La loi DENORMANDIE est nouveau dispositif fiscal pour encourager les investissements immobiliers locatifs dans l’ancien avec travaux.

Il s’agit d’un dispositif fiscal qui mérite toute votre attention tant il doit pouvoir être à l’origine d’investissement immobilier d’une grande pertinence : Entre des taux de crédit immobilier toujours excessivement faibles (cf »barème des meilleurs taux de crédit immobilier et d’assurance de prêt actuellement« ) et des prix de l’immobilier particulièrement faibles dans les villes concernées, il y a de bonnes affaires à réaliser.

Investir dans l’immobilier locatif avec la loi DENORMANDIE, c’est bénéficier d’une réduction d’impôt qui peut atteindre 21% du montant total de l’investissement (acquisition + travaux + frais de notaire + frais d’agence immobilière).

La réduction d’impôt est répartie sur une période de 6 à 12 ans au rythme de 2% par année pendant les 9 premières années puis 1% par années pendant 3 ans.

Par exemple, celui qui achète un bien immobilier au prix de 150 000€, puis réalise 50000€ de travaux de rénovation pourra espérer toucher une réduction d’impôt sur le revenu de 42 000€ sur 12 ans (4000€ par année pendant 9 ans puis 2000€ pendant les 3 dernières années).

ps : Vous pouvez utiliser notre simulateur Loi DENORMANDIE pour calculer votre économie d’impôt sur le revenu et estimer la rentabilité financière de votre projet.

Il s’agit d’un dispositif fiscal largement inspiré de la loi PINEL à la différence notable que la loi DENORMANDIE s’applique à l’investissement immobilier dans l’ancien situé dans des villes moyennes qui ont besoin d’être « revitalisées » alors que la loi PINEL concerne l’investissement immobilier dans le neuf dans des zones tendues.

Ainsi, investir en loi DENORMANDIE, c’est investir dans une ville moyenne et plus particulièrement une ville dans laquelle la tension locative n’est pas forte. Ce sont toutes ces villes dont les centres-villes perdent en dynamisme et peinent à attirer les habitants.

L’objectif de la loi DENORMANDIE est alors d’encourager la rénovation de l’habitat des centres-villes pour attirer de nouveaux habitants et engager un cercle vertueux au profit d’un dynamisme nouveau.

Quelles sont les villes éligibles à la loi DENORMANDIE ?

Pour pouvoir prétendre au bénéfice de la défiscalisation DENORMANDIE, les villes doivent mettre en place des Opérations de revitalisation des territoires (ORT).

Voici donc la liste des villes dans lesquelles la loi DENORMANDIE est éligible.

La loi DENORMANDIE est éligible dans des villes moyennes dans lesquelles la tension locative n’est pas très forte.

Contrairement à la loi PINEL qui oblige à investir dans des villes dans lequel il manque de logements (d’où la nécessité de subventionner la construction de nouveaux), la loi DENORMANDIE est éligible dans des villes où il ne manque pas de logement.

En revanche, si les logements sont nombreux en quantité, ils sont le plus souvent de piètre qualité. Après rénovation DENORMANDIE, le propriétaire du logement disposera d’un bien entièrement rénové dont la qualité supérieure sur le marché locatif pourra lui permettre d’attirer de bons locataires malgré une tension locative faible.

La loi DENORMANDIE s’adresse principalement aux investisseurs locaux, c’est-à-dire à ceux qui résident dans la ville moyenne concernée. La connaissance de la ville et de ces quartiers est indispensable pour ne pas rater son investissement immobilier.

Quels sont les investissements immobiliers éligibles à la loi DENORMANDIE ?

La loi DENORMANDIE, c’est de l’investissement immobilier locatif dans l’ancien avec travaux. Pour être éligible, l’investisseur doit réaliser des travaux de rénovation dont le montant doit dépasser 33% du prix d’achat de l’immeuble ou du logement (33% du prix d’achat = 25% de travaux de le montant total de l’investissement).

