La location meublée est le nouvel eldorado pour tous les propriétaires bailleurs qui veulent trouver une solution pour réduire l’imposition des revenus fonciers. Vous êtes tous les jours un peu plus nombreux à transformer votre location nue en location meublée dans le but principalement fiscal de réduire l’impôt sur le revenu.

L’objectif de la transformation en location meublée est tellement fiscal que vous en arrivez à vous engager dans la voie de la fraude fiscale est mettant en œuvre de la location meublée fictive. Il s’agit là d’une voie dangereuse que vous regretterez.

La location meublée d’un logement est imposable à l’impôt sur le revenu dans la catégorie des bénéfices industriels et commerciaux (BIC) et bénéficie du régime fiscal de faveur de la location meublée non professionnelle qui permet de profiter de profiter des avantages de l’imposition au titre des BIC (amortissement de l’immeuble et frais d’acquisition déductibles), sans les inconvénients (taxation de la plus-value professionnelle).

Bref, le régime de la location meublée non professionnelle apparaît comme un eldorado pour le propriétaire bailleur de logements en location nue dont les revenus sont imposés dans la catégorie des revenus fonciers. Le revenu imposable, et donc l’impôt sur le revenu est plus faible pour une activité immobilière que l’on croit, à tort, identique.

Tout le monde est donc en train de transformer ses locations nues en locations meublées. Les plus prudents le font à l’occasion d’un changement de locataire, les autres, plus téméraires et pressés de payer moins d’impôts poussent la fraude fiscale jusqu’à réaliser un passage en location meublée sans même changer de locataire. Dans la très grande majorité des situations, il s’agit pourtant de la même chose d’une fraude fiscale tant la réalité de la location meublée est éloignée du principe même de ce bail.

Pouvons-nous évoquer l’abus de droit pour fraude à la loi ? Je ne sais pas, mais en tout état de cause, la fraude à la location meublée fictive est massive et pourrait avoir pour conséquence la destruction de ce régime fiscal très avantageux. Les propriétaires bailleurs sont en train de scier la branche fiscale qu’ils exploitent de manière excessive.

Lorsque l’on relit la définition de l’abus de droit, on a tout de même l’impression d’une adaptation parfaite à la situation :

« l’administration est en droit d’écarter, comme ne lui étant pas opposables, les actes qui, recherchant le bénéfice d’une application littérale des textes ou de décisions à l’encontre des objectifs poursuivis par leurs auteurs, ont pour motif principal d’éluder ou d’atténuer les charges fiscales que l’intéressé, si ces actes n’avaient pas été passés ou réalisés, aurait normalement supportées eu égard à sa situation ou à ses activités réelles. »

C’est toujours la même histoire : 1- La loi est favorable sur tel ou tel point ; 2 – Les contribuables se saisissent avec excès de cette brèche et la distordent au-delà de l’objectif initial du législateur ; 3 – L’administration fiscale réagit et modifie le code général des impôts ; 4- Les contribuables se plaignent de l’instabilité fiscale alors même qu’ils en sont à l’origine.

 

C’est quoi cette fraude à la location meublée fictive ?

Faire de la location meublée, c’est s’engager dans un marché spécifique : C’est le marché réduit des locataires sans aucun meuble.

Il est évident que la location meublée est un marché de niche dont l’expansion actuelle ne correspond pas à la réalité de la demande locative. Loger un locataire sans meuble, c’est loger un étudiant, ou une personne active en transit entre deux situations (divorce, séparation, impatriation, …). La location meublée est par nature le marché de la location temporaire. On ne vit pas éternellement dans un logement meublé.

Depuis 2014, toutes les locations meublées doivent impérativement contenir une liste de meubles très précise qui permet de mieux comprendre ce marché spécifique (cf »Quels sont les meubles obligatoires dans une location meublée (LMNP ou LMP) ? » :

  1. Literie comprenant couette ou couverture ;
  2. Dispositif d’occultation des fenêtres dans les pièces destinées à être utilisées comme chambre à coucher ;
  3. Plaques de cuisson ;
  4. Four ou four à micro-ondes ;
  5. Réfrigérateur et congélateur ou, au minimum, un réfrigérateur doté d’un compartiment permettant de disposer d’une température inférieure ou égale à – 6 °C ;
  6. Vaisselle nécessaire à la prise des repas ;
  7. Ustensiles de cuisine ;
  8. Table et sièges ;
  9. Étagères de rangement ;
  10. Luminaires ;
  11. Matériel d’entretien ménager adapté aux caractéristiques du logement.

