Le loi DENORMANDIE est la nouvelle loi de défiscalisation immobilière que nous vous avons déjà présentée à de nombreuses reprises. Il s’agit d’un dispositif fiscal qui permettra à l’investisseur immobilier de bénéficier d’une réduction d’impôt pouvant atteindre 21% du prix de revient de l’immeuble locatif rénové situé dans une ville moyenne qui fait l’objet d’un ORT (opérations de revitalisation du territoire) – cf »La loi DENORMANDIE, un dispositif fiscal qui pourrait transformer le marché immobilier »).

L’investisseur immobilier en loi DENORMANDIE devra donc rechercher un bien immobilier situé au cœur de ces villes moyennes éligibles (cf »Dans quelles villes investir en immobilier locatif ? Quelles sont les villes à potentiel ?« ) ; Il devra y faire des travaux de rénovation dont le montant total devra atteindre au moins 25% du coût total de son investissement (soit 33% du prix d’achat de l’immeuble avant travaux). Ces travaux de rénovation devront principalement porter sur la rénovation énergétique de l’immeuble (cf »Loi DENORMANDIE : Détails des travaux obligatoires pour obtenir la réduction d’impôt ? »).

En respectant ces conditions de localisation et de travaux, l’investisseur immobilier locatif en DENORMANDIE pourra bénéficier d’une réduction d’impôt dont le montant sera fonction de la durée de son engagement de location : Il bénéficiera alors d’une réduction d’impôt à hauteur de 2% du prix de revient de l’immeuble + travaux pendant les 9 premières années, puis 1% par années pendant les années 10, 11 et 12.

Cette réduction d’impôt devrait être calculé, même si nous sommes toujours dans l’attente des décrets d’application, sur le montant total de l’investissement, c’est à dire sur le prix d’acquisition de l’immeuble avant travaux + montant des travaux de rénovation réalisés pour un montant minimum de 25% du total.

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Ainsi, l’investisseur qui aurait à réaliser des travaux pour un montant supérieur à ces 25% pourrait devoir choisir entre le bénéfice de la réduction d’impôt DENORMANDIE ou l’application du mécanisme des déficits fonciers. Les travaux qui excèderont le seuil de 25% pourrait pouvoir faire l’objet d’une optimisation fiscale (nous attendons avec impatience le décret d’application et surtout les commentaires de l’administration fiscale à ce propos).

Ce cumul entre la loi DENORMANDIE et le mécanisme des déficits fonciers pourrait intéresser les contribuables dont la tranche marginale d’imposition est la plus élevée et qui envisagent de réaliser des travaux très importants.

Dans cet article « La réduction d’impôt « DeNormandie » pour l’investissement immobilier locatif dans l’ancien est elle intéressante ? »,  nous vous proposions déjà une synthèse qui peut servir de base à votre réflexion :

Pourcentage des travaux dans le prix total
Tranche marginale d’imposition de l’investisseur 25% 40% 50% 60% 70%
0% DeNormandie DeNormandie DeNormandie DeNormandie DeNormandie
14% DeNormandie DeNormandie DeNormandie DeNormandie Déficit foncier
30% DeNormandie DeNormandie Déficit foncier Déficit foncier Déficit foncier
41% DeNormandie Déficit foncier Déficit foncier Déficit foncier Déficit foncier
45% DeNormandie Déficit foncier Déficit foncier Déficit foncier Déficit foncier

 

Les contribuables concernés par la case « déficit foncier » pourraient avoir intérêt à travailler sur cette question du cumul entre la loi DENORMANDIE ou le mécanisme déficit foncier.

 

Prenons un exemple pour comprendre.

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Monsieur X, dont la tranche marginale d’imposition est de 30% souhaite investir dans un bien immobilier d’une valeur de 150 000€ dans lequel il va réaliser 100 000€ de travaux :

  • 1 -Doit il calculer sa réduction d’impôt DENORMANDIE sur 250 000€ et bénéficier d’une réduction d’impôt de 5000€ pendant 9 ans puis 2500€ les années 10, 11 et 12 ? 

ou

  • 2- Doit il calculer sa réduction d’impôt DENORMANDIE sur 205000€ (150 000€ d’achat + 55 000€ de rénovation) et bénéficier de 4100€ de réduction d’impôt pendant 9 ans puis 2050€ pendant les années 10, 11 et 12 puis imputer 45000€ sur ces revenus foncier afin de bénéficier du mécanisme des déficit foncier ?

