Il y a quelques temps, nous vous faisions part d’une question posée par le sénateur Christophe André FRASSA concernant l’imposition des plus-values immobilières des locations meublées lors de la donation de l’immeuble en LMNP ou LMP.

En l’absence d’une position claire de l’administration fiscale, nous attendions avec impatience cette réponse ministérielle. A croire que le sénateur FRASSA est un lecteur attentif de Leblogpatrimoine.com (cf article de Juillet 2012 : « Location meublée et donation de l’immeuble loué« ).

Dans sa réponse, le Secrétariat d’État, auprès du ministère des finances et des comptes publics, chargé du budget infirme notre analyse et confirme que la donation de l’immeuble en location meublée non professionnelle n’est pas le fait générateur de l’impôt sur la plus-value immobilière (et ne semble pas affirmer une imposition au titre des plus-values professionnelles). Notre analyse est donc erronée.

 

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La réponse ministérielle FRASSA, la donation de l’immeuble en location meublée n’est pas le fait générateur de l’impôt sur la plus value immobilière des particuliers.

Question écrite n° 14933 de M. Christophe-André Frassa (Français établis hors de France – UMP) – Publiée dans le JO Sénat du 19/02/2015 – page 351

M. Christophe-André Frassa attire l’attention de M. le secrétaire d’État, auprès du ministre des finances et des comptes publics, chargé du budget sur le sort fiscal de la plus-value latente d’un bien immobilier loué meublé et faisant l’objet d’une donation.
Les revenus issus d’un bien loué meublé de manière habituelle relèvent de la catégorie des bénéfices industriels et commerciaux.
La location est alors exercée via une entreprise individuelle au bilan de laquelle le bien loué est inscrit. L’inscription d’un bien immobilier au bilan n’est pas génératrice d’une plus-value imposable (cf. 80 du BOI-RFPI-PVI-10-30).
En revanche, la cession du bien inscrit à l’actif relève de la plus-value immobilière des particuliers dès lors que l’exploitant bénéficie du statut de loueur en meublé non professionnel.
Il lui demande de préciser si la donation dudit bien, loué meublé et inscrit au bilan, conduit à une imposition de la plus-value latente comme un bénéfice en application du F du II du BOI-BIC-PVMV-10-10-20.

Réponse du Secrétariat d’État, auprès du ministère des finances et des comptes publics, chargé du budget – Publiée dans le JO Sénat du 28/05/2015 – page 1248

Conformément à une jurisprudence constante (notamment, arrêt du Conseil d’État n° 84803 du 10 juillet 1925), les revenus tirés de la location meublée exercée à titre habituel sont soumis à l’impôt sur le revenu dans la catégorie des bénéfices industriels et commerciaux (BIC). Aussi, les loueurs en meublé sont soumis aux obligations fiscales correspondant à cette catégorie de revenus.

En particulier, s’ils sont soumis, de plein droit ou sur option, à un régime réel d’imposition, ils doivent tenir une comptabilité, un compte de résultats et un bilan à l’actif duquel ils inscrivent les biens loués. Aux termes du 2 du IV de l’article 155 du code général des impôts (CGI), l’activité est exercée à titre professionnel lorsqu’un membre au moins du foyer fiscal est inscrit au registre du commerce et des sociétés en qualité de loueur professionnel et que les recettes annuelles retirées de cette activité excèdent à la fois un montant de 23 000 € et le montant des autres revenus d’activité du foyer fiscal. À défaut de remplir les trois conditions cumulatives, l’activité est considérée comme exercée à titre non professionnel.

En application du VII de l’article 151 septies du code général des impôts (CGI), les plus-values réalisées lors de la cession des biens immobiliers faisant l’objet d’une location meublée exercée à titre non professionnel sont soumises au régime des plus-values immobilières des particuliers, défini aux articles 150 U à 150 VH du même code. En application du I de l’article 150 U du CGI, sont imposables les plus-values réalisées lors d’une cession à titre onéreux d’un bien immobilier ou d’un droit y afférent, sont hors du champ d’application du dispositif les transmissions à titre gratuit.

Il est donc confirmé que la donation d’un bien immobilier faisant l’objet d’une location meublée exercée à titre non professionnel ne constitue pas le fait générateur d’une plus-value imposable à l’impôt sur le revenu.

Source : Statut de loueur en meublé non professionnel, donation et sort de la plus-value latente

 

 

Location meublée non professionnelle (LMNP), la plus value immobilière taxée uniquement lors de la cession à titre onéreux de l’immeuble. 

Au terme de l’article 151 septies du code général des impôts, « Les articles 150 U à 150 VH sont applicables aux plus-values réalisées lors de la cession de locaux d’habitation meublés ou destinés à être loués meublés et faisant l’objet d’une location directe ou indirecte lorsque cette activité n’est pas exercée à titre professionnel ». 

 

La donation de l’immeuble en LMNP ou en cas de succession de l’exploitant en LMNP, pas d’imposition de la plus value immobilière.

L’article 151 septies du code général des impôts est un article générique qui pose le principe d’une exonération partielle des plus values professionnelles réalisées par les petites entreprises (>250 000€ / >90 000€ de chiffre d’affaires).

