Les règles fiscales entourant les déficits fonciers sont parfois complexes. Je vous propose donc de faire le point sur les modalités d’imposition du déficit foncier sur les autres revenus.

 

Comment obtenir un déficit foncier ? Quelles charges sont elles déductibles des loyers ?

Le revenu foncier imposable à l’impôt sur le revenu est égal à la différence entre le montant du revenu brut et le total des charges de la propriété :

1- Le revenu brut des immeubles ou parties d’immeubles donnés en location, est constitué par le montant des recettes brutes perçues par le propriétaire.

2- Les charges de la propriété déductibles pour la détermination du revenu net comprennent :

Les dépenses de réparation et d’entretien effectivement supportées par le propriétaire ;

Les primes d’assurance ;

Le montant des dépenses supportées pour le compte du locataire par le propriétaire dont celui-ci n’a pu obtenir le remboursement, au 31 décembre de l’année du départ du locataire ;

Les provisions pour dépenses, comprises ou non dans le budget prévisionnel de la copropriété, supportées par le propriétaire, diminuées du montant des provisions déduites l’année précédente qui correspond à des charges non déductibles ;

Les dépenses d’amélioration afférentes aux locaux d’habitation, à l’exclusion des frais correspondant à des travaux de construction, de reconstruction ou d’agrandissement; cf article « Revenu foncier : Quels sont les travaux déductibles pour calculer l’impôt sur le revenu ? » dans lequel nous vous expliquons la différence entre les travaux déductibles et les travaux non déductibles des revenus fonciers.

Les intérêts des crédits immobiliers contractés pour la conservation, l’acquisition, la construction, la réparation ou l’amélioration des propriétés ;

Les frais de gestion, fixés à 20 euros par local, majorés, lorsque ces dépenses sont effectivement supportées par le propriétaire, des frais de rémunération des gardes et concierges, des frais de procédure et des frais de rémunération, honoraire et commission versés à un tiers pour la gestion des immeubles ;

 

Loyer – charges déductibles = Revenu foncier imposable

 

Comment imputer le déficit foncier sur les autres revenus de l’investisseur ?

 

1 – Les intérêts d’emprunt ne peuvent pas créer un déficit foncier.

Le montant des intérêts d’emprunt déductibles ne pourra pas être supérieur au montant des revenus bruts perçus par le contribuable : Il n’est pas possible de créer un déficit foncier du simple fait du paiement des intérêts d’emprunt.

L’éventuel surplus des intérêts non imputables sur le revenu global s’imputent exclusivement sur les revenus fonciers des dix années suivantes. 

Notons tout de même qu’avec la faiblesse actuelle des taux de crédit immobilier, il est très rare d’avoir un montant d’intérêts déductibles supérieur au montant des loyers perçus.

 

 

2- Les autres charges déductibles (travaux, taxe foncière … ).

Les déficits fonciers résultant de dépenses autres que les intérêts d’emprunt (travaux d’entretien, réparation, taxe foncière … ) sont ensuite imputés sur le revenu global du foyer dans la limite de 10 700€.

La fraction du déficit supérieure à 10 700 euros est reportée successivement sur les revenus fonciers des 10 années suivantes.

 

 

3 – Le déficit foncier imputé sur le revenu global n’est acquis qu’après 3 ans.

L’imputation du déficit sur le revenu global (plafonné à 10700 €) est définitivement acquise si le logement est loué pendant encore trois ans après l’année au titre de laquelle l’imputation a été pratiquée.

En cas de non respect de cette obligation de location pendant 3 ans, les revenus des trois années précédant sont recalculés par l’administration fiscale comme s’il n’y avait pas eu de déficit. Néanmoins, depuis une jurisprudence récente, les charges dont l’imputation sur le revenu global serait remis en cause pourront être déduites des revenus fonciers des dix années suivantes (cf »Quid du déficit foncier sur un immeuble vendu ? Vers l’imputation sur les revenus fonciers des 10 années suivantes ?).

 

Ainsi, en synthèse, pour déterminer le montant du déficit foncier :

  • 1 – Déduction des intérêts d’emprunt dans la limite du montant du loyer perçu ;
  • 2 -Déduction des travaux et autres charges déductibles dans la limite d’un déficit de 10700€
  • 3- Les travaux, charges et intérêt d’emprunt non déduits pourront être déductibles des revenus fonciers des 10 années suivantes.

 




29 Comments

  1. Fredy Gosse says:

    je vous admire vu les incessants changements de législation et il est tout à fait probable que notre nouveau gouvernement va en remettre une couche dés l ‘année prochaine

  2. Encore un outil génial à disposition de tout un chacun, qui met bien les points sur les « i » et qui permet notamment de s’aperçevoir qu’on s’est planté dans ses déclarations de revenus…
    Encore Un énorme merci !

  3. Guillaume says:

    Tres bon article, très clair, concis et utile. Merci bon boulot !