Ce sont ces meubles qui posent problèmes car la majorité des locataires n’en veulent pas ; Ils possèdent déjà leur mobilier. C’est alors que les candidats à la location meublée fictive s’engagent dans la voie de la fraude fiscale en détournant le principe même de la location meublée : Comment faire de la location meublée sans mettre des meubles dans le logement ?

 

Quelles sont les stratégies frauduleuses utilisées par les propriétaires bailleurs pour détourner le régime fiscal de la location meublée ?

En réalité, il existe deux techniques très répandues pour faire de la location meublée, sans meubler le logement.

 

1 – Faire signer un bail de location meublée avec des meubles mis à disposition du locataire, mais stockés dans un garage.

Ce n’est pas compliqué, il suffit de trouver de vieux meubles de la grand-mère que l’on stocke dans un garage au cas où, puis de faire signer un bail de location meublée au locataire.

Bien évidemment, c’est de la fraude fiscale !

 

2 – Racheter les meubles au locataire en place pour justifier un bail de location meublée.

C’est là un peu plus compliqué car le locataire devra être d’accord pour vous vendre l’armoire de la grand-mère. Peu importe, il suffira de lui expliquer qu’il pourra partir avec les meubles à la fin du bail. Ce n’est alors qu’une opération fictive de complaisance.

Bien évidemment, c’est de la fraude fiscale !

 

Le législateur ne pourra pas laisser se développer éternellement ce marché de la location meublée fictive.

Amis fraudeurs, vous êtes en train de détruire le régime fiscal de la location meublée non professionnelle. Il ne faudra pas venir frauder le jour ou l’administration fiscale mettre un terme au jeu !

Ces pratiques sont d’autant plus contestables que les propriétaires bailleurs en location meublée mettent en œuvre une comptabilité qui ne reflète pas la réalité de l’exploitation en meublée. Il s’agit par exemple d’utiliser un amortissement exagéré afin d’amortir le logement en location meublée sur 20 ou 25 ans (cf »Location meublée : La tentation de l’amortissement exagéré pour réduire l’impôt sur le revenu« ).

Le retour de bâton pourrait bien être violent. L’investissement immobilier est un investissement de très long terme. Utiliser une faille fiscale temporaire pour espérer optimiser un investissement de long terme n’est vraiment pas malin.

Il ne faudra pas venir se plaindre.

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45 Comments

  1. Texte complètement moralisateur … et donc inutile car gros parti pris. En cas de guerre je n aimerai pas etre dans la meme tranchée que vous. Cdlt

  2. Guillaume G. says:

    Bonjour,
    Il convient de bien distingué les notions de fraude fiscale et d’abus de droit.
    L’abus de droit n’est pas de la fraude fiscale.
    Je rappelle que l’abus de droit consiste, par des moyens tout à fait légaux (engagements, options, etc.), à obtenir une économie d’impôt (ex : bénéfice d’un report d’imposition de plus-value).
    Toutefois, ce qui caractérise l’abus de droit, c’est le but principalement fiscal recherché par l’opération juridique déployée.
    Alors que la fraude consiste à éluder tout ou partie de l’impôt par des actes matériels illégaux (ex : rédaction de faux en écriture, déclarations fiscales volontairement erronées, etc.)
    Il s’agit d’une différence fondamentale.
    Dans les deux cas, le contribuable encourt évidemment un redressement fiscal, avec des pénalités toutefois différentes (40 % pour l’abus de droit et 80 % pour la fraude).
    Aussi et surtout, la fraude fiscale est un délit pénal faisant encourir au délinquant, outre le redressement visé supra, une peine d’emprisonnement allant de 5 à 7 ans de prison selon les situations et une peine d’amende de 500 000 € à 3 000 000 €.
    Avis aux amateurs…
    Cordialement,

  3. Guillaume G. says:

    Dans le prolongement de mon précédent post supra, les cas visés dans le sujet présenté par Monsieur Fonteneau, concernant la location meublée, il s’agit de fraude, faisant encourir non seulement le redressement fiscal (+ majoration de 80 %) mais aussi une peine d’emprisonnement de 5 ans et une amende de 300 000 €.
    Cordialement,

    • Guillaume G. says:

      Pardon : il convenait de lire supra  » 500 000 €  » en lieu et place de  » 300 000 € « .
      Cordialement,

      • Et que pensez vous de l’abus de droit pour fictivité ?

