Depuis quelques années, de nombreux investisseurs dans l’immobilier locatifs choisissent d’investir par l’intermédiaire d’une SCI à l’IS ou encore d’une SAS. Il s’agit simplement pour ces derniers de trouver une stratégie pour éviter l’imposition peu favorable des revenus fonciers à l’impôt sur le revenu et tenter d’éviter l’effet de ciseau qui menace nombre d’investisseurs qui ne provisionnent pas suffisamment de trésorerie. 

En effet, en phase de constitution de patrimoine immobilier, entre l’impôt sur le revenu foncier et le remboursement du crédit immobilier, l’effet de ciseau sanctionne régulièrement les investisseurs trop ambitieux qui omettent de se garder des marges de trésorerie pour faire face aux décaissements auxquels ils devront faire face. S’endetter au maximum, c’est bien mais il faut anticiper le financement de l’obsolescence du parc immobilier.

L’effet de ciseau est un phénomène bien connu de nombreux investisseurs immobilier qui ont dû se résoudre à vendre leur patrimoine immobilier pour échapper à la faillite personnelle.

La mécanique de l’effet de ciseau est simple à comprendre :

1 – Dans un premier temps, l’investisseur immobilier locatif se porte acquéreur d’un bien immobilier dans lequel il va réaliser des travaux de réparation, entretien et rénovation, déductibles du revenu foncier imposable. Ainsi, pendant les premières années d’exploitation de l’immeuble, les revenus fonciers imposables sont faibles pour ne pas dire inexistants grâce à la déductibilité fiscale des travaux de rénovation. (cf »Revenu foncier : Quels sont les travaux déductibles pour calculer l’impôt sur le revenu ? »).

2- Toujours dans les premières années, le financement à crédit de cet investissement immobilier locatif permet une déductibilité fiscale forte puisque les intérêts du crédit immobilier viennent, en sus des travaux de rénovation, réduire le montant du revenu foncier imposable à l’impôt sur le revenu.

Pour maximiser l’effet de levier du crédit immobilier, cet investisseur s’engage dans un crédit sur 25 ans ! Cette durée longue lui permettra de multiplier les projets d’investissement (et participera à sa perte comme nous le verrons plus tard) – Quelle est la durée idéale d’un crédit immobilier locatif ? S’endetter sur 25 ans n’est pas raisonnable.

==> Au final, pendant les premières années, c’est le bonheur ! Entre travaux et intérêt d’emprunt déductibles, les revenus fonciers sont faiblement imposables à l’impôt sur le revenu ou aux prélèvements sociaux.

 

3- Après quelques années de pur bonheur fiscal, le déficit foncier restant à imputer sur les revenus fonciers se résorbe au gré de leur imputation sur les revenus foncier perçus. Nous sommes là 3 à 5 ans après les travaux de rénovation. C’est alors que la perspective de devoir payer de l’impôt sur le revenu foncier effraie l’investisseur immobilier locatif ; Ils recherchent donc d’autres biens dans lesquels ils pourraient investir, et donc générer de nouveaux travaux déductibles.

 

4- Rebelote ; L’investisseur immobilier locatif se porte acquéreur d’un nouveau bien immobilier dans lequel il va à nouveau réaliser des travaux de réparation, entretien et rénovation, déductibles du revenu foncier imposable. Ainsi, pendant les premières années d’exploitation de l’immeuble, les revenus fonciers imposables sont faibles pour ne pas dire inexistants grâce à la déductibilité fiscale des travaux de rénovation. (cf »Revenu foncier : Quels sont les travaux déductibles pour calculer l’impôt sur le revenu ? »).

Les travaux déductibles seront imputables sur les revenus générés par ce nouvel investissement immobilier locatif … mais aussi sur les revenus fonciers générés par le premier bien immobilier locatif. C’est formidable ! Mais l’investisseur se rend bien compte qu’il ne peut plus arrêter d’investir, car s’il arrête, il n’aura plus de travaux à déduire sur ces revenus fonciers … et sera rapidement écrasé par l’impôt sur le revenu foncier ! (cf »Déficit foncier : imputer un déficit foncier et réduire l’impôt sur le revenu ? »).

 

5- L’investisseur immobilier locatif s’est donc lancé dans un marathon. Il ne peut plus arrêter. Il doit continuer à investir pour éviter l’impôt sur le revenu et les prélèvements sociaux.

 

5- Malheureusement, plus le montant des revenus foncier bruts est important, plus les travaux de rénovation sont absorbés rapidement. Il doit accélérer le rythme des investissements immobiliers pour ne pas être rattrapé par l’impôt sur le revenu.

 

6 – Il devient de plus en plus compliqué de convaincre la banque de financer les nouveaux investissements immobilier locatifs ; Jusqu’au jour ou la banque ferme le robinet. C’est fini. Maintenant, il faut rembourser les crédits immobiliers. Il n’est plus possible de continuer à investir (ni à financer les travaux dans le parc immobilier).

 

7 – L’investisseur est à court de liquidité car il doit payer de l’impôt sur le revenu sur des revenus foncier qu’il ne perçoit pas car il faut bien rembourser les crédits immobiliers ; Malheureusement, plus moyen d’allonger les durées des crédits immobilier pour alléger la charge de remboursement du crédit immobilier. 25 ans est déjà une plafond.