  4. fredy Gosse says:

    juste une question en passant un nu propriétaire refait toute l’installation électrique pour remise aux normes d’un appart ancien
    1:est ce vraiment à lui de payer Gros travaux?
    2/ si oui peut il déduire cet investissement de son IRPP?
    Guillaume ? ou tout autre juriste?
    merci d’avance
    slt s

    • Je ne suis pas juriste pro, même si j’en ai eu une certaine formation. Mais je connais assez bien l’immobilier.

      Cet appartement est-il loué? bail en bonne et due forme signé par l’usufruitier? Je le suppose.

      Pour répondre à la question 1, je prendrais bien l’idée d’Ishikawa (déformation professionnelle): revenons à la cause pour éviter l’effet.
      Et vous proposerais donc de signer entre le nu-propriétaire et l’usufruitier une convention d’usufruit définissant précisément la gestion du bien et l’affectation précise des travaux. Ce qui supprimerait toute question. 🙂

      Pour répondre autrement, ne voulant pas botter en touche, je ne crois pas que ce soit à lui de payer, ces travaux ne concernant pas ce que nous appelons le « clos et le couvert ».

      Ensuite, est-il vraiment possible de forcer l’usufruitier (et vice versa) à payer? …… je ne crois pas non plus, donc je reviens à ma proposition de convention.

      La seconde question ne se pose donc pas

      Sous toute réserve, merci.

  5. fredy Gosse says:

    merci Ankou de votre réponse
    la réponse à ce problème tient en la définition de gros travaux qui sont à la seule charge du nu propriétaire…Donc pour un praticien suivant l’évolution de la jurisprudence ,une remise aux normes complètes électriques d’un vieil appartement (ce qui coûte assez cher) mais qui est nécessaire si on veut éviter des ennuis en cas d’accident (incendie ou autre) est ce une dépense d’entretien à la charge de l’sufruitier ou du nu propriétaire…
    si l’on suppose qu’il s’agit de gros travaux donc nu propriétaire celui ci par définition ne reçoit pas de loyer , le fructus pour parler « riche » appartient à l’usufruitier..
    il n’ y a donc jamais de location ,cependant et là je n’ai pas suivi( chaque gouvernement qui passe ajoutant sa couche « écologique » économie d’énergie ou autre entrainant des crédits d’impôts ou des baisses de base imposable ) dans le cadre de la fiscalité verte y a t il une disposition légale permettant à un nu propriétaire d’affecter pour tout ou partie les dépenses occasionnées par la remise aux normes électriques à la diminution de son IRPP
    nous sommes dans un cadre différent de celui exposé par Guillaume mais toujours dans le cadre de la rationalisation de son IRPP dans le cadre de la loI..
    bien sûr on peut toujours demander un rescrit mais si le cas a déjà été tranché autant le savoir

    Bien entendu si la dépense n’est pas un « gros travail » alors la question est déplacée au niveau de l’usufruitier….
    Bref si quelqu’un a déjà eu à trancher ce problème .merci d’avance
    Bonne journée Ankou

    • C’est plus clair.

      En attente d’un avis plus précis, mon interprétation est que ces frais, non liés au clos et au couvert, mais avec la possibilité donnée à l’usufruitier de louer en pure légalité, sont à la charge dudit usufruitier.

      Si le nu-propriétaire paie pour ces frais, qu’il ne devrait pas supporter, je pense que le fisc n’acceptera aucune déduction au titre de l’IRPP, y compris dans la limite des 25000€.

      Bon soleil …. 🙂

    • Deux remarques:

      1/ Les réparations imputables au nu-propriétaire sont celles visées aux articles 605 et 606 du C. civ. et se limitent effectivement au clos et au couvert. Cependant, se référer à l’acte de donation qui souvent stipule une répartition autre d’à qui incombent les travaux de réparation.

      2/ Dès lors, je pense que si ou l’usufruitier, ou le nu-propriétaire sort du « rôle » qui lui a été imparti par l’acte de donation, se méfier du risque de requalification par l’administration fiscale:
      – dans le cas où le nu-propriétaire prendrait en charge des réparations qui ne lui incomberait pas, risque de requalification de la donation initiale en donation déguisée;
      – dans le cas où l’usufruitier prendrait en charge des réparation qui ne lui incomberait pas, risque de requalification au titre d’une donation indirecte à hauteur des réparations indûment faites.
      J’admets que le raisonnement est tordu, mais quand les caisses sont vides, tous les moyens sont bons pour parvenir à ses fins…

  6. Fredy Gosse says:

    j’ai regardé en diagonale sur internet . A priori la remise aux normes électriques ne bénéficie d’aucun avantage fiscal « ecologique »donc ma question semble sans objet.Pour une fois que je voulais moi aussi tirer sur la vache à lait -:))))))
    bonne journée

    • « A priori la remise aux normes électriques ne bénéficie d’aucun avantage fiscal « écologique » »
      C’est exact.

      Le seul avantage fiscal lié à ces travaux est me semble-t-il au bénéfice de l’usufruitier, si c’est lui qui décide et paie les travaux pour un bien mis en location.

      Il aurait aussi avantage à emprunter pour faire ces travaux ………. 🙂

  7. Dominique says:

    Bonjour , je suis propriétaire de murs commerciaux, je voudrai mettre tout aux normes en vigueur, ces gros travaux sont-ils déductibles de mes revenus?

