Une récente décision de jurisprudence du conseil d’état (CE 24-2-2017 n° 395983 ) nous donne l’occasion de revenir sur la déductibilité des intérêts d’emprunt payés lors de l’acquisition de la nue propriété d’un immeuble de parts de SCI ou encore de parts de SCPI.
Cette décision du conseil d’état confirme en tout point, la position que nous vous avons détaillée dès 2011 dans cet article « Achat de la nue propriété (SCPI, IMMO) : les intérêts d’emprunt sont ils déductibles ?« . Les conclusions, car c’est ça qui au fond vous intéresse, sont les suivantes :
- Les intérêt d’un crédit immobilier souscrit par le nu propriétaire pour l’acquisition de la nue propriété d’un immeuble loué dont les revenus seront imposables entre les mains de l’usufruitier dans la catégorie des revenus fonciers sont déductibles des autres revenus fonciers du nu propriétaire, sans pour autant être à l’origine d’un déficit foncier déductible sur le revenu global ;
- Les intérêt d’un crédit immobilier souscrit par le nu propriétaire pour l’acquisition de la nue propriété d’un immeuble loué dont les revenus seront imposables entre les mains de l’usufruitier imposé à l’impôt sur les sociétés (IS) ne seront pas déductibles sauf si cette personne morale est un bailleur social ;
- Les intérêts d’emprunt souscrit par le nu propriétaire pour l’acquisition de la nue propriété de parts de SCPI ne sont pas déductibles.
- Les intérêts d’emprunt souscrit par le nu propriétaire pour l’acquisition de la nue propriété de parts de SCI ne sont pas déductibles.
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La théorie générale de la déductibilité autorise la déductibilité des intérêts d’emprunt contractés pour la conservation, l’acquisition, la (re)construction, l’agrandissement, la réparation ou l’amélioration des immeubles donnés en location dont les revenus sont imposés dans la catégorie des revenus fonciers.
Tout est dans la définition de « la conservation, l’acquisition, la (re)construction, l’agrandissement, la réparation ou l’amélioration des immeubles ».
La déductibilité des intérêts de l’emprunt ce justifie alors par la nécessité pour le propriétaire de souscrire ce crédit immobilier pour continuer à percevoir son revenu foncier imposable. Dès lors que la dépense permet, directement (achat de l’immeuble, paiement des frais de mutation, …) ou indirectement (financement des travaux qui permettront d’assurer la pérennité des revenus fonciers) d’assurer la pérennité des revenus fonciers, l’administration fiscale admet la déductibilité des intérêts d’emprunt.
Le raisonnement qui est valable pour l’acquisition de la pleine propriété d’un immeuble est également valable pour l’acquisition de la nue propriété d’un immeuble, de parts de SCI ou de parts de SCPI.
Ainsi, l’administration fiscale admet la déductibilité des intérêts d’emprunt payés par le nu propriétaire dès lors que ce crédit immobilier a été souscrit pour l’acquisition de la nue-propriété d’un immeuble loué dont les revenus sont imposables dans la catégorie des revenus fonciers , ou les dépenses de réparation, d’entretien ou d’amélioration de cet immeuble (dont le contribuable n’est que nu propriétaire).
Ainsi, trois conditions doivent être remplies :
L’immeuble doit être loué ;
Les revenus doivent être imposables dans la catégorie des revenus fonciers (ps : le déficit qui en résulte est imputable sur les revenus fonciers qu’il retire d’autres immeubles au cours de la même année ou des dix années suivantes.)
Le crédit immobilier doit avoir été souscrit pour l’acquisition de la nue propriété ou pour financer les dépenses de réparation, d’entretien ou d’amélioration de cet immeuble.
Les intérêts d’emprunt payés pour l’acquisition de la nue propriété d’un immeuble dont les revenus ne sont pas imposable dans la catégorie des revenus fonciers ne sont pas déductibles des revenus fonciers…
C’est la raison pour laquelle, les intérêts d’emprunt payés pour l’acquisition de la nue propriété d’un immeuble dont les revenus ne sont pas imposables dans la catégorie des revenus fonciers ne sauraient être déductibles des revenus fonciers. C’est notamment le cas de l’acquisition de la nue propriété d’un immeuble dont l’usufruit serait détenu par une personne morale dont les revenus seraient imposés à l’impôt sur les sociétés.
… Sauf, si l’usufruit est un bailleur social.
La seule exception qui autorise la déductibilité les intérêts d’emprunt payés pour l’acquisition de la nue propriété d’un immeuble dont les revenus ne sont pas imposables dans la catégorie des revenus fonciers concerne la détention de l’usufruit par une personne morale bailleur social.
