Voilà la mauvaise nouvelle que nous attendions avec fébrilité depuis de nombreux mois. À l’occasion du projet de loi de financement de la Sécurité sociale, le gouvernement clarifie la question de l’affiliation de l’activité de location meublée à la Sécurité sociale des indépendants.

L’article 14 de l’avant projet de loi de financement de la Sécurité sociale supprime la condition d’inscription au RCS comme critère d’affiliation ou non à la Sécurité sociale. Dorénavant, seront affiliés à la sécurité sociale des indépendant et devront donc payer des cotisations sociales URSSAF :

  • Les exploitants de locations meublées saisonnières dont les recettes dépassent 23 000€ ; (pas de changement – c’était déjà le cas depuis quelques années)
  • Les exploitants de locations meublées dits « professionnels » (LMP), c’est-à-dire, ceux dont les recettes de location meublée excédent 23 000€ et qui sont supérieures aux autres revenus professionnels du foyer fiscal. Les loueurs en meublé professionnel (LMP) vont donc devoir payer des cotisations sociales en lieu et place des prélèvements sociaux. – Les associés de SARL de famille ayant le statut de LMP devraient bien subir le même sort que les exploitants en direct –

Il s’agit là d’une décision que nous redoutions avec fébrilité depuis des mois. Ce n’est vraiment pas une surprise, même si nous espérions sérieusement nous tromper.

Jusqu’à maintenant, et depuis février 2018, le doute subsistait sur le traitement social des locations meublées professionnelles comme nous vous l’expliquions dans cet article « Les locations meublées doivent elles payer des cotisations sociales à l’URSSAF ou SSI ?« 

Tant dans la dernière édition de mon livre « Investir dans l’immobilier » qu’à l’occasion de mes rendez-vous d’assistance patrimoniale, mon message était clair : « Attention, les choses vont changer ! Le régime social de la location meublée n’est pas stable. L’affiliation à la Sécurité sociale de tous les LMP serait un moyen efficace pour mettre fin à cette folie de la transformation des locations nues en locations meublées. »

C’est maintenant chose faite et le choc risque d’être difficile à encaisser pour de nombreux investisseurs qui avaient construit leur stratégie immobilière et leur cashflow sur cette faille sociale.

Les faits nous confirment que ce n’était vraiment pas sérieux de construire une stratégie d’investissement à long terme sur une faille fiscale et/ou sociale qui pouvait être comblée à tout moment. On retrouve là une réflexion fondamentale sur la complexité telle que je vous la détaillais dans cet article « Gestion de patrimoine : Les trois qualités indispensables pour une stratégie patrimoniale parfaite« .

Une nouvelle rédaction de l’article L611-1 du code de la Sécurité sociale.

Cette clarification du traitement social des revenus tirés de l’activité de location meublée passe par la modification de l’article L611-1 du code de la Sécurité sociale et notamment du 6°.

L’article L611-1 du code de la Sécurité sociale deviendrait alors :

Le présent livre s’applique aux personnes suivantes :

1° Les travailleurs non salariés qui ne sont pas affiliés au régime mentionné au 3° de l’article L. 722-8 du code rural et de la pêche maritime , à l’exception des personnes qui relèvent du régime général dans les conditions prévues au 37° de l’article L. 311-3 ;

2° Les débitants de tabacs ;

3° Pour des raisons impérieuses de sécurité, les moniteurs de ski titulaires d’un brevet d’Etat ou d’une autorisation d’exercer, organisés en association ou en syndicat professionnel pour la mise en œuvre de leur activité ; ces moniteurs sont considérés comme exerçant une activité non salariée, quel que soit le public auquel ils s’adressent ;

4° Les personnes bénéficiaires de l’agrément prévu à l’article L. 472-1 du code de l’action sociale et des familles ;

5° Sous réserve des dispositions du 1° de l’article L. 722-1 du code rural et de la pêche maritime, les loueurs de chambres d’hôtes mentionnées à l’article L. 324-3 du code du tourisme dont le revenu imposable de l’activité est supérieur à un montant fixé par décret ;

Les personnes, autres que celles mentionnées au du présent article, exerçant une activité de location de locaux d’habitation meublés dont les recettes sont supérieures au seuil mentionné au 2° du 2 du IV de l’article 155 du code général des impôts, lorsque ces locaux sont loués à une clientèle y effectuant un séjour à la journée, à la semaine ou au mois et n’y élisant pas domicile, sauf option contraire de ces personnes lors de l’affiliation pour relever du régime général dans les conditions prévues au 35° de l’article L. 311-3 du présent code, ou lorsque ces personnes remplissent les conditions mentionnées au 1° du 2 du IV de l’article 155 du code général des impôts ;

7° Les personnes exerçant une activité de location de biens meubles mentionnée au 4° de l’article L. 110-1 du code de commerce et dont les recettes annuelles tirées de cette activité sont supérieures à 20 % du montant annuel du plafond mentionné à l’article L. 241-3 du présent code, sauf option contraire de ces personnes lors de l’affiliation pour relever du régime général dans les conditions prévues au 35° de l’article L. 311-3.

Il s’applique en outre aux conjoints collaborateurs et associés des personnes mentionnées au 1° dans les conditions fixées par le titre 6.

PLFSS 2021 – Article L611-1 du code de la sécurité sociale après modification des conditions d’affiliation à la sécurité sociale des exploitants de location meublée.

Berçy vient de tuer la location meublée professionnelle en 2 actes.

L’histoire se déroule en 2 actes :

Acte 1- Février 2018 confirmée dans la loi de finances pour 2020 – Suppression du critère d’inscription au RCS en tant que condition obligatoire pour être considéré comme LMP ; Il s’agit là d’un premier mouvement puissant qui à fait basculer de manière automatique de nombreux loueurs en meublés non professionnels (LMNP) dans le statut LMP.

Acte 2- Loi de financement de la sécurité sociale pour 2021 – Affiliation à la sécurité sociale des indépendants et donc cotisation URSSAF pour les loueurs en meublés professionnels (y compris ceux qui devenus automatiquement professionnels depuis 2018).

Voilà une affaire rondement menée qui détruit de nombreuses stratégies patrimoniales.

Il faut maintenant agir et essayer de s’organiser.

A suivre.

Pour aller plus loin :
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