La loi DENORMANDIE est nouveau dispositif fiscal pour encourager les investissements immobiliers locatifs dans l’ancien avec travaux.
Il s’agit d’un dispositif fiscal qui mérite toute votre attention tant il doit pouvoir être à l’origine d’investissement immobilier d’une grande pertinence : Entre des taux de crédit immobilier toujours excessivement faibles (cf »barème des meilleurs taux de crédit immobilier et d’assurance de prêt actuellement« ) et des prix de l’immobilier particulièrement faibles dans les villes concernées, il y a de bonnes affaires à réaliser.
Investir dans l’immobilier locatif avec la loi DENORMANDIE, c’est bénéficier d’une réduction d’impôt qui peut atteindre 21% du montant total de l’investissement (acquisition + travaux + frais de notaire + frais d’agence immobilière).
La réduction d’impôt est répartie sur une période de 6 à 12 ans au rythme de 2% par année pendant les 9 premières années puis 1% par années pendant 3 ans.
Par exemple, celui qui achète un bien immobilier au prix de 150 000€, puis réalise 50000€ de travaux de rénovation pourra espérer toucher une réduction d’impôt sur le revenu de 42 000€ sur 12 ans (4000€ par année pendant 9 ans puis 2000€ pendant les 3 dernières années).
ps : Vous pouvez utiliser notre simulateur Loi DENORMANDIE pour calculer votre économie d’impôt sur le revenu et estimer la rentabilité financière de votre projet.
Il s’agit d’un dispositif fiscal largement inspiré de la loi PINEL à la différence notable que la loi DENORMANDIE s’applique à l’investissement immobilier dans l’ancien situé dans des villes moyennes qui ont besoin d’être « revitalisées » alors que la loi PINEL concerne l’investissement immobilier dans le neuf dans des zones tendues.
Ainsi, investir en loi DENORMANDIE, c’est investir dans une ville moyenne et plus particulièrement une ville dans laquelle la tension locative n’est pas forte. Ce sont toutes ces villes dont les centres-villes perdent en dynamisme et peinent à attirer les habitants.
L’objectif de la loi DENORMANDIE est alors d’encourager la rénovation de l’habitat des centres-villes pour attirer de nouveaux habitants et engager un cercle vertueux au profit d’un dynamisme nouveau.
Quelles sont les villes éligibles à la loi DENORMANDIE ?
Pour pouvoir prétendre au bénéfice de la défiscalisation DENORMANDIE, les villes doivent mettre en place des Opérations de revitalisation des territoires (ORT).
Voici donc la liste des villes dans lesquelles la loi DENORMANDIE est éligible.
La loi DENORMANDIE est éligible dans des villes moyennes dans lesquelles la tension locative n’est pas très forte.
Contrairement à la loi PINEL qui oblige à investir dans des villes dans lequel il manque de logements (d’où la nécessité de subventionner la construction de nouveaux), la loi DENORMANDIE est éligible dans des villes où il ne manque pas de logement.
En revanche, si les logements sont nombreux en quantité, ils sont le plus souvent de piètre qualité. Après rénovation DENORMANDIE, le propriétaire du logement disposera d’un bien entièrement rénové dont la qualité supérieure sur le marché locatif pourra lui permettre d’attirer de bons locataires malgré une tension locative faible.
La loi DENORMANDIE s’adresse principalement aux investisseurs locaux, c’est-à-dire à ceux qui résident dans la ville moyenne concernée. La connaissance de la ville et de ces quartiers est indispensable pour ne pas rater son investissement immobilier.
Quels sont les investissements immobiliers éligibles à la loi DENORMANDIE ?
La loi DENORMANDIE, c’est de l’investissement immobilier locatif dans l’ancien avec travaux. Pour être éligible, l’investisseur doit réaliser des travaux de rénovation dont le montant doit dépasser 33% du prix d’achat de l’immeuble ou du logement (33% du prix d’achat = 25% de travaux de le montant total de l’investissement).
Les travaux doivent être terminés, au plus tard, le 31 décembre de la 2e année suivant l’acquisition et devront être réalisés par un artisan RGE.