        • Guillaume G. says:

          Bonjour Monsieur Fonteneau,
          A mon avis, il s’agit d’un abus de langage qui aura du mal à être opposé à l’administration en cas de contrôle fiscal (vérification de comptabilité ou examen de la situation fiscale personnelle).
          Ne jouons pas avec les mots alors que l’on parle de délit pénal et que l’administration a désormais l’obligation de transmettre au procureur de la République toute opération dont elle a à connaître à l’occasion d’une vérification lui paraissant frauduleuse.
          En effet, la fictivité implique en soi l’accomplissement d’actes matériels de nature à donner une apparence de légalité aux yeux des tiers (le fisc donc).
          Je pense que votre article devrait insister sur les risques importants que présentent les  » montages  » fiscaux border-line et sur le fait que l’administration ne ferme plus les yeux sur les moindres agissements de cette nature.
          En effet, beaucoup de vos lecteurs ne sont pas des professionnels de la fiscalité et pourraient être tentés de s’engager dans des voies où ils risquent au final de creuser leur tombe.
          Cordialement,

  4. Sait-on si ce phénomène est marginal ou pas ?

  5. VILLEGIER says:

    Je partage largement le contenu de cet article.
    L’abus de droit sanctionne entre autre la fictivité d’un acte. Faire passer de la location quasiment nue pour du meublé entre dans le champ d’application de l’abus de droit.
    Par contre sur amortir, ou oublier d’isoler le terrain qui n’est pas amortissable peut relever de la procédure contradictoire avec des pénalités qui peuvent atteindre 40 %
    Pour rassurer les lecteurs il faut savoir que l’administration fiscale est assez désarmée pour vérifier la réalité des opérations et qu’elle s’en tient souvent à la communication de documents sans avoir la possibilité d’aller visiter sur place.

  6. Bonjour , je ne vois pas la notion d’abus de droit prospérer dans ce cadre, je vous conseille un très bon article d’un auteur reconnu et compétent que vous trouverer ici :https://www.leblogpatrimoine.com/impot/abus-de-droit-fiscal-une-nouvelle-definition-pour-lutter-contre-loptimisation-fiscale.html#:~:text=Le%20mini%2Dabus%20de%20droit,motif%20principal%20d'%C3%A9luder%20ou

    • Extrait:

      « – L’abus de droit fiscal pour fictivité juridique ou fraude à la loi. Présenté à l’article L64 du livre de procédure fiscale, l’abus de droit fiscal pour fictivité juridique ou fraude à la loi se définit par ces mots « afin d’en restituer le véritable caractère, l’administration est en droit d’écarter, comme ne lui étant pas opposables, les actes constitutifs d’un abus de droit, soit que ces actes ont un caractère fictif, soit que, recherchant le bénéfice d’une application littérale des textes ou de décisions à l’encontre des objectifs poursuivis par leurs auteurs, ils n’ont pu être inspirés par aucun autre motif que celui d’éluder ou d’atténuer les charges fiscales que l’intéressé, si ces actes n’avaient pas été passés ou réalisés, aurait normalement supportées, eu égard à sa situation ou à ses activités réelles. »

      En pratique, la fictivité juridique est constituée par la différence objective existant entre l’apparence juridique créée par l’acte en cause et la réalité, en particulier économique, sous-jacente à cet acte. Selon la jurisprudence, la fraude à la loi en matière fiscale, souvent résumée par la recherche d’un but exclusivement fiscal, est constituée toutes les fois que sont réunies cette recherche d’un but exclusivement fiscal et, d’autre part, l’obtention d’un avantage fiscal par une application littérale des textes ou de décisions à l’encontre des objectifs poursuivis par leurs auteurs. »

