Depuis la loi de finances pour 2022, le dispositif Loi Cosse est modifié au profit d’un nouveau régime fiscal qui prendra le nom de Loc’avantages.

Ce nouveau dispositif fiscal a pour intérêt principal d’être plus lisible que l’ancien dispositif Loi Cosse, particulièrement intéressant sur le papier mais inapplicable à cause de politique régionales de l’ANAH qui imposaient des plafonds de loyers trop faibles pour espérer un gain patrimonial sérieux.

Ce nouveau dispositif Loc’avantages intéresse tout particulièrement l’investisseur immobilier locatif dans l’ancien. Cumulable avec le mécanisme fiscal des déficits fonciers, nous avons là une innovation qui pourrait remettre la location nue dans l’ancien au cœur des stratégies patrimoniales.

Je crois qu’il s’agit là du premier dispositif d’incitation à l’investissement immobilier locatif qui ne participe pas à la hausse des loyers et au renchérissement des prix de l’immobilier. L’objectif est ici une baisse des loyers .. via une compensation fiscale pour le propriétaire bailleur : Résultat le loyer baisse pour le locataire … et c’est l’état qui indemnise le propriétaire bailleur grâce à une réduction d’impôt !

Essayons de mieux comprendre ce nouveau dispositif « Loc’avantages » en 5 points.

1- Acheter un bien immobilier ancien situé en France.

Peu importe la localisation de votre investissement immobilier, vous pouvez investir dans n’importe quel logement ancien.

Pour optimiser le régime fiscal du loc’avantages, vous pourrez même investir dans un bien immobilier avec travaux. Loc’avantages avec déficit foncier apparaît comme une stratégie d’investissement d’une très grande pertinence et pourrait être particulièrement efficace dans un contexte d’obsolescence organisée du parc immobilier.

Ce dispositif loc’avantages combiné avec l’obligation de travaux (et donc le régime fiscal du déficit foncier) qui pourrait s’imposer aux propriétaires de logement dont le DPE est F ou G s’annonce comme d’une grande efficacité fiscale !

Le dispositif loc’Avantages semble particulièrement adapté aux logements de grande surface et peu attrayant pour les petites surface type studio ou T1

2- Louer le logement avec un loyer réduit par rapport au loyer de marché.

Le propriétaire bailleur devra louer le logement en location non meublée, au titre de la résidence principale du locataire, pour une durée minimum de 6 ans, à un loyer plus faible que le loyer de marché selon 3 niveaux :

  • « Loc 1 » = Une baisse de 15% par rapport au loyer de marché ;
  • « Loc 2 » = Une baisse de 30% par rapport au loyer de marché ;
  • « Loc 3 » = Une baisse de 45% par rapport au loyer de marché via une intermédiation locative)

Pour connaître le loyer applicable à votre logement, vous pouvez utiliser le simulateur ci-dessous, rendu disponible par l’Anah :

Simulateur de calcul du loyer « loc’avantages » 2022

3- Louer le logement à un locataire dont les revenus sont plafonnés.

Louer ce logement à un locataire dont les revenus sont plafonnés par décret (revenu qui semblent correspondre aux revenus des locataires médians) comme vous pouvez le juger dans le tableau suivant, notamment pour « loc1 » et « loc2 » :

4- Bénéficier d’une réduction d’impôt dont l’importance est fonction de la faiblesse du loyer.

Le propriétaire bailleur qui se lance dans ce nouveau dispositif fiscale loc’avantages bénéficiera d’une réduction d’impôt variable selon la baisse accordé sur le loyer de marché :

  • « Loc 1 » = Une baisse de loyer de 15% par rapport au loyer de marché = Une réduction d’impôt de 15% du loyer et même 20% du loyer avec l’intermédiation locative ;
  • « Loc 2 » = Une baisse de loyer de 30% par rapport au loyer de marché = Une réduction d’impôt de 35% du loyer et même 45% du loyer avec l’intermédiation locative ;
  • « Loc 3 » = Une baisse de loyer de 45% par rapport au loyer de marché via une intermédiation locative) = Une réduction d’impôt de 65% du loyer avec l’intermédiation locative obligatoire.

Voici quelques exemples d’application :

Conclusion.

Le dispositif Loc’avantages pourrait bien être (enfin) le dispositif fiscal qui pourrait donner envie d’investir dans l’immobilier en location nue dans l’ancien.

L’initiative semble particulièrement intéressante.

Je suis en train de construire un simulateur qui vous permettra de chiffrer vos projets d’investissement Loc’Avantages.

Les premiers résultats semblent particulièrement intéressants.

A suivre.

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