Je suis consterné et profondément inquiet quant à l’avenir du régime fiscal de la location meublée tant je constate tous les jours des aberrations et des raisonnements qui donneront l’envie à l’administration fiscale de « détruire » ce régime fiscal pourtant très avantageux.
Le régime fiscal de la location meublée est un régime fiscal très attrayant qui repose tout simplement sur le mécanisme des Bénéfices Industriels et Commerciaux (BIC) afin de calculer un bénéfice imposable nettement plus favorable que les revenus fonciers perçus dans le cadre d’une location nue.
Tout cela, nous le connaissons parfaitement et l’explorons depuis de nombreuses années, en long, en large et en travers, aussi bien dans les articles que je vous propose régulièrement, dans mon livre « Investir dans l’immobilier » ou encore à l’occasion de mes consultations d’assistance et de bilan patrimonial.
Il est acquis que le régime fiscal de la location meublée tire un avantage certain de l’amortissement des meubles et immeubles ; Il s’agit là d’une charge déductible importante qui permet au propriétaire bailleur de percevoir une trésorerie non imposable à l’impôt sur le revenu.
Malheureusement, je constate de plus en plus de fraudeurs fiscaux sur cette question essentielle. Vous êtes très nombreux, beaucoup trop nombreux, à considérer les amortissements comme un levier pour ne pas payer d’impôt et à être tentés de fixer le montant des amortissements en fonction du revenu imposable que vous espérez gommer.
Voici le genre de message que je viens de recevoir. Plus précisément, il s’agit d’un message adressé à mon expert comptable partenaire, spécialiste de la location meublée et des SCI.
Bonjour,
J’ai déjà 3 biens en lmnp et un comptable qui fait la liasse fiscale de ces 3 biens.
J’envisage d’acheter un immeuble avec 3 (voire 4 si je divise) biens à louer en meublé (acquisition 140-150k€, travaux 100k€).
La rentabilité de cette dernière opération dépendra évidemment de si je paye des impôts dessus ou non, et comme vous devez le savoir, mon résultat fiscal est dépendant de la manière dont le bien et les travaux sont amortis.
J’envisage de changer de comptable, j’aimerais donc prendre un rdv téléphonique avec vous afin de savoir comment vous amortissez les biens et les travaux, quelle logique vous utilisez, et juger si celle-ci me convient. »
Je suis consterné de lire de telles demandes. Et je suis d’autant plus consterné qu’il s’agit là d’une pratique qui se généralise. Vous êtes de plus en plus nombreux à utiliser les amortissements de manière exagérée ; Il s’agit pourtant d’une fraude fiscale manifeste qui participera à la nécessité de réglementer encore davantage l’activité de la location meublée.
Comme nous vous l’expliquons dans cet article « Location meublée : La tentation de l’amortissement exagéré pour réduire l’impôt sur le revenu« , l’amortissement n’est pas un « cadeau de l’administration fiscale. Il s’agit uniquement de constater la dégradation de l’actif exploité en meublé et d’enregistrer, comptablement et fiscalement, la dégradation par l’usage ou l’usure des éléments qui composent le bien immobilier.
Normalement, au terme de la durée d’amortissement, il faut remplacer le bien amorti ; Le terme de l’amortissement suppose l’usure du bien et la nécessité de la remplacer. Un amortissement sur 15 ans suppose que dans 15 ans, l’actif amortissable en question soit bon à remplacer. Ni plus, ni moins.
L’amortissement n’est donc pas un cadeau fiscal contrairement à une pratique laxiste sur le sujet. Il est tellement tentant de comptabiliser un amortissement accéléré de l’immeuble afin de réduire la base imposable à l’impôt sur le revenu. C’est tentant, mais c’est surtout une fraude fiscale.
Lorsqu’un immeuble répond à la définition d’un immeuble de placement, les amortissements relatifs aux composants et à la structure de l’immeuble sont calculés en retenant la durée normale d’utilisation de chaque élément.