 

8 – En manque de trésorerie, le parc immobilier est mal entretenu et se dégrade avec le temps et le turn over des locataires ;

 

9- Pas le choix ; Il faut vendre pour assainir la situation. Malheureusement la situation du marché n’est pas aussi bonne qu’au moment de l’achat. Personne ne veut acheter ! Pas d’acheteur ! Il faut brader si on veut éviter la faillite personnelle et la saisie du parc immobilier par les banques ou l’administration fiscale.

 

 

Comment éviter l’effet de ciseau ?

La réponse est simple ; Il faut anticiper et se freiner pour ne pas aller trop vite ! Il est indispensable de rester raisonnable et ne pas toujours accepter l’argent que votre banquier est disposé à vous prêter.

Bien évidemment, la location meublée et une solution pour retarder l’effet de ciseau grâce à une imposition nettement plus favorables des revenus immobiliers. Notamment, l’amortissement de l’immobilier permet de limiter l’impact fiscal ; Néanmoins, pas d’illusion l’amortissement n’est pas un cadeau de l’administration fiscale, ce n’est qu’une forme de « provision » pour dépenses à venir ! L’amortissement ne fait que constater la dégradation de l’immeuble ;

Attention, à la fraude fiscale qui consiste à majorer artificiellement le montant de l’amortissement pour payer le moins d’impôt possible. Ce n’est qu’une illusion fiscale (cf »Comment amortir un bien immobilier en location meublée ? »).

 

 

Amis investisseurs immobilier, courtier en crédit immobilier, CGP ou banquier, constatez vous une recrudescence des investisseurs dans ce cercle infernal de l’effet de ciseau ?

Comment peuvent ils s’en sortir ?

Il s’agit peut être d’un hasard du calendrier, mais cette semaine, j’ai fait 4 rendez vous d’assistance patrimoniale qui portaient sur cette seule thématique.

Je suis curieux d’avoir votre ressenti sur le sujet.

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97 Comments

  1. Pour limiter ce risque, je conseille d’emprunter sur 10 ans. L’investisseur se rend compte de sa capacité réelle. Et au bout de 10 ans, vente

    • Guillaume FONTENEAU says:

      Oui et surtout, cela laissera des marges de manoeuvre pour financer les travaux d’entretien qui pourraient intervenir avec l’absolescence de l’immeuble.

      Avoir un crédit sur 25 ans, sans marge, c’est prendre le risque de ne pas avoir les moyens de financer les travaux, laisser le parc immobilier se dégrader…

    • Bonjour
      J’ai emprunté sur 10 ans pour un premier immeuble et 8 ans pour le deuxième.
      Les 2 biens rapportant du cash flow positive.
      Donc, je n’ai pas vendu , mais j’ ai emprunté pour le troisième immeuble sur 20 ans ( gros cash flow), et maintenant je part sur des emprunts à 15 ans.
      Je pense qu’ en variant les durées d’ emprunts on peut s’en sortir sans être obligé de vendre.

      • Bonjour pour le rembourser sur 10 ans vous deviez mettre beaucoup d apport?

      • sur des appartements avec risques non maîtrisés ? dans des quartiers pourris? des immeubles pourris? des appartements pourris? des villages ou personne ne souhaite vivre? des chambres de 9m2 ?
        Cela n’est pas de l’investissement immobilier rationnel et raisonné

        • Vous n’allez pas vous faire des amis …

          • Un appartement qui rapporte 10% ou 15% c’est qu’il y a un souci. Une véritable gestion de patrimoine n’est pas d’acheter des taudis ou de prendre des risques non mesurés. Je suis certain que vous partagez ma position car les marchands de rêves et de sommeil dans l’immobilier doivent être dénoncés.
            C’est vrai, je n’ai pas que des amis mais beaucoup de clients

          • Je peux vous dire que je n’est pas investi dans des quartier pourris et je loue mes biens entre 20 et 30% plus cher que la concurrence.
            Pour info Mickael Ferrari a investi dans deux immeubles à côté des miens , et puis tant pis si je ne me fait pas que des amis !!!
            Je voulais simplement vous faire partager mon expérience, celle qui m’a permis ( ma femme aussi) d’arrêter de travailler à 42 ans.

            • Depuis combien de temps vous êtes vous lancé dans l’investissement immobilier ? 42 ans, c’est très jeune pour arrêter de travailler. N’avez vous pas d’encours de crédit ?

              • J’ai commencé à 37 ans.
                Oui bien sûr, il me reste encore des credits à rembourser.
                Mon secret ????
                Quand je visite, je calcule ma rentabilité possible et je fait une offre à moitié prix !!!
                Parfois cela passe , et la c’est le grall….
                Je précise que je fais ( avec ma femme) tous les travaux moi même en totalité ( changement des menuiseries, isolations, place, électricité ,plomberie, cuisine aménagée …..)

