Depuis le 08 Février 2018 et une décision du conseil constitutionnel, le critère d’inscription au RCS n’est plus une condition requise pour faire la distinction entre les loueurs en meublés professionnels (LMP) et les loueurs en meublés non professionnels (LMNP) – cf l’article que nous avions consacré à cette décision : « location meublée : L’inscription au RCS n’est plus une condition pour être loueur en meublé professionnel (LMP). »
En effet, jusqu’au 08 Février 2018, trois critères cumulatifs permettaient de faire la distinction entre LMP et LMNP. Pour être loueur en meublé professionnel, il fallait :
1° Un membre du foyer fiscal au moins est inscrit au registre du commerce et des sociétés en qualité de loueur professionnel ;
2° Les recettes annuelles retirées de cette activité par l’ensemble des membres du foyer fiscal excèdent 23 000 € ;
3° Ces recettes excèdent les revenus du foyer fiscal soumis à l’impôt sur le revenu dans les catégories des traitements et salaires au sens de l’article 79, des bénéfices industriels et commerciaux autres que ceux tirés de l’activité de location meublée, des bénéfices agricoles, des bénéfices non commerciaux et des revenus des gérants et associés mentionnés à l’article 62.
Attention, le texte évoque la notion de recettes, c’est à dire de chiffre d’affaires à ne pas confondre avec le bénéfice ou le profit qui tient compte de l’ensemble des charges déductibles. Ce qui importe ici, c’est la somme des loyers perçus, sans tenir compte des charges éventuellement déductibles.
Depuis le 08 Février 2018, l’article 155 du CGI qui précise ces trois conditions est caduque. L’article 155 duCGI devra rapidement être modifié afin de tenir compte de cette décision du conseil constitutionnel.
Cette modification n’étant pas inscrite dans le cadre des discussions de la loi ELAN, elle pourrait être intégrée dans la prochaine loi de finances pour 2019. On imagine mal la persistance légale d’un texte erroné dans le code général des impôts.
C’est ainsi, et c’est l’une de conviction, que le pouvoir législatif pourrait se saisir de l’occasion pour engager une grande réforme de l’activité de location meublée dont on sait à quel point « elle agace » les fonctionnaires de Bercy.
Nos fonctionnaires n’aiment pas voir les contribuables trouver des moyens légaux pour payer moins d’impôt sur le revenu.
C’est d’ailleurs le sens de l’analyse que nous vous proposions déjà dans cet article « Faut il transformer vos locatifs en location meublée malgré les risques d’une prochaine réforme fiscale ?
A suivre …
22 commentaires
Vous êtes les meilleurs ambassadeurs !
Depuis quelques mois, j'ai mis en place un système d'avis client (indépendant et certifié).
Un client vient de déposer un nouvel avis. C'est grâce à ce genre de commentaires que j'adore mon métier ! #MERCI :
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Il faudra m’expliquer comment on peut taxer aux revenus fonciers des loyers dus en raison d’un bail commercial. Si le législateur fait une réforme dans ce sens alors il n’est plus question d’investir en France dans quoi que ce soit en raison de l’insécurité juridique et fiscale.
Si en revanche, le but est de taxer aux revenus fonciers les loyers dus en raison d’un bail d’habitation pour moi c’est déjà un peu plus acceptable, mais il faudrait tenir compte d’une décote en raison du turnover des travaux d’entretien, de l’achat et de l’entretien du mobilier.
On peut parfaitement avoir un bail commercial et percevoir des revenus fonciers (cas de la location nue/non-équipée d’un local commercial, mais on peut aussi avoir un immeuble d’habitation qu’on loue à une société pour héberger ses salariés, et bien d’autres hypothèses).
Ce qui compte c’est moins le bail que la qualité de la location (nue ou meublée/équipée, voire avec avec ou sans services pour d’autres considérations), mais je pense que la réflexion que nous soumet Guillaume est moins celle de la réforme des flux (revenus fonciers/BIC) que celle des plus-values (PV des particuliers/PV des professionnels).
