Une récente décision de jurisprudence du conseil d’état (CE 24-2-2017 n° 395983 ) nous donne l’occasion de revenir sur la déductibilité des intérêts d’emprunt payés lors de l’acquisition de la nue propriété d’un immeuble de parts de SCI ou encore de parts de SCPI. 
Cette décision du conseil d’état confirme en tout point, la position que nous vous avons détaillée dès 2011 dans cet article « Achat de la nue propriété (SCPI, IMMO) : les intérêts d’emprunt sont ils déductibles ?« . Les conclusions, car c’est ça qui au fond vous intéresse, sont les suivantes :

  •  Les intérêt d’un crédit immobilier souscrit par le nu propriétaire pour l’acquisition de la nue propriété d’un immeuble loué dont les revenus seront imposables entre les mains de l’usufruitier dans la catégorie des revenus fonciers sont déductibles des autres revenus fonciers du nu propriétaire, sans pour autant être à l’origine d’un déficit foncier déductible sur le revenu global ;
  •  Les intérêt d’un crédit immobilier souscrit par le nu propriétaire pour l’acquisition de la nue propriété d’un immeuble loué dont les revenus seront imposables entre les mains de l’usufruitier imposé à l’impôt sur les sociétés (IS) ne seront pas déductibles sauf si cette personne morale est un bailleur social ;
  • Les intérêts d’emprunt souscrit par le nu propriétaire pour l’acquisition de la nue propriété de parts de SCPI ne sont pas déductibles. 
  • Les intérêts d’emprunt souscrit par le nu propriétaire pour l’acquisition de la nue propriété de parts de SCI ne sont pas déductibles. 

 
 

La théorie générale de la déductibilité autorise la déductibilité des intérêts d’emprunt contractés pour la conservation, l’acquisition, la (re)construction, l’agrandissement, la réparation ou l’amélioration des immeubles donnés en location dont les revenus sont imposés dans la catégorie des revenus fonciers.

Tout est dans la définition de « la conservation, l’acquisition, la (re)construction, l’agrandissement, la réparation ou l’amélioration des immeubles ».
La déductibilité des intérêts de l’emprunt ce justifie alors par la nécessité pour le propriétaire de souscrire ce crédit immobilier pour continuer à percevoir son revenu foncier imposable. Dès lors que la dépense permet, directement (achat de l’immeuble, paiement des frais de mutation, …) ou indirectement (financement des travaux qui permettront d’assurer la pérennité des revenus fonciers) d’assurer la pérennité des revenus fonciers, l’administration fiscale admet la déductibilité des intérêts d’emprunt.
Le raisonnement qui est valable pour l’acquisition de la pleine propriété d’un immeuble est également valable pour l’acquisition de la nue propriété d’un immeuble, de parts de SCI ou de parts de SCPI.
Ainsi, l’administration fiscale admet la déductibilité des intérêts d’emprunt payés par le nu propriétaire dès lors que ce crédit immobilier a été souscrit pour  l’acquisition de la nue-propriété d’un immeuble loué dont les revenus sont imposables dans la catégorie des revenus fonciers , ou les dépenses de réparation, d’entretien ou d’amélioration de cet immeuble (dont le contribuable n’est que nu propriétaire). 
Ainsi, trois conditions doivent être remplies :

L’immeuble doit être loué ; 

Les revenus doivent être imposables dans la catégorie des revenus fonciers (ps :  le déficit qui en résulte est imputable sur les revenus fonciers qu’il retire d’autres immeubles au cours de la même année ou des dix années suivantes.)

Le crédit immobilier doit avoir été souscrit pour l’acquisition de la nue propriété ou pour financer les dépenses de réparation, d’entretien ou d’amélioration de cet immeuble.

 

Les intérêts d’emprunt payés pour l’acquisition de la nue propriété d’un immeuble dont les revenus ne sont pas imposable dans la catégorie des revenus fonciers ne sont pas déductibles des revenus fonciers…

C’est la raison pour laquelle, les intérêts d’emprunt payés pour l’acquisition de la nue propriété d’un immeuble dont les revenus ne sont pas imposables dans la catégorie des revenus fonciers ne sauraient être déductibles des revenus fonciers. C’est notamment le cas de l’acquisition de la nue propriété d’un immeuble dont l’usufruit serait détenu par une personne morale dont les revenus seraient imposés à l’impôt sur les sociétés.
 

… Sauf, si l’usufruit est un bailleur social.

La seule exception qui autorise la déductibilité les intérêts d’emprunt payés pour l’acquisition de la nue propriété d’un immeuble dont les revenus ne sont pas imposables dans la catégorie des revenus fonciers concerne la détention de l’usufruit par une personne morale bailleur social.

L’usufruit peut être détenu temporairement par :

– Un organisme d’habitation à loyer modéré mentionné à l’article L411-2 du CCH. Les organismes d’habitation à loyer modéré comprennent les offices publics de l’habitat, les sociétés anonymes d’habitations à loyer modéré, les sociétés anonymes coopératives de production, les sociétés anonymes coopératives d’intérêt collectif d’habitations à loyer modéré et les fondations d’habitations à loyer modéré ;

– Une société d’économie mixte. Il s’agit des sociétés d’économie mixte qui réalisent des opérations au titre du service d’intérêt général défini à l’article L411-2 du CCH et qui sont soumises aux dispositions des articles L481-1à L481-7 du CCH ;

– Un organisme agréé mentionné à l’article L365-2 du CCH. Ces organismes s’entendent de ceux qui concourent aux objectifs de la politique d’aide au logement et ont par conséquent une activité d’utilité sociale.

 
Ainsi, l’acquisition de la nue propriété d’un immeuble loué dont les revenus ne seraient pas imposable dans la catégorie des revenus fonciers ne sont pas déductibles sauf si l’usufruitier personne morale est un bailleur social.
 
 

Enfin, les intérêts d’emprunt souscrit pour l’acquisition de la nue propriété de parts de SCPI ou de SCI ne sont pas déductibles des revenus fonciers

L’administration fiscale a une lecture stricte de sa doctrine et refuse la déductibilité des intérêts d’emprunts souscrits pour l’acquisition de la nue propriété de parts de SCPI ou SCI au motif que cette acquisition ne respecte pas la définition stricte de l’article 31 du code général des impôts.
« Ces dépenses ne peuvent être considérées comme engagées en vue de l’acquisition ou de la conservation d’un revenu ou de la propriété de l’immeuble donné en location ». Et pour cause, il ne s’agit pas d’assurer le financement d’un immeuble ou de la nue propriété d’un immeuble, mais de la nue propriété de parts de SCPI ou SCI.
Pour autant, on ne peut qu’être étonné par une telle position. Comment justifier alors que les intérêts d’emprunt payés pour l’acquisition de la pleine propriété de parts de SCPI ou SCI soit déductibles des revenus fonciers ? 
Dans la mesure ou les revenus perçus par l’usufruitier serait imposables dans la catégorie des revenus fonciers, pourquoi interdire la déductibilité des intérêts d’emprunt ?
En tout état de cause, c’est la raison principale pour laquelle les intérêts d’emprunt des parts de SCPI ne sont pas déductibles. L’usufruit des parts de SCPI est trop régulièrement une personne morale imposée à l’IS, interdisant une telle déductibilité des intérêts d’emprunt.
Mais pourquoi interdire la déductibilité des intérêts d’emprunt payés par le nue propriétaire de parts de SCI ou SCPI dont les revenus seraient imposés dans la catégorie des revenus fonciers ? Mystère … J’avoue ne pas comprendre les fondements de cette position !

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