Les travaux doivent être terminés, au plus tard, le 31 décembre de la 2e année suivant l’acquisition et devront être réalisés par un artisan RGE.

L’acquisition d’un appartement isolé ne pourra pas permettre de réaliser suffisamment de travaux. La loi DENORMANDIE bénéficie principalement aux acquisitions d’immeubles entiers ou encore de maisons de ville.

Quels sont les travaux éligibles à la loi DENORMANDIE ?

La première version de la loi DENORMANDIE était d’une telle complexité que sa mise en œuvre était quasiment impossible. La loi initiale encadrait avec une rigueur excessive les travaux à réaliser pour prétendre au bénéfice de la défiscalisation.

Néanmoins, cette difficulté n’existe plus depuis le 01/01/2020 et l’assouplissement de la loi. Dorénavant, et cela vient d’être confirmé par un bulletin officiel des impôts :

Les travaux d’amélioration s’entendent de tous travaux, à l’exception de ceux portant sur des locaux ou des équipements d’agrément, ayant pour objet la création de surfaces habitables nouvelles ou de surfaces annexes, la modernisation, l’assainissement ou l’aménagement des surfaces habitables ou des surfaces annexes ainsi que les travaux destinés à réaliser des économies d’énergie pour l’ensemble de ces surfaces.

Sont exclus, notamment, les travaux qui se bornent à modifier ou enrichir la décoration des surfaces habitables.

BOI-IR-RICI-365-10

Bref, tous les travaux sont éligibles ! Néanmoins, ces travaux, à minima, doivent :

  • Améliorer la performance énergétique du logement de 30 % au moins
  • Concerner au moins 2 types de travaux parmi le changement de chaudière, l’isolation des combles, l’isolation des murs, le changement de production d’eau chaude, l’isolation des fenêtres

La loi DENORMANDIE, un dispositif fiscal adapté à la conjoncture immobilière ?

La loi DENORMANDIE semble bien être une nouvelle opportunité fiscale particulièrement attrayante tant elle semble adapté à la conjoncture immobilière. En effet, les prix de l’immobilier sont relativement faibles dans ces villes moyennes trop longtemps délaissées.

Demain, entre décentralisation du pouvoir, télétravail et recherche d’une meilleure qualité de vie, les villes moyennes retrouvent un attrait aux yeux des habitants.

La loi DENORMANDIE permet une accélération de cette tendance nouvelle qui ne demande qu’à être confirmée.

Voilà un extrait de ce que nous vous expliquons dans notre livre « Investir dans l’immobilier« 

L’investissement dans les villes moyennes est un sujet sur lequel nous vous sensibilisons depuis quelques mois. La succession des faits récents, des signaux faibles confirment petit à petit cette idée qui pourrait prendre de l’ampleur dans les prochains mois ou années.


Remise en cause de la métropolisation de la société ; Nécessité d’investir massivement dans les villes moyennes pour assurer un meilleur équilibre de la société – Mise en œuvre d’une politique territoriale offensive dans le prolongement des giletsjaunes – ; Réindustrialisation indispensable du pays pour retrouver le chemin d’une croissance pérenne ; Priorité au cadre de vie pour les nouvelles générations en recherche de sens et de qualité de vie ; Dématérialisation des échanges qui autorise le télé-travail ; …


… Bref, les signaux faibles sont nombreux et semblent militer pour un attrait nouveau de la vie dans les villes moyennes.

L’immobilier dans les villes moyennes est probablement un sujet de réflexion majeur pour le candidat à l’investissement locatif.

Livre « Investir dans l’immobilier« 

A suivre …

Pour aller plus loin :
Conseil personnalisé 
Assistance patrimoniale
Bilan patrimonial
Accompagnement patrimonial
Livres / Formations 
Investir dans l'immobilier
Crédit immobilier 
Comparateur de crédit immobilier
Comparateur d'assurance de prêt
Expertise comptable 
Expert-comptable spécialiste
en location meublée et SCI

18 commentaires