Oui, c’est ça… Pourquoi pas la suppression du régime dérogatoire de la location meublée au profit du régime de droit commun déjà applicable à la para-hotellerie ou location équipée avec une dérogation pour les résidences gérées (enjeux économique importants) ?
Oui, le véritable sujet est la fiscalité des plus-values car on a actuellement:
– location nue/location meublée non professionnelle : plus-value immobilière des particuliers
– location nue: imposition des revenus fonciers sans comptabilisation de l’amortissement,
– location meublée: imposition des bénéfices comerciaux après comptabilisation de l’amortissement…lequel amortissement n’est pas retraité lors de la cession pour le calcul de la plus-value ! Ce que l’on constate pourtant dans une comptabilité BIC/IS où les amortissements pratiqués doivent être réintégrés lors de la cession en minoration, augmentant d’autant la plus-value imposable.
Ainsi, avec la location meublée non professionnelle, il y a l’avantage sur les flux sans la contrepartie lors de la cession. Il paraît raisonnable de penser que cette situation ne saurait s’éterniser (mais il doit y avoir un tout petit lobbying des promoteurs immobiliers !! en effet, quid de l’impact sur la vente de LMNP si on retire l’amortissement sur les flux ou si on le laisse mais alors en le considérant lors de la cession?).
Bref, à suivre sachant que dorénavant, on peut s’attendre à tout en ce qui concerne la fiscalité même à des incompatibilités avec la Constitution (tout du moins de mon point de vue qui ne suis pas un « sage »).
En effet, supposons deux particuliers qui ont cédé leurs participations professionnelles 10 M € nets et qui détiennent par ailleurs un patrimoine immobilier net de 1 M €:
– si l’un n’investit rien dans l’immobilier, aucun IFI,
– si l’autre investit 6 M € sur les 10 disponibles dans de l’immobilier, alors il devra s’acquitter d’un IFI de 60 000 €.
Je n’arrive pas à discerner l’égalité devant l’impôt entre ces deux contribuables de même que l’égalité devant les charges publiques, ni le cas échéant, l’intérêt général qui justifierait de cette distinction de traitement. Peut-être les actifs financiers des membres du Conseil se sont bien comportés et que l’ISF les agaçait ? L’intérêt général serait ainsi manifeste !!!
Au besoin: http://www.conseil-constitutionnel.fr/conseil-constitutionnel/francais/nouveaux-cahiers-du-conseil/cahier-n-33/le-conseil-constitutionnel-et-le-principe-d-egalite-devant-l-impot.100369.html
L’égalité face à l’impôt est simplement la possibilité de choisir différents supports de placement qui ont bien entendu un traitement fiscal différent.
Il n’y a plus d’égalité devant l’impôt lorsque les règles changent constamment, source inépuisable de délits d’initiés.
Les multiples changements de la loi fiscale ne sont quand même pas une nouveauté
Et alors, en quoi ce qui est ancien deviendrait subitement une vertu ?
Exactement, en plus certaines personnes sont au courant directement de ce qui se passe dans les bureaux de Bercy via leurs contacts privilégiés.
Le français sont les plus imposés au monde et que voyons-nous sur ce blog, des discussions sur l’art et la manière d’augmenter les impôts. Depuis longtemps déjà nous marchons sur la tête et cela ne risque pas de s’arrêter.
Nous sommes entrés dans un cercle infernal. En France, une moitié des intellectuels glosent sur la manière d’augmenter les impôts et l’autre moitié sur les usines à gaz à construire pour les collecter. Ce blog en est un bel exemple.
Affligeant.
Je dirais plutôt une moitié des intellectuels glosent sur la manière d’augmenter les impôts et l’autre moitié sur les usines à gaz à construire pour se dispenser de les payer !
Oui, Gérard, trouver des solutions car à notre échelon, on n’y peut rien et il faut trouver des solutions par soustraction (on vend et on se tire) ou par accommodation (on réfléchit pour s’adapter)
Certes, c’est du temps en moins pour le vrai travail, mais l’homme de Cro Magnon chassant et courant pour échapper aux fauves devait tout autant pester….
