Le « Borloo ancien » ou « conventionnement ANAH » : Une opportunité fiscale pour réduire l’impôt sur les revenus fonciers

Parfois, les lois de défiscalisation s’accumulent et certains dispositifs fiscaux sont oubliés, laissés à l’abandon et médiatiquement abandonnés pour faire de la place aux nouveaux dispositifs fiscaux mis en avant par le ministre du logement en place.
Tel est notamment le cas du dispositif fiscal « Borloo ancien » initié en 2006 et toujours applicable en 2016. Ce dispositif fiscal permet aux propriétaires bailleurs de bénéficier d’un abattement (30%, 60% jusqu’à 70%) spécifique sur les revenus fonciers dès lors qu’ils donnent en location des logements à loyers maîtrisés, en application d’une convention conclue avec l’Agence nationale de l’habitat (Anah).
L’avantage fiscal attaché au conventionnement ANAH s’applique indifféremment aux locations de logements anciens ou neufs. Le dispositif Borloo ancien est applicable dans toute la France, dans toutes les villes, un zonage est néanmoins appliqué pour déterminer le niveau maximum de loyer. 
  

Quel est l’avantage fiscal d’un conventionnement ANAH ou Borloo ancien ?

Il existe trois conventionnements ANAH ou dispositifs Borloo ancien :

– Le Borloo ancien intermédiaire pour bénéficier d’un abattement de 30% sur le montant des loyers ;

– Le Borloo ancien social pour bénéficier d’un abattement de 60% sur le montant des loyers ;

– Le Borloo ancien très social pour bénéficier d’un abattement de 60% sur le montant des loyers ;

Lorsque toutes les conditions sont réunies, le propriétaire bénéficie d’un abattement forfaitaire de 30% à 60% sur les revenus perçus. Cet abattement spécifique, conséquence de la convention signée avec l’ANAH, est compatible avec les dispositions fiscale de plein droit, y compris la déductibilité des charges, impôts engagés par le propriétaire pour la conservation ou l’acquisition du revenu foncier. Les intérêts d’emprunt, les charges d’entretien, les travaux de réparation restent déductibles et peuvent même créer un déficit foncier imputable sur le revenu global (cf « Déficit foncier : imputer un déficit foncier et réduire l’impôt sur le revenu ?).
Et, cerise sur le gâteau, le montant de l’avantage fiscal accordé au titre de l’abattement forfaitaire« conventionnement ANAH» n’est pas pris en compte pour la détermination du plafonnement des niches fiscales (cf « Plafonnement des niches fiscales : détail du mécanisme et liste des avantages fiscaux concernés).
Pour comprendre l’intérêt d’un tel dispositif fiscal, il suffit de faire le calcul suivant : montant des loyers X 30% ou 60% X Tranche marginale d’imposition + 15.5% de CSG- CRDS (cf « Simulateur impôt sur le revenu 2016 : Combien allez vous payer d’impôt ?).
Un contribuable imposé à la tranche marginale d’imposition de 30% et percevant 10000€ de revenus fonciers bruts pourraient alors bénéficier d’une réduction d’impôt maximale de 1365€ / an pendant toute la durée de la convention ANAH. C’est un dispositif fiscal qui semble particulièrement attrayant. 
  

Quelles sont les contreparties à cet abattement forfaitaire sur les revenus fonciers ?

Pour chacune de ces appellations (Borloo ancien intermédiaire, social ou très social) correspond un niveau de loyer maximum à respecter et un abattement spécifique sur les revenus fonciers dont le niveau sera d’autant plus fort que le loyer sera fortement plafonné. 
Le bénéfice de l’abattement Borloo ancien ou conventionnement ANAH est subordonné à l’engagement du propriétaire du logement de louer le logement nu à usage d’habitation principale du locataire pendant toute la durée de la convention ANAH, à une personne autre qu’elle-même, un membre de son foyer fiscal ou un de ses ascendants ou descendants.

Pendant toute la durée de la convention ANAH, le loyer mensuel ne doit pas être supérieur à certains plafonds qui varient selon la nature de la convention et le lieu de situation du logement concerné.

Les locataires doivent par ailleurs satisfaire à certaines conditions de ressources.

Quelle est la durée de la convention ANAH ?

Lorsque l’ANAH octroi une subvention au propriétaire bailleur pour le financement des travaux, la durée de la convention ANAH est de 9 ans. En l’absence de subvention ANAH, la convention ANAH est d’une durée de 6 ans.

A l’échéance de la convention, l’avantage fiscal peut continuer à s’appliquer jusqu’à la date fixée pour le renouvellement ou la reconduction du contrat de location, tant que le même locataire reste en place et que toutes les conditions d’application du dispositif, notamment celles tenant au respect du plafond de loyer, sont remplies.

Quels sont les plafonds de loyer pour bénéficier du dispositif Borloo ancien ou conventionnement ANAH ?

Borloo ancien intermédiaire ou conventionnement ANAH intermédiaire.

Le plafond de loyer applicable en fonction de la zone

Pour les baux signés à compter du 01/01/2015, le plafonds de loyer et de ressources est aligné sur le dispositif fiscal PINEL. 

Pour connaître le zonage ville par ville : Loi PINEL : Un nouveau zonage applicable au 01 Octobre 2014.

Le plafond de ressource du locataire à respecter

Vous en conviendrez, la contrainte n’est pas catastrophique. Nous sommes relativement proche de la situation de marché.
 

Borloo ancien social ou conventionnement ANAH social.

Le plafond de loyer applicable en fonction de la zone

Le plafond de ressource du locataire à respecter

Le Borloo ancien ou conventionnement ANAH secteur intermédiaire est un dispositif fiscal attrayant aux contraintes relativement faibles.