L’article 151 septies est applicable tant aux mutations à titre onéreux (vente, échange, apport, …) qu’aux mutations à titre gratuit (donation, succession). Il convient alors d’interpréter le mot « cession » dans l’alinéa concernant les plus values immobilières des loueurs en meublé non professionnels (LMNP) comme s’appliquant aux mutations à titre gratuit et aux mutations à titre onéreux.

Pour une lecture simplifiée, cet alinéa pourrait être réécrit comme suit :

« Les articles 150 U à 150 VH sont applicables aux plus-values réalisées lors de la cession à titre gratuit ou à titre onéreux de locaux d’habitation meublés ou destinés à être loués meublés et faisant l’objet d’une location directe ou indirecte lorsque cette activité n’est pas exercée à titre professionnel »

Néanmoins, Les articles 150 U à 150 VH définissent le fait générateur de l’impôt sur la plus value immobilière comme étant uniquement les cessions à titre onéreux, il n’est pas possible d’imposer les plus values immobilières lors d’une cession à titre gratuit (donation ou succession).

En cas de donation de l’immeuble loué ou décès de l’exploitant en location meublée non professionnelle (LMNP), il n’y a pas de double imposition et seuls les droits de mutation à titre gratuit (droits de succession ou droits de donation) sont exigibles par l’administration fiscale (et ceci, contrairement à notre analyse « Location meublée : Une double imposition en cas de donation ou succession ? »

 

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La vente de l’immeuble en location meublée non professionnelle, fait générateur de l’impôt sur les plus values immobilières des particuliers.

En cas de cession de l’immeuble en location meublée non professionnelle (LMNP), c’est l’impôt sur les plus-values immobilières des particuliers qui est exigible.

La plus value immobilière sera imposée au taux de 19% (impôt sur le revenu), puis 15.50% (CSG-CRDS), après un abattement pour durée de détention. Celle ci est donc exonérée après 22 ans pour l’impôt sur le revenu au taux forfaitaire de 19% et 30 ans pour la CSG-CRDS au taux forfaitaire de 15.50% comme nous vous le présentons dans cet article « Simulateur et calcul de la plus value immobilière pour 2015.« .

 

 

Location meublée professionnelle (LMP), la plus value immobilière taxée lors d’une mutation à titre onéreux (vente de l’immeuble) et lors de la donation de l’immeuble ou du décès du propriétaire exploitant de la location meublée.

La location meublée peut être fiscalement considérée comme étant réalisée à titre professionnelle lorsque le contribuable remplit toutes les conditions suivantes

Un membre du foyer fiscal au moins est inscrit au registre du commerce et des sociétés (RCS) en qualité de loueur professionnel ;

– Les recettes annuelles retirées de cette activité par l’ensemble des membres du foyer fiscal excèdent 23 000 € ;

– Ces recettes (Attention, à ne pas confondre avec le bénéfice comptable de l’exploitation en location meublée) excèdent les revenus professionnels du foyer fiscal soumis à l’impôt sur le revenu dans les catégories des traitements et salaires ( y compris, notamment, les pensions et rentes viagères),  des bénéfices industriels et commerciaux autres que ceux tirés de l’activité de location meublée, des bénéfices agricoles, des bénéfices non commerciaux et des revenus des gérants et associés mentionnés à l’article 62 du CGI.

Ainsi, le contribuable qui pourrait justifier ces trois conditions cumulatives serait considéré comme loueur en meublé professionnel. (cf Location meublée professionnelle ou non professionnelle (LMP – LMNP ) : synthèse du dispositif fiscal, pour une analyse complète du régime fiscal de la location meublée et des différences en Location meublée professionnelle (LMP) et non professionnelle (LMNP). ).

Les plus values constatées lors de la mutation à titre gratuit ou à titre onéreux de l’immeuble en location meublée professionnelle (LMP) taxée lors de la donation ou la succession du propriétaire exploitant.

Si notre analyse est infirmée quant à l’imposition des plus values lors d’une mutation à titre gratuit des locations meublées non professionnelles, la réponse ministérielle FRASSA confirme la double imposition pour les locations meublée professionnelles (LMP). 

Si les cessions à titre gratuit d’immeubles en location meublée non professionnelle (LMNP) n’est pas le fait générateur de l’impôt sur les plus values immobilières des particuliers, il en est tout autre pour les mutations à titre gratuit (donation, succession) d’un immeuble en location meublée professionnelle (LMP). 

 

En cas de vente de l’immeuble en location meublée professionnelle (LMP), mais également en cas de donation ou de succession du propriétaire exploitant de l’immeuble en LMP,  comme nous vous l’affirmions dans cet article « Location meublée : Une double imposition en cas de donation ou succession ?« , il y aura donc un risque de double imposition (notamment lorsque la mutation intervient dans les 5 premières années de la location meublée) :

La plus value professionnelle sera taxée, avec possibilité de bénéficier d’une exonération de l’acticle 151 septies du CGI lorsque l’activité de loueur en meublée professionnel est exercée depuis plus de 5 ans.

