C’est une annonce choc qui ne devrait pourtant pas surprendre les investisseurs prévoyants : L’application de l’encadrement des loyers va être renforcée dès le début de l’année 2022 avec l’obligation de communication du loyer encadré dans toutes les annonces immobilières.
Voici, mot pour mot l’annonce de la ministre du logement Emmanuelle WARGON, le 24/12/2021 :
« Dans toutes les villes où il y a un encadrement des loyers on va rendre obligatoire sur toutes les annonces immobilières la mention du loyer plafond. Sur les annonces vous aurez le montant maximal exigible pour l’appartement, ce sera obligatoire. Si le loyer proposé par le propriétaire est de 800 euros, le plafonnement dans la zone de 650 euros, cela va mettre la puce à l’oreille« .
Je suis favorable à l’encadrement des loyers. Dans la situation dans laquelle nous sommes, nous avons besoin de protéger les Français de l’augmentation du prix des loyers. C’est important de faire appliquer la loi et certaines villes nous ont demandé d’avoir le pouvoir d’application de la sanction.«
Cette annonce est très importante car elle permet de matérialiser la menace de l’encadrement des loyers. Jusqu’à maintenant, l’encadrement des loyers était une vague loi à laquelle personne ne faisait attention; Rares étaient les investisseurs qui tenaient compte de ce risque dans leur stratégie d’investissement en immobilier locatif, au premier rang desquels les colocations par exemple (cf; « La colocation : L’illégalité de l’immobilier locatif trop rentable« ).
A ce titre, l’article 23 du projet de loi 4D actuellement en discussion confirme notre analyse avec des mots incontestable :
« En cas de colocation du logement définie à l’article 8-1 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 précitée, le montant de la somme des loyers perçus de l’ensemble des colocataires ne peut être supérieur au montant du loyer applicable au logement en application du présent article. »
Dès le début de l’année 2022, il ne sera plus possible de passer outre. Le non respect de l’encadrement des loyers sera public. Les sanctions seront plus facile à mettre en œuvre par les mairies qui ont demandé l’application de l’encadrement des loyers … et surtout, les locataires auront un moyen de pression supplémentaires pour encourager les propriétaires à respecter la loi !
Cette menace devenue réelle pourrait fortement peser sur le dynamisme du marché immobilier dans les grandes métropoles qui ont demandé l’application de l’encadrement des loyers, à savoir :
- à Paris depuis le 1er juillet 2019 ;
- à Lille depuis le 1er mars 2020 ;
- à Plaine Commune depuis le 1er juin 2021 (Aubervilliers, Epinay-sur-Seine, L’Île-Saint-Denis, la Courneuve, Pierrefitte, Saint-Denis, Saint-Ouen, Stains et Villetaneuse)
- à Lyon et Villeurbanne depuis le 1er novembre 2021 ;
- à Est Ensemble depuis le 1er décembre 2021 (Bagnolet, Bobigny, Bondy, Le Pré-Saint-Gervais, Les Lilas, Montreuil, Noisy-le-Sec, Pantin et Romainville) ;
- Bordeaux (courant 2022) ;
- Montpellier (Courant 2022) ;
- Et probablement de nombreuses autres villes en 2022 grâce à l’assouplissement des critères pour demander l’application de l’encadrement des loyers ! Des villes moyennes situées en zone balnéaire comme Bayonne sembleraient intéressées par un tel dispositif.
Cette obligation nouvelle s’inscrit dans le cadre de la loi 4D actuellement en discussion au parlement et dont le vote devrait intervenir au 01/01/2022, et plus précisément à l’article 23 bis :
« « Art. 2-1. – Les annonces relatives à la mise en location d’un logement
Projet de loi 4D relatif à la différenciation, la décentralisation, la
soumis aux dispositions de la présente loi mentionnent des informations
relatives au bien concerné et aux conditions tarifaires de cette mise en
location, dont la liste est fixée par arrêté du ministre chargé du logement.