      • Guillaume G. says:

        Bonjour Monsieur Fonteneau,
        Précision importante : depuis le 1er janvier 2019, le but PRINCIPALEMENT fiscal a été substitué au but EXCLUSIVEMENT fiscal à la notion d’abus de droit.
        Ceci est très important et permettra au fisc d’étendre le champ de l’abus de droit.
        La plus grande prudence est donc de mise.
        Cordialement,

        • ALAIN LAMBARD says:

          Le but principalement fiscal visé à l’article L64A du LPF n’a pas été substitué au but exclusivement fiscal de l’article L64 du LPF qui est toujours applicable et dont le champ d’application est plus large que celui du L64A du LPF.
          Par ailleurs les conséquences en matière de sanctions sont différentes entre les deux textes.

          • Guillaume G. says:

            Faux, et mêmes propos dangereux, Monsieur Lambard.
            Relisez le texte de l’article L64 du LPF, lequel ne vise aucunement le but exclusivement fiscal.
            Au demeurant, ç’eut été un véritable scoop, pour moi qui suit de près cette question dans mon activité professionnelle.
            Je vous invite à réfléchir avant d’écrire de telles erreurs, qui pourraient inciter certaines personnes mal renseigner à donner au fisc le bâton pour se faire battre.
            Cordialement,

            • ALAIN LAMBARD says:

              Votre capacité à affirmer des contre-vérités n’a d’égal que votre capacité à vous qualifier de censeur.
              C’est moi qui vous invite à relire l’article L64 du LPF:
              « Afin d’en restituer le véritable caractère, l’administration est en droit d’écarter, comme ne lui étant pas opposables, les actes constitutifs d’un abus de droit, soit que ces actes ont un caractère fictif, soit que, recherchant le bénéfice d’une application littérale des textes ou de décisions à l’encontre des objectifs poursuivis par leurs auteurs, ils n’ont pu être inspirés par aucun autre motif que celui d’éluder ou d’atténuer les charges fiscales que l’intéressé, si ces actes n’avaient pas été passés ou réalisés, aurait normalement supportées eu égard à sa situation ou à ses activités réelles »
              « Il n’ont pu être inspiré par aucun autre motif » est traduit par tous les commentateurs du texte par le terme « exclusivement ». Que signifie selon vous ce morceau de phrase qui traite de la deuxième branche de l’abus de droit qualifiée également de « fraude à la loi »?
              J vous invite donc à « suivre de près » le sujet de l’abus de droit avant d’utiliser des mots du type « je vous invite à réfléchir » (ce qui est mon quotidien) « d’écrire de telles erreurs ».
              Et je pense que le « cordialement » est superfétatoire.

              • Guillaume G. says:

                Bis repetita, Monsieur Lambard…
                Veuillez vous reporter au Mémento Fiscal Francis Lefèbvre 2020 N°79185 :
                 » Procédure d’abus de droit
                CHAMP D’APPLICATION
                79185
                LPF art. L 64
                CF-VI-28000 s
                La procédure d’abus de droit permet à l’administration d’écarter, comme ne lui étant pas opposables, les actes constitutifs d’un abus de droit, afin d’en restituer le véritable caractère. Sont visés les actes ayant un caractère fictif (abus de droit par simulation), ainsi que les actes qui, recherchant le bénéfice d’une application littérale des textes ou de décisions à l’encontre des objectifs poursuivis par leurs auteurs, n’ont pu être inspirés par aucun autre motif que celui d’éluder ou d’atténuer les charges fiscales que l’intéressé, si ces actes n’avaient pas été passés ou réalisés, aurait normalement supportées, eu égard à sa situation ou à ses activités réelles (abus de droit par fraude à la loi).
                Toutefois, les actes passés ou réalisés depuis le 1er janvier 2020 sont susceptibles d’être écartés par l’administration sur le terrain de la fraude à la loi, au motif de leur but principalement fiscal (LPF art. L 64 A, applicable aux rectifications notifiées à compter du 1er janvier 2021).  »
                C’est bien la première fois que j’entends dire qu’il y a deux types d’abus de droit, l’un pour lequel serait recherché un but exclusivement fiscal et l’autre pour lequel serait recherché un but principalement fiscal.
                Cordialement,

                • ALAIN LAMBARD says:

                  Je crains que vous ayez des problème de lecture; il existe deux textes:
                  Le L64 qui a été réécrit en 2009 et qui est toujours applicable,
                  Le L64A applicable à compter de 2020.
                  L’extrait que vous rappelez du mémento de chez FL Ne dit pas autre chose. Ce n’est donc pas la dernière fois que vous entendrez parler de deux types d’abus de droit.

