Le sujet semble simple pourtant, comme vous allez le constater, il n’en est rien. Le régime fiscal de la location meublée, qu’elle soit exercée à titre professionnel (LMP) ou non professionnel (LMNP), est celui des bénéfices industriels et commerciaux classiquement applicable à toutes les entreprises.

Cette imposition des revenus dans la catégorie des BIC implique de nombreuses obligations comptables et fiscales rendant indispensable le recours à un expert comptable spécialisé en location meublée (cf. « Location meublée : L’expert-comptable est il obligatoire ?« ).

Contrairement aux locations vides imposées sous le régime fiscal des revenus fonciers, le régime fiscal des BIC professionnels ou non professionnels permet une plus grande déductibilité des charges engagées. De manière globale, l’administration fiscale explique que :

« L’entreprise est en principe libre de sa gestion et les dépenses qu’elle engage pour son fonctionnement constituent normalement des charges déductibles pour la détermination du résultat fiscal dès lors qu’elles satisfont aux conditions générales de déduction prévues par les dispositions au 1 de l’article 39 du code général des impôts (CGI) et ne sont pas exclues par une disposition particulière. […] Bien que l’administration ne soit pas autorisée à s’immiscer dans la gestion des entreprises, elle peut cependant conformément à une jurisprudence constante du Conseil d’État, remettre en cause les dépenses qui ne se rattacheraient pas à une gestion normale ou n’auraient pas été exposées dans l’intérêt direct de l’entreprise. »

Source : BIC – Frais et charges – Conditions générales de déduction – Frais et charges exposés dans l’intérêt de l’entreprise

Cette définition large est au cœur de l’intérêt fiscal du régime de la location meublée. Le régime fiscal des revenus fonciers réservés aux locations nues est nettement moins généreux dans la définition des charges déductibles avec une liste exhaustive à laquelle il n’est pas possible de déroger.

Ainsi, pour les logements loués nus, les frais d’acquisition (frais de notaire ou d’agence immobilière), ou encore l’amortissement de l’immeuble ne sont pas déductibles contrairement à la location meublée.

Pour autant, il serait une erreur de s’arrêter là car en réalité, les charges peuvent être déductibles de deux manières différentes qui s’imposent à l’exploitant de la location meublée :

  • Soit la dépense est déductible immédiatement du bénéfice imposable ; Ce sont les charges déductibles ;
  • Soit la dépense n’est pas immédiatement admise en déduction du résultat imposable ; La dépense est alors amortissable sur sa durée prévisible d’utilisation. Ce sont les charges amortissables.

Cette distinction entre charges déductibles et charges amortissables n’existe pas pour les revenus de locations nues ; Dans la catégorie des revenus fonciers, toutes les charges admises en déduction sont immédiatement déductibles et ne seront pas amortissables.

Comme nous vous l’expliquons en détail dans notre livre « Investir dans l’immobilier« , il est essentiel de bien comprendre la différence entre ces deux types de dépenses pour ne pas faire d’impair dans la mise en œuvre de la stratégie d’investissement immobilier.

Dans le quotidien, on observe trop souvent une pratique frauduleuse qui consiste à considérer les travaux exécutés dans une location meublée comme déductibles… alors qu’ils devraient être amortissable. C’est là une fraude fiscale qui pourra être lourde de conséquences.

Les travaux engagés par l’investisseur en location meublée est au cœur de cette distinction entre charges déductibles et charges amortissables.

Que les choses soit claires : Les travaux engagés dans votre location meublée, dans leur très grande majorité, ne sont pas des charges déductibles, ce sont des charges amortissables sur la durée vie prévisible des travaux en question.

La pratique qui consiste à croire que toutes les factures d’un montant inférieur à 500€ sont des charges déductibles alors que les dépenses d’un montant supérieur à 500€ seraient amortissables est un réalité une légende urbaine source d’erreur.

Hier, à l’occasion d’une consultation patrimoniale, mon client m’explique imputer 100% des travaux réalisés dans ces logements au titre des charges déductibles. En effet, réalisant lui-même les travaux dans ces logements, il s’organise pour obtenir des factures chez Bricocash ou autre brico dépôt d’un montant inférieur à 500€ afin de les déduire immédiatement.

Il s’agit tout simplement d’une fraude fiscale. Ces travaux ne sont pas déductibles. Ils sont en réalité amortissables sur la durée de vie prévisible des travaux.

En réalité, les travaux engagés par le propriétaire d’un bien immobilier doivent être analysé comme les composants de l’actif immobilisé qu’est l’immeuble. Dans sa doctrine fiscale, l’administration fiscale explique :

« Sont considérés comme des composants les éléments principaux d’une immobilisation corporelle qui satisfont cumulativement aux deux conditions suivantes :

– ils doivent avoir une durée réelle d’utilisation différente de celle de l’immobilisation à laquelle ils se rattachent ;

– ils doivent faire l’objet de remplacement au cours de la durée réelle d’utilisation de l’immobilisation corporelle à laquelle ils se rattachent.

Par commodité, la partie non décomposée de l’immobilisation sera appelée : « la structure ».

Les composants ne doivent être identifiés que s’ils représentent un élément substantiel de l’immobilisation.