Cette liste inclut notamment :
« 1° Le montant du loyer mensuel, augmenté le cas échéant du
complément de loyer et des charges récupérables, suivi de la mention “par
mois” et, s’il y a lieu, de la mention “charges comprises” ;
« 2° Le montant des charges récupérables ;
« 3° Le montant du dépôt de garantie ;
« 4° Le cas échéant, le caractère meublé de la location ;
« 5° La surface habitable du bien ;
« 6° La commune et, le cas échéant, l’arrondissement dans lequel se
situe le logement ;
« 7° L’année ou la période de construction de l’immeuble ;
« 8° Le cas échéant, le montant total toutes taxes comprises des honoraires
du professionnel mis à la charge du locataire ;
« 9° Le cas échéant, le montant toutes taxes comprises des honoraires
mis à la charge du locataire au titre de la réalisation de l’état des lieux ;
« 10° Pour les biens situés dans les territoires où s’applique l’arrêté
prévu au I de l’article 140 de la loi n° 2018-1021 du 23 novembre 2018
portant évolution du logement, de l’aménagement et du numérique, le
montant du loyer de référence majoré, le montant du loyer de base et, le cas
échéant, le montant du complément de loyer exigé. »
déconcentration et portant diverses mesures de simplification de l’action publique locale.
Une application de l’encadrement des loyers qui pourrait accélérer la baisse des prix de l’immobilier d’investissement dans ces grandes métropoles ?
A suivre.
Ps : Cette baisse des prix de l’immobilier dans les très grandes métropoles ne serait vraiment pas une surprise pour les lecteurs réguliers ; Vous pouvez toujours relire cet article « État des lieux du marché immobilier pour la fin 2021. » pour mieux comprendre notre analyse.
Et l’encadrement de l’augmentation des taxes foncières , c’est pour quand !!!
Je ne pense pas car les plafonds laissent de la marge.
J’ai 2 logements en locatif à Lyon, je suis en dessous.
Ceux qui sont impactés sont les escrocs qui pratiquent des loyers prohibitifs. Ca les calmera 🙂
Sur quelle base pouvez-vous pretendre que ces bailleurs sont des escrocs ?
Lorsque dans une ville comme Lyon ou Paris, on a un rendement locatif de plus de 8%, on escroque le locataire.
Ou alors on a été très malin tout en donnant le même loyer et les mêmes services que l’appartement à côté qui rapporte du 4 %.
Ce n’est pas beau d’être jaloux de ceux qui se donnent du mal pour faire de bonnes affaires tout en restant honnêtes !
Laurent, quand vous achetez un immeuble, et pas un appartement, vous trouvez, même près du Palais de l’Elysée, des prix au mètre carré inférieurs à 10 000€.
Je peux vous citer l’exemple d’un ensemble immobilier
de 214m² vendu pour un montant de 1 900K€ (hors frais), soit 8 878€/m², il y a 1 an. Même avec des travaux de rénovation chiffrés à 1200€/m² (notamment création d’une piscine en sous sol), vous arriverez à en tirer 8% de rendement une fois loué.
Dans les m2, vous comptez les parties communes ? C’est normalement le cas pour les immeubles. Où bien est-ce la somme des m2 carrez de charque appartement ? Après il est normal qu’en achetant en gros, vous payez un peu moins cher.
C’est en principe la loi Boutin ou Carrez si copropriété, qui s’applique.
https://immovision.com/immobilier/loi-boutin-definition-fonctionnement/
Parties communes avant restructuration (1 appart, 1 boutique, 1 étage de bureaux, des caves et parkings). Après travaux, 1 seul appart.
Typiquement le genre de projets qui fait le beurre des marchands de biens. Avec ici le marchand de bien qui se revend à lui-même, dans sa structure locative.
@ Laurent
Un rendement est relatif à deux éléments : le loyer et le prix de revient. Si vous avez acquis à un bon prix, alors vous pouvez avoir un rendement élevé sans avoir un loyer élevé.
rare de dénicher un logement à tarif abordable qui présente des qualités
@ Laurent
Désolé mais prétendre que tous les bailleurs qui ont un loyer au dessus du cadrage de l’état sont des escrocs est totalement absurde. La valeur d’un logement, et donc son prix, dépend énormément de plusieurs facteurs qui ne sont pas tous pris en compte par les loyers de référence. Quand un appartement est cher et que le loyer imposé est le même qu’un autre appartement 30% moins cher, le bailleur du plus cher loue à perte.
Ce n’est donc pas un escroc, c’est une victime de la bêtise. Alors faites en sorte de ne pas relayer cette bêtise !
Je sais déjà quels seront les effets sur le long terme de l’encadrement des loyers. Ceux qui y perdront le plus seront les locataires.
Est-ce que vous pensez que pour eux aussi ça les calmera ?
la bonne blague sur le pauvre locataire. J’ai entendu le même délire ce matin pour les apparts qui demandaient d’être mis aux normes énergétiques avec les proprios qui ne souhaitent plus les louer. Lorsqu’on veut bloquer quelque chose, on met en avant l »exception pour modifier la règle.
