Poursuivons ce matin la question délicate de la très forte imposition de l’activité de location meublée professionnelle (LMP) à l’occasion du décès de l’exploitant, d’une donation de l’immeuble ou tout simplement de l’arrêt de la location meublée pour passage en location nue par exemple.
Hier, dans cet article « Location meublée : Éviter une imposition catastrophique grâce au crédit immobilier hypothécaire !« , nous avons travaillé sur la question du remboursement du capital restant dû du crédit immobilier par l’assurance emprunteur.
Aujourd’hui, nous allons travailler sur la question de l’impôt sur la plus-value professionnelle imposable lors de la cessation de l’activité de loueur en meublé professionnelle (LMP) à l’occasion du passage en location nue, de la vente de l’immeuble, mais également de la donation de l’immeuble ou du décès de l’exploitant.
Comme nous vous l’expliquons régulièrement, l’activité de location meublée n’est pas une activité immobilière comme les autres. Il s’agit en réalité de constituer une entreprise individuelle dont l’activité de location meublée sera à l’origine d’une imposition dans la catégorie des bénéfices industriels et commerciaux (BIC).
Cette imposition dans la catégorie des BIC présente de nombreux avantages, mais également quelques inconvénients qu’il faut maitriser pour être éviter de tomber dans le piège d’un régime fiscal complexe.
Ces avantages, ces inconvénients et cette complexité sont évidemment au cœur de notre livre « Investir dans l’immobilier« .
Pourquoi le décès de l’exploitant, la donation ou la cessation d’activité entraînent ils l’imposition des plus-values professionnelles.
Comme expliqué précédemment, l’activité de location meublée, professionnelle ou non professionnelle, est constitutive d’une entreprise individuelle de location meublée;
C’est d’ailleurs parce que le bien immobilier exploité en meublé est inscrit à l’actif du bilan de cette entreprise individuelle qu’il est possible de déduire les frais d’acquisition (frais de notaire, frais d’agence) dudit bien immobilier ainsi que les amortissements et autres charges de propriété et intérêts d’emprunt.
Ainsi, lorsque l’activité est exploitée en location meublée professionnelle (LMP) l’entrée ou la sortie du bilan d’un élément d’actif est le fait générateur de l’impôt sur les plus-value professionnelle :
1- La plus-value professionnelle à court terme.
- La plus-value à court terme (différence entre le prix d’inscription du bien immobilier à l’actif du bilan et valeur comptable après amortissement) est imposable à l’impôt sur le revenu et pourra être exonérée en application de l’article 151 septies du CGI dès lors que l’activité de location meublée est exercée en qualité de professionnelle depuis au moins 5 années.
- Cette même plus-value professionnelle sera à la base du calcul des cotisations sociales payées à l’URSSAF ; Ces cotisations sociales seront donc dues lors du décès de l’exploitant de la location meublée, mais également lors de la donation de l’immeuble (en pleine propriété ou en démembrement) ou encore lors de l’arrêt de la location meublée pour passage en location nue. Aucune exonération n’est envisageable ; L’article 151 septies et l’exonération après 5 années d’exploitation ne s’applique qu’à l’impôt sur le revenu et en aucun cas aux cotisations sociales ;
- La perte du statut de loueur en meublé professionnelle au profit du statut de loueur en meublé non professionnelle (LMNP) ne sera pas le fait générateur des plus-values professionnelles… Néanmoins, cela ne devrait pas permettre d’éviter les cotisations sociales puisque l’affiliation au régime de sécurité sociale et donc les cotisations sociales sont définitives. En effet, l’étude d’impact qui accompagnait le PLFSS 2021 instaurant l’affiliation à la SSI des LMP expliquait : « L’entrée dans le régime est définitive, même si le seuil d’affiliation n’est plus atteint les années suivantes, le loueur peut cependant demander à l’ACOSS sa radiation s’il cesse son activité de location« . Dans cette hypothèse, l’exploitant pourrait redevenir LMNP et donc retrouver la fiscalité des particuliers sur la plus-value immobilière, mais rester affilié à la sécurité sociale des indépendants (SSI) payé via l’URSSAF.
