C’est une petite révolution qui est en train de se jouer dans le petit monde du crédit immobilier et notamment du crédit immobilier locatif : Les banques, sur les recommandations de Berçy et du Haut Conseil de Stabilité Financière (HCSF) sont contraintes d’harmoniser le mode de calcul du taux d’endettement. Et ce n’est pas une bonne nouvelle pour nombres d’emprunteurs qui ne pourront plus profiter des largesses de certaines banques.

L’accès au crédit immobilier locatif risque d’être plus compliqué pour nombres de candidats à l’investissement immobilier à crédit qui pourraient se voir refuser leur prochain crédit. Attention aux mauvaises surprises !

Jusqu’à maintenant, le taux d’endettement était un calcul financier interne à chaque banque. Chacun calculait sont propre taux d’endettement ; Il n’existait pas de règle fixe et chacun considérait le taux d’endettement comme un élément important mais non essentiel pour accorder un crédit immobilier.

Ainsi, certaines banques pouvaient accepter d’accorder un crédit immobilier même si l’emprunteur présentait un taux d’endettement supérieur à 33% ; Les banques considéraient alors le reste à vivre de l’emprunteur. Il va de soi qu’un emprunteur dont les revenus sont élevés peut supporter un taux d’endettement supérieur à celui dont les revenus sont faibles car son reste à vivre est supérieur.

Pour les revenus fonciers, la notion de « reste à vivre » se traduisait par un mode de calcul avantageux du taux d’endettement. Deux méthodes étaient effectivement retenues par la place pour calculer le taux d’endettement d’un emprunteur possédant un emprunt locatif :

La méthode dite classique qui consiste tout simplement à comparer les charges de crédit par rapport à l’ensemble des revenus de l’emprunteur ; Les revenus immobiliers étant retenus pour 70% de leur montant.

La méthode du reste à vivre dite « méthode par différentiel » qui consiste à considérer l’opération immobilier comme un tout et donc ajouter seulement l’effort d’épargne (cash flow positif ou négatif) dans le calcul du taux d’endettement. Cette seconde méthode du reste à vivre est particulièrement avantageuse pour les investisseurs immobiliers locatifs qui peuvent ainsi s’endetter sans limite de montant ou presque.

 

Malheureusement, les banques sont aujourd’hui contraintes d’abandonner la méthode de calcul du taux d’endettement par différentiel et doivent uniquement calculer le taux d’endettement selon la méthode classique. Il s’agit là d’une très mauvaise nouvelle pour les emprunteurs locatifs qui, tout simplement, ne pourront plus emprunter.

Mais, probablement une bonne nouvelle au regard des excès engendrés par l’euphorie du moment sur l’immobilier locatif. Je suis frappé (et effrayé) par le nombre de jeunes qui veulent devenir rentier avec l’immobilier locatif en location meublée ou colocation qui ne comprennent pas pourquoi je leur explique qu’il n’est pas raisonnable de s’endetter pour 700 000€ ou 1 000 000€ malgré leur 2000€ de salaire mensuel.

Bref, le HCSF définit strictement le mode de calcul du taux d’endettement et vont devoir revoir les conditions d’octroi des crédits immobiliers.

Le courtier Vous financer qui explique que « certaines banques refusent déjà de prendre les dossiers d’investisseurs locatifs… ou ont modifié leur façon de calculer l’endettement en renonçant au calcul en différentiel qui auparavant, leur permettait d’accroitre la capacité d’emprunt des investisseurs », illustre le changement du calcul du taux d’endettement par cet exemple :

 

 

Demain, au fur et à mesure de la prise en compte des recommandations du HCSF, seuls la méthode de calcul « classique » du taux d’endettement devrait être retenu comme nous vous l’expliquions déjà dans cet article « Crédit immobilier : Enfin une définition du taux d’endettement à 33% qu’on ne peut plus dépasser en 2020 ! ».

 

L’euphorie du marché immobilier locatif devrait naturellement atterrir dans les prochains mois…

A suivre …

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75 Comments

  1. Il faut faire confiance à l’esprit d’innovation et de recherche des établissements bancaires pour trouver une astuce : « Les entreprises de services bancaires et d’assurances, avec 312,6 millions d’euros en 2007, sont celles qui ont bénéficié le plus du crédit d’impôt recherche » (CIR), écrit le député UMP Gilles Carrez, auteur de ce rapport publié en juillet. (source: https://www.20minutes.fr/economie/561235-20091007-economie-le-credit-imp-ocirc-t-recherche-profite-aux-banques)

  2. En logeant sont investissement immo dans une SCI à l’IS : ces critères sont ils applicables ?

    • Quel intérêt de mettre votre immo dans une SCI à l’IS si ce n’est payer plus d’impôts à l’état en cas de revente?
      Et oui de toutes façons le critère est applicable, à moins que vous démontriez que votre CAF est suffisamment bonne, ce qui est difficilement justifiable en investissement immobilier locatif avec des rendements moyens de 2%. Je vous souhaite bien du courage.

