Avoir conscience des possibilités de contestation du garant pour faire annuler son engagement
Le réflexe habituel de beaucoup de bailleurs pour sécuriser le paiement du loyer par leur locataire est de demander un garant. Dans le prolongement de cette visio-patrimoniale passionnante, « Impayés de loyer : Guide de survie du bailleur en milieu hostile« , nous allons voir que ce n’est pas toujours la bonne solution.
Nous vous souhaitons de ne jamais avoir à vivre la situation suivante : impayé de loyer, puis mise en action de l’acte de cautionnement et contestation du garant devant le juge, couronnée de succès. Cela arrive bien plus souvent qu’on ne le croit : le nombre de motifs pour faire annuler un acte de cautionnement est multiple.
Qu’est-ce qu’un garant ?
En matière de baux d’habitation, le garant (ou caution) est une personne qui s’oblige, envers le bailleur, à régler la dette du locataire, en lieu et place de celui-ci s’il ne le fait pas lui-même. On entend par dette du locataire, à la fois les loyers impayés, mais aussi les charges locatives et les éventuels frais engagés pour remettre en état le logement (si prévu dans le bail).
Qu’est-ce qu’un acte de cautionnement ?
L’acte de cautionnement associé à un bail d’habitation est un contrat par lequel le garant (ou caution) s’engage à payer la dette du locataire, en lieu et place de celui-ci s’il ne le fait pas lui-même.
L’acte de cautionnement, un engagement fragile
Les mentions obligatoires
L’acte de cautionnement doit obligatoirement être un contrat écrit. Il n’est pas forcément séparé du bail. D’ailleurs, le bailleur doit remettre au garant un exemplaire de l’acte de cautionnement (sauf s’il est intégré au bail).
Avant janvier 2022, la rédaction devait être manuscrite. L’oubli d’un seul mot venait rendre l’acte de cautionnement caduc. Aujourd’hui, il suffit que le garant ait exprimé clairement sa compréhension de la nature et de la portée de son engagement. Ce nouvel élément a retiré une opportunité de demande d’annulation.
Il n’empêche que ce contrat écrit doit contenir certaines mentions obligatoires, à peine de nullité :
- l’identité du garant (prénom, nom, date et lieu de naissance, adresse) ;
- l’expression de l’engagement de se porter caution simple ou solidaire ;
- l’identité de la personne pour laquelle il s’engage (prénom et nom) ;
- l’identité du bailleur (prénom, nom, adresse) ;
- l’identification du logement loué (adresse) ;
- le montant du loyer (en chiffres et en lettres) ;
- la périodicité de paiement (par mois, trimestre, an) ;
- les modalités de révision (date et indice de référence) ;
- l’expression claire de la connaissance de la nature et de l’étendue de l’engagement ;
- la limite du montant de l’engagement (en chiffres et en lettres) ;
- la durée déterminée ou non (avec date) ;
- la reproduction de l’avant-dernier alinéa de l’article 22-1 de la loi du 6 juillet 1989 et de l’article 2297 du Code civil.
La signature
Depuis janvier 2022, la signature de l’acte de cautionnement peut être réalisée sous la forme électronique. Toutefois, cette modalité nécessite le concours d’un tiers de confiance à même d’authentifier l’identité des soussignés.
La mise en œuvre de la caution
Le degré d’engagement du garant dépend du type de cautionnement choisi : simple ou solidaire. Ce choix va également déterminer le mécanisme de mise en œuvre de la caution.
En cas de caution simple
Avec une caution simple, le bailleur ne peut faire appel au garant qu’après avoir essayé d’obtenir les versements auprès du locataire. Concrètement, il devra d’abord respecter la procédure de recouvrement d’impayé classique (prise de contact, courriers, commandement de payer). À savoir que le commissaire de justice chargé de remettre le commandement est tenu d’en envoyer une copie au garant. Si ce n’est pas fait, il n’y aura pas possibilité d’actionner la caution ensuite.
Ce n’est que dans un second temps, si sa démarche est infructueuse, que le bailleur pourra adresser à la caution par un courrier LRAR.
En cas de caution solidaire
Grâce à la caution solidaire, le bailleur s’adresse au garant directement dès le 1er impayé, sans avoir à réclamer le recouvrement auprès de son locataire (toujours par un courrier LRAR). Cette option est particulièrement intéressante en ce qu’elle offre un gain de temps.
Malgré tout, le garant a les mêmes possibilités que le locataire pour faire valoir ses difficultés personnelles auprès du juge afin de demander des délais de paiement.
La durée de l’acte de cautionnement
Avant janvier 2022, l’engagement des garants était aussi long que la durée totale du bail. Depuis, il y a eu un recul de la protection du bailleur puisque le législateur a offert au garant une porte de sortie avec le cautionnement à durée déterminée.
L’acte de cautionnement à durée déterminée
La caution ne pourra pas résilier son engagement avant la date prévue. Concrètement, vous pourriez inscrire au contrat que le garant soit engagé pendant toute la durée du bail initial.
L’acte de cautionnement à durée indéterminée (ou non précisée)
On aurait tendance à croire qu’il s’agit là de la formule la plus protectrice pour le bailleur. Mais en réalité, si ce choix est opéré à la signature de l’acte de cautionnement, le garant peut mettre un terme à son engagement à tout moment. Par contre, celui-ci ne pourra pas intervenir plus tôt qu’à la date de fin du bail (renouvellement compris).
Finalement, demander un garant lors de la signature d’un bail d’habitation : bonne ou mauvaise idée ?
Pour résumer, l’option la plus protectrice via l’acte de cautionnement reste la caution solidaire à durée indéterminée. La demande ou non d’un garant est un choix à opérer en fonction de la situation du bailleur, mais aussi du profil du locataire.
La caution familiale avec lien de parenté descendant de 1er degré semble plus efficace, c’est-à-dire quand les parents se portent garants pour leur enfant. En général, ils ont un sentiment de responsabilité plus grand à l’égard de leurs enfants qu’un ami lointain.
D’autres solutions sont à la portée des propriétaires comme l’assurance de loyers impayés ou la garantie Visale. Simplement pour rappel, il n’est pas possible de combiner acte de cautionnement et garantie de loyers impayés (sauf si le locataire est étudiant ou apprenti).
Si toutefois vous souhaitez faire le choix d’avoir recours à un garant, je ne peux que vous recommander de faire appel à un professionnel du droit (avocat ou notaire) pour rédiger l’acte de cautionnement. Surtout, n’utilisez pas de modèle tout prêt disponible sur internet. À la limite, vous pouvez vous servir du modèle proposé sur le site gouvernemental Service Public.
Avez-vous déjà eu recours à un acte de cautionnement ?
Si oui, quelle est votre expérience ?
Quelle est votre stratégie pour vous protéger des loyers impayés ?
Sources :
- Service Public. Caution du locataire (ou colocataire) dans un logement privé — Location [en ligne]. Consulté le 16/11/2023.
- Agence Nationale pour l’Information sur le Logement. Les garanties pour louer un logement [en ligne]. Consulté le 16/11/2023.