L’acquisition d’un appartement isolé ne pourra pas permettre de réaliser suffisamment de travaux. La loi DENORMANDIE bénéficie principalement aux acquisitions d’immeubles entiers ou encore de maisons de ville.
Quels sont les travaux éligibles à la loi DENORMANDIE ?
La première version de la loi DENORMANDIE était d’une telle complexité que sa mise en œuvre était quasiment impossible. La loi initiale encadrait avec une rigueur excessive les travaux à réaliser pour prétendre au bénéfice de la défiscalisation.
Néanmoins, cette difficulté n’existe plus depuis le 01/01/2020 et l’assouplissement de la loi. Dorénavant, et cela vient d’être confirmé par un bulletin officiel des impôts :
Les travaux d’amélioration s’entendent de tous travaux, à l’exception de ceux portant sur des locaux ou des équipements d’agrément, ayant pour objet la création de surfaces habitables nouvelles ou de surfaces annexes, la modernisation, l’assainissement ou l’aménagement des surfaces habitables ou des surfaces annexes ainsi que les travaux destinés à réaliser des économies d’énergie pour l’ensemble de ces surfaces.
Sont exclus, notamment, les travaux qui se bornent à modifier ou enrichir la décoration des surfaces habitables.
Bref, tous les travaux sont éligibles ! Néanmoins, ces travaux, à minima, doivent :
- Améliorer la performance énergétique du logement de 30 % au moins
- Concerner au moins 2 types de travaux parmi le changement de chaudière, l’isolation des combles, l’isolation des murs, le changement de production d’eau chaude, l’isolation des fenêtres
La loi DENORMANDIE, un dispositif fiscal adapté à la conjoncture immobilière ?
La loi DENORMANDIE semble bien être une nouvelle opportunité fiscale particulièrement attrayante tant elle semble adapté à la conjoncture immobilière. En effet, les prix de l’immobilier sont relativement faibles dans ces villes moyennes trop longtemps délaissées.
Demain, entre décentralisation du pouvoir, télétravail et recherche d’une meilleure qualité de vie, les villes moyennes retrouvent un attrait aux yeux des habitants.
La loi DENORMANDIE permet une accélération de cette tendance nouvelle qui ne demande qu’à être confirmée.
Voilà un extrait de ce que nous vous expliquons dans notre livre « Investir dans l’immobilier«
L’investissement dans les villes moyennes est un sujet sur lequel nous vous sensibilisons depuis quelques mois. La succession des faits récents, des signaux faibles confirment petit à petit cette idée qui pourrait prendre de l’ampleur dans les prochains mois ou années.
Remise en cause de la métropolisation de la société ; Nécessité d’investir massivement dans les villes moyennes pour assurer un meilleur équilibre de la société – Mise en œuvre d’une politique territoriale offensive dans le prolongement des giletsjaunes – ; Réindustrialisation indispensable du pays pour retrouver le chemin d’une croissance pérenne ; Priorité au cadre de vie pour les nouvelles générations en recherche de sens et de qualité de vie ; Dématérialisation des échanges qui autorise le télé-travail ; …
… Bref, les signaux faibles sont nombreux et semblent militer pour un attrait nouveau de la vie dans les villes moyennes.L’immobilier dans les villes moyennes est probablement un sujet de réflexion majeur pour le candidat à l’investissement locatif.
Livre « Investir dans l’immobilier«
A suivre …
18 commentaires
Il faudrait approfondir un peu les obligations de la loi :
_ Pour le calcul de l’aide, les dépenses sont prises en compte dans la double limite de 300 000 euros par contribuable et de
5.500 euros par mètre carré.
_ Comme c’est le cas pour le Pinel, les plafonds de loyer applicables dépendent de la surface du logement par application d’un coefficient multiplicateur.
_ les revenus des locataires ne doivent pas excéder un certain plafond.
Par exemple, à Angoulême (qui est en zone B2 ou C ?), un T2 de 35 m² tout neuf et parfaitement isolé, après les travaux réalisés, ne pourra pas se louer plus de 312,55 € hors charges par mois. Il va falloir du temps pour amortir.