L’usufruit peut être détenu temporairement par :
– Un organisme d’habitation à loyer modéré mentionné à l’article L411-2 du CCH. Les organismes d’habitation à loyer modéré comprennent les offices publics de l’habitat, les sociétés anonymes d’habitations à loyer modéré, les sociétés anonymes coopératives de production, les sociétés anonymes coopératives d’intérêt collectif d’habitations à loyer modéré et les fondations d’habitations à loyer modéré ;
– Une société d’économie mixte. Il s’agit des sociétés d’économie mixte qui réalisent des opérations au titre du service d’intérêt général défini à l’article L411-2 du CCH et qui sont soumises aux dispositions des articles L481-1à L481-7 du CCH ;
– Un organisme agréé mentionné à l’article L365-2 du CCH. Ces organismes s’entendent de ceux qui concourent aux objectifs de la politique d’aide au logement et ont par conséquent une activité d’utilité sociale.
Ainsi, l’acquisition de la nue propriété d’un immeuble loué dont les revenus ne seraient pas imposable dans la catégorie des revenus fonciers ne sont pas déductibles sauf si l’usufruitier personne morale est un bailleur social.
Enfin, les intérêts d’emprunt souscrit pour l’acquisition de la nue propriété de parts de SCPI ou de SCI ne sont pas déductibles des revenus fonciers
L’administration fiscale a une lecture stricte de sa doctrine et refuse la déductibilité des intérêts d’emprunts souscrits pour l’acquisition de la nue propriété de parts de SCPI ou SCI au motif que cette acquisition ne respecte pas la définition stricte de l’article 31 du code général des impôts.
« Ces dépenses ne peuvent être considérées comme engagées en vue de l’acquisition ou de la conservation d’un revenu ou de la propriété de l’immeuble donné en location ». Et pour cause, il ne s’agit pas d’assurer le financement d’un immeuble ou de la nue propriété d’un immeuble, mais de la nue propriété de parts de SCPI ou SCI.
Pour autant, on ne peut qu’être étonné par une telle position. Comment justifier alors que les intérêts d’emprunt payés pour l’acquisition de la pleine propriété de parts de SCPI ou SCI soit déductibles des revenus fonciers ?
Dans la mesure ou les revenus perçus par l’usufruitier serait imposables dans la catégorie des revenus fonciers, pourquoi interdire la déductibilité des intérêts d’emprunt ?
En tout état de cause, c’est la raison principale pour laquelle les intérêts d’emprunt des parts de SCPI ne sont pas déductibles. L’usufruit des parts de SCPI est trop régulièrement une personne morale imposée à l’IS, interdisant une telle déductibilité des intérêts d’emprunt.
Mais pourquoi interdire la déductibilité des intérêts d’emprunt payés par le nue propriétaire de parts de SCI ou SCPI dont les revenus seraient imposés dans la catégorie des revenus fonciers ? Mystère … J’avoue ne pas comprendre les fondements de cette position !
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Bonjour
Et les intérêts d’emprunt des scpi dont le patrimoine est composé de biens immobiliers loués à des bailleurs sociaux ?
Elles ont pu bénéficier d’un bon coup de lobbying puisque c’est accepté expressément par l’administration fiscale (BOI-RFPI-CHAMP-30-20-20170217) :
« Lorsque l’usufruitier se réserve la jouissance de l’immeuble démembré ou lorsque les revenus tirés de cet immeuble ne sont pas imposés entre ses mains à l’impôt sur le revenu dans la catégorie des revenus fonciers, notamment lorsqu’il entre dans le champ d’application de l’impôt sur les sociétés, les charges liées à l’acquisition de la nue-propriété ne peuvent pas constituer une charge foncière déductible.
Par exception à cette règle, le d du 1° du I de l’article 31 du CGI permet aux nus-propriétaires, pour la détermination des revenus fonciers imposables à l’impôt sur le revenu, de déduire les intérêts des emprunts contractés pour l’acquisition, la conservation, la construction, la réparation ou l’amélioration des logements dont l’usufruit est détenu temporairement par un organisme d’habitation à loyer modéré (HLM) mentionné à l’article L411-2 du code de la construction et de l’habitation (CCH), une société d’économie mixte ou un organisme agréé mentionné à l’ article L365-2 du CCH.
La nue-propriété de l’immeuble peut être détenue directement par une personne physique ou par l’intermédiaire d’une société civile non soumise à l’impôt sur les sociétés. Il peut notamment s’agir d’une société civile immobilière ou d’une société civile de placement immobilier. »
Merci Cédric. Que pensez vous de mon questionnement en fin d’article ? Comment justifier la non déductibilité des intérêts d’emprunt pour l’acquisition de la nue propriété de parts de SCI ou SCPI dont les revenus perçus par l’usufruitier serait taxable dans la catégorie des revenus fonciers ?