Je souhaite vivement que les investisseurs immobiliers sortent du marché pour plusieurs raisons :
1 – Ils font monter les prix de manière déraisonnable et notamment cela nuit aux jeunes qui ne peuvent se loger. Ca me pose problème car même avec un salaire confortable, se loger devient luxueux
2 – A titre perso, je me tape de savoir que mes appart locatifs ont pris 15% / an
3 – Cela obligera les investisseurs à se positionner sur d’autres supports. Ce sera plus drôle car il n’y a pas investissement plus simple que l’immobilier.
Sachant que les petits investisseurs immobiliers se concentrent dans les petites villes, si vous faites partir les investisseurs des grandes villes vous éliminez au moins 30 % de l’offre locative. Et ils ne seront pas entièrement remplacés par des petits investisseurs.
Vous les logez où après les gens ? Vous les laissez dans la rue ?
Et ces investisseurs qui vont aller investir chez nos voisins avec tous les impôts en moins reçus par la communauté française et faire la richesse et une offre locative importante de nos voisins, cela vous ferait plaisir ?
Il y en a déjà beaucoup qui sont partis. Résultat : les gens ont de plus en plus de mal à se loger. Moi, je ne trouve pas cela drôle.
J’ai peut-être mal compris votre propos, mais je trouve que le marché immobilier est déjà assez dans le rouge écarlate pour qu’on puisse se passer des investisseurs immobiliers.
On ne quitte pas un pays pour raison fiscale, ou alors c’est parce qu’on a une pauvre vie dans son pays d’origine. C’est un ensemble.
Que ceux qui souhaitent payer moins d’impôt s’expatrie dans un « paradis fiscal », nombreux reviennent car l’herbe n’est pas toujours plus verte ailleurs.
Souvent la motivation est autre : souhait de tranquillité, conjoint étranger, attirance déraisonnée pour un cadre de vie etc ….. La fiscalité peut être la cerise sur le gateau mais pas la principale raison
L’exil fiscal n’est pas important et surtout l’état n’en parle pas trop, la France étant un enfer fiscal. Ce qui fait que tous les autres pays sont des paradis fiscaux pour les français.
En transformant l’ISF en IFI, l’état a paré au plus pressé.
Il ne l’a pas fait pour faire plaisir aux patrons d’industrie mais parce que la saignée commençait à faire mal.
Evidement avec l’immobilier c’est différent, puisqu’il est immobile …
Si la France était un enfer fiscal, ce ne serait pas là pays d’Europe où il y a le plus de millionnaires..
C’est un pays fiscalement complexe mais pas un enfer
La France est 6ème mondial en nombre de millionnaires mais 8ème en patrimoine médian.Alors je confirme : les français sont malins mais c’est bien un enfer fiscal.
« je trouve que le marché immobilier est déjà assez dans le rouge écarlate pour qu’on puisse se passer des investisseurs immobiliers. »
En quoi sont-il indispensables ?
Si on est pas locataire on peut être propriétaire. Certes peut-être pas de la même surface qu’en location mais ça non plus ce n’est pas indispensable.
« J’ai entendu le même délire ce matin pour les apparts qui demandaient d’être mis aux normes énergétiques avec les proprios qui ne souhaitent plus les louer »
Je ne comprends pas très bien ce que vous voulez dire ?
Je veux dire que les bailleurs / AI prennent le prétexte de la victimisation des locataires pour justifier l’allègement de charges ou de normes pour eux.
Cela me rappelle l’allègement de TVA – charges pour les restaurateurs en 2007-2008 qui devait embaucher massivement et relever les salaires.
Résultat : très peu d’embauches et des salaires qui n’ont pas bougé
Les bailleurs n’ont pas besoin de prétextes pour être des victimes. La réalité suffit. Et au final c’est les locataires qui ne trouvent pas de logements.
Je trouve vos commentaires complètement à côté de la réalité.
Vous êtes bailleurs vous-même ou votre culture s’arrête à l’image « méchants bailleurs – gentils locataires » ?
Ce n’est parce qu’il y a des bailleurs individuels que le locataire trouve à se loger. C’est parce qu’il est solvable.
Et s’il n’y a plus de bailleurs indiv ils y aura des bailleurs institutionnels.
Enfin il n’y a pas le méchant bailleur et le gentil locataire. Le locataire détériore le bien du propriétaire et ne risque rien. Alors que le bailleur se saigne pour payer son crédit.
« ils y aura des bailleurs institutionnels. » : Effectivement nous nous dirigeons vers une France d’HLM avec les petits bailleurs dégoutés et les investisseurs partis. A lire vos commentaires, cela vous rendra heureux.