Les droits de mutation à titre gratuit (droits de succession ou droits de donation).

 

 

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10 Comments

  1. Bonjour,
    Cet article clarifie totalement les incidences d’une donation avec réserve d’usufruit d’un bien loué sous le statut de LMNP: pas d’impôt de plus value.

    Autre question: Une fois la nu propriété transmise à ses enfants, sur quel valeur porte le calcul des amortissements constatés lors de la déclaration des BIC au régime réél? La PP? La valeur de l’US?

    Merci pour votre réponse

  2. Cher Monsieur,
    Merci pour cet article.
    Pourriez-vous clarifier un point.
    Je loue un appartement acheté 125k€. Je déclare ces revenus sous le régime de la LMNP régime réel simplifié.
    Je déduis chaque année l’amortissement de l’appartement dans le bilan comptable de sorte que dans 15 ans il soit totalement amorti.
    Lors de la revente dans 15ans, comment se calcule la plus-value ? A partir du prix d’achat (125k€) ou du prix d’achat amorti (0€).

    Merci pour votre réponse.

    • La méthode d’amortissement utilisée doit être celle « par composants » selon leur durée réelle d’utilisation. Exemple: la structure représente 50% de la valeur du bien et s’amortit sur 40 ans, la façade/couverture/ravalement 15% sur de la valeur du bien sur 30 ans…

      Quant à la cession du bien les loueurs en meublé non professionnels sont soumis au régime de la plus value des particuliers. Les amortissements ne font l’objet d’aucune réintégration.

    • 15 ans semble être une durée trop courte pour un immeuble… Fiscalement cela est tentant d’opter pour une période d’amortissement courte mais attention au seuil de tolérance de l’Administration…

  3. stephane grout says:

    Bonjour,

    L’amortissement sur la durée réelle d’amortissement est un amortissement comptable et non fiscal. Ainsi, si depuis l’application des nouvelles normes comptables (01/01/2005), les biens sont sensés être amortis selon leur durée réelle d’utilisation, il en va tout autrement pour les amortissements fiscaux, qui restent ceux établis selon les durées d’usage, c’est à dire, les durées publiées par l’administration fiscale.

    En outre, les entreprises rentrant dans la définition des PME au sens du droit droit communautaire peuvent s’abstenir d’appliquer les nouvelles mesures comptables afférentes aux amortissement. Le BOI 4-A-13-05 , n° 101, du décembre 2005 précise à ce sujet :

    « Dans son avis n° 2005-D du 1er juin 2005, le comité d’urgence du CNC a proposé une mesure de simplification destinée à permettre à certaines entreprises qui ne dépassent pas certains seuils de pratiquer dans les comptes individuels l’amortissement des immobilisations non décomposables à l’origine sur leurs durées d’usage, sans rechercher leurs durées d’utilisation. Il est précisé par ailleurs que l’impact de cette mesure demeure strictement cantonné au domaine comptable, dans la mesure où, du point de vue fiscal, la durée d’usage sera en tout état de cause applicable aux immobilisations non décomposées. La simplification aurait donc pour principal effet d’éviter aux entreprises concernées la comptabilisation d’un amortissement dérogatoire à raison de la durée pour les immobilisations non décomposées ».

  4. lookom says:

    Comme d’habitude l’état est un voleur. On se prive de nombreuses années pour économiser, acheter un bien pour nos enfants, et c’est l’état qui nous en vole une grande partie. Quand cela cessera ????
    Se priver pour nos enfants, oui, mais pas pour l’état. Surtout pour ce qu’il en fait de l’argent, ils ne savent pas gérer, ils sont très dépensiés. L’Elysée nous coute très cher !!!!
    De plus attendre 30 ans pour revendre c’est très long, et cela bloque énormément de propriétaires. Je suis dans ce cas, je ne vends pas à cause de la plus value.
    Sachant que les 5 premières années ne comptent pas !!! Encore un calcul débile de nos députés et sénateurs.
    Pourquoi ne comptent elles pas ? Ils ne le savent même pas eux mêmes.
    Ras le bol de ce gouvernement voleur!!!!!

  5. ROLAND GARNIER says:

    Et qu’en est-il lorsque le choix fiscal d’1 LMNP est le « micro-BIC (ou régime forfaitaire) » ?
    Ceci dans le cadre des PV en cas de ventes, décès, donation
    Merci d’avance

  6. je cherche à comprendre d’une manière sure et certaine et urgente :

    je suis LMNP inscrit avec un numéro de siret depuis 2012,avec comptable, bilan au réel……..cela représente aussi les 3 conditions pour être LMP car ce sont mes principaux revenus,mais je ne suis pas au RSI sur cette entreprise
    je souhaite vendre un des appartements mis en location pour en acheter un autre ,bien que j’avais reçu par succession en 2000……..bref si je vends c’est scandaleux j’ai au moins 60000 euros de plus value à payer à cause du passage à l’euros en 2000,le bien avait été évalué en FF……….
    oui ou non la vente peut se faire en LMP donc exonéré de plus value même si je n’ai jamais payé de cotisations ?
    merci de vos réponses précises ,ou m’

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