                • « Je précise que je fais ( avec ma femme) tous les travaux moi même en totalité ( changement des menuiseries, isolations, place, électricité ,plomberie, cuisine aménagée …..) »

                  Voilà le préalable qu’il fallait préciser. Ceci, explique cela. Vous n’avez donc pas arreté de travailler. Vous avez juste trouvé un moyen de travailler sans cotiser 😉

                • Philippe cointin says:

                  Bonjour, je suis moi-même investisseur.j’ai 27 appats et un parking 16 places. Pourquoi dite vous que vous avez arrêté de travailler alors que ce que l’on fait est in travail très prenant ,cronofobe, nous sommes d’astreinte jour et nuit week-end et vacances. Les locataires ne nous lâche pas. Les travaux les remises en état entre deux location, la gession, les relations avec les artisants car nous ne sommes pas couveur, électrcien plombier…si ça c’est pas du ttavail !!!

                  • Pascal says:

                    Bonjour
                    Et bien moi, je n’ai pas tous ces problèmes avec mes locataires (environ 2 à 3 interventions par ans pour des bricoles) et je me considère comme un sacré privilégié

            • ps : Qui est « Mickael Ferrari » Devrions nous le connaître ?

    • Sauf qu’après 10 ans, la plus value est toujours présente en grande partie (même malgré 15% de travaux forfaitaires après 5 ans ds le calcul et abattement progressif sur 30 ans), et à la revente, taxation de cette plus value (19% + PS à 17%).
      S’il n’y a pas de réelle plus value hors la plus value correspondant aux travaux, c’est la douche froide : on paie en taxation sur la PV une bonne partie de ce que l’on a gagné en défisc sur les revenus fonciers grâce aux travaux. On gagne, mais pas autant qu’espéré. Reste le rendement de l’investissement grâce aux loyers encaissés nets d’IR pdt plusieurs années, et ceux imposés ensuite.
      Opération rentable, certes, mais pas autant qu’espéré, le fisc reprenant d’une main une bonne partie de ce qu’il a donné de l’autre. Avant le changement il y a 8/10 ans env sous Sarko ou Hollande, je ne sais plus, la PV était nette d’impôt à partir de 15 ans. C’était bien mieux pour les contribuables, ce que le fisc savait bien sûr. La règle a donc été modifiée.

  2. Ce n est pas un effet de ciseaux, c est un effet boule de neige. Mais bon, qu est ce que j en sais, je ne suis pas vendeur de soupe, moi

  3. Peut etre une solution de plus : après avoir fait du déficit foncier, on peut basculer l’année suivante en LMNP sans attendre les 3 années à louer en revenu foncier (à condition de ne pas avoir utilisé l’imputation sur le revenu global).
    Ca devrait aider pour vos étapes 4 et 5 : vous rénovez un bien, vous avez donc du déficit foncier important, et l’année suivante (si le locataire s’en va…) vous basculez tout de suite en LMNP. Le déficit foncier existant reste reportable sur d’autres biens alors que le bien générateur des travaux est passé en BIC.

    Qu’avez vous conseillé à vos clients en dehors du passage LMNP ou de la SCI IS ?

    • Guillaume FONTENEAU says:

      Oui, le passage en location meublée est une solution ! Mais attention, ce n’est pas le même marché. Ce n’est pas la martingale ultime, faut il encore que la population de locataire sans meuble soit suffisante (et à juger le nombre de nouvelles locations meublées, ca va commencer à coincer dans certaines régions)

      Qu’avez vous conseillé à vos clients en dehors du passage LMNP ou de la SCI IS ?

      Consolider, allonger un peu les crédits pour reprendre de l’air et surtout revendre un ou deux biens pour retrouver des fondamentaux viables qui permettront de reprendre les investissements dans 3 ou 4 ans.

      Il ne faut jamais être préssé ! Gérer son patrimoine est une question de long terme

    • Si on a bien acheté au départ les loyers payeront les crédits et il restera un cashflow positif. On achète pas un bien en comptant uniquement sur le déficit généré par les travaux pour gagner de l’argent c un mauvais calcul. Vision très pessimiste de l’investissement locatif.

  4. Rudy Liotaud says:

    Il suffit de respecter ma règle des 70% de la banque : si 70% du loyer supporte la mensualité d’emprunt c’est déjà bien. Mieux encore, ma banquière pour démontrer la viabilité de mon projet à montré que 70% du loyer supportait la mensualité + toutes les charges (taxe foncière et autres) et il restait encore une marge bénéficiaire très confortable.
    Cette marge bénéficiaire pouvant ensuite servir à réaliser des remboursements anticipés afin de diminuer la durée de l’emprunt ou de la mensualité (cette dernière permettra d’accélérer les remboursements anticipés suivants).
    Si chaque dossier d’investissement suit cette règle, cela diminue grandement les risques. Même s’il n’existe pas de risque zero, il est moins risqué d’investir que de ne rien faire : de nos jours n’avoir que son salaire comme seule ressource est un risque bien plus important.

    • Guillaume FONTENEAU says:

      Heu, oui mais pour que 70% du loyer couvre la mensualité. deux options :

      – Soit un rendement locatif de malade rarement possible dans le marché immobilier actuel ;

      – Soit un apport personnel.