Évidemment, seule l’activité de location meublée professionnelle (LMP) est concernée par cette imposition forte lors du décès, donation ou cessation d’activité. L’activité de LMNP n’est pas concernée par cette mauvaise nouvelle fiscale depuis la réponse ministérielle FRASSA (RM Frassa n° 14933, JO Sénat du 28 mai 2015) :
« Il est donc confirmé que la donation d’un bien immobilier faisant l’objet d’une location meublée exercée à titre non professionnel ne constitue pas le fait générateur d’une plus-value imposable à l’impôt sur le revenu. »
2- La plus-value professionnelle à long terme.
La plus-value professionnelle à long terme est la différence entre le prix de vente de l’immeuble et la valeur d’inscription à l’actif du bilan de l’entreprise individuelle de location meublée. Bref, c’est l’augmentation du prix de l’immeuble.
Cette plus-value professionnelle à long terme sera taxable à l’impôt sur le revenu et aux prélèvement sociaux au taux de 12.8% (IR) + 17.20% (Prélèvements sociaux). Soit un total de 30%.
Comme pour les plus-values à court terme, les plus-values à long terme pourront être exonérées d’impôt sur le revenu (et non des prélèvements sociaux) après 5 années d’exploitation en location meublée professionnelle (Article 151 septies du CGI).
Contrairement à la plus-value professionnelle à court terme, les plus-values professionnelle à long terme seront également exonérées des prélèvements sociaux.
Le décès, la donation ou la cessation d’activité seront le fait générateur de cette imposition.
En revanche, la perte du statut de LMP au profit du LMNP ne sera pas le fait générateur des plus-values (à court terme ou à long terme) et ce sera la fiscalité des plus-values des particuliers qui s’appliquera avec une perspective d’exonération après 30 années de détention de l’immeuble.
Conclusion :
Au final, l’activité de location meublée professionnelle perd grandement de son attractivité du fait de cette imposition peu favorable des plus-values professionnelles à l’occasion du décès, de la donation ou de la cessation d’activité de location meublée.
Néanmoins, il faut tempérer cette mauvaise nouvelle pour les biens immobiliers dont le potentiel de valorisation est très important. En effet, si la plus-value à court terme est maltraitée par les cotisations sociales à hauteur des amortissements effectués pendant l’exploitation, la plus-value à long terme pourrait être totalement ou partiellement (151 septies duCGI) exonérée dès 5 années d’exploitation de l’immeuble en location meublée et totalement exonéré après 15 ans d’exploitation (151 septies B du CGI).
Les possibilités d’optimisation ou de contournement des cotisations sociales sur les plus-values à court terme semblent très limitées. La seule stratégie aujourd’hui identifiée pourrait être celle du démembrement de propriété de l’immeuble juste avant de basculer en LMP.
Dans une telle situation, le LMNP qui réaliserait une donation avec réserve d’usufruit pourrait profiter du régime fiscal favorable du LMNP pour effectuer sa donation. Ensuite, l’exploitation en location meublée professionnelle (LMP) sera effectué sur la seule base de l’usufruit (et donc l’amortissement plus faible), mais l’extinction de l’usufruit par le décès de l’exploitant ne saurait être considéré comme le fait générateur des plus-values professionnelles.
Bref, compliqué, vous avez dit compliqué la location meublée ?
17 commentaires
Vous êtes les meilleurs ambassadeurs !
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Un client vient de déposer un nouvel avis. C'est grâce à ce genre de commentaires que j'adore mon métier ! #MERCI :
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Bonjour Guillaume,
merci pour votre blog et vos articles que le lis régulièrement,
concernant la théorie des biens migrants pour la plus value, n’y a-t’il pas une exception faîtes pour les LMP?
bofip location meublé
V. Conséquences du changement de qualité
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Lorsque la plus-value relève du régime prévu à l’article 150 U du CGI et à l’article 150 VH du CGI, l’abattement pour durée de détention se calcule sur le nombre d’années de détention du bien depuis son acquisition. Dans cette hypothèse, une seule plus-value doit être déterminée selon les règles prévues à l’article 150 U du CGI et à l’article 150 VH du CGI que l’immeuble ait ou non fait successivement partie du patrimoine privé et du patrimoine professionnel au sens de l’article 151 sexies du CGI.
n’y a t’il pas qu’une seule plus value à considérer? celle au moment de la sortie du bien?
merci par avance pour m’éclairer de vos lumières 😉
Sans certitude.