    • André Lapointe says:

      Oui :)derrière la sci il y a des garants qui sont des personés physiques, que la sci soit à l is ne change rien pour la banque

      • Le Mecreant says:

        Ca n’a aucun rapport. Déjà il y a plusieurs genre de SCI, et le prèt se fera sur le projet d’entreprise pour autant que ce soit un projet d’entreprise, et pas un faux nez. Pour l’unique et bonne raison qu’une SCI est une personne morale distincte et que donc légalement un critère qui s’applique de par la loi au revenu de personne physique ne peut être pris en compte.
        Par ailleurs si le projet tient la route et qu’une banque française ne veux/peux pas financer, il y a des banques dans d’autres pays.

  3. Il serait sain d’arrêter cette bulle immobilière en limitant le crédit de l’investissement Locatif

  4. Les gens ayant deja du patrimoine seraient-ils inquiets des nouveaux arrivants?

    Je lis actuellement : Le crepuscule de la France d’en haut , Christophe Guilly
    Et c’est tres enrichissant. Je m’en servirai dan mes prochains commentaires car les idees y sont interessantes.

  5. Elizabeth says:

    On voit les effets. Je viens d’avoir un refus par la banque postale qui a eu mon dossier depuis novembre dernier. Le conseiller m’a indiqué qu’il n’avait pas de souci car en utilisant un calcul différentiel nous étions <20% mais en s'appliquant ce nouveau formule nous dépassons le 33% à la base seulement des revenus français, nous avons largement ce qu'il faut en comptant des revenus domiciliés à l'étranger.
    Même avec des revenus, car ils sont domiciliés à l'étranger.

  6. A préciser car j’ai cru comprendre que si désormais il fallait renoncer au calcul differentiel les 70% de loyer par contre seraient désormais pris en compte à 100%…

    • Certes mais il vous faut un montant de loyer 3 fois supérieur au taux d’endettement pour pouvoir continuer à vous endetter.

      • Alors ça change le calcul de l’article 1000 / (2000 + 800) = 35.7%
        c’est à dire un crédit max de 924eur/mois au lieu des 1000eur demandés dans l’exemple.
        Ce n’est pas non plus la révolution..

    • C’est possible, mais dans la vraie vie il faut quand même rester prudent et le vrai abattement à prendre en compte est plutôt de 50%, voir d’avantage car quand on a payé la taxe foncière, les charges, les assurances, les travaux et le cout du crédit, il ne faut pas oublier que notre cher état prend encore à peu près la moitié de ce qui reste :
      – 17.2% de CSG CRDS
      – 30% (suivant TMI) d’impot sur le revenu sur une trésorerie qui en fait n’existe pas vraiment puisqu’elle a servi à payer le principal du crédit. Voilà comment on se fait pièger et que l’investissement locatif devient rapidement une galère …

  7. Alors tous les formateurs en investissements immobiliers vont voir leur business model tomber?
    Ils vont devoir vivre de leur immobilier si c’est le cas.

    • C’est quand la marée descend qu’on voit qui est habillé 😉 Les vendeur de formation auto proclamé investisseur à succès vont tomber comme des mouches….ou continuer dans le déni.

    • Ce sera plus compliqué de payer la prochaine révision de la Porsche…

      (Désolé je ne pouvais pas m’en empêcher)

    • Riche&Célèbre says:

      « Si vous m’accordez les 45 prochaines secondes, je vais vous expliquer comment j’ai constitué un patrimoine immobilier de trois millions d’euros en étant au RSA, fraîchement sorti de prison et abonné aux Restos de cœur, grâce à cinq erreurs très fréquentes qu’un investisseur avisé doit savoir éviter… »
      Alors, ces vidéos à mourir de rire avec types gominés, aux chemises imprimées largement ouvertes sur le torse, ça va se faire rare ??

    • Mais non, ils vont monter en gamme pour vendre des formations ….

      Aux banques !! Ah ah ah

      PS : Blague à part, je ne les trouve pas tous si nuls et même parfois, certains m’épatent.

  8. Attendons 3 mois pour voir ce que ça va donner.

  9. Vous racontez dans votre exemple des sottises. 70% doivent s’appliquer sur les 800 EUR de revenus locatif non pas sur les 2000 EUR de revenu réel des gens.
    Encore une fois vous informez mal le public et en toute honnêteté vous faîtes passer l’envie de vous lire.
    Bav

    • Comprend pas ! C’est bien le cas, les 70% s’appliquent bien exclusivement, dans les 2 cas, aux revenus locatifs ???

    • Vous faites 2 erreurs : une d’orthographe (« faîtes ») et une de calcul ; enlevez votre chapeau 😉

    • Luca, vous ne savez pas lire une expression mathématique simple.

      La multiplication est « prioritaire » sur l’addition. Il faut donc commencer par multiplier 800 par 0,7 (70%) et ajouter 2000 à ce résultat, ce qui fait 2560. Ensuite, vous divisez 1000 par 2560 pour obtenir 0,39.

