C’est la rentrée fiscale et un nouveau dispositif incitation à l’investissement immobilier devrait voir le jour. Il s’agit de la Loi DUFLOT.
Ce dispositif d’investissement locatif prévoit une réduction d’impôt de 18%. Il s’agit là d’un dispositif très proche du dispositif SCELLIER.
Simple, ce mécanisme de réduction d’impôt s’adresse à l’ensemble des contribuables et plus particulièrement au classe moyenne qui peuvent pleinement tirer profit d’une réduction d’impôt (contrairement à un disposition d’amortissement visant à réduire le revenu imposable de l’investisseur).
Le montant de l’investissement devrait être plafonné à 300 000€ et les loyers pratiqués seront inférieurs de 20% par rapport au loyer de marché.
Le dispositif DUFLOT peut il être intéressant pour l’investisseur ?
Dans la mesure ou le dispositif DUFLOT est très proche du dispositif SCELLIER, celui ci ne semble pas plus « pertinent » et « attrayant » que le SCELLIER.
Comme nous l’écrivions dans notre article « Faut il un nouveau SCELLIER ? Quelles conditions pour le rendre attrayant ?« , seul la baisse du prix du foncier pourrait permettre de rendre ce dispositif d’investissement pertinent et rentable.
C’est dans ce contexte que la prochaine réforme de l’imposition des plus values immobilières, et notamment sur les terrains constructibles prend tout son intérêt.
Ce nouvelle réforme des plus value sur les terrains constructible pourrait permettre, via un choc d’offre, de réduire le prix du foncier (terrains constructibles) et réduire le prix de revient d’un immeuble neuf type SCELLIER ou DUFLOT. A ce jour, l’imposition des plus values immobilières encourage la rétention des immeubles et des terrains à bâtir afin de profiter d’une exonération après 30 ans de détention de l’immeuble. Pour approfondir cette réforme, je vous encourage à lire cet article : Plus value sur les terrains constructibles : Suppression totale de l’abattement pour durée de détention …
La nouvelle réforme des plus values immobilières devrait conduire à casser cette mécanique et inciter les propriétaires à vendre rapidement leur immeuble ou leur terrain afin de profiter d’une imposition sur la plus value allégée.
Cette inversion du taux d’imposition sur les terrains à bâtir devrait permettre de mettre en vente de nombreux terrains : La hausse de l’offre de terrains à vendre devrait, dans un contexte de demande constante, d’observer une baisse des prix.
La baisse du prix du terrain est une donnée essentielle pour rendre l’investissement DUFLOT attrayant pour l’investisseur.
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Les caractéristiques de l’investissement DUFLOT : Loi de finance pour 2013
Les contribuables domiciliés en France au sens de l’article 4 B qui acquièrent, du 1er janvier 2013 au 31 décembre 2016, un logement neuf ou en l’état futur d’achèvement bénéficient d’une réduction d’impôt sur le revenu à condition qu’ils s’engagent à le louer nu à usage d’habitation principale pendant une durée minimale de neuf ans.
L’achèvement du logement doit intervenir dans les trente mois qui suivent la date de la déclaration d’ouverture de chantier dans le cas d’un logement acquis en l’état futur d’achèvement ou la date de l’obtention du permis de construire dans le cas d’un logement que le contribuable fait construire.
La location ne peut pas être conclue avec un membre du foyer fiscal, un ascendant ou un descendant du contribuable ou, lorsque le logement est la propriété d’une société non soumise à l’impôt sur les sociétés, autre qu’une société civile de placement immobilier, avec l’un des associés ou un membre du foyer fiscal, un ascendant ou un descendant de l’un des associés.
La réduction d’impôt n’est pas applicable aux logements dont le droit de propriété est démembré ou aux logements appartenant à une société non soumise à l’impôt sur les sociétés, autre qu’une société civile de placement immobilier, dont le droit de propriété des parts est démembré.