De plus certains bailleurs dans ces villes n’ont pas attendu la loi pour proposer des logements en bon état. Il n’y aura peut-être pas assez de « bons » locataires pour tout le monde.
Si c’est pour au final prendre des locataires à risques … avec la loi française, ce sont des GROS risques.
A chacun de faire ses calculs et d’assumer les possibles problèmes à venir.
Autant rénover et louer en meublé, baux renouvelables, loyer plus élevé, pas d’impôts pendant 10 ans en BIC.
Peut-on cumuler le Denormandie avec le déficit foncier ?
Bonjour,
Oui, vous pouvez tout à fait cumuler Denormandie et déficit foncier.
Seulement, les travaux pris en compte pour le calcul de la réduction Denormandie (a minima les 25% de travaux obligatoires) se pourront être imputés au titre du déficit foncier.
La loi Denormandie s’inscrit s’inscrit dans une politique globale pour redynamiser les villes moyennes. En effet, cette loi est un dispositif fiscalement incitatif mais il existe, en complément, des aides au financement pour les investisseurs.
Action Logement via le dispositif Action Cœur de Ville participe à ce projet en soutenant financièrement les investisseurs dans les travaux entrepris sur des immeubles entiers grâce à un prêt aux conditions avantageuses et une subvention.
Pour plus d’informations : https://www.actionlogement.fr/investir-utile/action-coeur-de-ville
Merci d’intervenir ici. Pourriez vous préciser votre poste pour plus de lisibilité auprès des lecteurs ?
D’avance merci
Je suis Responsable Relations Investisseurs Privés chez Action Logement pour le programme Action Cour de Ville.
Merci
Actuellement, les prêts offerts par les banques sont déjà à des taux bas. Est-ce que Action Logement fait des taux encore plus bas ? Et quel taux de garantie proposez-vous ?
Est-ce que vous suivez l’obligation de ne pas prêter si le taux d’endettement dépasse les 33 % ?
Pour avoir une subventions, est-ce qu’il y a des conditions supplémentaires par rapport à celles déjà imposées par le dispositif Denormandie ?
Vous faites aussi des subventions variables suivant le projet et le montant des travaux ?
Merci d’apporter ces précisions au débat.
Bonjour,
Action Logement accompagne les investisseurs dans la réalisation de travaux via un mix :
-Prêt à taux 0,25% sur 20 ans maximum,
-Subvention
La quote-part entre ces deux financements est appréciée selon la qualité du programme de travaux, les contraintes architecturales…
Nous finançons les projets dans la limite de 1000€/m².
Nous demandons une hypothèque pour couvrir la part du financement en prêt.
En contrepartie de ce financement (prêt + subvention):
-Nous demandons à ce que 80% des logements respectent des plafonds de loyers très sociaux, sociaux ou intermédiaires (idem Denormandie) sur une durée a minima de 9 ans (Idem Denormandie pour une réduction d’impôt optimisée à 18%).
-Nous demandons à ce que 75% des logements soient réservés par Action Logement au bénéfice de locataires salariés (Proposition de candidat par Action Logement).
A votre disposition,
Merci pour votre réponse. Cela parait intéressant.
Pour le choix des locataires, vous dites :
« 80% des logements respectent des plafonds de loyers très sociaux, sociaux ou intermédiaires ». Le bailleur peut choisir ou il y a une part de chaque type qui est imposé (25% de très sociaux ; 25% de sociaux et 30% d’intermédiaire) ?
Chaque investisseur a le choix de la typologie de loyer qu’il souhaite pratiquer.
Il le fera en fonction de plusieurs critères :
-Besoins dans la ville,
-Facilité de mise en location avec des loyers attractifs
-Choix du régime fiscale adapté à sa situation,
En effet, les loyers Sociaux et Très Sociaux et pourront, sous conditions, faire bénéficier du régime « Cosse » ou « Louer Mieux » qui réduit la base de loyers imposable par l’application d’un abattement pouvant aller jusqu’à 70% alors que les loyers intermédaires profiterons eux d’un abattement maximum de 30%.
(Faites vos calculs, mieux vaut un loyer plus élevé ou un abattement plus important, cela dépendra de votre TMI).