  10. Il indique 2000+800*70%
    Le 70% est donc appliqué uniquement aux 800. Il faut revoir ses règles de priorité mathématique…

  11. Article vraiment très intéressant et clair mais qui me fait poser des questions quand à l’esprit de la loi. Dans mon cas :
    – Calcul reste à vivre : endettement -4.5%, ce qui est logique car les locations rapportent plus qu’elles ne coûtent.
    – Calcul endettement classique : 40%, je suis surendetté si l’on ne tiens compte que des revenus classiques ??? Alors que c’est très loin de la réalité et que je n’investi dans l’immobilier que pour jouer la différence de taux entre le rendement et le cout.

    D’un autre côté, l’avantage c’est qu’il y aura moins de monde dans l’immobilier et ça fera baisser les prix, sinon au moins calmer la bulle …

  12. Je ne sais pas ce qu’en pense le législateur, mais dans le cas d’un prêt In-Fine, dans le calcul de l’endettement classique, on prend quel chiffre ?
    – Les intérêts seulement ?
    – Ou bien les intérêt et l’effort d’épargne en vu du remboursement du prêt In-Fine ?

    • Intérêt + versement sur contrat d’assurance vie adossé au crédit

      • Pas sûr, d’autant que les versements ne se feront pas sur un contrat d’assurance vie mais sur un PEA et de manière annuelle plus ou moins aléatoire car la négociation en cours consiste à ne verser que les cash-flow positifs après impôts.
        De plus, cela revient à comparer l’épargne, certes un peu obligatoire, à une charge ; mais celle-ci n’est pas contractualisée et surtout chiffrée alors qu’un crédit classique l’est via le tableaux d’amortissement.

  13. Pour suivre

  14. Il n’est pas raisonnable de s’endetter à 1000 000 d’euros avec un salaire de 2000. Pourquoi ? Quel est le problème ?
    Ce n’est certainement pas un investisseur qui a écrit cet article. Toutes les banques ne pratiquent le calcul différentiel et pourtant elles prêtent aux particuliers pour du locatif.
    Investisseur immobilier est un métier. C’est étonnant de voir un magazine écrire un article sur un sujet qu’il ne maîtrise pas du tout.
    En gros Bercy serait entrain de changer les règles pour empêcher les français de s’enrichir via l’immobilier s’ils le veulent.
    Drôle de logique de la part de ce magazine.
    Bientôt on apprendra que l’état réduit le levier de crédit bancaire auprès des banques qui ne pourront plus faire profit.
    Autant nationaliser toutes les banques.
    Pour rappel pas mal de banques ont été privatisées à cause de la mauvaise gestion quand elles publiques.
    Une banque ne prête que quand elle tire profit de l’opération sinon elle ne prête pas.
    Ce magazine devrait plutôt s’intéresser aux particuliers victimes de la loi pinel.
    C’est le paradoxe français. Pays magnifique avec beaucoup d’entrepreneurs mais à côté de cela des dirigeants incompétents pour un bon nombre qui croient savoir tout faire.
    Leur dernière connerie la loi loi lagleize.
    Que se passe t il si un propriétaire qui n’a plus de dette sur sa maison a des retards de loyer sur le terrain dont il n’est pas propriétaire ?
    C’est ce qui se passe quand on pond des articles à tout pour avoir des lecteurs.

  15. Bonjour Guillaume FONTENEAU,
    J’aimerais savoir officiellement d’où provient cette information, de mise en place du nouveau calcul pour définir le taux d’endettement.
    Pourrais-je avoir un lien, un texte de loi, ou autre qui défini, en effet, cette obligation à suivre par les banques.
    Auteur de l’article, je pense que ce doit être très simple pour vous de nous transmettre cette information à prendre très au sérieux.
    Merci beaucoup pour votre retour.

  16. Pour suivre

  17. Bonjour

    Suivre le débat

  18. André Lapointe says:

    C est une très très bonne nouvelle pour tout ceux qui cherche à replacer leur cash .

  19. Le Mecreant says:

    N’oubliez pas un « détail » avec des taux proches de zéro, les banques n’ont aucun intérêt a faire des crédits qui ne leur rapportent rien pour trés longtemps.
    Je pense que nous sommes tous d’accord pour penser que l’argent gratuit ne durera plus longtemps (en tout cas a l’échelle d’un prêt immobilier) parce que cela mêne à la catastrophe, et qu’il y aura un reset d’une manière ou d’une autre.
    Cette politique n’est possible que parce que ce ne sont plus les marges sur ces crédits qui font vivre les banques.
    Quand les banques devront a nouveau vivre de ce qui est leur métier: les prêts d’argent, elles reviendrons a leurs fondamentaux, elles financerons les affaires ou elles ont a gagner de l’argent et feront modifier les règles si nécessaire.
    D’ici la, cela va développer d’autre types de ventes en « crédit vendeur » ou elles n’auront plus rien a gagner.