 

Dans notre exemple, le taux de rendement interne :

  • De l’option 1 ressort à 4.80% ;
  • De l’option 2 ressort à 11.72% ;

L’option déficit foncier intégral n’est pas optimale dans cette situation. En effet, le déficit foncier excèdent 10700€ ne pourra être imputé sur les revenus fonciers pendant une durée limitée à 10 ans. L’importance des travaux déductibles aurait pour conséquence une perte non négligeable de charges déductibles.

 

Pour vous aider dans votre recherche, je viens de réaliser la mise à jour de mon simulateur loi DENORMANDIE optimisé aux déficits fonciers.

 

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16 Comments

  1. Patrick D says:

    Bonjour Guillaume
    J’ai essayé le simulateur mais il ne donne pas les résultats après avoir rempli les cases

  2. Michel 2 says:

    Êtes-vous certain que l’administration validera (ait) un tel cumul de réductions fiscales ?

  3. Prenons de la hauteur pendant 1 min, un CGP qui ne parle quasiment que d’immobilier et des « investisseurs «  qui ne réagissent qu’a l’immobilier c’est bien le signe qu’on est dans une phase de déclin économique qui nous mènera a l’effondrement…
    enfin ce n’est que mon opinion

  4. Aller pour completer mon précédent post, je ne vous accuse de rien Guillaume j’ai meme le sentiment que vous deplorez cette situation mais effectivement un vendeur doit proposer a ses clients ce qu’ils demandent.

  5. Bonjour. Sujet très intéressant, merci Guillaume. Des nouvelles sur ce potentiel cumul du De Normandie avec le déficit foncier qui s’appliquerait pour la part de travaux excédant les 25 pourcent? Merci! Cordialement. Pauline.

  6. Bonjour Guillaume.
    je ne comprends pas votre raisonnement dans l’exemple que vous avez pris dans le cumul Denormandie et déficit foncier. Pourquoi prendre 55 000 € de travaux en Denormandie , alors que 37500 € ( 25% de 150 000 € suffisent ) et laisser 62500 € en déficit foncier. On pourra déduire sur les autres revenus 10700 € la 1ère année et 51800 € sur les 9 années suivantes, il suffit d’avoir un revenu foncier minimum annuel de 5755 € ( 51800/9 ). Mais le déficit foncier ne s’appliquerait qu’après les 9 ans du Denormandie selon vous ?

  7. Bonjour à tous
    Même question que Pierre de mon côté. Cordialement. Pauline.

  8. Non j’ai compris, les 25% sont sur le total, y compris les travaux donc 33.33% du prix d’achat. Par contre je n’ai pas la réponse pour l’imputation du déficit, des la 1ère année, à la fin du  » denormandie  » ?

  9. Ben moi les 55 je comprends pas. 33 pourcents de 130 ça fait 50…

  10. Pardon de 150, j’ai écrit trop vite

  11. oui c,est vrai mais l’auteur a dû arrondir car 25% de 205000 = 51250€ et non 55000 €. Pour moi , un achat de 150 000€ génère environ 7.50% de frais de notaire soit 11250 € et 25% de travaux soit 53750€ soit un total de 215 000 €. 25% de 215000 € égale bien 53750 € de travaux. La boucle est bouclée. il y a une formule algébrique à faire pour trouver le montant des travaux à 25%.

  12. Michel 2 says:

    Formule:
    Soit A l’achat de l’immeuble, T le montant des travaux: et P le prix total:

    A+T= P

    Pour Denormandie (travaux supérieurs à 25% du prix total):

    T>=0,25 X P soit T>=0,25A + 0,25 T

    Exemple en K€ pour A=150 et T=50 ==> P= 200

    T>=0.25 x150 (= 37,5) + 0,25 x 50 (=12,50)

  13. Antony says:

    Bonjour,

    question technique dans le cas de la vente du logement au bout de l’investissement immobillier.

    Quelle est la base imposable de la plus value? celà me semble important pour arbitrer entre le déficit foncier et le denormandie

    • Michel 2 says:

      En principe, la plus-value se calcule sur la différence entre le prix de vente diminuée :
      – du prix d’achat,
      – des frais de mutation,
      – des travaux réalisés par des artisans déclarés (avec factures, vos travaux personnels ne sont pas pris en compte),
      – d’une décote pour durée de détention,
      – … ?

      Mais quel intérêt de revendre et perdre ainsi le bénéfice de la réduction fiscale ??

  14. Pierre says:

    la base de la plus value des particuliers sera le prix total y compris travaux si on opte pour le Denormandie en global et le prix hors travaux si on opte pour le déficit foncier en global , et un mixte si on choisit les 2.

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