Je suis consterné et profondément inquiet quant à l’avenir du régime fiscal de la location meublée tant je constate tous les jours des aberrations et des raisonnements qui donneront l’envie à l’administration fiscale de « détruire » ce régime fiscal pourtant très avantageux.

Le régime fiscal de la location meublée est un régime fiscal très attrayant qui repose tout simplement sur le mécanisme des Bénéfices Industriels et Commerciaux (BIC) afin de calculer un bénéfice imposable nettement plus favorable que les revenus fonciers perçus dans le cadre d’une location nue.

Tout cela, nous le connaissons parfaitement et l’explorons depuis de nombreuses années, en long, en large et en travers, aussi bien dans les articles que je vous propose régulièrement, dans mon livre « Investir dans l’immobilier » ou encore à l’occasion de mes consultations d’assistance et de bilan patrimonial.

Il est acquis que le régime fiscal de la location meublée tire un avantage certain de l’amortissement des meubles et immeubles ; Il s’agit là d’une charge déductible importante qui permet au propriétaire bailleur de percevoir une trésorerie non imposable à l’impôt sur le revenu.

Malheureusement, je constate de plus en plus de fraudeurs fiscaux sur cette question essentielle. Vous êtes très nombreux, beaucoup trop nombreux, à considérer les amortissements comme un levier pour ne pas payer d’impôt et à être tentés de fixer le montant des amortissements en fonction du revenu imposable que vous espérez gommer.

Voici le genre de message que je viens de recevoir. Plus précisément, il s’agit d’un message adressé à mon expert comptable partenaire, spécialiste de la location meublée et des SCI.

Bonjour,

J’ai déjà 3 biens en lmnp et un comptable qui fait la liasse fiscale de ces 3 biens.
J’envisage d’acheter un immeuble avec 3 (voire 4 si je divise) biens à louer en meublé (acquisition 140-150k€, travaux 100k€).
La rentabilité de cette dernière opération dépendra évidemment de si je paye des impôts dessus ou non, et comme vous devez le savoir, mon résultat fiscal est dépendant de la manière dont le bien et les travaux sont amortis.

J’envisage de changer de comptable, j’aimerais donc prendre un rdv téléphonique avec vous afin de savoir comment vous amortissez les biens et les travaux, quelle logique vous utilisez, et juger si celle-ci me convient. »

Je suis consterné de lire de telles demandes. Et je suis d’autant plus consterné qu’il s’agit là d’une pratique qui se généralise. Vous êtes de plus en plus nombreux à utiliser les amortissements de manière exagérée ; Il s’agit pourtant d’une fraude fiscale manifeste qui participera à la nécessité de réglementer encore davantage l’activité de la location meublée.

Comme nous vous l’expliquons dans cet article « Location meublée : La tentation de l’amortissement exagéré pour réduire l’impôt sur le revenu« , l’amortissement n’est pas un « cadeau de l’administration fiscale. Il s’agit uniquement de constater la dégradation de l’actif exploité en meublé et d’enregistrer, comptablement et fiscalement, la dégradation par l’usage ou l’usure des éléments qui composent le bien immobilier.

Normalement, au terme de la durée d’amortissement, il faut remplacer le bien amorti ; Le terme de l’amortissement suppose l’usure du bien et la nécessité de la remplacer. Un amortissement sur 15 ans suppose que dans 15 ans, l’actif amortissable en question soit bon à remplacer. Ni plus, ni moins.

L’amortissement n’est donc pas un cadeau fiscal contrairement à une pratique laxiste sur le sujet. Il est tellement tentant de comptabiliser un amortissement accéléré de l’immeuble afin de réduire la base imposable à l’impôt sur le revenu. C’est tentant, mais c’est surtout une fraude fiscale.
Lorsqu’un immeuble répond à la définition d’un immeuble de placement, les amortissements relatifs aux composants et à la structure de l’immeuble sont calculés en retenant la durée normale d’utilisation de chaque élément.
Pour un immeuble neuf de qualité normale, un amortissement autour de 40 ans doit être proche de la durée normale d’utilisation du bâti. Ainsi, si le terrain représente 20% du prix de l’immeuble, constater un amortissement sur 40 ans, c’est comptabiliser un amortissement de 2% par année.

Nous sommes très loin des taux d’amortissement que l’on constate trop souvent ! Entre ceux qui minorent allègrement la part du terrain non amortissable et ceux qui considèrent que la durée normal d’utilisation du logement est autour de 20 ans, il y a matière à redressement fiscal !

Location meublée : La tentation de l’amortissement exagéré pour réduire l’impôt sur le revenu

Malheureusement, l’expérience permet de connaître les conséquences de cette fraude fiscale massive.

C’est toujours la même histoire lorsqu’une fraude fiscale est massive ; L’administration fiscale réplique et se doit de réglementer pour remettre chacun dans le droit chemin.

Lorsqu’une loi de finance durcira les règles de l’amortissement en location meublée, réintégrera les amortissements au moment de la plus-value pour les LMNP ou fera perdre le bénéfice de l’exonération de l’article 151 septies pour la LMP, il sera trop tard pour pleurer.

Tout cela va trop loin. A suivre.

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