    • Ce qui est difficile ici c’est comment maintenir l’argent gratuit pour les Etats avec un taux ECB zéros, même négatif et bloquer les particuliers à ce financement…

  20. Bonjour,
    Voilà un texte qui fait beaucoup parler… mais ce n’est qu’une recommandation ! Alors questions :
    Question 1 : quelles sont les intentions des auteurs de cette recommandation ?
    Question 2 : quelles sont les intentions de ceux qui voudraient faire passer cette recommandation pour une obligation ?
    Question 3 : Pourquoi « savoir compter » n’est-il pas un critère d’octroi de crédit ?
    Question 4 : pourquoi 33% serait donc une règle plus fiable que le reste à vivre ?
    Question 5 : pourquoi encore inventer des règles, quand il y en a tant d’inutiles et de nuisibles ?
    Bonne réflexion

    • Non, bien plus qu’une simple recommandation, une menace. Voici le discours du gouverneur de la France :

      « Nous avons émis en décembre dernier une recommandation sur la durée et la charge de remboursement des crédits immobiliers. Elle s’applique à tous les nouveaux prêts déposés depuis ce mois de janvier.
      Cela veut dire, en clair, que des dérives doivent s’arrêter, et des comportements doivent changer, vite. Sinon, nous passerions à une surcharge en capital pour les prêts non conformes, même si cela ne fait pas partie de mes vœux. »

      https://www.leblogpatrimoine.com/credit-immobilier/tendance-des-taux/credit-immobilier-la-banque-de-france-demande-aux-banques-daugmenter-les-taux-de-credit-immobilier.html

    • Comme le nom du Haut Conseil l’indique, il s’agit de « Stabilité Financière ».

      Pour réussir des ambitions de très court-terme (trouver des clients à qui on va vendre pleins de produits inutiles, genre assurances, etc), les banques se tirent une balle dans le pieds à long-terme, avec des crédits non-performants.

      La dernière fois en 2008 les états ont du venir à leur secours … qui viendra à leur secours à la prochaine secousse téllurique?

    • « Enfin, nous demanderons aux banques un compte-rendu dans les mois qui viennent sur :
      – la mise en œuvre du respect de ces deux règles de bon sens,
      – l’application de la flexibilité prévue.

      Nous contrôlerons, et s’il y avait des problèmes particuliers, nous en discuterions avec chacune d’entre elles, avant de passer éventuellement à une phase plus contraignante. »

      (Communiqué du 4 février 2020)

  21. Quand Villeroy de Galhau recommande, quelle banque va aller à l’encontre des recommandations ?

    Évidemment, que c’est une obligation. Le Français est une langue toute en nuances et subtilités, avec laquelle on peut dire non tout en écrivant oui.

    • HSBC, par exemple, banque Anglaise et internationale avec une forte implantation en France, va t-elle respecter une « recommandation » typiquement française ….. dénuée de sens comparée au reste à vivre?

      • HSBC veut-elle continuer à exercer en France ? Aux dernières nouvelles, HSBC cherche plutôt à lâcher la banque de détail en France, et n’y conserverait que l’activité de banque d’affaires et d’investissement. En banque de détail, HSBC France possède 2% de parts de marché sur les dépôts et le crédit, c’est pas grand chose.

  22. « Avis de tempête ! », Michel Mouillart, Professeur d’Economie, FRICS

    https://www.journaldelagence.com/1177928-avis-de-tempete-michel-mouillart-professeur-deconomie-frics

    La mise en œuvre des recommandations du HCSF en matière de crédit immobilier va avoir un impact tout sauf négligeable sur le marché de l’ancien. Analyse.

    L’année 2019 a été excellente pour le marché des crédits immobiliers aux particuliers et pour celui des logements anciens. Et il faudra sans doute attendre longtemps pour retrouver de tels niveaux d’activités. Car déjà, le mois de décembre avait vu les premiers nuages s’accumuler dans le ciel. La hausse des prix des logements s’est renforcée, la distribution de crédits a commencé à se resserrer et un communiqué des autorités de contrôle des banques a semé le trouble.

    L’année 2020 n’a donc pas commencé dans l’enthousiasme. Les risques qui pèsent sur le financement des acquisitions immobilières des ménages et qui déjà émergeaient à l’automne dernier vont maintenant peser sur l’activité des marchés. Sans aucun doute, les mesures annoncées par le gouverneur de la Banque de France en décembre dernier vont mordre sur la production de crédits et donc sur les achats de logements anciens. Et la morsure devrait être sévère, comme les autorités de contrôle des banques l’espèrent !
    Les prémices

    Habituellement, l’activité commence à ralentir sur le marché de l’ancien dès la Toussaint. Le nombre de compromis signés recule de l’ordre de 11 % entre les mois d’été et les deux derniers mois de l’année. Puis janvier et février qui sont les mois creux de l’hiver enregistrent un nouveau repli des ventes de l’ordre de 12 %. Ainsi au total, les achats réalisés diminuent de 22 % en moyenne, entre l’été et l’hiver … pour rebondir à l’approche du printemps.

