Cumuler la loi DENORMANDIE et les déficits fonciers pour optimiser votre investissement immobilier.

Le loi DENORMANDIE est la nouvelle loi de défiscalisation immobilière que nous vous avons déjà présentée à de nombreuses reprises. Il s’agit d’un dispositif fiscal qui permettra à l’investisseur immobilier de bénéficier d’une réduction d’impôt pouvant atteindre 21% du prix de revient de l’immeuble locatif rénové situé dans une ville moyenne qui fait l’objet d’un ORT (opérations de revitalisation du territoire) – cf »La loi DENORMANDIE, un dispositif fiscal qui pourrait transformer le marché immobilier »).
L’investisseur immobilier en loi DENORMANDIE devra donc rechercher un bien immobilier situé au cœur de ces villes moyennes éligibles (cf »Dans quelles villes investir en immobilier locatif ? Quelles sont les villes à potentiel ?« ) ; Il devra y faire des travaux de rénovation dont le montant total devra atteindre au moins 25% du coût total de son investissement (soit 33% du prix d’achat de l’immeuble avant travaux). Ces travaux de rénovation devront principalement porter sur la rénovation énergétique de l’immeuble (cf »Loi DENORMANDIE : Détails des travaux obligatoires pour obtenir la réduction d’impôt ? »).
En respectant ces conditions de localisation et de travaux, l’investisseur immobilier locatif en DENORMANDIE pourra bénéficier d’une réduction d’impôt dont le montant sera fonction de la durée de son engagement de location : Il bénéficiera alors d’une réduction d’impôt à hauteur de 2% du prix de revient de l’immeuble + travaux pendant les 9 premières années, puis 1% par années pendant les années 10, 11 et 12.
Cette réduction d’impôt devrait être calculé, même si nous sommes toujours dans l’attente des décrets d’application, sur le montant total de l’investissement, c’est à dire sur le prix d’acquisition de l’immeuble avant travaux + montant des travaux de rénovation réalisés pour un montant minimum de 25% du total.
Ainsi, l’investisseur qui aurait à réaliser des travaux pour un montant supérieur à ces 25% pourrait devoir choisir entre le bénéfice de la réduction d’impôt DENORMANDIE ou l’application du mécanisme des déficits fonciers. Les travaux qui excèderont le seuil de 25% pourrait pouvoir faire l’objet d’une optimisation fiscale (nous attendons avec impatience le décret d’application et surtout les commentaires de l’administration fiscale à ce propos).
Ce cumul entre la loi DENORMANDIE et le mécanisme des déficits fonciers pourrait intéresser les contribuables dont la tranche marginale d’imposition est la plus élevée et qui envisagent de réaliser des travaux très importants.
Dans cet article « La réduction d’impôt « DeNormandie » pour l’investissement immobilier locatif dans l’ancien est elle intéressante ? »,  nous vous proposions déjà une synthèse qui peut servir de base à votre réflexion :

 
Les contribuables concernés par la case « déficit foncier » pourraient avoir intérêt à travailler sur cette question du cumul entre la loi DENORMANDIE ou le mécanisme déficit foncier.
 
Prenons un exemple pour comprendre.
Monsieur X, dont la tranche marginale d’imposition est de 30% souhaite investir dans un bien immobilier d’une valeur de 150 000€ dans lequel il va réaliser 100 000€ de travaux :

• 1 -Doit il calculer sa réduction d’impôt DENORMANDIE sur 250 000€ et bénéficier d’une réduction d’impôt de 5000€ pendant 9 ans puis 2500€ les années 10, 11 et 12 ? 

ou

• 2- Doit il calculer sa réduction d’impôt DENORMANDIE sur 205000€ (150 000€ d’achat + 55 000€ de rénovation) et bénéficier de 4100€ de réduction d’impôt pendant 9 ans puis 2050€ pendant les années 10, 11 et 12 puis imputer 45000€ sur ces revenus foncier afin de bénéficier du mécanisme des déficit foncier ?

 
Dans notre exemple, le taux de rendement interne :

• De l’option 1 ressort à 4.80% ;
• De l’option 2 ressort à 11.72% ;

L’option déficit foncier intégral n’est pas optimale dans cette situation. En effet, le déficit foncier excèdent 10700€ ne pourra être imputé sur les revenus fonciers pendant une durée limitée à 10 ans. L’importance des travaux déductibles aurait pour conséquence une perte non négligeable de charges déductibles.
 
Pour vous aider dans votre recherche, je viens de réaliser la mise à jour de mon simulateur loi DENORMANDIE optimisé aux déficits fonciers.