Investissement locatif : Synthèse des régimes fiscaux applicables ? Comment choisir ?

Investir dans l’immobilier locatif est un objectif important pour un certain nombre d’entre nous. Malheureusement, la complexité réelle de l’imposition des revenus tirés de l’exploitation de l’immeuble est source de difficultés souvent exagérées.
Je vous propose donc de réaliser une synthèse des principaux régimes fiscaux applicables à l’investissement locatif. Bien évidement, vous pourrez retrouver l’ensemble de ces dispositifs fiscaux détaillés et présentés dans mon livre « Investir dans l’immobilier » sorti au début de l’année 2018 (et donc à jour des dernières lois fiscales).
 

Location vide, location meublée ou para-hotellerie : Trois régimes fiscaux … pour trois marchés différents ?

C’est la première question à laquelle l’investisseur locatif devra trouver une réponse : Faut il exploiter l’immeuble en location vide ou en location meublée ?
Mais attention, la réponse à cette question importante ne devra être fiscale. Ce choix entre location meublée et location vide devra être prise en fonction d’éléments économique propre au marché immobilier : Mon bien est il adapté à l’exploitation en meublée ? Est ce que la demande (= les locataires) accepteront de ne pas être avoir leurs meubles personnels ? Ne s’agit il pas de locataires qui seront moins stables et qui pourraient vouloir déménager plus souvent ? N’est ce pas finalement d’avantages de contraintes dans la gestion locative ?
Cette analyse de l’opportunité économique de passer en location meublée est fondamentale. Ce n’est pas la fiscalité, réputée plus douce de la location meublée, qui doit guider votre choix.
Celui qui souhaite faire de la location meublée devra être particulièrement vigilent sur le respect des conditions requises et notamment sur la liste des meubles qui doivent garnir le logement (cf »Mode d’emploi pour faire de la location meublée ? Quelles formalités respecter ? »).
 
Néanmoins, la distinction entre location meublée et location vide n’est pas seulement une question de « marché » et de qualité des locataires. Choisir l’exploitation en meublée, c’est choisir l’imposition des profits tirés de l’immeuble locatif à l’impôt sur le revenu, dans la catégorie des bénéfices industriels et commerciaux (BIC).
Contrairement à la location vide dont les revenus sont imposés à l’impôt sur le revenu dans la catégorie des revenus fonciers, les profits tirés de la location meublée sont imposés dans la catégorie des BIC. Ce mode d’imposition différent sera à l’origine d’une imposition moindre pour l’exploitant en location meublée qui pourra déduire des charges (amortissement de l’immeuble, frais de notaire, frais d’agence, …) qui ne seraient pas déductibles pour les revenus imposés dans la catégorie des revenus fonciers. (cf »La location meublée, un régime fiscal très favorable par rapport à la location vide ! Simulateur »).
 
Les investisseurs immobiliers qui voudraient professionnaliser leur démarche en apportant des services complémentaires à leurs locataires, notamment dans le cadre d’une location meublée saisonnière, pourront bénéficier du régime fiscal de la para-hôtellerie (cf »Location meublée ou parahôtelerie ? Quelles sont les différences entre ces deux régimes fiscaux »). Si fiscalement le régime de la para-hôtellerie apparaît comme moins favorable que le régime fiscal de la location meublée, la rentabilité supérieure apportée par les services et l’exploitation professionnelle de l’immeuble pourrait être source d’opportunités.
 
 

Location vide : Investir dans le neuf ou dans l’ancien ?

L’investisseur immobilier en location vide pourra choisir entre investir dans le neuf ou dans l’ancien. Selon son choix, il bénéficiera d’une imposition différente.
Encore une fois, le choix entre l’immobilier neuf ou l’immobilier ancien ne doit pas être guidé par des considérations fiscales ! C’est l’analyse du marché immobilier qui permettra de choisir entre location vide dans l’ancien ou dans le neuf.
En effet, le marché immobilier est en pleine mutation sur fond d’obsolescence immobilière, entre augmentation importante des normes de construction au profit de la sobriété énergétique et mutation des usages et des attentes des locataires. L’investisseur immobilier doit anticiper ces mutations pour réussir son investissement immobilier par principe investissement de très long terme. Ainsi, comme nous le détaillons dans notre article stratégique de l’année 2018, « Stratégie d’investissement immobilier 2018 : L’obsolescence immobilière et taux de crédit trop bas sont source d’opportunités »,

« l’obsolescence immobilière devrait être à l’origine d’une dégradation rapide des biens dont les qualités intrinsèques ne respectent pas ces nouvelles exigences sociétales (niveaux de consommation d’énergie, mais aussi emplacement et aménagement intérieur non conforme aux nouveaux usages).

Il s’agit là d’une opportunité incroyable pour l’investisseur immobilier qui saura comprendre la mutation de la société, investir dans les biens immobiliers délaissés par le marché afin de les réhabiliter et les rendre compatibles avec ces nouvelles exigences de la société. « 

Les revenus de l’activité de location vide seront imposables dans la catégorie des revenus fonciers.