    Le mois de décembre 2019 n’a pas échappé à la règle, d’autant que la paralysie des transports et la montée des incertitudes associées à la réforme des retraites a renforcé l’attentisme de la demande. Dans son enquête mensuelle de conjoncture réalisée auprès des ménages en décembre, l’INSEE a bien souligné le décrochage de leur moral, avec comme conséquence l’abandon ou le report vers des jours meilleurs d’une partie de leurs projets d’achats durables et d’investissements immobiliers.

    Pourtant, décembre a enregistré une nouvelle amélioration des conditions de crédit faites aux emprunteurs : avec des taux qui ont encore doucement reculé pour s’établir à 1.13 % en moyenne (contre 1.14 % en novembre) et des durées des prêts accordés qui se sont de nouveau allongées de 3 mois (232 mois en décembre, contre 229 mois en novembre). En revanche, le nombre de prêts bancaires accordés a reculé de 22.0 % en décembre, d’après l’Observatoire Crédit Logement/CSA : en décembre 2018, au plus profonde de la crise des Gilets Jaunes et alors que les conditions de crédit n’étaient pas aussi avantageuses pour les emprunteurs, le recul avait été de 17.8 % … soit le double du recul habituel de la demande observé en décembre (de l’ordre de 8 %).

    Mais le repli de la demande ne s’est pas constaté partout, même si partout la conjoncture a été moins bonne et si partout le nombre de compromis signés en décembre en a été affecté, comme le baromètre LPI-SeLoger l’a récemment souligné. Le recul de l’activité s’est observé dans les régions où la hausse des prix observée jusqu’alors avait nettement impacté la capacité de la demande à réaliser ses projets, l’amenant à recourir très largement (et beaucoup plus qu’ailleurs) au crédit immobilier : comme en Aquitaine, en Bretagne, en Languedoc-Roussillon et en Midi-Pyrénées. Cela a aussi été le cas dans le Limousin, dans le Nord-Pas de Calais ou en Picardie, même si les prix n’y avaient pas pesé aussi fortement sur la demande : son pouvoir d’achat a en revanche été malmené par la conjoncture économique locale et/ou par les conséquences de la remise en cause des soutiens publics à l’accession à la propriété (aides personnelles, par exemple).

    Cependant dans d’autres régions, les ventes ont résisté et ont de nouveau progressé, moins qu’auparavant cependant. Cela a été le cas lorsque l’accession à la propriété qui a bénéficié de l’amélioration des conditions de crédit comme partout ailleurs a pu compter sur une nouvelle baisse des taux d’apport personnel exigés, d’autant que ces marchés étaient souvent en panne depuis plusieurs années, que les prix n’y avaient cru que lentement et donc que les possibilités d’endettement des ménages restaient satisfaisantes (Alsace, Auvergne, Basse Normandie, Bourgogne, Champagne-Ardenne ou Franche Comté). Mais cela s’est aussi constaté en Ile de France et en PACA où la pression de la demande est toujours soutenue et ses capacités financières plus confortables qu’ailleurs.

    Donc même si les taux d’intérêt sont restés très bas et si les durées des crédits octroyés se sont de nouveau allongées, la demande de logements anciens a pu décrocher sur de nombreux territoires. Car si la hausse des prix des logements anciens a largement participé à la dégradation de la capacité d’achat de la plupart des candidats à une acquisition immobilière, il faut rappeler que ce n’est pas parce que les conditions de crédit (baisse des taux d’intérêt, allongement des durées) se sont améliorées en 2019 que l’année fut exceptionnelle, mais parce que la diminution des taux d’apport personnel exigés par les banques a permis à la demande de réaliser ses projets.

    Ainsi, comme cela a pu se constater très souvent dès les premiers jours de décembre, la demande a presque toujours reculé lorsque les établissements distributeurs de crédit avaient, par prudence, commencé à durcir les conditions d’octroi des prêts. Les établissements bancaires s’attendaient en effet à ce que les autorités de contrôle des banques formulent des recommandations visant un ralentissement (sensible, voire sévère) de l’offre de crédit. Le gouverneur de la Banque de France a précisé cela dès le 12 décembre. Et donc, sans surprise, le marché avait déjà commencé à en souffrir.
    L’alerte

    Lors de sa réunion du 12 décembre 2019, le Haut Conseil de Stabilité Financière (HCSF) présidé par le ministre de l’Économie et des Finances, Bruno Le Maire, a adopté des recommandations sur proposition du gouverneur de la Banque de France afin d’amener les établissements bancaires à freiner le rythme de progression de leur production de crédits et, donc, à prendre des dispositions pour limiter les risques que feraient peser sur l’économie une distribution des crédits immobiliers trop permissive. Dans le communiqué publié à cet effet, le gouverneur de la Banque de France a rappelé ses quatre motifs de préoccupation :

    une dynamique du crédit immobilier très rapide ;
    une dégradation des conditions d’octroi qui se traduit par une augmentation de la part des crédits dont le taux d’effort est supérieur à 33 %;
    une maturité moyenne des nouveaux crédits en hausse et surtout 5 % des crédits accordés dépassant les 25 ans ;
    un rendement des nouveaux crédits et de l’encours trop faible.

