Immobilier : Vers une grande réforme de l’imposition des revenus fonciers avec le statut de bailleur privé ?

Entre le lobbying de la fédération française du bâtiment (FFB) et le ministre du logement qui annonce vouloir réfléchir aux statuts du bailleur privé en même temps qu’il annonce vouloir réduire les avantages fiscaux de la location meublée saisonnière.

Une petite musique qui monte depuis quelques semaines. Serions-nous à la veille d’une modification profonde de l’imposition des revenus immobiliers ? Une réforme fiscale d’ampleur qui pourrait se justifier par l’incroyable chantier de la rénovation thermique des bâtiments et l’obligation de travaux des DPE, mais aussi par la difficile cohabitation du régime fiscal de la location meublée non professionnelle (LMNP) et du régime des revenus fonciers.

Hier, c’est à dire depuis milieu des années 80, la priorité était la construction de logements neufs. Toutes les subventions fiscales étaient orientées vers les diverses loi d’encouragement à l’investissement immobilier locatif dans le neuf.

Aujourd’hui, la priorité n’est plus la construction de nouveaux logements. La nécessaire sobriété énergétique nous oblige à investir massivement dans la rénovation des logements anciens. Toutes les subventions fiscales vont progressivement converger dans cette voie.

La fin de la loi Pinel ou sa quasi disparition semble acquise. D’ailleurs, même la Fédération Française du Bâtiment l’accepte (et même l’encourage). Voici ce que l’on peu lire dans un récent communiqué de la FFB :

« D’où la suggestion de certaines instances professionnelles, FFB en tête, de remplacer à fin 2024 le pinel pour un « statut du bailleur professionnel », régime général d’imposition des revenus immobiliers fondé sur le principe de l’amortissement, comme cela existe en allemagne depuis près de 60 ans »

source : Communiqué de la FFB dans challenges de cette semaine.

Même la FFB arrête de réclamer une nouvelle loi de défiscalisation pour l’investissement dans l’immobilier neuf au profit d’un statut de bailleur professionnel, c’est dire si le sujet est au cœur des discussions.

Un statut du bailleur privé qui pourrait donc s’inspirer du modèle d’imposition des revenus immobiliers qui est en vigueur en Allemagne.

Le statut du bailleur privé qui repose sur la suppression de l’ensemble des niches fiscales de l’immobilier locatif au profit d’un régime fiscal unique dit du bailleur privé.

Un régime fiscal du propriétaire bailleur qui reposerait sur :

• Un mécanisme d’amortissement de l’immobilier ; (et donc la fusion du régime fiscal de la location meublée non professionnelle avec le régime de la location nue).
• La suppression de la déductibilité des déficits fonciers sur le revenu global, mais uniquement sur les revenus fonciers ultérieurs ;

Un amortissement fiscal que certains annoncent autour de 2% à 2.50% que l’on doit pouvoir comparer à l’amortissement comptable et fiscal que nous connaissons déjà en location meublée non professionnelle.

L’amortissement permet de constater l’obsolescence immobilière et la nécessité d’engager des travaux régulier pour maintenir la valeur patrimoniale de l’immeuble.

Fiscalement, l’amortissement est une charge déductible qui réduit l’imposition des revenus fonciers. Une baisse de l’impôt sur le revenu foncier, indispensable pour permettre aux propriétaires d’investir dans la rénovation énergétique de leur logement.

Néanmoins, ne crions pas victoire trop rapidement car l’état de fait jamais de cadeaux gratuitement. Il ne serait pas impossible que cet amortissement comptable se traduise par une modification de l’imposition des plus-values immobilières.

Ne faut il pas s’attendre à ce que le gain fiscal obtenu pendant l’exploitation de l’immeuble… soit reporté sur la plus-value immobilière ? Il suffirait effectivement d’augmenter la plus-value immobilière du montant des amortissements pour neutraliser le cadeaux fiscal des amortissements.

Une réforme fiscale des revenus fonciers qui pourrait en sus emporter le régime fiscal de la location meublée non professionnelle (LMNP) tant le différentiel d’imposition entre les revenus fonciers et le LMNP n’est pas durablement tenable.

Cela fait des mois, voir des années que les administrations fiscales essaient de remettre en cause le régime LMNP.

Aujourd’hui, tout le monde investit en location meublée. Plus personne ou presque se lance en location nue tant la fiscalité du meublée est dissuasive. Cela n’est pas pérenne et dévoie la raison d’être du régime LMNP, initialement porté par les nécessaires investissements immobilier en résidence services et notamment en EHPAD.

Pour cela, il faut refaire une peu d’histoire.

En Mars 2016, j’écrivais cet article « Pourquoi la location meublée en direct, sans bail commercial est l’avenir de l’investissement immobilier locatif« . A l’époque personne ne connaissait le régime fiscal LMNP qui était réservé ou presque à l’investissement en résidence services type EHPAD, résidence de tourisme.

Dans cet article, nous vous expliquions qu’il était possible de faire de la location meublée en direct. Depuis que de chemin parcouru. Plus personne ne fait de l’investissement en revenu foncier et la location meublée est devenue la norme.

Le coût pour les finances publiques est énorme. Le location meublée représente un manque à gagner considérable. Ce n’est pas tenable.

Le régime fiscal de la location meublée non professionnelle fait trop de concurrence au régime fiscal de la location nue. La fusion entre les deux régimes est une hypothèse forte.

Le rapport CAP 2022 publié en 2018 préconisait déjà cette grande remise à plat de l’imposition des revenus fonciers et l’alignement entre LMNP et location nue.

Extrait du rapport CAP2022 :

Nous y sommes. Les choses sont en train de changer.

Pour approfondir ces réflexions, je vous encourage cette visioconférence passionnante :

A suivre.