      • Rudy Liotaud says:

        Non-non, j’ai juste acheté en province dans une ville moyenne. Un m2 20 fois moins important que Paris mais un loyer que 3 fois moindre. La différence entre les 2 font la belle renta! 😉
        Pour donner plus de billes :
        Immeuble de 9 logements
        Loyers mensuels = 4300€
        Mensualité = 1500€
        Et 2 ans de différé d’emprunt pour constituer une trésorerie de guerre.

        Et ce n’est pas une exception, j’en ai 3 autres comme ça et je ne suis qu’un petit poucet comparé à d’autres dans mon entourage, TOUS avec de nombreux biens dans cette même configuration.
        Il faut juste arrêter de dire « ça se saurait », j’ai des exemples partout autour de moi 😉

        • Rudy Liotaud says:

          Et emprunt à 110% sans apport !

          • Bonjour. Je vœus rejoins. J’ai 2 immeubles et la charge d’emprunt atteint 50-60% des revenus fonciers perçus. C’est la seule solution pour assumer pleinement les charges et les impôts associés.
            J’investis egalement dans les villes de province en location nue. Je rejoins les analyses de vos derniers articles à savoir que toutes les villes ne se valent pas en meuble et la colocation ne plaît pas également dans certains secteurs.
            Ma stratégie est donc de rénover les biens avec de la qualité pour me différencier et ainsi assurer l’équilibre de ces investissements en province.

            Aussi, pour mes investissements en nom propre, je me fixe la même règle qu’en SCI, à savoir faire une provision chaque mois de 10% des loyers percus. Cela permet de faire face à l’obsolescence des logements, travaux urgent ou vacances locatives.

            Enfin, un article qui serait intéressant à développer et notamment à pousser aux politiques pour les aider à régler la problématique des prix élevés de loyer : Politique fiscale : la baisse de la taxe foncière ne permettrait-elle pas de baisser les loyers ?

            • « J’ai 2 immeubles et la charge d’emprunt atteint 50-60% des revenus fonciers perçus. »

              Quel est votre secrêt ? Vous faites vous même les travaux ou réalisez un apport personnel important ?

              • Bonjour. Il n’y a pas de secret je sélectionne surtout les biens à meilleurs potentiels.
                Mon dernier achat un immeuble de 5 lots acheté 135 000€. Lors de l’acquisition deux lots sur 5 étaient déjà loués et génèrent 1150€ de loyers, soit déjà la couverture du crédit immobilier (emprunt 200 000€).
                Actuellement j’ai des artisans qui rêvent entièrement les 3 autres lots et ces derniers vont générer 1500€ de loyers, soit un total de 2600€ de loyers perçus pour un peu moins de 1200€ de charges de crédit.

                Aussi j’utilise le différé partiel octroyé par le banque pour me faire une réserve de cash durant 24 mois et ainsi prévoir les éventuels travaux importants à prévoir ou vacances locatives.

                • Vous investissez dans quelle région pour réussir à trouver des biens à des prix aussi faibles ?

                  • J’ai investis dans différentes villes du Sud Ouest.
                    Les biens sont decotes ou bien négocié. Chaque situation est différente.

                    En revanche leur remise en valeur permet de maintenir de la vie en centre ville et il semblerait que le gouvernement l’ait enfin compris avec le dispositif De Normandie.
                    D’ailleurs, régulièrement mes locataires me disent lors des visites qu’ils préfèrent habiter dans un bien ancien bien rénové avec du charme plutôt que dans de grandes résidences neuves, impersonnelle et avec de nombreuses incivilités dans les parties communes et espaces extérieurs.

              • Guillaume: Si nous avions le temps, je te raconterai l’histoire des marchands de sommeil qui « rénovent » soit disant. Et se racontent des histoires

        • Et combien d’impôt sur le revenu et de prélèvements sociaux ?

          • +100K de travaux et LMNP donc amortissement du bien = pas ou peu d’impôts.
            Mais je vous vois venir 😉
            quand viendra le moment où la déduction des travaux sera épuisé et que l’amortissement du bien sera éteint, et bien soit je paierais des impôts comme sur un salaire (entre temps j’aurais peut-être même remboursé par anticipation), soit je revends le bien à ma SCI, j’empoche la vente et ma SCI recommence l’amortissement du bien de zéro. Soit j’arbitre mon patrimoine et je revends à autrui pour partir sur un autre projet.

            • partir sur un autre projet ou rembourser l’emprunt d’un autre bien

            • 100 000€ de travaux déductibles ? Comment avez vous fait pour les passer en charges ? Ne faut il pas les amortir ?

            • Pas bête du tout le coup de revente à soi meme par l intermédiaire de la SCI
              Je n y avais pas pensé
              Merci pour l astuce !!!

            • Je ne suis pas professionel, mais je vous conseille plutôt d’investit ds un autre bien afin que les impôts ne vous alignent pas pour abus de droit fiscal, car il est évident que cette opération n’aurait pour but que d’éviter les impôts, et je peux vous dire que d’autres ont eu des soucis avec le fisc ds le même cas.

            • Vous vendez à votre sci…soit elle a le cash pour le payer et c’est très rare, soit vous faites un crédit au nom de la sci et c’est interdit par 99% des banquiers car c’est une opération de cash pour soit même, souvent faite pour solutionner un pb de finance personnel ou échapper au fisc….au passage cette vente entraine de nouveau frais de notaire, une imposition sur la pv et/ou les PS…

          • Bon, admettons…:

            1) Effet ciseaux
            2) Impots sur revenus fonciers
            3) Manque de trésorerie
            4) Vente du bien financé par les locataires

            Ou est la ruine dans cette affaire ?