                  • Guillaume G. says:

                    Absolument pas, Monsieur Lambard.
                    Manifestement, vous vous êtes forgé une opinion personnelle et n’avez pas échangé avec d’autres fiscalistes.
                    Il n’y a qu’un seul type d’abus de droit.
                    Cordialement,

                  • Guillaume G. says:

                    Monsieur Lambard,
                    Il n’y a pas pire sourd que celui qui refuse d’entendre.
                    Je ne vais donc pas continuer à m’égosiller inutilement et préfère vous laisser à vos certitudes.
                    Par contre, permettez-moi de vous dire, Monsieur Lambard, que je trouve regrettable de laisser croire aux profanes qui lisent ces lignes que l’ancienne définition de l’abus droit continue de s’appliquer, même de manière résiduelle, alors qu’il est clair que le but principalement fiscal a remplacé le but exclusivement fiscal pour caractériser l’abus de droit, sans que la loi opère de distinction, ce qui élargit le champ de l’abus de droit et permet à l’administration fiscale de remettre plus facilement en cause certains schémas encore admissibles avant 2020.
                    Cordialement,

                    • ALAIN LAMBARD says:

                      « Errare humanum est, perserverare diabolicum » (Sénèque Le Jeune)
                      Mais aussi: « Le plus grand ennemi de la connaissance, ce n’est pas l’ignorance, c’est l’illusion de la connaissance » (Stephen Hawking).
                      Pour une remise à niveau, je vous conseil le « précis de fiscalité des entreprises » ‘COZIAN, DEBOISSY, CHADEFEAUX, chez lexis (44ème édition à venir fin août) et pour aller plus loin, par exemple, « actes pratiques ingénierie patrimoniale » le dernier cahier est consacré à l’abus de droit et rédigé, cette fois, par des avocats FL…

            • Je suis d’accord avec M Lambard.

              Extrait du 64 Lpf

              « Afin d’en restituer le véritable caractère, l’administration est en droit d’écarter, comme ne lui étant pas opposables, les actes constitutifs d’un abus de droit :

              1 – soit que ces actes ont un caractère fictif,

              2- Soit que, recherchant le bénéfice d’une application littérale des textes ou de décisions à l’encontre des objectifs poursuivis par leurs auteurs, ils n’ont pu être inspirés par aucun autre motif que celui d’éluder ou d’atténuer les charges fiscales que l’intéressé, si ces actes n’avaient pas été passés ou réalisés, aurait normalement supportées eu égard à sa situation ou à ses activités réelles. »

  7. merci de cette prompte réponse, et nous pourrions échanger des heures sur ce sujet brûlant pour tous les gestionnaires de patrimoine, mais je crois que le commentaire du professeur sera plus pertinent que le mien :Pour Frédéric Douet, professeur de droit fiscal à l’Université Rouen-Normandie, les commentaires de Bercy ne font que confirmer la jurisprudence existante rendue en matière d’abus de droit de l’article L. 64 du LPF sur le motif principalement fiscal. « Dans son arrêt du 17 juillet 2013 (n° 352989), le Conseil d’État avait livré une grille d’analyse qu’il est possible de transposer au nouvel abus de droit. Elle consiste à distinguer, parmi les motifs économiques et ou patrimoniales invoqués par le contribuable, les motifs prépondérants et les motifs secondaires. Si les objectifs autres que fiscaux ne sont que secondaires, l’opération se trouve dépourvue de réalité économique et/ou patrimoniale, et peut être considérée comme poursuivant un but principalement fiscal. En conséquence, le motif « principalement fiscal » correspond à un but « essentiellement » fiscal ».