On ne peut que vendre et se tirer, car réfléchir ne sert à rien car les règles du jeu changent tous les jours et plus personne n’y comprend rien.
En France, à part le livret A et les fonds euros, il n’y a plus rien où investir. Donc on fait comme l’homme de Cro Magnon, on se tire, gràce à Internet, c’est plus facile maintenant.
Sage décision, je confirme que l’herbe est plus verte ailleurs, a contrario de l’adage
Il est temps de songer à sortir les biens les moins ou les plus intéressants du bilan et de les céder pour bénéficier de la PV des particuliers.
Un bon tien…….
Tiens, les réponses au Parlement commence à tomber, pour la location saisonnière ou touristique….
http://questions.assemblee-nationale.fr/q15/15-3619QE.htm
L’article 18 de la loi de financement de la sécurité sociale pour 2017 a clarifié les obligations sociales des particuliers tirant un certain niveau de revenus d’activités de location de logements d’habitation meublés ou de biens meubles. Cette mesure s’inscrit dans la démarche du Gouvernement, engagée depuis quelques années, de clarification et de simplification du droit de la sécurité sociale applicable dans des domaines désormais largement investis par les plateformes numériques, afin d’offrir aux acteurs économiques une information sécurisante de leurs obligations sociales et de promouvoir un développement de l’économie numérique qui ne se fasse pas au détriment de la protection sociale ou de l’économie traditionnelle. Concernant la location de logements meublés, cette mesure vise spécifiquement les personnes qui mettent un bien en location pour une courte durée à une clientèle n’y élisant pas domicile. L’activité s’entend de la mise à disposition des biens par leur propriétaire et ne s’applique donc pas aux situations de mise en location par le biais d’une agence professionnelle bénéficiaire d’un mandat de gestion et soumise à la loi no 70-9 du 2 janvier 1970, dite « loi Hoguet ».Cette exclusion s’entend au sens strict et ne s’étend pas aux mandats que peuvent obtenir des plateformes numériques pour recouvrer l’ensemble des cotisations à partir des transactions effectuées par leur intermédiaire. Les revenus tirés d’une mise en location par le biais d’une agence professionnelle bénéficiaire d’un mandat de gestion relèvent toutefois de la gestion du patrimoine privé et doivent à ce titre être déclarés à l’administration fiscale dans le cadre de la déclaration de revenus afin d’être assujettis aux prélèvements sociaux sur les revenus du capital au taux de 17,2%.
Cela commence bien, mais après, quel charabia !
Pas vraiment
c’est hyper spécialisé, ceci explique cela
comme toute matière complexe, c’est un sabir pour celui qui n’y connait rien ou peu
Oui, il y a pas mal de gens qui se vantent de comprendre.
Une idée de savoir si les résidences étudiantes vont sauter du dispositif comme le reste ? je viens de lire que c’était le cas pour les résidences de tourisme début 2017
https://www.loi-lmnp.fr/censi-bouvard-residence-de-tourisme/
J’ai vu des programmes sympas sur lesquels je souhaite investir mais pas avant début 2019 .. et visiblement on est toujours prévenu à la dernière minute !
Merci 🙂
Voici un article intéressant pour les propriétaires bailleurs débutants ou nuls.
https://www.capital.fr/immobilier/logement-locatif-pourquoi-il-faut-opter-pour-le-regime-reel-1298860#utm_campaign=20180719&utm_medium=email&utm_source=nl-cap-soir-eco
On jour,
Je dois louer des appartements tenus en Sci à ma société en sas.la société an sas louerai à son tour les Appartements en meublés. Sa tresorerie lui Permet de faire les investissements utilise pour le meublé.
Je suis le gèrent des sci et de la sas dont l’objet permet la location de meublé.
Qu’en pensez vous fiscalement ?
Merci
Denis