Je suis d’accord, une lecture littérale de la théorie des biens migrants pourrait laisser penser que le passage en LMNP s’accompagne d’une imposition des plus-values latentes. Ce n’est clairement pas le cas. le schéma peut être trompeur.
Dans notre exemple, il n’y a qu’une seule plus-value dont la nature dépend du statut lors de la cession : LMP ou LMNP.
J’ai inséré cette notion de biens migrants pour la question de la durée de détention, et uniquement pour calculer la durée de détention.
Peut être suis je dans l’erreur.
En revanche en cas de location alternative entre location nue puis location meublée, la théorie des biens migrants trouve à s’appliquer.
la durée de détention sur les biens migrants ne s’applique pas dans ce cas me semble t’il? « l’abattement pour durée de détention se calcule sur le nombre d’années de détention du bien depuis son acquisition »…
de plus: « Le changement de qualité n’entraîne pas les conséquences fiscales d’une cessation d’activité au sens de l’article 201 du CGI ou de l’article 202 ter du CGI. »
exemple: un bien acquis en lmnp pendant 10ans puis exploité pendant 15ans en lmp avant un retour pendant 5ans en lmnp peut se prévaloir d’une durée de détention de 30ans et par conséquent d’une exonération de plus value à titre privé.
l’interprétation ainsi que l’évolution de ses textes auront une grande importance dans la gestion de notre patrimoine présent et futur au vu de l’imposition confiscatoire sur les plus values professionnelle…
peut-être suis-je aussi dans l’erreur mais je crois que la location meublé fait figure d’exception dans la notion des biens migrants 🙂
+1.
Vous avez raison. J’ai modifié.
Merci 😉
Bonjour,
Un grand merci pour vos articles toujours suivi avec grand intérêt .
Un point non évoqué : quid de la sortie de LMNP pour en faire une location nue ?
C’est parce qu’il n’y a aucun problème. Pas de conséquences fiscales sauf si l’activité a été « professionnelle » dans le passé. C’est alors la théorie des biens migrants qui s’applique.
Merci et belle journée
Que se passe t’il au niveau des cotisations sociales sur les plus values à court terme en cas de revente d’un bien LMP si le gérant de l’activité LMP (gérée en SARL de famille) n’est ni associé ni rémunéré (cas par exemple d’un enfant majeur gérant de la SARL de ses parents) ?
Comme expliqué dans cet article https://www.leblogpatrimoine.com/immobilier/location-meublee/location-meublee-cotisations-sociales-a-lurssaf-ou-prelevements-sociaux.html
Il semble que le statut de gérant soit sans conséquence sur la taxation des plus-values professionnelle à court terme et sur l’affiliation.
Gérant ou non gérant, c’est l’associé qui est redevable de l’impôt et des cotisations sociales. Si l’associé est LMP : Cotisation sociales sur PV à court terme ; Si l’associé est LMNP : Prélèvements sociaux sur PV à court terme.
J’ai lu l’article et en fait le débat n’est pas tranché, à en juger par les contributions de Alain Lambart et Benoit Christian, que j’aurais tendance à partager. il serait donc intéressant de connaître le témoignage de quelqu’un qui s’est trouvé en 2021 dans cette situation (sortie d’un associé d’une activité LMP gérée en SARL de famille avec un gérant non associé) : a t’il ou non payé des cotisations sociales sur sa plus value à court terme ?
Pour le moment personne n’a payé les cotisations. Le paiement débutera en 2022 en fonction des revenus 2021
Toujours pas d’accord: voir mes deux interventions sur le blog correspondant
En termes de fiscalité, le statut de LMP est tout de même avantageux sur le plan de l’IFI : totale exonération des biens, à la connaissance.
Ce qui peut parfois largement compenser les cotisations ou impôts sur les plus-values. Non ?
Effectivement, mais à condition de remplir les conditions pour être qualifié de LMP IFI différentes du LMP BIC…
Quelques points relatifs au blog et aux commentaires:
1 Les biens migrants (CGI 151 sexies, annexe II 74 SG et BOI-RFPI-PVI-10-20-20120912 N°120 à 190)
Il s’agît d’un sujet souvent source d’erreur dans le calcul des PV privées ou professionnelles.