Qu’il s’agisse de l’investissement dans l’immobilier neuf ou dans l’ancien, les revenus seront imposés dans la catégorie des revenus fonciers. Le revenu foncier imposable à l’impôt sur le revenu sera le revenu annuel net perçu par l’investisseur.
Ce revenu net imposable sera composé du loyer perçu après déduction des frais et charges engagés par l’investisseur pour l’acquisition du revenu foncier. Ainsi, comme nous vous le présentons dans cet article « Revenu foncier : Quels sont les travaux déductibles pour calculer l’impôt sur le revenu ? », les intérêts d’emprunt, les travaux d’entretien ou rénovation, les impôts, les frais de gestion, les frais de copropriété, les frais de gestion locative, … seront déduits du loyer perçu afin de déterminer le revenu net imposable.
Lorsque les charges déductibles (du fait de travaux de rénovation par exemple) seront supérieurs aux loyers perçus, le déficit foncier sera imputable sur les autres revenus imposables dans la limite de 10700€ puis sur les revenus fonciers des 10 années suivantes (cf »Déficit foncier : imputer un déficit foncier et réduire l’impôt sur le revenu ? »).
Ce régime fiscal des revenus fonciers s’appliquera aux immeubles neufs ou anciens dès lors qu’ils sont loués vides. Compte tenu de la mutation du marché immobilier et notamment de la question de l’obsolescence une manipulation habille du déficit foncier tel que nous vous le présentons ci-avant doit être source d’opportunités.
 

L’investissement dans l’immobilier locatif neuf sera synonyme d’une réduction d’impôt PINEL pouvant atteindre 21% du prix de revient.

Bien qu’imposés dans la catégorie des revenus fonciers, les revenus tirés de l’exploitation d’un immeuble neuf, acheté en VEFA ou que l’investisseur fait construire, pourra en sus bénéficier d’une réduction d’impôt dont le montant peut atteindre 21% du prix de revient.
Il s’agit là d’une « subvention » intéressante qui permettra à l’investisseur d’anticiper l’obsolescence immobilière en investissant dans un immeuble qui respecte déjà les normes d’usage et de consommation d’énergie les plus élevées.
Cette réduction d’impôt pour investissement dans l’immobilier neuf, c’est la loi PINEL.
Mais attention, de nombreux intermédiaires se sont saisis de ce régime fiscal pour construire des offres packages de « défiscalisation » qu’ils vendent à l’aide d’un marketing agressif et onéreux. Malheureusement, il faut toujours payer ces intermédiaires dont la rémunération cumulée peut atteindre 20% à 30% du prix de l’immeuble ! (cf »Loi PINEL : Comment investir dans l’immobilier sans payer 30% trop cher ! »).
 

La loi COSSE pour bénéficier d’une moindre imposition des revenus fonciers pour l’investisseur qui loue à une population aux faibles revenus.

Toujours dans la catégorie des revenus fonciers et donc cumulable avec le mécanisme du déficit foncier (cf »Simulateur Loi COSSE : Cumuler déficit foncier et abattement Cosse pour optimiser l’investissement immobilier »).
La loi COSSE est donc un régime fiscal qui permettra à l’investisseur locatif de bénéficier d’une imposition moindre des revenus fonciers. Il s’agit de proposer un abattement compris entre 15% et 85% sur le montant des loyers perçus pour l’investisseur qui s’engagera à louer à petits prix à une population aux revenus limités :

• L’abattement de 70% sera possible dans les zones géographiques se caractérisant par un déséquilibre important entre l’offre et la demande de logements, lorsque le propriétaire bailleur concédera un loyer faible destiné à une population dont les revenus sont très faibles et limité à 50% lorsque le propriétaire bailleur concédera un loyer faible destiné à une population dont les revenus sont très faibles ;

• L’abattement de 50% sera possible dans les zones géographiques se caractérisant par un déséquilibre important entre l’offre et la demande de logements, lorsque le propriétaire bailleur concédera un loyer faible destiné à une population dont les revenus sont très faibles et limité à 15% lorsque le propriétaire bailleur concédera un loyer faible destiné à une population dont les revenus sont très faibles ;

• L’abattement de 85% sera possible dans toutes les zones géographique à condition d’y loger des personnes d’une extrême pauvreté et de confier la gestion locative du bien à une association intermédiaire.

 
Dans certaines zones, et notamment en zone B2 (Une nouvelle réforme du zonage PINEL dans la loi de finances 2019 ?) dans laquelle le niveau des loyers COSSE et des plafonds de revenus des locataires sont assez proche des valeurs de marché.
Ainsi, dans une telle situation, l’investisseur peut espérer bénéficier d’un abattement non négligeable sans sacrifice exagéré sur le rendement locatif de son investissement.