La sentence vient de tomber. « L’état n’a pas vocation à être partie prenante dans la relation contractuelle de nature privée entre le gestionnaire d’une résidence services et les propriétaires ».

Voilà en deux mots comment Bruno LEMAIRE met fin aux revendications du lobbying des exploitants de résidences services et des propriétaires bailleurs de lot en LMNP Résidence services.

Cette phrase lapidaire, mais juste et raisonnable à mon humble avis, est extraite d’un courrier adressé par Monsieur Bruno LEMAIRE à Mme la députée Brigitte KUSTER et publié par Le Figaro dans cet article « Investir dans les résidences de tourisme est «risqué», selon Bruno Le Maire« 

En effet, depuis le début de la crise du COVID-19, nombreux sont les exploitants de résidences services et notamment les résidences pour touristes et étudiants qui ont des difficultés pour payer les loyers aux propriétaires, investisseur en LMNP. .

Le lobbying exprimait depuis lors la nécessité de faire payer ces loyers par la solidarité nationale et exigeait une aide publique. Il n’en sera rien. Bruno LEMAIRE considère que les exploitants et les propriétaires bailleurs doivent trouver un compromis qui « préserve la situation économique des résidences et les droits des propriétaires investisseurs ».

Bref, Bruno LEMAIRE rappelle que l’investissement en résidence services est un investissement risqué… et que la réalisation inévitable du risque n’a pas à être prise en charge par la collectivité.

Comment ne pas être d’accord avec cette décision de Bruno LEMAIRE. Un épargnant investisseur qui réalise un investissement par nature risqué doit être capable d’assumer son risque ; C’est la contre-partie du rendement élevé dont il a profité pendant les nombreuses années précédentes. Pas de rendement sans risque.

En revanche, comment ne pas comprendre les épargnants qui se sont littéralement fait tromper par les vendeurs de ces produits. En effet, depuis toujours, les LMNP en résidences services sont vendus par les vendeurs de l’industrie de la gestion de patrimoine (agent immobilier, indépendant, banque, …) comme un investissement immobilier sans risque idéal pour préparer sa retraite sans avoir besoin de s’inquiéter d’une gestion immobilière parfois chronophage.

La responsabilité et le devoir de conseil de ces professionnels de la vente d’épargne patrimoniale ne doit pas être niée. Acheter un lot dans une résidence services et signer un bail commercial avec un exploitant ne me semble pas correspondre à la définition d’un investissement immobilier sans risque. Non seulement, il ne faut pas nier l’aléa sur la renégociation du bail commercial, mais, en cas de revente (et il y a toujours revente, même si ce doit être par les héritiers), la moins-value quasi systématique finit de clore de débat sur la qualité de ce produit (cf. « LMNP : Un investissement plein de déconvenues synonymes de moins-values ?« , un article que nous écrivions déjà en 2015).

Voici le type d’infographie que l’on peut trouver sur les sites internet de certains de ces vendeurs de LMNP résidences services :

Comment voulez vous ne pas vous laisser séduire par un investissement avec toutes ces qualités ?

La responsabilité de ces pseudo « conseillers en gestion de patrimoine » qui travaillent en réalité uniquement pour leur généreuse commission doit être engagée ! Savez vous que la commission perçue sur la vente de ces LMNP résidences services peut atteindre entre 8% et 10% de la valeur du bien ! Vous me direz que ça motive à raconter n’importe quoi pour encaisser son chèque.

Dans sa lettre Bruno LEMAIRE explique vouloir une nouvelle loi pour mieux protéger et informer les épargnants-investisseurs :

« Une réforme visant à améliorer l’information pre-contractuelle des investisseurs en résidence de tourisme, afin de mieux avertir des risques liés à ce type d’investissement, est à l’étude. L’objectif de ce projet de réforme est motivé par le constat du caractère risqué de l’investissement en résidence de tourisme, ce qui requiert une information objective des investisseurs, à l’instar des obligations d’information prévues pour les produits financiers ».

A suivre.

ps : Vous me direz qu’on ne doit pas mettre tout le monde dans le même panier et qu’il existe de bons investissements en résidence services. Vous avez peut être raison, même si la multiplication des exemples semble démontrer le contraire.

Souvenez-vous en 2015, Bélambra annonçait une baisse unilatérale de 40% de ces loyers (cf. « LMNP Belambra – VVF veut baisser de 40% les loyers versés aux investisseurs via une « révision judiciaire des loyers » ») ou encore ces EHPAD qui dénonçaient le bail commercial pour faire construire une nouvelle résidence à 300 mètres (cf. « La catastrophe annoncée de l’investissement LMNP ou LMP en EHPAD !« ).

Ça commence vraiment à faire beaucoup.

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