  8. Bonjour,
    Je ne crois pas qu’il faille risquer de faire signer un bail meublé à la place d’un nu, si ça tourne mal avec le locataire, attention au chantage !!!!!!!!
    Quant au fisc, il est trop content d’utiliser ses agents pour faire des contrôles fiscaux à foison et de récupérer des sous.
    Je pense que la fraude se situe plus sur la durée d’amortissement du bien, puisqu’il s’agit du principal avantage de ce système….

  9. Je ne pense pas que dans ma région (région touristique mais aux prix très accessibles) les locations meublées se multiplient pour des raisons fiscales. Autour de moi, les gens font de la location meublée parce qu’il est plus facile de mettre un terme au bail, en cas de locataire posant problème, d’autant qu’il n’est pas rare que le propriétaire habite le même immeuble ou hameau que son locataire.

  10. Ce que laisse sous-entendre (à demi mot) l’article est que les propriétaire en LMNP déjà en place auraient privilège de rester à exploiter leurs bien ainsi mais qu’il faudrait que les nouveaux entrants dans le régime y réfléchissent à deux fois et restent en location nue.

    Même si je suis en phase avec la conclusion qu’à terme si tout le monde s’y met, ce régime pourrait disparaitre. Je suis pour le fait que si la majorité des bailleurs veulent utiliser ce régime, qu’ils le fassent. A eux d’en assumer les conséquences en cas de suppression du régime car l’État y aurait vu une perte de manne financière du à un trop fort taux de switch location nue > LMNP.

  11. Je ne suis pas certain que cette « fraude » soit massive.
    Moi même propriétaire de meubles, je passe par une agence pour la gestion. Tout doit être nickel en la matière. Ceux qui gèrent en direct peuvent effectivement tenter le coup mais le risque auxquels ils s’exposent n’en vaut pas le jeu à mon sens.

    A titre perso, lors de mes mobilités pro, j’ai souvent logé en meuble. L’équipement était souvent sur doté que sous doté notamment en matériel de cuisine 😀

    • J’estime pour ma part que cette discussion n’a pas beaucoup de sens, encore moins d’intérêt .. Vous parlez de « pieds-nickelés » de la location meublée, comme s’il s’agissait d’une majorité !!! Mais il s’agit d’une infime minorité que pour ma part j’estimerais à 0,1% … Il s’agit d’un métier très structuré ou le quidam moyen qui ne met pas « les petits plats dans les grands » en matière de confort, de prestations, de services, est condamné à disparaitre illico avec les avis, réseaux sociaux, retours d’expérience …. Vous prêchez pour votre paroisse, pour « faire peur » … Le marché, grâce à des organismes comme Tripadvisor qui existe depuis une vingtaine d’années, a fait le ménage tout seul, naturellement, en excluant les incompétents et autres pieds-nickelés … Et les services fiscaux peuvent dormir sur leurs deux oreilles et ronronner d’aise !

  12. julien Bonnetouche says:

    Bonjour,

    Je suis assez d’accord avec Miss Tip.

    Mettre les meubles nécessaires pour justifier le meublé, n’est pas très couteux si l’on les prend chez IKEA ou un soldeur, ou sur internet.

    Comme le savent les lecteurs réguliers, je suis LMP et franchement pour rien au monde je ferai de la location vide, tant il est déjà compliqué de s’assurer de la qualité d’un locataire en meublé.

    Par ailleurs à Paris, en tous cas, on loue un petit peu plus cher en meublé qu’en vide ce qui fait que on rattrape facilement les achats de meubles.

    J’en profite pour donner des nouvelles du marché parisien de la location meublée :

    A la sortie du confinement, je disais que le marché était sinistré, puisque pas d’avions, et de nombreux appartements libres.

    j’avais donc deux appartements qui s’étaient libérés, et finalement ils se sont reloués facilement pour une durée déterminée d’une année avec une remise de 5% sur le loyer, ce qui finalement n’est pas une grosse perte compte tenu des circonstances.