La réduction d’impôt s’applique exclusivement aux logements situés dans des communes classées, par arrêté des ministres chargés du budget et du logement, dans des zones géographiques se caractérisant par un déséquilibre important entre l’offre et la demande de logements entraînant des difficultés d’accès au logement sur le parc locatif existant.
La réduction d’impôt est calculée sur le prix de revient du logement retenu dans la limite d’un plafond par mètre carré de surface habitable fixé par décret et sans pouvoir dépasser la limite de 300 000 € par contribuable et pour une même année d’imposition
Le taux de la réduction d’impôt est fixé à 18 %.
La réduction d’impôt est répartie sur neuf années. Elle est accordée au titre de l’année d’achèvement du logement ou de son acquisition si elle est postérieure et imputée sur l’impôt dû au titre de cette même année, puis sur l’impôt dû au titre de chacune des huit années suivantes à raison d’un neuvième de son montant total au titre de chacune de ces années.
le nouveau dispositif fiscal d’incitation à l’investissement locatif, qui sera inclus dans le plafonnement
global des niches, présente les principales caractéristiques suivantes :
- il prend la forme d’une réduction d’impôt sur le revenu (IR) de 18 % applicable aux contribuables qui acquièrent ou font construire du 1er janvier 2013 au 31 décembre 2016 des logements neufs ou assimilés qu’ils s’engagent à donner en location nue à usage d’habitation principale du locataire pendant une durée minimale de neuf ans ;
- la réduction d’impôt (RI) s’applique également aux souscriptions de parts de société civile de placement immobilier (SCPI) réalisant les mêmes investissements ;
- la réduction d’impôt est calculée, selon le cas, sur le prix de revient des logements, retenu dans la limite d’un plafond par mètre carré de surface habitable, ou sur 95 % du montant de la souscription, dans la limite d’un montant global annuel de 300 000 € ;
- les investissements ouvrant droit au bénéfice de l’avantage doivent être situés dans des zones limitées, qui présentent un déséquilibre entre l’offre et la demande de logements. Toutefois, dans les zones où ces besoins sont localisés (zone B2), la réduction ne s’appliquera qu’aux logements situés dans des communes ayant fait l’objet d’un agrément du Préfet de Région ;
- l’avantage fiscal est réservé exclusivement aux logements respectant la réglementation thermique entrant en vigueur au 1er janvier 2013 (RT 2012), ou bénéficiant du label « BBC 2005 », pour ceux non soumis au respect de cette réglementation, ou, pour les logements rénovés, de ceux justifiant d’un certain niveau de performance énergétique ;
- au titre d’une même année d’imposition, le contribuable ne peut bénéficier de la RI qu’à raison d’un seul logement, sans préjudice de la possibilité de bénéficier au titre de la même année de cet avantage fiscal au titre également de la souscription de parts de SCPI éligibles dans la limite du plafond global de 300 000 € précité ;
- pendant toute la période couverte par l’engagement de location, les loyers ne doivent pas excéder des plafonds réglementaires qui seront fixés à un niveau intermédiaire entre le parc social et le marché libre, afin de concentrer l’effort de l’Etat sur l’offre de logement en faveur des ménages modestes. Dans cette même logique, les locataires devront satisfaire à certaines conditions de ressources ;
- cette préoccupation sociale s’accompagne de la recherche d’une mixité sociale et de protection de l’investisseur qui passera par la forme d’une limitation du nombre de logements pouvant être éligibles à la réduction d’impôt au sein d’un même immeuble, sanctionnée par une amende à la charge des promoteurs cédant une proportion excessive de logements en vue d’un usage locatif ouvrant droit à l’avantage fiscal ;
- enfin, afin d’adapter au mieux l’offre locative aux caractéristiques locales et de garantir que le bénéfice de l’avantage fiscal s’accompagne du respect de plafonds de loyer véritablement intermédiaires, le Préfet de Région pourra, sur avis du comité régional de l’habitat, minorer les plafonds de loyers.
Le dispositif fera l’objet d’une évaluation préalable au dépôt du projet de loi de finances pour 2015 qui déterminera les conditions de son évolution.