      • Ce que je me pose comme question c’est quand on lit ici que certains arrivent à payer à minima le crédit, voire les charges en sus avec entre 50 et 70% des loyers >
        Mais quels types de locataires avez-vous ?
        Je dirais même presque en raisonnant dans le sens opposé, pourquoi certains payer 100 de loyers quand 50 à 70 leur permettrait d’être propriétaire ???

  5. Rudy Liotaud says:

    *la règle (pas « ma règle »)

  6. Philippe30 says:

    La fiscalité grandissante est à prendre en compte quand à dire que revendre n’est pas possible ou difficile , je ne vois par le problème car à la revente le bien a été payé par la location donc la revente est forcement un bonus.

    Dans un premier temps on achète des petites surfaces en meublé avec amortissement , ensuite on passe sur les plus grandes surfaces pour réduire la rotation des locataires des petites surfaces.

    Ensuite on passe aux immeubles via des SCI IS entre temps on a commencé à revendre des biens ce qui permet de faire des apports en CCA.

    Le cheminement doit être réfléchi quand à parler d’effet de ciseaux , cela peux arriver mais si la rentabilité est bonne on dégage suffisamment de la trésorerie pour conserver la tête hors de l’eau.
    Les travaux permettent de faire du déficit mais surtout d’acheter le bien moins cher donc de maximiser la rentabilité.
    il est également possible de passer les petites surfaces dans les immeubles en meublé une fois que l’on a passé les travaux en déficit et après 3 ans.

    Ensuite la revente des biens moins rentable permet de réorganiser le patrimoine

    Cela ne m’a jamais posé de problème , c’est juste une question de bonne gestion par l’anticipation de la fiscalité

    Propriétaire de nombreux biens , immeubles et locaux commerciaux en nom propre et SCI IS

  7. Bonjour, j’ai suivi ce blog quelque temps, il a le mérite d’exister mais je suis lassé par ces titres d’articles basés sur la peur et dignes de médiapart pour attirer les clients, pas facile de gérer un blog quotidien…, il serait peut-être préférable d’approfondir les sujets et de baisser la fréquence des tweet… Au final beaucoup de questions, des articles un peu trop alarmistes, peu de réponses censées, on tourne en rond. Dommage.

  8. La nécessité de trésorerie est également une évidence au moindre accident : ainsi dans un incendie dans une cage d’immeuble, mon appartement a été touché. Les locataires sont partis du jour au lendemain car l’appart était devenu invivable (suie, dégradation par les pompiers, électricité fondue …). Il a fallu faire beaucoup d’avances (au syndic pour les travaux de 1ère nécessité et pour les travaux de l’appartement … Ce n’est qu’au bout de 13 mois que j’ai été totalement remboursée par l’assurance (y compris pertes de loyers) et n’ai pu remettre un locataire en place que 9 mois après l’incendie. Toutes nos économies ont fondu dans le remboursement du crédit, sans locataire en face, et notre famille nous a aidé en attendant les remboursements des assurances. Que de sueur froide !

    Sans parler de faits aussi extrèmes, un dégat des eaux du voisin du dessus qui dégrade l’appartement et fait fuir votre locataire, et par la meme les éventuels autres candidats locataires peut avoir les memes effets : le temps que les experts s’accordent sur les responsabilités et l’origine de la fuite, le temps de sèchage …. quelques loyers manquent à l’appel.

    Ma propre expérience m’amène à penser que 6/8 mois de loyers minimum sont nécessaires pour parer à tout coup dur (y compris un début d’impayé, une chaudière d’immeuble qui lache en plein hiver …)

  9. Bonjour

    Suivre le débat

  10. Bonjour

    A Mappy

    Et bien voilà un témoignage réaliste qui devrait faire réfléchir. Ce témoignage n’est pas alarmiste mais réaliste. Rien n’entame votre qualité d’investisseur, c’est plutôt anticiper sans pour autant faire du sur place. Avec ce raisonnement « du au cas où ?? évite de mal dormir et rend plus disponible et plus vigilant pour effectuer l’investissement futur.

  11. Bonjour Guillaume ,

    Pour ma part je suis bailleur privé en Bretagne , je possède un parc locatif qui génère 165 000 €
    de loyer brut annuel.
    Pendant des années j’ai acheté des biens en mauvais état , je les ai remis en état pour la location ce qui a permis de déduire les travaux,de défiscaliser.
    Je finance mes investissements sur une durée maximale de 12 ans avec 20 % d’apport , ce qui rassure le banquier .
    75 % de mes loyers paient le crédit .
    Après 25 ans d’investissement , la moitié de mon patrimoine est payé ce qui est indispensable pour assurer une bonne trésorie , vu les taxes et impôts divers à acquitter .
    Je développe depuis 2 ans une activité de LMP , cela permet de baisser un peu la pression fiscale , avec d’autres contraintes .
    En conséquence je suis entièrement d’accord avec Guillaume , pas de financement sur 25 ans.