  13. chrysalide says:

    je loue des meublés depuis plus de 10 ans, a des étudiants ou des jeunes actifs, personne ne restent longtemps, en général moins d’un an, entre la location de meublé et meublé de tourisme il y a peu de différence à part la durée, courte pour le meublé de tourisme, mais le risque ce sont les « dégradeurs », rare, mais çà fait mal!! j ‘ai abandonné au bout du deuxième!!maintenant je me cantonne aux étudiants et jeunes actifs ou stagiaire (pour les séjours les plus courts l’été le plus souvent), et oui chez moi ils ne viennent qu’avec leurs valises et leur serviettes de toilettes, tout le reste est a disposition (même la machine a popcorn…)
    si l’administration fiscale voulait changer en nivelant avec le non meublé, que donnerait il en échange pour qu’on loge les « temporaires sans meuble »?
    moi je voudrais bien qu’il enlève la taxe d’habitation et qu’il contrôle les contrats , par exemple obliger des contrats de 6 ou 8 mois qui est en général la moyenne des contrats étudiants

  14. investisseur lambda says:

    C’est un faut débat, simplement pour « faire du buzz » sans doute. De nombreux meublés sont bien équipés, conformément à la loi, et de nombreux bailleurs équipaient bien leurs meublés même avant cette loi, notamment pour attirer une clientèle fiable et fidèle pour un loyer haut de marché. Quel intérêt à faire un « faux meublé » alors que si on manque de moyens, les meubles et objets obligatoires peuvent se récupérer ou s’acheter pour pas chers (le bon coin…) ? La difficulté avec les meublés bien équipés réside non dans l’achat des meubles et objets mais surtout dans la complexité de l’état des lieux et l’inventaire (compter les petites cuillères n’est pas très drôle). Il y a toujours des tricheurs/fraudeurs, mais cela ne veut pas dire qu’ils soient majoritaires ou qu’il faille changer la loi.
    Une dernière remarque, même si c’est un peu hors sujet : M. Fonteneau semble avoir une idée obsolète du profil des locataires en meublé. Il dit souvent que les locataires de meublés sont exclusivement d’un certain profil très temporaire : des étudiants ou des salariés en mobilité, etc.. Cependant, ce n’est pas mon expérience. Nos locataires sont tous de jeunes salariés célibataires en CDI ou entrepreneurs bien établis. Certains ne restent qu’un an, certes, mais d’autres restent très longtemps (le recordman chez nous est là depuis 7 ans). La raison du départ est souvent professionnel (travail dans une autre région/pays). Et ils déménagent vers un autre meublé !
    Les jeunes aujourd’hui aiment la mobilité sans être encombrés par des meubles et équipements. Le bail meublé est donc non seulement souple pour le bailleur, mais également pour le locataire. Le locataire veut absolument devenir propriétaire dès qu’il en a la possiblité ? Pas forcément. Il y a beaucoup de freins à cela, financières et psychologiques. Puis, certains jeunes choisissent d’investir en immobilier mais n’y vivent pas, surtout quand ils travaillent dans une ville où les prix sont très élevés. Ceux-là peuvent tout à fait vivre en meublé, voire même en colocation, pendant des années. Plusieurs de mes locataires sont propriétaires de biens immobiliers ailleurs en France ou à l’étranger. Les habitudes de vie évoluent.

  15. Vous faites un lien qui n’engage que vous entre une liste de meubles précise (issue de la loi ALUR) et la définition fiscale de la location meublée.

    La définition fiscale de la location meublée est la suivante: « La location d’un local d’habitation garni de meubles est regardée comme une location meublée lorsque les meubles loués avec le local sont suffisants pour donner à ce dernier un minimum d’habitabilité (RM Desanlis n° 17701, JO AN du 28 janvier 1980 p. 279). »

    Vous mélangez la définition juridique de la location meublée et la définition fiscale.

    Pensez-vous vraiment que parce qu’il manque des ustensiles de cuisine, l’administration va taxer en revenus fonciers plutôt qu’en BIC ?

    Le droit fiscal est autonome du juridique. D’ailleurs un loueur en meublé exerce une activité civile juridiquement, mais il exerce une activité commerciale fiscalement.

  16. IL faut peut être dire aussi que si la fiscalité était moins lourde il n’y aurait pas autant de fraude.
    De plus quand vous réalisez une acquisition immobilière elle peut se dévaluer et la perte ne sera jamais défiscalisée.Il serait normal de pouvoir amortir un immeuble les temps ont changé.

