On s’y attendait. Le 49.3 annoncé hier par la première ministre aura enterré les velléités des députés sur la question de la réforme de l’imposition des revenus immobiliers, location nue comme location meublée.

Le rapporteur avait pourtant donné le ton pendant les débats en commission. Le PLF 2024 et la difficulté des débats avec une opposition pas toujours constructive n’était probablement pas le meilleur texte pour engager cette grande réforme tant attendue par de nombreux acteurs.

Il faudra donc attendre le PLF2025 et un projet de loi présenté au printemps 2024 pour y voir plus clair.

Le ministre du Logement Patrice VERGRIETE vient d’annoncer qu’une mission parlementaire sur la réforme de la fiscalité locative devrait être lancée dans les prochaines semaines. Une mission parlementaire qui devrait aboutir sur le projet de loi de finances 2025, avec une réforme globale de la fiscalité locative.

Le PLF 2024 se limite donc à trois ajustements à la marge (qui ne changeront pas grand-chose) :

  • Exclusion de l’activité de location meublée (LMP et LMNP) et de location équipée de l’éligibilité au pacte DUTREIL. Il ne s’agit là que d’une précision doctrinale que de nombreux acteurs anticipaient depuis longtemps. Rien de révolutionnaire tant il s’agit simplement de mieux appliquer l’esprit du pacte DUTREIL comme nous vous l’avons détaillé dans cet article « La location meublée et équipée officiellement exclues du pacte DUTREIL« .
  • Alignement du taux du micro-BIC applicable aux locations meublées saisonnières et locations meublées long terme au taux de 50%. Actuellement, le régime micro-bic permet aux loueurs en meublé saisonnier classé de bénéficier d’un abattement forfaitaire de 71%. Cet abattement forfaitaire est réduit à 50% dans la limite d’un plafond de recette de 77700€. Néanmoins, les locations saisonnières situées « dans des zones géographiques ne se caractérisant pas par un déséquilibre important entre l’offre et la demande de logements (= Hors zone tendues) » pourront continuer de bénéficier de ce taux majoré de 71% avec le bénéfice d’un abattement supplémentaire de 21% (cf. « Amendement n°I-5117« )
  • Maintien de l’exonération de TVA pour les locations saisonnières malgré les injonctions du conseil d’État (cf. « L’autre menace fiscale sur la location meublée saisonnière« ). Un amendement de dernière minute qui maintient le système en l’état, et ce, avec des arguments fragiles qui ne semblent pas satisfaire le récent arrêt du conseil d’État (cf. « La location meublée saisonnière bientôt soumise à la TVA et au régime para-hôtellerie ?« ). On imagine qu’il n’était pas question de prendre le risque de tout chambouler à quelques mois des JO ! (cf. « Amendement n°I-5374« )

Bref, rien ne change ou presque pour l’instant. Néanmoins, il serait une erreur de croire que le dossier est définitivement enterré.

Les débats en commission des finances étaient particulièrement intéressants et constructifs. Il y a un problème structurel sur la question de la fiscalité des revenus immobiliers.

D’un côté, les revenus de location nue sont trop imposés. Une imposition trop lourde qui réduit les capacités d’investissement et de rénovation des propriétaires bailleurs. Des propriétaires bailleurs qui ne gagnent pas d’argent à cause d’une imposition trop forte n’ont pas envie d’investir à perte ou presque dans leur logement.

D’autre part, les revenus de location meublée sont trop peu imposés. Le mouvement est puissant. Tous les propriétaires bailleurs convertissent leur logement en meublé pour échapper à l’imposition confiscatoire des revenus de location nue. Une conversion à tout prix qui se fait souvent dans des conditions parfois frauduleuse (cf. « Il faut rénover le paradis fiscal de la location meublée ! Ça devient n’importe quoi« )

Et le tout, sans compter les conséquences des excès de la location saisonnière sur la disponibilité des logements pour les habitants à l’année.

Bref, ça ne peut pas durer longtemps comme ça.

2024 sera une année de la fiscalité immobilière ou ne sera pas.

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