La location meublée et équipée officiellement exclues du pacte DUTREIL.

Dans la vie patrimoniale, il y a deux manières de construire une stratégie patrimoniale.

Il y a ceux qui lisent et cherchent à appliquer littéralement un texte de loi. Ils cherchent une faille dans la rédaction du texte de loi, une faille qu’ils croient source d’optimisation patrimoniale.

Il y a ceux qui préfèrent comprendre l’esprit de la loi, l’intention du législateur lors de la rédaction dudit texte de loi afin d’assurer la pérennité d’une stratégie patrimoniale.

Je fais partie de cette seconde catégorie. C’est plus difficile, mais une telle démarche permet de sécuriser le conseil et la stratégie. On construit parfois une stratégie patrimoniale pour 10, 20 ou 30 ans. Il est alors essentiel qu’elle soit construite sur des bases solides.

L’intention du législateur et l’esprit de la loi que l’on comprend à l’occasion des débats parlementaires est la base la plus solide pour une stratégie patrimoniale.

J’aime comprendre la raison d’être d’un texte de loi en m’attachant à l’esprit de la loi, l’intention du législateur, lorsqu’il a proposé telle ou telle rédaction. C’est là une démarche qui permet de réaliser un conseil solide et pérenne.

Une démarche intellectuelle que j’ai acquise auprès avec Pierre FERNOUX, fiscaliste, professeur à l’Ecole Nationale des Impôts.

La lecture littérale d’un texte et la tentation forte d’en faire une application contraire à l’esprit de la loi n’est jamais un bon conseil. Le législateur fini toujours par ajuster le texte en question afin d’atteindre son objectif initial.

Un avantage fiscal n’est jamais gratuit. Un avantage fiscal est une dépense fiscale qui poursuit un objectif. Si vous ne comprenez pas l’objectif d’un texte de loi, vous ne pouvez espérer construire une stratégie pérenne.

La question de l’éligibilité du pacte DUTREIL pour l’activité de location meublée ou location équipée relève parfaitement de cette vision. L’intention du législateur n’a JAMAIS été d’appliquer le pacte DUTREIL aux activités de gestion du patrimoine.

C’est alors tout naturellement que j’ai toujours considéré que la location meublée et la location équipée n’étaient pas éligibles au pacte DUTREIL, même lorsqu’une lecture littérale du texte pouvait le laisser espérer (cf. « Location meublée (LMP) et Pacte DUTREIL : Éligible ou abus de droit ? » ou encore « Location meublée (LMP) : Le pacte DUTREIL transmission n’est pas applicable » et « Location meublée : Le pacte DUTREIL ne permet pas de réduire les droits de succession« )

ps : Pour mieux comprendre le pacte DUTREIL, je ne peux que vous encourager à visionner le replay de cette visio-patrimniale : Pacte DUTREIL : Optimisation patrimoniale de la transmission d’entreprise

Au terme de cette analyse constante, j’ai toujours considéré que l’activité de location meublée relevait de la gestion de son patrimoine personnel, et non de la gestion d’une véritable activité opérationnelle.

À ce titre, location meublée ne devait pas être éligible au pacte DUTREIL.

Le gouvernement vient de déposer un amendement au PLF2024 confirmant que la location meublée et la location équipée n’étaient pas éligibles au pacte DUTREIL.

Assez logiquement, le gouvernement s’adapte à la récente décision de la cour de cassation, modifie la loi pour lui permettre de mieux atteindre son objectif. La pacte DUTREIL est un dispositif fiscal qui vise à faciliter la transmission des entreprises et pérenniser les emplois.

Le pacte DUTREIL n’est pas un dispositif fiscal qui vise à faire plaisir aux investisseurs immobiliers.

L’Amendement n°I-5400 déposé hier clarifie donc la situation avec cet exposé :

Le présent amendement vise à préciser le champ des activités éligibles à l’exonération partielle de droits de mutation à titre gratuit (DMTG) prévue aux articles 787 B et 787 C du code général des impôts (CGI), dite « Dutreil ».

En premier lieu, il apporte une réponse aux interrogations nées de l’absence d’indication légale quant au champ des activités commerciales éligibles, en précisant que ces activités s’entendent de celles définies aux articles 34 et 35 du CGI, à l’exception de toute activité de gestion de son propre patrimoine. Il s’agit ainsi d’éviter notamment que l’exonération ne bénéficie à des activités patrimoniales consistant en la location de locaux meublés ou d’établissements commerciaux ou industriels munis d’équipements nécessaires à leur exploitation.

En effet, contrairement aux décisions récentes de la Cour de cassation, du 1er juin et du 21 juin 2023 (Cass.com. n° 22-15.152 et n° 21-18.226), qui a retenu une interprétation des activités éligibles au dispositif intégrant des activités de gestion de son propre patrimoine, il n’est pas cohérent, au regard de l’objectif poursuivi par le dispositif Dutreil de pérenniser le tissu économique au moment de la transmission des entreprises par décès ou par donation, d’accorder l’exonération à la simple transmission d’un patrimoine privé mis en société.

En second lieu, l’amendement inscrit dans la loi l’application de l’exonération à la transmission d’entreprises dont l’activité opérationnelle n’est pas exclusive, à condition qu’elle constitue leur activité principale.

Par ailleurs, la loi confirmerait que l’exonération s’applique aux sociétés dites « holding animatrices de leur groupe » qui à titre d’activité principale participent activement à la conduite de la politique de leur groupe et au contrôle de leurs filiales opérationnelles auxquelles elles rendent, le cas échéant et à titre purement interne, des services spécifiques, administratifs, juridiques, comptables, financiers et immobiliers. Cette éligibilité s’opérerait dans les conditions de droit commun définies ci-dessus, au même titre que les autres sociétés dont l’activité principale est opérationnelle.

L’amendement permettrait ainsi de sécuriser juridiquement l’avantage fiscal au regard de l’objectif poursuivi de transmissions des entreprises opérationnelles.

Cette mesure permet de clarifier le champ d’application de l’exonération « Dutreil » dans l’attente d’autres précisions qui pourraient centrer la mesure sur la transmission d’actifs professionnels.

A suivre.