    • Bonjour Max,

      Comment faites vous pour arriver à financer votre crédit avec 75% de vos loyers?
      Vous êtes dans quelle ville ?
      Avez vous eu beaucoup de travaux à réaliser?

  12. +100K de travaux et LMNP donc amortissement du bien = pas ou peu d’impôts.
    Mais je vous vois venir 😉
    quand viendra le moment où la déduction des travaux sera épuisé et que l’amortissement du bien sera éteint, et bien soit je paierais des impôts comme sur un salaire (entre temps j’aurais peut-être même remboursé par anticipation), soit je revends le bien à ma SCI, j’empoche la vente et ma SCI recommence l’amortissement du bien de zéro. Soit j’arbitre mon patrimoine et je revends à autrui pour partir sur un autre projet.

  13. Bonsoir

    Ceux qui veulent multiplier les opérations immobilières ont intérêt d’envisager de créer une SCI elle même détenue en grande majorité par une société holding (elle même détenue par l’investisseur)
    Les loyers encaissés par la SCI remboursent l’emprunt et la fiscalité sur le revenu dégagé est plus faible (amortissement de l’immeuble et taux d’impôt de 15% et 28 % sans contributions sociales)
    Une fois l’emprunt remboursé dans la SCI il pourra être versé des dividendes au holding (fiscalité très très faible par application du régime des sociétés mères et filiales).
    Le holding pourra ainsi réinvestir ce dividende dans d’autres opérations ou redistribuer un dividende à ses associés personnes physiques (flat taxe 30%)
    C’est le système le moins coûteux.
    Inconvénient la tenue comptable et les déclarations fiscales de la SCI et du holding

    En cas de cession de l’immeuble par une SCI la + value est taxée au taux de l’is mais il y a le cash nécessaire par le fruit de la vente.

    • Attention, préciser que c’est à l’IS dans le cas présent, surtout pas IR !
      La problématique avec la SCI à l’IS (que j’ai aussi en parallèle des LMNP), c’est , outre la difficulté de sortir de l’argent, la revente du bien où on va payer beaucoup d’impôts sur la plus valu à cause de la prise en compte de l’amortissement du bien

    • Merci Effectivement j’ai omis de mentionner qu’il s’agit d’is
      L’impôt d’is sur la plus value en cas de vente et sur les loyers est très souvent sensiblement inférieur à la somme d’IR et de contributions sociales qu’on aurait déboursés pendant toute la durée de détention de l’immeuble en optant pas pour l’is
      Ceci dépend du taux marginal d’IR de chacun)

      (Et la vente n’est pas l’objectif premier quand on investit dans l’immobilier)

      • Je vous suis. Par contre, je fais aussi du LMNP et bascule entre les 2 pour bénéficier des 2 structures. En LMNP, pas d’impact de l’amortissement sur les plus values en cas de vente (même si ce n’est pas le but, il faut parfois arbitrer son patrimoine), sorties d’argents simples et non taxées et pas ou peu d’impôts durant un bon moment (puis bascule vers la SCI quand les impôts nous rattrapent).

      • Mais l’argent n’est pas dans votre poche et cela change beaucoup de chose !

        Capitaliser c’est bien, mais un jour, il faut tirer des revenus de ces années de capitalisation. Alors, la distribution de dividende sera taxée à 30% et vous serez enfin libre de profiter de ce capital acquis.

        Ainsi, la SCI à l’IS, c’est :
        – 15% puis 28% d’impôt sur les sociétés payés par la SCI IS ;
        – L’amortissement qui permet de réduire l’impôt pendant l’exploitation mais qui se transforme en impôt sur les sociétés lors de la revente ;
        – Un impossibilité de bénéficier de l’exonération au titre des plus-value des particuliers après 30 ans de détention ;
        – et 30% d’impôt sur le revenu à payer sur le bénéficie distribué ! Et surtout, l’impossibilité de disposer de l’argent en l’absence de bénéfice ! Si aucun bénéfice, alors aucun revenu distribuable !

        Au final, la SCI à l’IS est elle vraiment une bonne idée ? Je ne crois pas. Ce n’est que repousser pour mieux sauter.

        • Bonjour
          Le holding est intéressant si on a plusieurs SCI
          Il permet de transférer du cash de l’une vers l’autre avec une très faible fiscalité alors qu’un associé personne physique d’une SCI a l’is qui ferait la même chose serait taxé à 30% de flat taxe.
          Par ailleurs un holding sous forme de société civile permet à ses associés de disposer d’un compte courant associé débiteur sans limite et ainsi préempter la trésorerie issue des filiales sans qu’il y ait distribution de dividendes et donc sans impôts

          • Mais pourquoi avoir plusieurs SCI ?

            • Rudy Liotaud says:

              Comme vous l’avez vous-même écrit lors d’un autre article « redevable de l’IS au taux de 15% jusqu’à 38 120€, puis 28% jusqu’à 500 000€ Puis 33.33% au delà. »
              Dès qu’on se rapproche des 38120€, mieux vaut donc créer une autre SCI. Le plus simple d’ailleurs en terme de gestion est d’avoir 1 SCI pour chaque immeuble.