« Le locataire détériore le bien du propriétaire et ne risque rien. Alors que le bailleur se saigne pour payer son crédit. » : Nous sommes bien d’accord sauf que moi je ne trouve pas cela normal.
Je me fous qu’il n’y ait plus de bailleurs individuels. Compte tenu des travaux énergétiques à venir, peu de doute quant à l’évolution du nombre de bailleurs.
Je suis bailleur au reins solides c’est à dire que je peux encaisser impayés et rénovation. Je n’ai pas besoin de ça pour vivre.
Ce qui m’agace ce sont les bailleurs individuels qui accumulent les biens, en s’endettant jusqu’aux dents du fond. Cela n’a pas de sens.
Donc oui, à ce titre je me réjouis du retour des institutionnels
@ Laurent
Vous avez investi dans le locatif en ayant les reins solides et pas besoin de cela pour vivre : Tant mieux pour vous.
Vous vous foutez que les petits bailleurs disparaissent : cela fait de vous un gros beauf égoïste.
Moi je suis à l’UNPI et je les défends ces petits bailleurs dans mon département. Très souvent des gens agées avec 1, maximum 2 logements, à louer. Et je ne me fout pas d’eux.
Et je défends aussi les gros bailleurs qui ont 40, 50 100 logements à louer et qui payent 80 % des loyers en impôts. Parce qu’ils ont bien du mérite de rester en France pour procurer des logements de qualité à des gens qui en ont besoin. Alors qu’ils pourraient très facilement passer la frontière et échapper à, sans doute, la plus forte taxation au monde de l’investissement locatif.
Mais cela suffit. Bonne journée monsieur.
Cela confirme ce que je dis dans ces commentaires plus bas :
1 – l’investissement immobilier est un invest facile qui ne demande que peu de compétences contrairement à l’invest boursier
2 – de fait les bailleurs sont peu coutumiers de l’agilité économique
3 – arrêtez d’agiter le « trop d’impôt, je me barre ». On quitte un pays avant d’être réellement installé dans la vie. Autrement on reste car trop d’attaches, enfants, etc… Du coup les bailleurs sont des pigeons car immobiles et une cible facile pour les pouvoirs publics.
4 – s’ils ont en marre d’être plumer, qu’ils votent autre chose que l’adolescent
Je n’ai pas vu depuis longtemps d’allègement de charges ou de normes pour les bailleurs DE FRANCE !
Mais suis-je crédule ?
« A titre perso, je me tape de savoir que mes appart locatifs ont pris 15% / an »
Ben attendez que leur valeur baisse de 15% par an pour cause de vétusté, et revenez nous voir.
« Ils font monter les prix de manière déraisonnable et notamment cela nuit aux jeunes qui ne peuvent se loger. » Les jeunes peuvent toujours être locataires, donc ils peuvent se loger.
« Cela obligera les investisseurs à se positionner sur d’autres supports. »
Bon, on peut toujours investir dans l’immobilier, même sans être directement propriétaire bailleur.
« Ce sera plus drôle car il n’y a pas investissement plus simple que l’immobilier. » Si. La bourse, par exemple.
« Ce sera plus drôle car il n’y a pas investissement plus simple que l’immobilier. » Si. La bourse, par exemple.
investissez en bourse, prenez vous un Krack à -50% et on en reparle … si :
– psychologiquement vous êtes en mesure d’encaisser
– techniquement vous êtes en mesure de faire les bonnes allocations d’actifs
J’ai un compte titre depuis 1987. Des krachs, j’en ai connu quelques uns…
Ben vous êtes toujours en vie. Donc pas de soucis
Ça arrive souvent des chutes de 50 % ? Sur du diversifié c’est peu probable.
Si on diversifie bien, on se couvre. On limite la chute. Mais pour naviguer en bourse sans laisser son slip, il faut :
1 – de l’expérience
2 – de la patience
3 – un minimum de connaissance éco / bourse
4 – du sang froid
« Ils font monter les prix de manière déraisonnable et notamment cela nuit aux jeunes qui ne peuvent se loger. » Les jeunes peuvent toujours être locataires, donc ils peuvent se loger.
Bien sur. Et consacrer 40 à 50% de leur revenu à payer un loyer. Super comme début de vie …..
Personne ne louera à quelqu’un qui n’a pas au moins 3x le montant du loyer en revenus, et de bonnes cautions.
A part vous, peut-être ? 😁
Sauf si 70% des locataires sont dans ce cas. Vous louerez alors à ce que vous trouverez et sourirez d’avoir loué à quelqu’un qui une main devant et une derrière
Le jour où je ne trouve plus de locataire, je revends.