Cette position stricte pourrait elle, selon vous, être remise en cause ?
A mon sens, oui.
Mais il faut ferrailler.
Le fisc voyait s’installer un effet d’aubaine avec ET l’élision de la nue Pro de scpis de la base ISF quand le crédit était déductible ET le cumul des IE que l’on pouvait imputer sur des RF de biens détenus en PP.
Il est étonnant que quelqu’un n’ait pas enfourché le cheval de bataille, car à la seule lecture du BOFIP, c’est incohérent, hier comme aujourd’hui…..
Je dois être précis :
la nue pro des scpis sort de la base ISF ET l’on pouvait déduire le CRD aussi de la base.
Trop fort et trop bon
Forcément cela appelle le bâton
Qui est venu
Mais sans raison
Pour nuancer : étant donné que l’actif (= nue-propriété) est hors base ISF (sauf quelques cas marginaux selon l’origine du démembrement), le passif y afférent (= CRD) ne peut en toutes hypothèses être déduit de l’assiette ISF 😉
En tout cas le fait que le Conseil d’Etat arrive à cette conclusion, qui plus est dans un arrêt qui sera publié au recueil, rend difficilement contestable cette approche sur le plan juridique. A première vue cela résulte d’une application très stricte voire littérale de la loi, et pas forcément justifiée au vu des « grands principes » notamment d’égalité devant l’impôt (certes, il y a interposition d’une personne morale, mais il n’y a objectivement pas lieu de traiter différemment l’associé nu-propriétaire du nu-propriétaire foncier : dans le deux cas ils acquièrent bien un revenu foncier futur par hypothèse). J’attends de récupérer les conclusions du rapporteur public pour mieux en comprendre les motivations. Après, de là à envisager une QPC…
je me pose la question des intérêts des emprunts « renégociés ». En effet, il ne s’agit plus d’intérêts d’acquisition d’emprunt, l’emprunt d’acquisition n’existant plus et étant remplacé par un autre. mais ce remplacement, rien ne me dit que l’administration fiscal le considère comme un emprunt d’acquisition.
Si
Cherchez un peu dans le BOFIP et la jurisprudence
Si c’est dans la même banque, donc « réaménagement », il est souvent indiqué qu’il n’y a pas novation, c’est donc le même contrat.
il faut que la masse initiale des IE reste la même, vous ne pouvez pas déduire plus des RF (idem si rachat stricto sensu)
Vous pouvez aussi déduire les frais de renégociations/dossier
Faut pas pousser quand même….:=))
j’en déduit donc que dans le cas où on change de banque tout en maintenant le montant des capitaux empruntées, les intérêts ne sont plus déductibles.
suis je dans le vrai ?
Sisi, c’est la question des emprunts substitutif : Faut il renégocier à la baisse le taux de crédit immobilier locatif ? Notre simulateur
Pour nuancer aussi : la condition d’un nouvel emprunt à un taux d’intérêts moindre que celui initialement contracté est la position de l’administration, pas celle de la jurisprudence pour qui seul compte la continuité d’objet entre chacun des deux emprunts pour admettre la déductibilité des intérêts y afférents (qu’importe le taux de rémunération de chacun d’entre eux).
Je n’ai pas connaissance d’arrêts relatifs à des prêts souscrits « en direct » mais ça a déjà pu être jugé plusieurs fois en matière de comptes-courants (initialement non rémunérés) de SCI (par ex : https://www.legifrance.gouv.fr/affichJuriAdmin.do?oldAction=rechJuriAdmin&idTexte=CETATEXT000028792288&fastReqId=2131053141&fastPos=1 ; ou encore https://www.legifrance.gouv.fr/affichJuriAdmin.do?idTexte=CETATEXT000023996191)
Cette position de l’administration fiscale est somme toute incohérente. Elle admet la déductibilité des intérêts d’emprunt si les loyers sont taxés aux revenus fonciers. Mais il faudra m’expliquer quels revenus touche le nu-propriétaire et donc de quoi sont déductibles les intérêts d’emprunt.
A moins que le nu-propriétaire perçoive par ailleurs des revenus fonciers mais alors cela introduit une distinction là où la loi ne distingue pas. C’est une position intenable devant un juge fut-il administratif.
Je n’ai pas vérifié si la doctrine est toujours d’actualité mais je crois qu’elle risque fort d’être rapportée.