Pour un immeuble neuf de qualité normale, un amortissement autour de 40 ans doit être proche de la durée normale d’utilisation du bâti. Ainsi, si le terrain représente 20% du prix de l’immeuble, constater un amortissement sur 40 ans, c’est comptabiliser un amortissement de 2% par année.Nous sommes très loin des taux d’amortissement que l’on constate trop souvent ! Entre ceux qui minorent allègrement la part du terrain non amortissable et ceux qui considèrent que la durée normal d’utilisation du logement est autour de 20 ans, il y a matière à redressement fiscal !
Location meublée : La tentation de l’amortissement exagéré pour réduire l’impôt sur le revenu
Malheureusement, l’expérience permet de connaître les conséquences de cette fraude fiscale massive.
C’est toujours la même histoire lorsqu’une fraude fiscale est massive ; L’administration fiscale réplique et se doit de réglementer pour remettre chacun dans le droit chemin.
Lorsqu’une loi de finance durcira les règles de l’amortissement en location meublée, réintégrera les amortissements au moment de la plus-value pour les LMNP ou fera perdre le bénéfice de l’exonération de l’article 151 septies pour la LMP, il sera trop tard pour pleurer.
Tout cela va trop loin. A suivre.
23 commentaires
Vous êtes les meilleurs ambassadeurs !
Depuis quelques mois, j'ai mis en place un système d'avis client (indépendant et certifié).
Un client vient de déposer un nouvel avis. C'est grâce à ce genre de commentaires que j'adore mon métier ! #MERCI :
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Pourquoi vouloir effrayé tout le monde et faire le buzz inutilement alors que ces gens qui utilisent illégalement l’amortissement seront redressé par l’administration fiscale. A contrario, on ne va pas supprimer l’IR parce que certaines personnes fraudes, l’administration bien rodée ce charge de les redresser et de les amender !
Le buzz n’est jamais inutile…
Le buzz ne fait pas parti de mon métier.
effrayer…redressés…
Entièrement d’accord. Beaucoup de buz pour rien. Ces personnes prennent un risque de redressement. à vouloir ajuster les amortissements pour gommer les bénéfices. Et le comptable se retranchera derrière un « je vous avais prévenu ». Pour info, en achetant sur Paris, entre les prix d’acquisition stratosphériques, et l’encadrement des loyers, vous n’aurez absolument pas besoin de réduire la durée d’amortissement pour gommer vos loyers. Au contraire, l’amortissement, même reportable sur 9 ans, risque d’être partiellement perdu.
Le déficit ne pouvant avoir pour origine l’amortissement pratiqué, ce « déficit lié aux amortissements », visé à l’article 39 C du CGI, a pour conséquence de pouvoir imputer les amortissements issus de l’application de ce texte , sur les bénéfices futurs, et dans limitation de durée.
Ces amortissements sont qualifiés d’amortissements « reportés » doivent faire l’objet d’un suivi, sur une annexe libre de la déclaration 2033; le suivi de ces amortissements peut se compliquer en présence de plusieurs immeubles.
Bonjour JP, Un amortissement n’est jamais perdu, puisque les amortissements reportés de l’article 39 C sont reportables indéfiniment.
je suis d’accord qu’il ne faille pas faire le buzz inutilement.
Un expert comptable qui se respecte n’établit pas un calcul d’amortissement pour effacer la base imposable, mais en fonction de la durée d’utilisation du bien !
Je suis entièrement d accord !
Les gens font de plus en plus n importe quoi ce qui pénalise le marché …
Quelle est la durée d amortisselent pour un appartement situé ds un immeuble du 19eme en centre ville d une grande ville ?
Bonjour
Effectivement, on a connu à plusieurs reprises des « niches fiscales » qui ont disparu par abus (merci aux professionnels libéraux et à leurs conseils qui, transformés en selarl, ont abusé des dividendes au détriment de la rémunération pour échapper aux cotisations sociales, conduisant ainsi le législateur a fixer une limite au-delà de laquelle ces dividendes sont assujettis à cotisations sociales !).
Il existe effectivement de ventilation des composants des immeubles et de durées d’amortissement de ces composants. Il est important de ne pas trop s’en éloigner.
