C’est une annonce choc qui ne devrait pourtant pas surprendre les investisseurs prévoyants : L’application de l’encadrement des loyers va être renforcée dès le début de l’année 2022 avec l’obligation de communication du loyer encadré dans toutes les annonces immobilières.

Voici, mot pour mot l’annonce de la ministre du logement Emmanuelle WARGON, le 24/12/2021 :

« Dans toutes les villes où il y a un encadrement des loyers on va rendre obligatoire sur toutes les annonces immobilières la mention du loyer plafond. Sur les annonces vous aurez le montant maximal exigible pour l’appartement, ce sera obligatoire. Si le loyer proposé par le propriétaire est de 800 euros, le plafonnement dans la zone de 650 euros, cela va mettre la puce à l’oreille« .

Je suis favorable à l’encadrement des loyers. Dans la situation dans laquelle nous sommes, nous avons besoin de protéger les Français de l’augmentation du prix des loyers. C’est important de faire appliquer la loi et certaines villes nous ont demandé d’avoir le pouvoir d’application de la sanction.« 

Cette annonce est très importante car elle permet de matérialiser la menace de l’encadrement des loyers. Jusqu’à maintenant, l’encadrement des loyers était une vague loi à laquelle personne ne faisait attention; Rares étaient les investisseurs qui tenaient compte de ce risque dans leur stratégie d’investissement en immobilier locatif, au premier rang desquels les colocations par exemple (cf; « La colocation : L’illégalité de l’immobilier locatif trop rentable« ).

A ce titre, l’article 23 du projet de loi 4D actuellement en discussion confirme notre analyse avec des mots incontestable :

« En cas de colocation du logement définie à l’article 8-1 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 précitée, le montant de la somme des loyers perçus de l’ensemble des colocataires ne peut être supérieur au montant du loyer applicable au logement en application du présent article. »

Dès le début de l’année 2022, il ne sera plus possible de passer outre. Le non respect de l’encadrement des loyers sera public. Les sanctions seront plus facile à mettre en œuvre par les mairies qui ont demandé l’application de l’encadrement des loyers … et surtout, les locataires auront un moyen de pression supplémentaires pour encourager les propriétaires à respecter la loi !

Cette menace devenue réelle pourrait fortement peser sur le dynamisme du marché immobilier dans les grandes métropoles qui ont demandé l’application de l’encadrement des loyers, à savoir :

  • à Paris depuis le 1er juillet 2019 ;
  • à Lille depuis le 1er mars 2020 ;
  • à Plaine Commune depuis le 1er juin 2021 (Aubervilliers, Epinay-sur-Seine, L’Île-Saint-Denis, la Courneuve, Pierrefitte, Saint-Denis, Saint-Ouen, Stains et Villetaneuse)
  • à Lyon et Villeurbanne depuis le 1er novembre 2021 ;
  • à Est Ensemble depuis le 1er décembre 2021 (Bagnolet, Bobigny, Bondy, Le Pré-Saint-Gervais, Les Lilas, Montreuil, Noisy-le-Sec, Pantin et Romainville) ;
  • Bordeaux (courant 2022) ;
  • Montpellier (Courant 2022) ;
  • Et probablement de nombreuses autres villes en 2022 grâce à l’assouplissement des critères pour demander l’application de l’encadrement des loyers ! Des villes moyennes situées en zone balnéaire comme Bayonne sembleraient intéressées par un tel dispositif.

Cette obligation nouvelle s’inscrit dans le cadre de la loi 4D actuellement en discussion au parlement et dont le vote devrait intervenir au 01/01/2022, et plus précisément à l’article 23 bis :

« « Art. 2-1. – Les annonces relatives à la mise en location d’un logement
soumis aux dispositions de la présente loi mentionnent des informations
relatives au bien concerné et aux conditions tarifaires de cette mise en
location, dont la liste est fixée par arrêté du ministre chargé du logement.
Cette liste inclut notamment :
« 1° Le montant du loyer mensuel, augmenté le cas échéant du
complément de loyer et des charges récupérables, suivi de la mention “par
mois” et, s’il y a lieu, de la mention “charges comprises” ;
« 2° Le montant des charges récupérables ;
« 3° Le montant du dépôt de garantie ;
« 4° Le cas échéant, le caractère meublé de la location ;
« 5° La surface habitable du bien ;
« 6° La commune et, le cas échéant, l’arrondissement dans lequel se
situe le logement ;
« 7° L’année ou la période de construction de l’immeuble ;
« 8° Le cas échéant, le montant total toutes taxes comprises des honoraires
du professionnel mis à la charge du locataire ;
« 9° Le cas échéant, le montant toutes taxes comprises des honoraires
mis à la charge du locataire au titre de la réalisation de l’état des lieux ;
« 10° Pour les biens situés dans les territoires où s’applique l’arrêté
prévu au I de l’article 140 de la loi n° 2018-1021 du 23 novembre 2018
portant évolution du logement, de l’aménagement et du numérique, le
montant du loyer de référence majoré, le montant du loyer de base et, le cas
échéant, le montant du complément de loyer exigé.
»

Projet de loi 4D relatif à la différenciation, la décentralisation, la
déconcentration et portant diverses mesures de simplification de l’action publique locale.

Une application de l’encadrement des loyers qui pourrait accélérer la baisse des prix de l’immobilier d’investissement dans ces grandes métropoles ?

A suivre.

Ps : Cette baisse des prix de l’immobilier dans les très grandes métropoles ne serait vraiment pas une surprise pour les lecteurs réguliers ; Vous pouvez toujours relire cet article « État des lieux du marché immobilier pour la fin 2021. » pour mieux comprendre notre analyse.

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