              • Oui quand on peut c’est mieux d’avoir un immeuble, une SCI
                Chaque SCI paie l’is à 15% jusqu’à 38120 € de bénéfice annuel ( au lieu de 28%) et pour la transmission cela évite que les enfants se retrouvent obligatoirement coassociés d’une seule SCI dans laquelle figurent plusieurs biens.

        • Rudy Liotaud says:

          D’où l’intérêt de jongler entre SCI IS et LMNP.
          Maintenant Guillaume, soyez un peu plus positifs 😉, vous focalisez en effet systématiquement sur les mauvais côtés de chaque « système », ici c’est sur la SCI IS et dans d’autres articles, ceux du LMNP, dans d’autres encore le nu. Bref, à ne voir que du noir, ben on ne récolte que du noir…

          Je sais que c’est pour nous alerter, c’est louable de votre part mais c’est démoralisant notamment pour ceux qui débutent, vous leur donnez de quoi être rebuté par les investissements.

          Dans la vie, on ne fait rien sans prendre un peu de risque, il faut juste les connaître, les mesurer et les contrôler. Sinon vu le nombre d’accidents de la route on ne prendrait plus non plus la voiture 😉

          Je vois d’ailleurs très régulièrement que les « experts » sont souvent les plus frileux (notaires, experts comptables, avocats, gestionnaires de patrimoine…) et au final donnent beaucoup de conseils et d’alertes mais n’investissent souvent pas eux-mêmes ils se contentent de leurs honoraires comme ressources financières.

          Allez Guillaume hauts les cœurs, plus d’optimisme dans vos articles! 🤗

          • Non, je ne crois pas être pessimiste, mais l’expertise réduit inconscience parfois indispensable à l’investissement.

            En outre, j’insiste juste sur la nécessité de faire simple !!! Il ne sert à rien de complexifier les choses pour le plaisir. La valeur ajoutée d’un montage complexe est souvent faible au regard de l’énergie gaspillé à le mettre en place et à le gérer.

      • « Ceci dépend du taux marginal d’IR de chacun »

        Sur une durée de détention de 30 ans si le propriétaire à tout ce temps durant une TMI de 41% pourquoi pas.
        En dessous de 41% ou 30 ans si on comptabilise loyers + remboursements d’emprunt + impôts fonciers + cession alors l’IR reste l’option qui enrichie le plu le propriétaire comparé à une SCI IS, ceci quasi indépendamment du taux de rendement locatif.

    • Bonsoir,
      Je ne vois pas l’interêt du holding dans le cas présenté, cela ne fait qu’un échelon supplémentaire avec une fiscalité supplémentaire (réintégration quotes-parts frais et charges de 5% du régime mère fille), sans y apporter d’avantage.
      Cordialement.

  14. Bon admettons :

    1) effet ciseaux
    2) hausse Impots sur revenus fonciers
    3) manque de trésorerie
    4) vente du bien financé par les locataires

    Ou est la ruine dans cette affaire ?

  15. Bonjour,
    @Daniel, qu’appelez vous sans contribution sociale ?

    Merci et bonne journée

    • Sans contribution => pas de prélèvements sociaux (CSG/RDS, etc) qui s’élèvent aujourd’hui à 17,20 % du revenu en sus de l’impôt lui même

  16. Bonjour

    J aimerais avoir vos avis,car je n’est personne pour me conseiller.
    Voilà j ai un petit appartement qui sera fini de payer en mai 2021,je l’est payé sur 10 ans,grâce a de l’apport personnel .
    J aimerais bien réinvestir mais j ai peur de me planter,car je n’est plus beaucoup d apport du fait que je vient d acquérir ma résidence principale.
    Après avoir lu vos messages acheter un immeuble n est pas a la portée de tous surtout si l idéal est de l ammortir sur 10 ans.
    Pour l instant je suis en train de me renseigner sur les scpi de rendement qu en pensé vous?
    Sinon avez vous déjà entendu parler de la société investissement locatif.com ,en fait ils trouvent des biens décotes et ils font des travaux et ensuite ils cherchent un locataire,c’est du clés en main,qu en pensé vous?
    Merci pour vos commentaires

    • « en fait ils trouvent des biens décotes et ils font des travaux et ensuite ils cherchent un locataire,c’est du clés en main,qu en pensé vous?
      Merci pour vos commentaires »

      Je ne connais pas cette société. Mais en tout état de cause, si c’est un tiers qui apporte la valeur ajoutée … c’est lui qui est rémunéré pour la valeur apportée !

      N’êtes vous pas capable de trouver un tel bien à côté de chez vous ?

  17. Si il y a de tout ,le problème c’est de trouver des locataires

  18. Organisation du patrimoine gerant sarl avec trop d’argent dans la sarl et mise en place societe civile patrimoniale ,

  19. Sinon qu est-ce que vous me conseillez dans mon cas? Merci

    • Bonjour Pascal ,
      Trouver un locataire est assez simple … trouver un locataire solvable est plus difficile.
      A titre personnel je gère plus de 30 lots …
      Pour l’ensemble de les locataires je souscris une assurance pour loyer impayé et dégradation , à défaut j’ai un cautionnaire solvable .
      Le plus important est de bien sélectionner son locataire , ne pas faire d’empathie …dites vous bien que vous ne partirez pas en vacances avec .
      Ne jamais louer à un membre de sa famille ou à des amis …
      Bon investissement.

