L’effet de ciseau, le cercle infernal qui conduit l’investisseur immobilier locatif à la ruine.

Depuis quelques années, de nombreux investisseurs dans l’immobilier locatifs choisissent d’investir par l’intermédiaire d’une SCI à l’IS ou encore d’une SAS. Il s’agit simplement pour ces derniers de trouver une stratégie pour éviter l’imposition peu favorable des revenus fonciers à l’impôt sur le revenu et tenter d’éviter l’effet de ciseau qui menace nombre d’investisseurs qui ne provisionnent pas suffisamment de trésorerie. 

En effet, en phase de constitution de patrimoine immobilier, entre l’impôt sur le revenu foncier et le remboursement du crédit immobilier, l’effet de ciseau sanctionne régulièrement les investisseurs trop ambitieux qui omettent de se garder des marges de trésorerie pour faire face aux décaissements auxquels ils devront faire face. S’endetter au maximum, c’est bien mais il faut anticiper le financement de l’obsolescence du parc immobilier.

L’effet de ciseau est un phénomène bien connu de nombreux investisseurs immobilier qui ont dû se résoudre à vendre leur patrimoine immobilier pour échapper à la faillite personnelle.
La mécanique de l’effet de ciseau est simple à comprendre :

1 – Dans un premier temps, l’investisseur immobilier locatif se porte acquéreur d’un bien immobilier dans lequel il va réaliser des travaux de réparation, entretien et rénovation, déductibles du revenu foncier imposable. Ainsi, pendant les premières années d’exploitation de l’immeuble, les revenus fonciers imposables sont faibles pour ne pas dire inexistants grâce à la déductibilité fiscale des travaux de rénovation. (cf »Revenu foncier : Quels sont les travaux déductibles pour calculer l’impôt sur le revenu ? »).

2- Toujours dans les premières années, le financement à crédit de cet investissement immobilier locatif permet une déductibilité fiscale forte puisque les intérêts du crédit immobilier viennent, en sus des travaux de rénovation, réduire le montant du revenu foncier imposable à l’impôt sur le revenu.

Pour maximiser l’effet de levier du crédit immobilier, cet investisseur s’engage dans un crédit sur 25 ans ! Cette durée longue lui permettra de multiplier les projets d’investissement (et participera à sa perte comme nous le verrons plus tard) – Quelle est la durée idéale d’un crédit immobilier locatif ? S’endetter sur 25 ans n’est pas raisonnable.

==> Au final, pendant les premières années, c’est le bonheur ! Entre travaux et intérêt d’emprunt déductibles, les revenus fonciers sont faiblement imposables à l’impôt sur le revenu ou aux prélèvements sociaux.

3- Après quelques années de pur bonheur fiscal, le déficit foncier restant à imputer sur les revenus fonciers se résorbe au gré de leur imputation sur les revenus foncier perçus. Nous sommes là 3 à 5 ans après les travaux de rénovation. C’est alors que la perspective de devoir payer de l’impôt sur le revenu foncier effraie l’investisseur immobilier locatif ; Ils recherchent donc d’autres biens dans lesquels ils pourraient investir, et donc générer de nouveaux travaux déductibles.

4- Rebelote ; L’investisseur immobilier locatif se porte acquéreur d’un nouveau bien immobilier dans lequel il va à nouveau réaliser des travaux de réparation, entretien et rénovation, déductibles du revenu foncier imposable. Ainsi, pendant les premières années d’exploitation de l’immeuble, les revenus fonciers imposables sont faibles pour ne pas dire inexistants grâce à la déductibilité fiscale des travaux de rénovation. (cf »Revenu foncier : Quels sont les travaux déductibles pour calculer l’impôt sur le revenu ? »).

Les travaux déductibles seront imputables sur les revenus générés par ce nouvel investissement immobilier locatif … mais aussi sur les revenus fonciers générés par le premier bien immobilier locatif. C’est formidable ! Mais l’investisseur se rend bien compte qu’il ne peut plus arrêter d’investir, car s’il arrête, il n’aura plus de travaux à déduire sur ces revenus fonciers … et sera rapidement écrasé par l’impôt sur le revenu foncier ! (cf »Déficit foncier : imputer un déficit foncier et réduire l’impôt sur le revenu ? »).

5- L’investisseur immobilier locatif s’est donc lancé dans un marathon. Il ne peut plus arrêter. Il doit continuer à investir pour éviter l’impôt sur le revenu et les prélèvements sociaux.

5- Malheureusement, plus le montant des revenus foncier bruts est important, plus les travaux de rénovation sont absorbés rapidement. Il doit accélérer le rythme des investissements immobiliers pour ne pas être rattrapé par l’impôt sur le revenu.

6 – Il devient de plus en plus compliqué de convaincre la banque de financer les nouveaux investissements immobilier locatifs ; Jusqu’au jour ou la banque ferme le robinet. C’est fini. Maintenant, il faut rembourser les crédits immobiliers. Il n’est plus possible de continuer à investir (ni à financer les travaux dans le parc immobilier).

7 – L’investisseur est à court de liquidité car il doit payer de l’impôt sur le revenu sur des revenus foncier qu’il ne perçoit pas car il faut bien rembourser les crédits immobiliers ; Malheureusement, plus moyen d’allonger les durées des crédits immobilier pour alléger la charge de remboursement du crédit immobilier. 25 ans est déjà une plafond.

8 – En manque de trésorerie, le parc immobilier est mal entretenu et se dégrade avec le temps et le turn over des locataires ;

9- Pas le choix ; Il faut vendre pour assainir la situation. Malheureusement la situation du marché n’est pas aussi bonne qu’au moment de l’achat. Personne ne veut acheter ! Pas d’acheteur ! Il faut brader si on veut éviter la faillite personnelle et la saisie du parc immobilier par les banques ou l’administration fiscale.

Comment éviter l’effet de ciseau ?

La réponse est simple ; Il faut anticiper et se freiner pour ne pas aller trop vite ! Il est indispensable de rester raisonnable et ne pas toujours accepter l’argent que votre banquier est disposé à vous prêter.

Bien évidemment, la location meublée et une solution pour retarder l’effet de ciseau grâce à une imposition nettement plus favorables des revenus immobiliers. Notamment, l’amortissement de l’immobilier permet de limiter l’impact fiscal ; Néanmoins, pas d’illusion l’amortissement n’est pas un cadeau de l’administration fiscale, ce n’est qu’une forme de « provision » pour dépenses à venir ! L’amortissement ne fait que constater la dégradation de l’immeuble ;

Attention, à la fraude fiscale qui consiste à majorer artificiellement le montant de l’amortissement pour payer le moins d’impôt possible. Ce n’est qu’une illusion fiscale (cf »Comment amortir un bien immobilier en location meublée ? »).
 
 

Amis investisseurs immobilier, courtier en crédit immobilier, CGP ou banquier, constatez vous une recrudescence des investisseurs dans ce cercle infernal de l’effet de ciseau ?

Comment peuvent ils s’en sortir ?

Il s’agit peut être d’un hasard du calendrier, mais cette semaine, j’ai fait 4 rendez vous d’assistance patrimoniale qui portaient sur cette seule thématique.
Je suis curieux d’avoir votre ressenti sur le sujet.