Pour le terrain, le sujet est plus délicat, notamment sur les zones tendues ou le foncier est rare et cher…
la Fédération des sociétés immobilières et financières propose une répartition en pourcentage et des durées en fonction du type de bien immobilier…
Il pourrait être opportun – sauf cas particulier, notamment en cas de construction – de s’en inspirer…
Et, au-delà des durées fantaisistes d’amortissement, un point que je vois de plus en plus soulevé par l’administration dans ses contrôles est celui de la (sous) valorisation du terrain dans le prix de revient du bien (afin de pouvoir gonfler artificiellement la valeur des constructions et donc des amortissements).
Retenir aujourd’hui 20% pour du Bordeaux, Arcachon / Cap Ferret ou Biarritz (pour ce que je connais), c’est juste tendre le stylo pour signer demain une transaction avec l’administration fiscale.
Autant à Paris et Lyon c’est rentré dans les moeurs qu’on est minimum sur du 30% ou 40%, autant sur d’autres secteur ce ne sera donc qu’une question de temps avec de se prendre un retour d’élastique.
En tout cas je suis persuadé, comme vous, que le régime des loueurs en meublé fera l’objet d’une nécessaire refonte, soit au niveau des flux (fin de la déductibilité des amortissements) soit au niveau des plus-values (fin des PV des particuliers), et sûrement beaucoup plus vite que prévu car, bien qu’il s’agisse d’un serpent de mer, la réalité sanitaire et budgétaire actuelle rend politiquement plus acceptable que jamais le fait de taxer davantage le patrimoine (a fortiori s’il est immobilier si l’on reste sur la même dynamique que ces dernières années, et le regain d’intérêt de la pierre dans le contexte actuel incitera d’autant plus à « taper dessus » qu’à la protéger étant donné qu’il ne s’agit pas du débouché préférentiel de nos gouvernants) à l’heure où l’enjeu est de mobiliser l’épargne au service de l’emploi et de la consommation.
Je suis toujours étonné par ces estimations… 30 à 40 % à Paris, c’est très en dessous de la réalité. Une construction neuve de qualité ne dépasse pas 2000 € le m2 (en comptant les parties communes). Lorsque le prix immobilier est au dessus de 10 k€ le m2, c’est donc 80 % au moins qui est dans le prix du terrain.
Si le fond de la question, le soucis est peut-être que l’administration devrait publier elle même une carte (difficile à mettre à jour j’imagine) de ce qu’elle considère être le prix du terrain.
Bonsoir,
dans votre calcul vous oubliez que le coût de construction dans des secteurs très urbanisés est plus lourd probablement 2500 à 3000/m2 sur du haut de gamme (ce qui est fréquent dans un quartier à 10k€/M2). Mais surtout vous oubliez le bénéfice gargantuesque du promoteur! effectivement quand on lit le coût d’acquisition du terrain dans les programmes de construction on tourne aux alentours de 25-30% à Paris / RP.
quelles sont les règles d’amortissement pour un appart ds un immeuble ancien du centre de bordeaux? combien d’années? avez vous des règles à me communiquer?
De mon point de vue, la fraude fiscale en location meublée est quasiment encouragée à partir des revenus 2023 avec la suppression de la majoration des bénéfices imposables en l’absence de CGA ou d’expert-comptable (précédemment, il y avait une majoration de 25% pour les titulaires de BIC/BNC/BA qui déclarent au régime réel sans CGA ou expert-comptable, c’est 20% de majoration pour revenus les revenus 2020, 15% pour les revenus 2021, 10% pour les revenus 2022 et 0% au-delà !).
Malheureusement ce n’est pas un article ici qui changera des pratiques dans la doite ligne de « enrichissez vous sans rien faire… » 😉
Pour ma part j’amortis selon les immeubles entre 50 et 90 ans selon le cas.
A ma connaissance, les taux d’amortissement usuels suivant le type de biens (mobilier, immobilier, …) est consultable en ligne.
Il serait étonnant que des comptables et encore plus des experts ou des commissaires aux comptes abusent sur les taux d’amortissement(s). En effet, il prendrait de sacré risque en certifiant des comptes erronés, même si son activité de conseil vise à réduire la pression fiscale.
Après chacun est libre ou non de suivre les conseils, mais à ses risques et périls en cas de fraude.
Mais, les LMNP ne sont pas habilités à utiliser les « durées d’usage » s’agissant d’immeuble qualifiées d’immeubles de placement.