      Max

      • Merci pour votre commentaire
        Cependant je vous admire pour gérer 30 lots
        Sans indiscrétion comment vous avez pu investir dans tout ses biens,quel conseil me donneriez vous car je n arrive pas à me lancer merci

  20. julien bonnetouche says:

    bonjour,

    Je ne suis pas personnellement concerné puisque je suis exclusivement investisseur parisien pour des raisons de proximité.

    Mais il semble clair, et à condition de résider dans uns petite ville avec suffisamment de potentiel qu’il est possible de se constituer un capital immobilier en partant se presque rien.

    Mais il faut résoudre l’équation suivante :

    Bonne opération = Marché locatif liquide + rendements le plus proche possible de 10%+biens à rénover en centre ville et de qualité+activité locale industrielle ou de services en développement + cadre de vie agréable pour les résidents+ gare+commerces.

    Réunir à peu près tout cela est un peu une question de chance puisque pour des raisons évidentes il faut être du coin, pour tout surveiller…et connaitre le marché.

    On peut aussi acheter et revendre avec parfois de bonnes plus-values.
    j’ai ainsi un ami qui fait des opérations de « marchand de bien » en retapant des appartements dans uns petite ville de Normandie.
    Travaux pas chers cela va sans dire. il fait quasiment 30% de bénéfice à chaque fois.
    Mais le m2 au départ tournant autour de 500€, les acheteurs sont contents d’acheter un logement en bon état avec des mensualités qui correspondent peu ou prou à ce qu’ils payeraient en loyer, et se disent que cela restera pour leur retraite.

  21. Guillaume
    Guillaume,
    Heureusement que votre avis avisé et pertinent met en avant les limites de ces dispositifs. Faire croire qu’on devient millionnaire avec l’immobilier est un leurre. Ce que tous ces braves gens oublient c’est que l’argent emprunté ne leur appartient pas !!!!! On ne s’enrichît que lorsque l’emprunt est réglé en totalité.
    En outre, nombreux sont ceux qui balancent leurs revenus locatifs mais peu ceux qui indiquent la TOTALITÉ de leurs charges pour évaluer le net de chez net.

    C’est à la fin de la foire qu’on compte les bouses.

    Par ailleurs, maintenant que de nombreuses personnes sont investis en immobilier, il est temps pour le gouvernement de tabasser fiscalement. Un immeuble ne peut se délocaliser ….

  22. Coucou,

    Sujet alarmiste je viens de lire dans les commentaires, oui certes, mais qui existe vraiment.
    Et Guillaume profite de ce forum pour apprendre et je ne vais pas le blâmer!
    Oui, arrivé en fin de parcours, quand l’âge de la retraite approche, on cesse ses investissements, ou plutôt on passe le relais aux enfants. Et il y a forcément un trou d’air.

    Mais il n’est pas plus gros que le step entre la chaussée et le trottoir si on gère bien ses affaires.
    Et qu’on ne raisonne pas en % 🙂 hein? Guillaume!

    Mais en bilan et CE en €.

    Les banquiers se méfient aujourd’hui de l’amateurisme, et ils ont raison.

  23. Voilà comment l’impôt tue l’investissement et la croissance. Il y a trop d’impôt dans ce pays. Je pense qu’il vaut mieux payer de la tva, synonime de travail et de croissance. Le jour où les banques ne prêteront plus à la France, pour combler ses déficits et le train de vie de nos politiques, nous serons tous victimes de cet effet ciseau !

  24. Bonjour,
    Comme toujours il est intéressant de lire les blogs…
    On parle de 10% de rendements, mais j’aimerais savoir comment est calculé ce rendement…. Pour ma part, j’ai vu beaucoup d’investisseurs qui me faisaient miroiter du 10% mais une fois qu’on se mettait autour de la table avec la calculatrice et qu’on se mettait d’accord sur le mode de calcul et l’objectif… il s’avérait que net de fiscalité, de charges, de risque…. ces 10% se transformaient souvent en 3% voire 2%…. Et là je trouve que c’est beaucoup de boulot pour finalement enrichir beaucoup de personnes et supporter seul tous les risques ….
    Et pour parler de l’effet ciseaux, c’est tout simplement le manque de trésorerie, et je ne sais pas comment vous faites, mais en empruntant sur 10 ans mécaniquement cela entraîne plus de besoin en trésorerie que sur 20 ou 25…. Pour ma part, je trouve plus intéressant d’emprunter sur 20 ou 25 (faible mensualité) mais envisager la revente ou le remboursement anticipé à 10 ans….10 ans est pour moi une échéance « maîtrisable » et me permet de générer du cash et éviter les travaux et autres emmerdes. Et je préfère faire mes simulations sur un rendement brut (valeur d’acquisition + frais d’acquisition et éventuellement travaux) de 5% que de 10% (qui n’existent que dans des villes présentées par la presse comme intéressantes, genre des Saint Etienne, Mulhouse ou autres… mais avec le maximum de risque locatif, et le risque locatif existe, qu’on soit en meublé ou en nu…. de la même manière.)

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