[…] La durée réelle d’utilisation correspond en pratique, tant pour l’élément qui constitue le composant que pour l’immobilisation à laquelle il se rattache, à la durée d’utilisation effective par l’entreprise qui a inscrit le bien à l’actif de son bilan.

La durée réelle d’utilisation du composant correspond normalement à l’intervalle séparant l’acquisition de l’immobilisation et le renouvellement du composant ou deux remplacements. Par ailleurs, la différence entre la durée réelle d’utilisation du composant et celle de l’immobilisation doit revêtir un caractère significatif.

Conformément à l’article 15 bis de l’annexe II au CGI, les éléments d’une immobilisation répondant à la définition donnée ci-dessus doivent être comptabilisés à l’actif du bilan, distinctement de la structure. Ces éléments font l’objet d’un plan d’amortissement propre en application de l’article 15 bis de l’annexe II au CGI.

Lorsque la dépense de remplacement d’un composant survient, le coût de remplacement est inscrit à l’actif. En contrepartie la valeur nette comptable du composant d’origine, normalement nulle lors du remplacement, est comptabilisée en charges. Des précisions sont également données ci-après sur les modalités de traitement du remplacement d’un composant.

A titre d’exemple, l’administration fiscale propose un tableau de répartition d’un immeuble par les principaux composants :

Locaux d’activitéCentres commerciauxLogementsBureaux
Durée/AnsQuote-part/%Durée/AnsQuote-part/%Durée/AnsQuote-part/%Durée/AnsQuote-part/%
Terrains (3)Non amortissableNon amortissableNon amortissableNon amortissableNon amortissableNon amortissableNon amortissableNon amortissable
Gros œuvre25 à 5060 à 90Sup à 4040 à 60Sup à 5040 à 50Inf à 4040 à 60
Façades, étanchéité20 à 405 à 1020 à 3010 à 2520 à 505 à 2020 à 4010 à 25
IGT15 à 305 à 1510 à 2515 à 3015 à 3020 à 3015 à 3015 à 30
Agencements7 à 155 à 155 à 1510 à 205 à 1520 à 257 à 1510 à 20

Ainsi, les travaux ne seront pas déductibles et ils devront être amortis sur la durée de vie prévisible des travaux engagés. Lorsque les travaux seront d’un faible montant, il devront être « raccrochés » aux composants concernés.

Sur cette question, l’administration fiscale complète avec ces mots :

« il doit être appliqué les mêmes règles d’activation pour les coûts initiaux encourus pour acquérir, produire une immobilisation corporelle ou pour les coûts encourus postérieurement pour ajouter, remplacer des éléments ou incorporer des coûts d’entretien ou de grandes révisions.

D’une manière générale, les dépenses qui ont pour effet de prolonger notablement la durée probable d’utilisation d’un élément d’actif ne peuvent être comptabilisées en charges. Elles doivent être inscrites dans des comptes d’actif et sont seulement susceptibles de faire l’objet d’un amortissement échelonné.

D’une manière générale, les dépenses qui ont pour effet d’augmenter la valeur d’un élément de l’actif ne peuvent être comptabilisées en charges et doivent être inscrites dans des comptes d’actif.

En revanche, peuvent être comprises parmi les charges les dépenses qui n’ont d’autre objet que de maintenir un élément de l’actif en état tel que son utilisation puisse être poursuivie jusqu’à la fin de la période d’amortissement restant à courir (CE, arrêt du 19 juin 1959, req. n° 40282, 7e et 8e s.-s., RO p. 448).

Source : BIC – Frais et charges – Distinction entre éléments d’actif et charges – Valorisation des actifs – Dépenses relatives à des immobilisations existantes

En deux mots : Changer un interrupteur, mettre un rideau au vélux, ou changer un joint au ballon d’eau chaude seront des charges déductibles alors que changer le ballon d’eau chaude ou mettre en conformité le tableau électrique seront des charges amortissables tout comme le changement du moteur du volet roulant ou de la VMC.

Les travaux déductibles sont ceux qui permettent de maintenir la durée de vie de l’élément alors que les les travaux amortissables sont ceux qui permettent d’en allonger la durée de vie.

Quelle est l’origine de cette somme de 500€ comme élément de distinction entre charges déductibles et charges amortissables ?

Cette somme de 500€ existe. Ce n’est pas une invention.

Nous la retrouvons dans le chapitre consacré à la définition des composants ;

« Sur le plan fiscal, il sera admis, par parallélisme avec la tolérance relative aux immobilisations de faible valeur, que les composants ayant une valeur unitaire inférieure à 500 € hors taxes ne soient pas identifiés en tant que tels« .

source : BIC – Frais et charges – Distinction entre éléments d’actif et charges – Définition des actifs immobilisés – Définitions comptable et fiscale

L’administration fiscale explique simplement que les composants d’une valeur inférieure à 500€ pourront ne pas être amortis. Mais attention, l’administration fiscale évoque la question d’un composant d’un montant inférieur à 500€ et non d’une dépense de moins de 500€. Comme nous l’avons expliqué plus haut, une dépense de moins de 500€ relative à un composant d’un montant supérieur à 500€ devra être amortis dès lors que cette dépense à pour conséquence d’augmenter la durée de vie prévisible dudit composant.

A suivre.

Et oui, la comptabilité et la gestion fiscale des locations meublées, c’est un métier et c’est celui de notre expert-comptable spécialisé en location meublée, sci et SARL de famille.

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