Quel est le rendement d’un LMNP d’occasion en résidence services (Ehpad, senior, étudiant ou affaires) ?

Investir dans un bien immobilier en location meublée (LMNP ou LMP) dans une résidence services n’est pas un investissement immobilier comme les autres. L’investissement porte bien sur un actif immobilier et tangible mais sa valeur est sans rapport avec la valeur du foncier et/ou du bâtiment.
La valeur d’un investissement immobilier en résidence services est avant tout déterminée par les revenus générés par l’investissement (d’ou l’attention particulière qu’il faut porter sur la rédaction du bail commercial) et l’environnement général des taux d’intérêt du moment. (cf »LMNP : Quelle valeur de revente ? et Comment estimer la valeur ISF d’un LMNP en résidence services ?).
Ainsi, sans connaître le bien loué en meublé dans une résidence services, il est possible de faire une première estimation de sa valeur en analysant :

– Le bail commercial et les différente clause,

– La qualité de l’exploitant de la résidence (ce qui doit nous assurer une certaine pérennité des loyers – Quoique … « LMNP Belambra – VVF veut baisser de 40% les loyers versés aux investisseurs via une « révision judiciaire des loyers » » ;

– Le compte de résultat et le bilan d’exploitation de la résidence services ;

– Le niveau des loyers (et notamment en les comparant vis à vis de la concurrence) ;

– Et surtout le taux d’intérêt exigé par les investisseurs pour réaliser un investissement en résidence services. Plus le taux d’intérêt exigé sera faible, plus l’investissement aura de la valeur et inversement. 

Le rendement exigé par les investisseurs dans la location meublée dans une résidence services

La société attentifimmo, société spécialisée dans la revente de LMNP d’occasion ou ancien, vient d’établir un baromètre qui me semble très pertinent.
Après analyse de l’ensemble du marché, ils ont réussi à déterminer le rendement moyen d’un investissement en location meublée d’occasion en résidence services. Il ne s’agit là que d’une moyenne qui mérite un approfondissement et une analyse plus précise au cas par cas, mais cela donne une tendance générale utile et intéressante.
 

Rendement moyen des LMNP d’occasion en résidence services (étudiante, senior, Ehpad ou affaires)

 
Il s’agit là des taux de rendement  moyens exigés par les investisseurs pour prendre le risque d’investir dans une résidence services net de frais d’agence mais brut de frais de notaire. Les taux constatés varient dans une fourchette de l’ordre de 5 points allant de 3,5% à 8% pour les deux trimestres sauf pour les actifs en résidences de tourisme dont la volatilité est plus forte et dont les taux de rentabilité constatés vont de 2% à plus de 10%. 
La qualité du gestionnaire, les clause du contrat de bail expliquent ces différences de rendement entre deux biens.
En ce qui concerne les résidences de tourisme, les difficultés du marché des vacances et la concurrence par exemple de l’économie collaborative, bouleverse les modèles économiques et donc les valorisations (cf »Après l’immobilier vert, le collaboratif va t’il révolutionner le marché de l’immobilier ?« ).
 

Rendement moyen d’un LMNP d’occasion à la revente.

Il y a quelques temps, nous vous avons proposé un simulateur vous permettant de calculer la valeur à la revente de votre investissement en LMNP résidence services (cf »Estimer la valeur d’un bien immobilier de rapport ? (Location meublée, LMNP, lmmeuble commercial, location nue)« ).
L’heureux propriétaire d’un investissement LMNP en résidence services qui souhaite vendre son investissement devra donc proposer les rendements présentés ci avant pour attirer l’investisseur. Néanmoins, il s’agit là d’un rendement net de frais d’agence. Le vendeur devra probablement passer par un intermédiaire (qu’il faudra rémunérer pour son travail) et lui verser une commission. Cette commission d’agence réduit le prix net vendeur et augmente le taux de rendement vendeur.
Considérant un taux de frais d’intermédiaire de -+10%, le rendement d’un LMNP d’occasion net vendeur sont les suivants :

 Simulateur calcul de la valeur d’un LMNP d’occasion en résidence services.

Ainsi, il ne vous reste plus qu’à utiliser ces taux de rendement dans notre simulateur pour connaître la valeur actuel de votre LMNP d’occasion en résidence services.