revenus supérieurs, mais les coûts de vie respectifs sont-ils proportionnels ?
Heureusement, le contact avec mes banquiers et l’analyse détaillé de mes comptes ont permis de constater que cela passait.
Le monde des rentiers ne s’arretera jamais !
Mais il peut ralentir, peut-être….
J’ai acheté à 1,15%en décembre aujourd’hui se serai 1,5%… Pour une rentabilité entre 6 à 8%. Le bénéfice reste présent.
Pas de soucis !
Les marges des banques montent. Mais elles s’arrêteront bientôt.
L’immobilier ne se couchera pas pour ça.
Les jours prochains seront toujours ensoleillés…
Sur notre planète, il y a les négatifs et les positifs. Les négatifs perdent presque tout le temps.
À vous de faire votre choix.
Le choix est fait, la prise de risques.
L’effet de levier, prêts in fine, hypothequaire, holding, je prends et laisse le livret A a ceux qui n’ont pas compris qu’ils perdent de l’argent avec l’inflation et offre le fruit de leur labeur a bon compte a la caisse des dépôts pour financer du HLM qu’eux même occupent avec des charges d »‘entretien bientot plus élevés que le loyer. Comme dit Coluche, moins tu peux payer, plus tu payes. Et si tu râles en mettant un gilet fluo, on t’envoie la maréchaussée. Vous avez raison, subir ou agir.
Holding, soit, prêt hypothécaire ça irait presque de soit, mais prêt in fine ???
Nonobstant un rendement putatif important de votre investissement immobilier et l’assujettissement potentiel de la holding à l’IS – sinon je ne vois pas l’intérêt – le recours au prêt in fine tient plus du suicide programmé qu’à une optimisation financière ou fiscale, surtout dans la conjoncture actuelle et future.
Ok pour la prise de risques, mais on est pas au casino, sauf à m’annoncer qu’en contrepartie du prêt in fine vous avez adossé un contrat de capitalisation – AV ou pas – mirifiquement investi en OPCVM « Actions » en fév. mars 2003 et/ou fév. mars 2009 et/ou avril mai 2012 …. et arbitré sur les plus hauts bien entendu.
La véritable prise de risques, c’est celle qui est opportune par anticipation des mouvements futurs, visionnaire sur les segments de marché à privilégier, mais certainement pas celle qui consiste à suivre les idées reçues ou les incantations populaires ….
N’en déplaise à notre communauté, le marché immobilier français est sur valorisé, non pas depuis 2, 3, 4 ou 5 ans mais bel et bien depuis 12, 13 ou 14 ans.
Il va devoir corriger à un moment ou à un autre …
Et la recommandation de la HCSF ne va faire que précipiter cette correction et amplifier son mouvement alors qu’il eût mieux valu privilégier une dévalorisation de ces mêmes actifs sur une période plus longue pour atténuer le choc … et sauvegarder les emplois du bâtiment.
Tel était le sens de mon propos.
Jérôme
La recommandation oublie le reste à vivre mais aussi le reste à rembourser.
Cette recommandation, en l’état, est stupide. Et comme toute mesure stupide, elle aura des conséquences négatives pour tout le monde : locataires, proprios, acheteurs, vendeurs, promoteurs, etc.
Espérons qu’une personne de plus de 80 de QI passe par là et prenne une décision pour la corriger