Alors que le HCSF se réunissait aujourd’hui, nombres de professionnels du crédit immobilier espéraient une révision du mode de calcul du taux d’endettement au profit d’une meilleure prise en compte du reste à vivre. Ce ne sera pas le cas.
Le HCSF confirme sa recommandation d’un calcul rigoureux du taux d’endettement à 33% des revenus de l’emprunteur, une de crédit immobilier maximum à 25 ans et l’équivalent d’un encours de crédit immobilier plafonné à 7 années de revenus :
Extrait de la dernière position du HCSF :

« Le Haut Conseil a discuté des évolutions récentes du marché immobilier. Il relève que le marché immobilier et la production de crédit immobilier ont connu une diminution d’activité pendant la période de confinement mais anticipe une reprise d’activité rapide sur ce segment.

Il rappelle sa recommandation R-HCSF-2019-1 du 20 décembre 2019 relative aux évolutions du marché immobilier résidentiel en France en matière d’octroi de crédit, pour prévenir les risques pour les ménages, les banques et la stabilité financière.

Le Haut Conseil continuera à suivre attentivement les développements du marché immobilier au regard de l’évolution de la conjoncture économique. »

 
Il s’agit là d’une position pleine de bon sens au regard des excès d’endettement que nous pouvons constater au quotidien, notamment dans le cadre de crédit immobilier locatif. Le recours euphorique à l’endettement de certains emprunteurs devenait clairement dangereux pour la stabilité du marché immobilier. Il est sain de la part de l’institution de chercher à limiter ces prises de risques excessives de la part d’emprunteur qui n’auront pas les moyens d’assumer les conséquences du risque.
En effet, depuis le début de l’année 2020, le HCSF a défini des critères stricts pour se voir accorder un crédit immobilier. Ils sont au nombre de trois :

– Maximum 33% d’endettement calculé par division entre les charges de crédit immobilier / revenus nets imposables – cf définition précise du taux d’endettement dans cet article « Crédit immobilier : Enfin une définition du taux d’endettement à 33% qu’on ne peut plus dépasser en 2020 ! » ;

– Durée du crédit immobilier limitée à 25 ans maximum ; (cf »Crédit immobilier : Devez vous vraiment emprunter sur 25 ans ? Bonne ou mauvaise idée ? »).

– Possibilité de déroger à ces deux critères pour un maximum de 15% des crédits accordés par la banque (dont 75% des dérogations réservé au profit des primo-accédants), dans la limite d’un endettement maximum à 7 années de revenus (cf »Crédit immobilier : Des refus de prêt immobilier si votre crédit dépasse 7 années de revenus ? »)

 
En conséquence de l’application de ces nouveaux critères d’octroi de crédit immobilier, les refus de prêt augmentent et nombre de prétendants à l’investissement immobilier se voient dans l’obligation d’augmenter leur apport personnel, de réviser à la baisse le budget de leur investissement immobilier… ou renoncer à investir. (cf »Crédit immobilier : Emprunter sans apport personnel va devenir de plus en plus difficile.« );
Ainsi, le marché du crédit immobilier est confronté à une situation paradoxale de taux de crédit immobilier toujours excessivement faibles, mais il est de plus en plus difficile d’obtenir un financement pour ceux dont le projet est excessif au regard de leurs revenus.
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Le retour à une forme de normalité après deux ou trois années d’excès ? Probablement ;

Si les emprunteurs ne peuvent plus emprunter aussi facilement, les prix de l’immobilier vont ils naturellement être freiner dans leur inexorable ascension ? Probablement, et c’est une bonne chose 
A suivre.

Pour aller plus loin :
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