    Dans ces conditions, les recommandations du HCSF visent à amener les établissements bancaires à « se conformer aux bonnes pratiques établies » (?) :

    en veillant à ce que les taux d’effort à l’octroi n’excèdent pas 33 % ;
    en n’accordant plus des prêts d’une durée supérieure à 25 ans ;
    en adoptant un « reporting détaillé » dans les plus brefs délais.

    Et dans les vœux qu’il a présentés à la place financière de Paris le 14 janvier 2020, le gouverneur de la Banque de France a renforcé le message et précisé que les sanctions vont s’appliquer dès maintenant à tous les nouveaux prêts octroyés à compter du 2 janvier.

    On ne manquera pas de souligner que le document qui a été publié en appui du communiqué a clairement rappelé qu’il n’existe pas de signe clair de surévaluation des prix, leur niveau s’expliquant assez bien dès lors que sont prises en compte les conditions de financement (« Plusieurs modèles économétriques disponibles dans la littérature académique ou issus de travaux d’institutions internationales (OCDE, FMI, BCE par exemple) permettent d’estimer un niveau des prix immobiliers cohérent avec les fondamentaux économiques »). Mais bien sûr, ce n’est évidemment pas pour cela que ceux qui ont repris leur vieille croisade sur l’effondrement à venir des prix des logements (après – parfois – avoir annoncé une chute à venir allant jusqu’à 35 %, il n’y a pas si longtemps …) lâcheront leur marronnier.

    En revanche, les « recommandations » concernant les taux d’effort à l’octroi supérieurs à 33 % et les durées excessives des nouveaux prêts interpellent. Non pas parce que le Haut Conseil n’est pas en droit de s’interroger et de s’inquiéter. Mais parce que le « diagnostic » présenté est fragile et pour le moins contestable, le « reporting » sur lequel sont censées s’appuyer les recommandations ne permettant pas d’étayer le raisonnement du HCSF.

    Concernant la part de la production qui serait d’une durée à l’octroi supérieure à 25 ans, le Haut Conseil l’évalue à 5 % :

    l’Observatoire Crédit Logement/CSA estime que cette part était de 1.7 % du nombre de prêts bancaires accordés à des accédants en 2019 (comme en 2018) ;
    l’Observatoire du Financement du Logement de CSA considère que cela concerne 10 000 ménages (de l’ordre de 1 % des particuliers ayant financé un achat immobilier avec des crédits immobiliers en 2018, hors les travaux seuls). Et la moitié d’entre eux ont en fait bénéficié d’un PAS d’une durée supérieure à 25 ans … donc d’un prêt garanti par l’Etat !

    De même, si on s’intéresse aux particuliers ayant acheté un logement ancien et dont le taux d’effort est supérieur à 33 %, ce sont près de 200 000 ménages qui étaient concernés en 2018, d’après l’Observatoire du Financement du Logement de CSA. Plus précisément, 35 % de ces ménages étaient très modestes, disposant d’un revenu mensuel n’excédant pas 2 SMIC et ils résidaient bien souvent dans des communes rurales ou dans des villes petites ou moyennes de Province : alors que 40 % des ménages ciblés étaient plus aisés (3 SMIC et plus), 15 % des ménages ciblés disposant même d’un revenu supérieur à 5 SMIC.

    La mise en œuvre des recommandations du HCSF va donc mordre, durement comme la Banque de France le souhaite et l’a répété à plusieurs reprises. L’impact sur le marché de l’ancien sera tout sauf négligeable. Avec au final, une conséquence inattendue (inavouée ?). En limitant l’accès aux crédits immobiliers pour ceux qui ont permis une expansion sans précédent du marché de l’ancien en 2018 et en 2019, les ménages modestes en primo accession à la propriété, les recommandations vont mécaniquement provoquer la diminution de la part des acquéreurs en surfinancement (LTV > 100 %) ou dont la quotité LTV est comprise entre 95 % et 100 %. Comme la quotité LTV est élevée en France à la différence de beaucoup de pays qui plafonnent cette quotité à 90 % (non pas pour des raisons de moindre prudence des banques françaises, mais parce que les garanties sont personnelles et non pas hypothécaires), les recommandations vont permettre de « préparer » la France à la réglementation dite de Bâle IV à venir que chacun s’accorde à reconnaître comme très pénalisante pour l’immobilier résidentiel français ! Et il ne fait guère de doute qu’en d’autres circonstances, il aurait pu ne pas être facile de faire accepter/admettre par des assemblées parlementaires et certaines fédérations professionnelles attentives à l’équilibre et au dynamisme du secteur du logement des dispositions dont l’impact négatif attendu sur l’activité des marchés allait être important. On rappellera à cet égard le débat autour des orientations dites de Bâle III qui, en 2015, avaient mobilisé l’Assemblée Nationale, la Fédération Bancaire Française et la Fédération Française du Bâtiment !