Alors qu’en Denormandie, les investisseurs privilégierions généralement le loyer maximum autorisé (plafond de loyer Intermédiaire) afin de bénéficier d’une réduction d’impôt.
Ok il y a des calculs à faire.
Dans le cadre d’une opération avec l’ANAH sur 10 logements, cette dernière m’imposait un minimum de loyer sociaux ou très sociaux. Vous faites de même ?
Bonjour,
Pour information, l’Anah dispose de règle applicable au territoire national mais a aussi des spécificités définis par les délégations locales dans ce qu’on appelle le Programme d’Action Territorial. Le loyer intermédiaire est autorisé selon la règle nationale mais sur certains territoires, ce dernier est exclu (ce qui est votre cas).
Dans le cas où l’Anah ne pourrait pas conventionner votre opération, Action Logement peut, effectivement, intervenir seul.
Afin de vous expliquer plus précisément nos règles d’intervention et vous accompagner dans votre projet, je vous invite à prendre contact soit, directement auprès de la délégation locale d’Action Logement, soit via notre site : https://www.actionlogement.fr/investir-utile/action-coeur-de-ville dans la rubrique « Posez votre question » en bas de page.
Bien ; Merci pour vos réponses
Bonjour Benjamin,
Merci pour votre réponse. Pour être bien sûr d’avoir compris je vais prendre un exemple.
Disons que je fais l’acquisition d’une petite maison de village au prix de 50000€ frais de notaire inclus. Je compte faire 50000€ de travaux de rénovation.
Le cout total de l’opération est donc de 100000€. Je dois donc prendre en compte 25000€ de travaux (25% du cout total) pour le Denormandie et je peux utiliser les 25000€ restant en déficit foncier ?
OU
J’achète le bien à 50000€ frais de notaire inclus, je fais 17000€ de travaux en Denormandie (25% de 67000€)) et je peux utiliser les 33000€ restant pour du déficit foncier ? Dans ce cas le crédit d’impôt se calcule sur 67000€ ou bien sur 100000€ ?
Merci pour votre aide (en espérant avoir été clair…)
Bonjour,
Pour connaître le montant minimum de travaux à accomplir pour être éligible au dispositif Denormandie (25% du coût total), vous divisez le montant de l’acquisition (50.000€) par 0,75 soit 66.667€.
Les 16.667€ (Travaux obligatoires, non imputables au déficit Foncier) serviront à calculer l’assiette de travaux minimal applicable à la réduction Denormandie.
Dans votre exemple en effectuant 50.000€ de travaux, vous pourrez bénéficier d’une réduction d’impôt Denormandie calculée sur 66.667€ et pourrez utiliser le complément, 33.333€ au titre du DF.
Selon votre situation patrimoniale, fiscale,… vous pouvez augmenter la part de travaux à inclure dans le calcul de la réduction Denormandie et réduire, par conséquent, la part en DF.
Pour cette partie-là, je laisse le soin à Guillaume Fonteneau de vous accompagner dans ce choix.
Espérant avoir répondu à vos interrogations.
Ok !
Maintenant c’est plus clair.
On peut donc moduler le montant des travaux soit pour changer l’assiette de réduction d’impôt pour le Denormandie ( en respectant les 25% minimum) soit en augmentant la part de travaux éligible au déficit foncier.
Avec les récentes clarifications il peut être intéressant par exemple de faire passer les créations de surface ou constructions dans l’assiette denormandie (éligible au denormandie mais pas au déficit foncier) et garder le reste (qui lui est éligible) pour le déficit foncier !
Bonjour
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Je reste très dubitatif avec ces programmes de défiscalisation. En effet à chaque ministre, son programme ! Il faut bien qu’il marque la postérité….
Sinon sur ce sujet, il faut rester très prudent. Comme le dit justement l’article, ce programme se situe dans des villes peu attractives. L’erreur de base des investisseurs est de ne pas se rendre sur place et jauger la demande locative qui est inexistante. Ce que vous gagnerez en fiscalité, vous le perdrez par le manque de loyers ou la perte en capital du bien. Dur de revendre un bien où l’offre est supérieur à la demande!