  17. Je ne suis pas certain que ce type de fraude soit si développé …

    Reste 2 questions essentielles :

    > Oui l’offre en meublé dépasse la demande dans de nombreuses villes ;
    quel sera l’impact ?

    > Quid de l’avenir du LMNP et de la fiscalité du meublé ?

    • François says:

      Pour la première question, l’impact relève du marché de l’offre et de la demande : possible baisse des prix, avantages aux locaux bien placé ou offrant un plus, ….

      L’avenir du LMNP est lié au chiffre d’affaire inférieur à un plafond, quand à la fiscalité BIC ou IS.

  18. ALAIN LAMBARD says:

    Si la situation évoquée par Guillaume F. est avérée et démontrée, l’administration fiscale pourra appliquée la procédure de l’abus de droit dans sa première branche qu’est la simulation, c’est à dire lorsque les actes ont un caractère fictif, et il ne s’agît pas « d’un abus de langage » comme évoqué ci-dessus, mais tu texte de l’article L64 du LPF.
    L’acte fictif est un acte simulé, déguisé; une donation déguisée en vente (classique) mais aussi, pourquoi pas, un bail de location nue déguisé en bail de location meublée.
    Quant aux sanctions visées au b) de l’article 1729 du CGI:
    Deux taux sont susceptibles de s’appliquer :
    – 40% dès lors qu’il y a abus de droit ;
    – 80% si le service établit que le contribuable est l’instigateur principal ou le bénéficiaire principal de l’abus de droit.
    L’application de la majoration de 80% nécessite donc une démonstration et une motivation étayées dans la proposition de rectification.
    Quant à la liste des meubles, elle est issue du Décret n° 2015-981 du 31 juillet 2015 qui vise uniquement les locations meublées à titre d’habitation principale, les locations aux étudiants étant visées par cet texte. A ce titre, le droit fiscal n’est pas un droit autonome, mais un droit de superposition.

    • Guillaume G. says:

      Bonjour Monsieur Lambard,
      L’article de Monsieur Fonteneau entretient une ambiguïté forte entre abus de droit et fraude fiscale.
      Ce sont deux notions distinctes mais l’on peut vite basculer du simple abus de droit à la fraude fiscale, par l’accomplissement d’actes matériels de nature à entretenir l’apparence d’une situation ouvrant droit à avantage fiscal positif ou négatif (ex : rédaction d’un faux en écriture en matière de bail…)
      La plupart des lecteurs des articles de ce blogs ne sont pas des professionnels et risquent de s’engager dans des impasses où cela risque de très mal finir.
      Cordialement,

      • François says:

        En cas de doute sur un texte ou sur son application, la procédure la plus simple est le recourt au rescrit.
        A toute interrogation l’administration répond par écrit (même par échange de courriel). Cette réponse reste opposable en cas de litige ultérieur et évite les qualifications pénales ou autres.

    • Quelle conséquences fiscales tirez-vous du non respect des éléments figurant sur la liste ?
      Si tous les éléments de la liste sont présents sauf les ustensiles de cuisine ?
      Est-ce toujours de la location meublée ?
      Si non, c’est du revenu foncier alors ?
      Je parle au niveau fiscal et non au niveau juridique

  19. Depuis le 1er janvier 2020 nous avons deux procédures d’abus de droit
    L’ancien L64 qui subsiste toujours et qui n’a pas disparu
    Le nouveau L64 A appelé par les professionnels mini abus de droit qui est tout aussi dangereux avec cependant des majorations de 80 % qui ne seront pas systématiques
    L’administration vient de commenter se nouveau dispositif au sens de l’article L. 64 A du LPF (chapitre 2, BOI-CF-IOR-30-20) ;
    Sur le nouveau nous n’avons aucune expérience car il n’entrera en vigueur dans les faits qu’à partir de 2021, contrôle des actes passés à compter du 1er janvier 2020
    Il faut arrêter de se faire peur dès lors que l’on respecte les textes et l’esprit des textes
    En cas de doute s’assurer le concours de conseillers professionnels fiables ou solliciter un rescrit de la part de l’administration

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