Location meublée : Quelle imposition lors du décès, donation de l’immeuble ou l’arrêt d’activité ?

Poursuivons ce matin la question délicate de la très forte imposition de l’activité de location meublée professionnelle (LMP) à l’occasion du décès de l’exploitant, d’une donation de l’immeuble ou tout simplement de l’arrêt de la location meublée pour passage en location nue par exemple.

Hier, dans cet article « Location meublée : Éviter une imposition catastrophique grâce au crédit immobilier hypothécaire !« , nous avons travaillé sur la question du remboursement du capital restant dû du crédit immobilier par l’assurance emprunteur.

Aujourd’hui, nous allons travailler sur la question de l’impôt sur la plus-value professionnelle imposable lors de la cessation de l’activité de loueur en meublé professionnelle (LMP) à l’occasion du passage en location nue, de la vente de l’immeuble, mais également de la donation de l’immeuble ou du décès de l’exploitant.

Comme nous vous l’expliquons régulièrement, l’activité de location meublée n’est pas une activité immobilière comme les autres. Il s’agit en réalité de constituer une entreprise individuelle dont l’activité de location meublée sera à l’origine d’une imposition dans la catégorie des bénéfices industriels et commerciaux (BIC).

Cette imposition dans la catégorie des BIC présente de nombreux avantages, mais également quelques inconvénients qu’il faut maitriser pour être éviter de tomber dans le piège d’un régime fiscal complexe.

Ces avantages, ces inconvénients et cette complexité sont évidemment au cœur de notre livre « Investir dans l’immobilier« .

Pourquoi le décès de l’exploitant, la donation ou la cessation d’activité entraînent ils l’imposition des plus-values professionnelles.

Comme expliqué précédemment, l’activité de location meublée, professionnelle ou non professionnelle, est constitutive d’une entreprise individuelle de location meublée;

C’est d’ailleurs parce que le bien immobilier exploité en meublé est inscrit à l’actif du bilan de cette entreprise individuelle qu’il est possible de déduire les frais d’acquisition (frais de notaire, frais d’agence) dudit bien immobilier ainsi que les amortissements et autres charges de propriété et intérêts d’emprunt.

Ainsi, lorsque l’activité est exploitée en location meublée professionnelle (LMP) l’entrée ou la sortie du bilan d’un élément d’actif est le fait générateur de l’impôt sur les plus-value professionnelle :

1- La plus-value professionnelle à court terme.

• La plus-value à court terme (différence entre le prix d’inscription du bien immobilier à l’actif du bilan et valeur comptable après amortissement) est imposable à l’impôt sur le revenu et pourra être exonérée en application de l’article 151 septies du CGI dès lors que l’activité de location meublée est exercée en qualité de professionnelle depuis au moins 5 années.
• Cette même plus-value professionnelle sera à la base du calcul des cotisations sociales payées à l’URSSAF ; Ces cotisations sociales seront donc dues lors du décès de l’exploitant de la location meublée, mais également lors de la donation de l’immeuble (en pleine propriété ou en démembrement) ou encore lors de l’arrêt de la location meublée pour passage en location nue. Aucune exonération n’est envisageable ; L’article 151 septies et l’exonération après 5 années d’exploitation ne s’applique qu’à l’impôt sur le revenu et en aucun cas aux cotisations sociales ;
• La perte du statut de loueur en meublé professionnelle au profit du statut de loueur en meublé non professionnelle (LMNP) ne sera pas le fait générateur des plus-values professionnelles… Néanmoins, cela ne devrait pas permettre d’éviter les cotisations sociales puisque l’affiliation au régime de sécurité sociale et donc les cotisations sociales sont définitives. En effet, l’étude d’impact qui accompagnait le PLFSS 2021 instaurant l’affiliation à la SSI des LMP expliquait : « L’entrée dans le régime est définitive, même si le seuil d’affiliation n’est plus atteint les années suivantes, le loueur peut cependant demander à l’ACOSS sa radiation s’il cesse son activité de location« . Dans cette hypothèse, l’exploitant pourrait redevenir LMNP et donc retrouver la fiscalité des particuliers sur la plus-value immobilière, mais rester affilié à la sécurité sociale des indépendants (SSI) payé via l’URSSAF.

Évidemment, seule l’activité de location meublée professionnelle (LMP) est concernée par cette imposition forte lors du décès, donation ou cessation d’activité. L’activité de LMNP n’est pas concernée par cette mauvaise nouvelle fiscale depuis la réponse ministérielle FRASSA (RM Frassa n° 14933, JO Sénat du 28 mai 2015) :

« Il est donc confirmé que la donation d’un bien immobilier faisant l’objet d’une location meublée exercée à titre non professionnel ne constitue pas le fait générateur d’une plus-value imposable à l’impôt sur le revenu. »

2- La plus-value professionnelle à long terme.

La plus-value professionnelle à long terme est la différence entre le prix de vente de l’immeuble et la valeur d’inscription à l’actif du bilan de l’entreprise individuelle de location meublée. Bref, c’est l’augmentation du prix de l’immeuble.

Cette plus-value professionnelle à long terme sera taxable à l’impôt sur le revenu et aux prélèvement sociaux au taux de 12.8% (IR) + 17.20% (Prélèvements sociaux). Soit un total de 30%.

Comme pour les plus-values à court terme, les plus-values à long terme pourront être exonérées d’impôt sur le revenu (et non des prélèvements sociaux) après 5 années d’exploitation en location meublée professionnelle (Article 151 septies du CGI).

Contrairement à la plus-value professionnelle à court terme, les plus-values professionnelle à long terme seront également exonérées des prélèvements sociaux.

Le décès, la donation ou la cessation d’activité seront le fait générateur de cette imposition.

En revanche, la perte du statut de LMP au profit du LMNP ne sera pas le fait générateur des plus-values (à court terme ou à long terme) et ce sera la fiscalité des plus-values des particuliers qui s’appliquera avec une perspective d’exonération après 30 années de détention de l’immeuble.

Conclusion :

Au final, l’activité de location meublée professionnelle perd grandement de son attractivité du fait de cette imposition peu favorable des plus-values professionnelles à l’occasion du décès, de la donation ou de la cessation d’activité de location meublée.

Néanmoins, il faut tempérer cette mauvaise nouvelle pour les biens immobiliers dont le potentiel de valorisation est très important. En effet, si la plus-value à court terme est maltraitée par les cotisations sociales à hauteur des amortissements effectués pendant l’exploitation, la plus-value à long terme pourrait être totalement ou partiellement (151 septies duCGI) exonérée dès 5 années d’exploitation de l’immeuble en location meublée et totalement exonéré après 15 ans d’exploitation (151 septies B du CGI).

Les possibilités d’optimisation ou de contournement des cotisations sociales sur les plus-values à court terme semblent très limitées. La seule stratégie aujourd’hui identifiée pourrait être celle du démembrement de propriété de l’immeuble juste avant de basculer en LMP.

Dans une telle situation, le LMNP qui réaliserait une donation avec réserve d’usufruit pourrait profiter du régime fiscal favorable du LMNP pour effectuer sa donation. Ensuite, l’exploitation en location meublée professionnelle (LMP) sera effectué sur la seule base de l’usufruit (et donc l’amortissement plus faible), mais l’extinction de l’usufruit par le décès de l’exploitant ne saurait être considéré comme le fait générateur des plus-values professionnelles.

Bref, compliqué, vous avez dit compliqué la location meublée ?