    Cela n’est donc pas surprenant de la part des autorités de contrôle des banques, dont le ministère de l’Economie. Mais peut-on alors s’attendre à ce que les recommandations du Haut Conseil favorisent le rétablissement des marges des établissements de crédit que pourtant le gouverneur de la Banque de France appelle de ses vœux ? On peut en douter, tant que la « méthode » de détermination des seuils de l’usure publiés par la Banque de France (!) n’est pas remise en cause …
    Et après ?

    On comprend bien, comme cela est admis par les établissements de la place de Paris, que le coefficient de morsure des « recommandations » va être élevé.

    Avant même la prise en compte des recommandations, on s’attendait à un fléchissement d’activité : la poursuite de la hausse des prix des logements et l’accélération de la hausse constatée en fin d’année, mais aussi la plus grande prudence des établissements de crédit qui, au fil des mois, avaient déjà poussé ces derniers à refermer (doucement) les robinets de la distribution. Et pourtant, les taux des crédits devraient rester très bas …

    Ainsi en janvier 2020, l’Observatoire Crédit Logement/CSA constate que le taux moyen des crédits accordés depuis le début de l’année s’est stabilisé à 1.13 % : en dépit d’un lent relèvement des taux affichés dans les barèmes des banques, la déformation de la structure de la production a comme conséquence la stabilisation du taux moyen. En revanche, les durées des nouveaux prêts ont baissé de 5 mois par rapport à leur niveau de décembre. De plus, la part des jeunes et des ménages modestes en primo accession diminue, ne pouvant réaliser leurs projets immobiliers que ceux dont le niveau de l’apport personnel est suffisant pour leur permettre de moins recourir au crédit : donc en supportant des taux d’effort plus faibles et en empruntant sur des durées moins longues ! Pour illustrer cela, en janvier le niveau des apports personnels mobilisés est de plus de 10 % supérieur à celui constaté il y a un an à la même époque.

    Et sur les 200 000 ménages dont les taux d’effort sont supérieurs au seuil symbolique de 33 % (situations qui pour beaucoup de ceux qui commentent la conjoncture des marchés n’existaient pas … jusqu’à la publication du communiqué car ils restaient persuadés que cette « règle était de droit »), ceux dont les revenus dépassent les 3 SMIC ne devraient pas être affectés par la recommandation : leur capacité d’épargne, mais aussi la composition familiale du ménage (des biactifs) et les types d’opérations réalisées, leur permettront de facilement rentrer dans les clous. Une large partie des 2 à 3 SMIC (de l’ordre des 2/3 d’entre eux) devrait aussi échapper à la morsure : par exemple, ceux nombreux d’entre eux qui réalisent des opérations dites d’acquisition-amélioration différeront la partie amélioration et passeront facilement sous les fourches caudines de la recommandation. Mais bien sûr, cela signifie que le marché de l’amélioration-entretien des logements qui n’est déjà pas vaillant ira plus mal encore : les objectifs de la politique monétaire paraissent oublier les impératifs de la rénovation énergétique et de la lutte contre le réchauffement climatique !

    En revanche les moins de 2 SMIC (et une partie des 2 à 3 SMIC) seront les grands perdants de la mise en œuvre des recommandations du Haut Conseil. Ce sont donc de l’ordre de 100 000 achats de logements anciens qui risquent d’être abandonnés ou, au mieux, différées à un horizon incertain (voire sine die) : un choc qui pourrait donc être comparable à celui provoqué par la crise économique et financière internationale de 2008 ou par la suppression du PTZ à l’ancien sans travaux décidée en 2011. Le marché de l’ancien devrait payer un lourd tribut (mais ce n’est pas le seul) et la réponse à la demande de logements des ménages jeunes et modestes, résidant en zone rurale ou dans les villes petites et moyennes de Province va devoir être « (ré)inventée ». Et ce ne sont probablement pas le PTZ dans l’ancien (moins de 2 000 unités par mois en 2019 !) et les interventions de l’ANAH, voire le Programme d’Action « Cœur de ville » et le Denormandie dans l’ancien qui vont redynamiser une demande déstabilisée par les recommandations du Haut Conseil … sauf, bien sûr, bouleversement paradigmatique (ou mieux encore, révolution copernicienne) de la politique du logement conçue par l’administration des Finances.

  23.  » les recommandations vont permettre de « préparer » la France à la réglementation dite de Bâle IV à venir que chacun s’accorde à reconnaître comme très pénalisante pour l’immobilier résidentiel français ! »

    Peut-on en savoir plus ?