On peut résumer la question comme suit:
Les dispositions de l’article 151 sexies s’appliquent lorsqu’un bien est passé, pendant sa durée de détention par un contribuable, du patrimoine privé au patrimoine professionnel et réciproquement (résidence secondaire affectée, dans un deuxième temps à la LMP ou reprise d’un LMP dans le patrimoine privé avant cession ou les deux).
Mais le passage LMNP /LMP ou LMP/LMNP n’entre pas dans le champ d’application de ce texte (BOI-BIC-CHAMP-40-20 N°480 « Sauf dans l’hypothèse où le bien aurait figuré successivement dans le patrimoine privé puis dans le patrimoine professionnel du loueur en meublé, l’article 151 sexies du CGI n’est pas applicable en cas de cession d’un bien par une personne ayant eu successivement la qualité de loueur en meublé non professionnel et de loueur en meublé professionnel »).
A ce titre figure une erreur dans le blog: « Ainsi, lorsque l’activité est exploitée en location meublée professionnelle (LMP) l’entrée ou la sortie du bilan d’un élément d’actif est le fait générateur de l’impôt sur les plus-values professionnelles ».
« L’entrée » ne génèrera pas de PV professionnelle mais éventuellement une PV privée en cas de réévaluation de l’immeuble et cette PV privée ne sera constatée qu’à la sortie du patrimoine du contribuable (voir les schémas explicatifs dans le BOFIP cité plus haut).
2 Perte du statut de LMP
, »l’étude d’impact qui accompagnait le PLFSS 2021 instaurant l’affiliation à la SSI des LMP expliquait : « L’entrée dans le régime est définitive, même si le seuil d’affiliation n’est plus atteint les années suivantes, le loueur peut cependant demander à l’ACOSS sa radiation s’il cesse son activité de location » . Dans cette hypothèse, l’exploitant pourrait redevenir LMNP et donc retrouver la fiscalité des particuliers sur la plus-value immobilière, mais rester affilié à la sécurité sociale des indépendants (SSI) payé via l’URSSAF ».
21 Etude d’impact
Le contenu de l’étude d’impact révèle une « intention » non reprise au 6° du L611 du Code de la sécurité sociale; si les conditions d’assujettissement aux cotisations sociales des ne sont plus remplies alors plus de cotisations.
22 Situation du LMP devenu LMNP et remplissant les conditions du 6° du L611 pour être assujetti aux cotisations.
Dans ce cas, en tant que LMNP, les PV ne seront pas assujetties aux cotisations sociales puisque ces PV relèvent du régime des particuliers.
3 Conditions d’application du régime d’exonération totale fiscale de la PV visée au 151 septies
31 Durée d’activité > 5 ans
ET 32 moyenne du CA des deux années qui précèdent la cession < 90 000€ (ce qui correspond avec un rendement brut de 5% à un patrimoine LMP < 1 800 000€.
4 Le 151 septies B présentera un éventuel intérêt en cas de non-application du 151 septies.
Bonjour Guillaume,
Il n’y a pas une contradiction dans votre commentaire ci dessous? :
2- La plus-value professionnelle à long terme.
La plus-value professionnelle à long terme est la différence entre le prix de vente de l’immeuble et la valeur d’inscription à l’actif du bilan de l’entreprise individuelle de location meublée. Bref, c’est l’augmentation du prix de l’immeuble.
Cette plus-value professionnelle à long terme sera taxable à l’impôt sur le revenu et aux prélèvement sociaux au taux de 12.8% (IR) + 17.20% (Prélèvements sociaux). Soit un total de 30%.
Comme pour les plus-values à court terme, les plus-values à long terme pourront être exonérées d’impôt sur le revenu (et non des prélèvements sociaux) après 5 années d’exploitation en location meublée professionnelle (Article 151 septies du CGI).
Contrairement à la plus-value professionnelle à court terme, les plus-values professionnelle à long terme seront également exonérées des prélèvements sociaux.
Le décès, la donation ou la cessation d’activité seront le fait générateur de cette imposition.
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Pas d’exonération des prélèvements sociaux pour les PLF long terme ou exonération?
Merci de votre éclairage