Less immeubles de placement doivent être amortis sur la « durée réelle d’utilisation » conformément aux règles comptables. On est donc en face d’une appréciation délicate.et subjective.
Pour plus de développements se reporter au BOI-BIC-AMT-10-40-10.
Vous utilisez des termes bien forts. »je suis consterné
… »
Pourquoi être si hostile à la location meublée ?
Il y a plusieurs façons de déterminer la base amortissable.
Qui a dit que les abus en la matière étaient pléthoriques ? Vous et puis qui ?
Le nombre de meublés à doublé en 2 ans il y a bien une raison ? Et qui plus est c’est ma spécialité.
Depuis que beaucoup ont abandonné la courte durée dans ma ville je me frotte les mains et j’ai augmenté mes tarifs de 20 %.
Continuez à decourager les gens de lz location meublée et je vais finir par sponsoriser vos articles cher Guillaume
Il faut dissocier :
les règles sont simples :
le foncier c’est 2,5%/an
Pour le reste, les travaux, l’entretien et le mobilier, c’est une question de circonstances.
Amortir les constructions, globalement sur 40 ans ne correspond pas à la règlement comptable et fiscale applicable depuis le 01/05/2005.
Sur la plan fiscal:
article 15 bis de l’annexe II
Création Décret n°2005-1442 du 14 novembre 2005 – art. 1 () JORF 25 novembre 2005
I. – Pour la détermination du bénéfice imposable résultant de l’application aux immobilisations de la méthode par composants, sont regardés comme des composants les éléments principaux d’une immobilisation corporelle :
1° Ayant une durée réelle d’utilisation différente de celle de cette immobilisation ;
2° Et devant être remplacés au cours de la durée réelle d’utilisation de cette immobilisation.
II. – L’application de la méthode par composant implique :
1° La comptabilisation séparée à l’actif du bilan, dès l’origine et lors de leur remplacement, de chacun des composants satisfaisant aux conditions prévues au I.
Les coûts de remplacement d’un composant sont comptabilisés comme l’acquisition d’un actif séparé et la valeur nette comptable du composant remplacé est comptabilisée en charges.
Les éléments principaux d’une immobilisation corporelle, qui n’ont pas été identifiés dès l’origine comme des composants, sont comptabilisés séparément à l’actif du bilan dès qu’il est ultérieurement constaté qu’ils satisfont aux conditions prévues au I ;
2° L’application d’un plan d’amortissement distinct pour chacun des composants ainsi comptabilisés.
Lorsqu’un composant est identifié dans les conditions mentionnées au troisième alinéa du 1°, un nouveau plan d’amortissement propre à ce composant est appliqué à compter de sa comptabilisation séparée à l’actif.
Le système d’amortissement dégressif mentionné à l’article 39 A du code général des impôts est applicable à un composant lorsque l’immobilisation corporelle à laquelle il se rattache est elle-même éligible à ce système ou, dans le cas contraire, lorsqu’il est par lui-même éligible à ce système ».
Pour aller plus loin: BOI-BIC-CHG-20-10-10
Je pense que l’administration fiscale n’attendra pas de constater des abus manifestes du taux d’amortissement pour remettre à plat le système. Le statut de loueur en meublé attire toujours plus de candidats qui bénéficient, et ce même sans abus, d’une fiscalité très allégée comme Guillaume le relève. Ainsi je pense qu’une fois un nombre significatif d’exploitants atteint nos élus se feront plaisir en bouleversant les règles. Au risque (en cas de réintégration des amortissements au titre de la PV) de scléroser un peu plus les marchés tendu (moins de vendeur entraîneune hausse des prix,non). Donc la voie vers la fin de la déductibilité des amortissements–> hausse de la fisca des revenus–> incitation à la cession des biens –> baisse des prix par l’effet volume. La boucle serait bouclée
Non, hélas la location meublée repond a plusieurs besoins de la part des locataires, courtes durée, prix en période de transition, lien sociale…
Vous avez autant d abus sur la location nu travaux fait pour moi et imputé son le locatif… Le français est latin et ….
Le fond de tout ca c’est que de moins en moins de personnes seront accédant à la propriété avec un demande locative très forte. Alors que fait ont la chasse au petit opportuniste ou ont donne un toit a ceux qui en ont besoin…. Laurent
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