  24. J’ai trouvé ça sur le site d’Homunity. Évidemment, c’est orienté promotion immobilière et crowdfunding (Moins les banques prêteront, plus les promoteurs auront besoin du crowdfunding et du private equity)

    « À quel moment les accords de Bâle IV vont-ils être appliqués ?

    Les accords de Bâle IV, conclus fin 2017, devaient initialement connaître une application progressive sur la période 2019-2024. Au final, la phase de mise en œuvre devrait être lissée jusqu’en 2027 pour faciliter l’absorption de ces nouvelles normes par le système bancaire.

    Vers une hausse importante des fonds propres bancaires

    Au cours des dernières années, les établissements bancaires français ou internationaux ont accordé massivement des crédits immobiliers à des taux très bas, notamment grâce à la politique monétaire accommodante des banques centrales. Elles sont donc fortement exposées au risque d’une remontée des taux.

    Pour atténuer ce risque, les banques européennes en particulier vont devoir renforcer de façon considérable leurs fonds propres. Selon une estimation de l’Autorité bancaire européenne (ABE) publiée en juillet 2019, les banques vont devoir augmenter leurs réserves de 24,4 % en moyenne d’ici à l’entrée en vigueur des accords, soit un effort financier considérable évalué à 135 milliards d’euros à l’échelle du continent. L’impact serait ainsi trois fois plus important que la première estimation réalisée en 2017 !

    Accords Bâle IV : Quelles conséquences pour les promoteurs immobiliers ?

    Les accords de Bâle IV devraient avoir un double impact sur l’activité des promoteurs immobiliers. Contraintes par des normes plus strictes en matière d’endettement, les banques vont logiquement limiter l’octroi du crédit et donc :

    – Prêter moins aux promoteurs à la recherche d’un financement pour boucler un projet de construction.

    – Prêter moins aux particuliers cherchant à accéder à la propriété, d’où un appauvrissement du carnet de réservation des promoteurs qui va déstabiliser davantage leur modèle économique.

    Il est encore trop tôt pour estimer précisément les conséquences de Bâle IV sur les promoteurs immobiliers. En effet, ces accords pourraient être contrebalancés dans les années à venir par une nouvelle hausse des taux d’intérêt, qui rendraient les crédits à nouveau plus profitables pour les banques et les autoriseraient donc à prêter davantage tout en respectant le ratio imposé.

    • Je n’y crois pas un instant. Le sujet est justement de freiner la spéculation sur l’immobilier locatif !

    • « Environ 47% des ventes des promoteurs se font en Pinel, d’après les derniers chiffres officiels de la Fédération des Promoteurs Immobilier. »

      Les lois de défiscalisation pour le logement ont été mises en place pour palier au départ des investisseurs institutionnels qui ont cédés plus d’1 million de logements en 30 ans, quand dans le même temps, nous gagnions 5 millions d’habitants…

      Si les zinzins reprennent leur place (20% du parc privé jusqu’au début des années 1990), le besoin d’aider les particuliers avec des carottes fiscales pourrait apparaître comme moins crucial.

  25. En plus ces « escocs » font du copié collé avec des pseudos différents !

  26. En parlant d’escrocs, il y a en ce moment une campagne d’arnaque téléphonique, plus élaborée.

    Il vous appellent tôt le matin ou tard le soir, avec un numéro de la plateforme d’appels de votre banque, en vous disant que votre CB a été piratée et qu’il faut faire opposition. Là, deux cas se présentent, soient ils vous envoient un lien de révocation. Soient ils vous demandent de répéter vos noms, prénoms, et ils vous posent une question à laquelle vous devez répondre par oui (« vous confirmez que vous voulez faire opposition à votre CB ? »).

    Si vous rappelez dans l’instant, vous retombez le plus souvent sur la même personne.

    Pourquoi vous font-ils parler ? Pour enregistrer votre oui qui leur servira pour certaines transactions demandant un accord vocal.

  27. julien bonnetouche says:

    Il faut savoir que les banques ont une sorte de police qui surveille les piratages de CB.
    Cela nous est arrivé ( BNP)
    Ma femme a été avertie par tel que des transactions non habituelles étaient faites sur son compte.
    Cette police possède, des indices et infos pour cela.
    les escrocs piratent non seulement les N° de CB, mais le code tel envoyé, en piratant les téléphones ( à l’époque c’était chez SFR)

    Bref avant d’aller plus loin, prendre contact avec son conseiller ( qui lui peut faire opposition sur la, CB) et voir si des transactions anormales sont effectuées.

    Dans tous les cas les banques remboursent heureusement donc pas de précipitation..

    Comme c’est déjà arrivé deux fois, elle en est maintenant à avoir une CB spéciale limitée en montant pour les, achats internet !!

  28. julien bonnetouche says:

    Et pour en revenir à la limitation du crédit envisagée, il faut bien voir qu’en France tout est tellement subventionné par l’État, qu’à partir du moment on l’on veut toucher à une pierre de cet édifice, tout a tendance à s’écrouler.

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