    • Bonjour,
      Je me permets de relancer la question de Dominique car j’ai également du mal à interpréter les possibilités de déduction. En effet, des travaux de mise aux normes accessibilité pour les ERP nécessitent dans certains cas des travaux de réagencement intérieur (abattre et refaire des cloisons par exemple) qui, si elles sont considérées non corrélées à la réglementation, risque d’être rejetée en déficit foncier.
      Du coup, est-ce qu’une telle mise au norme peut-être déduite des revenus fonciers dès lors qu’il n’y pas pas d’agrandissement, de de construction ou reconstruction de l’immeuble ?
      Merci d’avance pour les éclaircissements pour vous pourriez fais à ce sujet

  8. faire et pas « fais », désolé

  9. Bonjour
    mettez un petit paragraphe sur les particularités liées au calcul de l’impôt 2019 concernant les travaux 2018 2019

  10. Bonjour,
    Suite à l’explication donnée par le lien suivant : http://rfconseil.grouperf.com/depeches/40622.html
    je pense qu’il vaut mieux attendre 2020 pour faire des travaux de rénovation.
    Qu’en pensez vous Monsieur FONTENEAU?

  11. Apparemment après avoir consulté d’autres sites sur internet il semblerait que les dépenses de travaux de rénovation faites en 2018 et 2019 ne seraient prises en compte qu’à hauteur de 50%. Soit dépenses de 50 en 2018 + dépenses de 100 en 2019= 50+100/2!
    Donc tous les articles que j’ai consultés s’accordent tous à conclure qu’il faut attendre 2020 pour faire des travaux. Les artisans du bâtiment vont êtres contents.a vous lire demain
    Merci

  12. D’apres cette fiscaliste (voir le lien suivant) il serait préférable d’engager les travaux en 2018. Mais il faudra surveiller les évolutions du dispositif actuel(dixit) ce qui laisse perplexe.

    http://www.fiscalonline.com/Prelevement-a-la-source-ce-qu-il.html

    Son calcul à partir d’un exemple concret semble trop beau pour le croire, mais pourquoi pas rêver un peu en ces temps difficiles pour les bailleurs

    • CAPL conseils says:

      Si vous arrivez à couvrir la totalité de vos revenus fonciers et le montant de 10.700€ (du déficit sur le revenu global qui ne s’appliquera pas), vous bénéficiez d’un cumul de déficit foncier reportable 10 ans sur les revenus fonciers à venir pour leur intégralité et vous utiliserez l’année 2019, la moitié du montant des travaux sur les revenus fonciers de l’année 2019 (IR + PS quand même). Pour ceux qui sont dans ce cas (déficit par des travaux en 2018 supérieurs aux revenus fonciers 2018 et 2019 + 2X 10700€ alors n’hésitez pas vous serez les grands gagnants de la réforme). Il est plus avantageux de faire les travaux en 2018 qu’en 2019, c’est certain mais également qu’en 2020.

  13. Monsieur FONTENEAU,
    Votre article se limite à l’explication de l’affectation du déficit foncier suite à rénovation, avec l’obligation de louer au moins trois ans pour bénéficier des avantages fiscaux. Pourriez vous nous eclairer de l’impact sur le calcul de la plus value (s’il y en a une) en cas de revente du bien, disons au bout de 4 à 5 ans: doit on réintroduire les avantages fiscaux obtenus, dans le calcul de cette plus value? Ce qui viendrait automatiquement augmenter celle-ci.
    Merci

    • CAPL conseils says:

      Non, seulement si un délai de 3 ans n’est pas effectué et que vous avez bénéficié d’une baisse sur votre revenu global (jusqu’à 10.700€)!
      Passé ce délai, vous pourrez même les déduire s’ils représentent plus que 7,5% de votre prix d’achat du bien immobilier en les ajoutant sur la valeur du prix d’acquisition.
      BOI-RFPI-PVI-20-10-20-20-20131220

  14. Bonjour, est-ce que la taxe foncière est aussi déductible? Vous n’en dites rien. Merci.

  15. Bonjour, Je suis en train d’acquérir un immeuble à rénover et je suis donc très concerné par le calcul du déficit foncier sur 2018 et 2019. Je n’arrive pas à trouver un texte officiel clair qui présente cette règle des 50% de report des charges 2018 sur 2019 permettant de bénéficier de potentiellement 150% de déficit foncier pour les travaux de rénovation fait en 2018, pour la partie qui se retrouve dans le déficit foncier après déduction des revenus locatifs et des 10700€ imputés sur les revenus.
    En fait je ne cherche même pas à optimiser mais j’aimerais juste pouvoir être sûr de m’y retrouver et pouvoir déduire 100% des travaux fait en 2018 et 2019… Je me dis que cet avantage en 2018, si tant est qu’il soit vrai pourrait compenser l’inconvénient de 2019 (seulement 50% des travaux déductibles)…

    quel est donc le texte qui fait référence en la matière?

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