Ce ne sont pas les locataires qui manquent mais leur solvabilité !
Et comme
Ceux qui pourraient acheter ne peuvent même
Pas payer un loyer, c’est dans le baba
Ne vous en faites pas pour moi, locataires ou primo accédant, l’état les aidera à payer. Avec vos impôts au besoin.
Que voulez-vous, la vie est injuste.
3x, à ce tarif autant être propriétaire car ça revient à payer 33% d’endettement.
@ Laurent
Si vous n’êtes pas content des loyers, commencez par changer la fiscalité française. Je connais des bailleurs qui payent en impôts 80 % des loyers touchés entre l’IRPP + CSG + IFI + TF. Mettez tout cela à 0% et vous obtiendrez une réduction sur les loyers de 80 %.
C’est-y pas beau ?
Un bailleur impose à 80% ne me fait pas verser de larme
Pourquoi je ne suis pas surpris ??
Le cliché « Sal… de bailleurs » a encore de beaux jours avec vous.
Si vous n’êtes pas capable de comprendre qu’une personne qui investit et prend des risques a le droit d’en retirer un revenu, vous n’êtes pas sur le bon blog.
Je suis bailleur. Un bailleur qui paie 80% d’impôts / taxes n’est pas à plaindre. Ce n’est pas un salaud ou je ne sais quoi mais à partir d’un certain montant de patrimoine, il est moral et élégant d’être discret
@ Laurent
L’encadrement des loyers n’a pas de sens, pour au moins trois raisons :
1. Depuis près de 10 ans, août 2012, les loyers n’augmentent plus : ainsi, dans les 28 zones tendues de France, le bailleur ne peut pas augmenter le loyer au-delà de l’IRL, même lors d’un changement de locataire, et par construction, l’IRL est inférieur à l’inflation. En dehors des zones tendues, le locataire à le choix entre plusieurs logements et peut donc choisir celui qui lui convient, selon ses moyens.
2. Les valeurs maximales de loyers fixées par les préfectures, les loyers de référence majorées, peuvent être dépassées en ajoutant un complément de loyer. Si le logement justifie de caractéristiques de confort déterminantes ou d’une localisation particulière. Il est compréhensible que s’il est situé à l’étage noble d’un immeuble haussmannien, équipé par exemple de parquets anciens, de moulures au plafond, d’un salon avec cheminée, de chambres toutes équipées d’une salle d’eau privative, avec vue sur un monument historique ou un jardin, ou d’un seul de ces éléments, alors il peut justifier d’un complément de loyer librement accepté par le locataire ! Tout le monde n’aspire pas à habiter dans un logement standard, même conforme au loyer encadré !
3. Le loyer de référence ne prend pas en compte le poids des pièces « techniques » dans le montant du loyer : ainsi le principe de l’encadrement des loyers prévoit qu’un logement T1 de 15 m² a le même loyer de référence qu’un T1 de 30 m², par exemple 20 €/m². Or les prix des m² de la salle de bain et de la cuisine ne sont pas les mêmes que ceux d’un m² de chambre. Est-ce qu’un T1 de 30m² justifie de par sa seule surface d’un loyer double de celui d’un T1 de 15 m² ? évidement non ! Dans le cas des T1, ce seul biais justifie qu’une proportion très importante des logements ont un loyer qui dépasse le loyer de référence majoré. Dans les faits, sans entrer dans le détail, chacun comprendra qu’un T1 standard de 15 m² puisse être loué 400 €uros, alors qu’un T1 standard de 30 m² sera loué environ 600 €uros (loyers donnés à titre d’exemple, sans localisation géographique). L’observation des statistiques montre que la majorité des logements dont le loyer dépasse le loyer de référence majoré sont des T1 ! ce qui confirme l’importance de cet énorme biais.
Oui. Ce sont les escrocs qui se sont lancés dans la colocation notamment, avec des loyers indécents.
Je suis certain qu’en cherchant bien, on doit pouvoir trouver des loyers indécents.
Mais il serait intéressant d’étudier de près ces « loyers indécents » en prenant en compte en plus du loyer : Prix d’achat + travaux et mises aux normes + fiscalité + frais + risques pris + reconnaissance sociale. Soit les critères que subissent tous les bailleurs français.
Et je crois que le loyer serait le moins « indécent » de tous ces critères.
On investit dans l’immobilier pour avoir de la reconnaissance sociale ?
.
Quant aux taxes, travaux, etc…. on sait que lorsqu’on a un bien immobilier, cela fait partie du jeu. Si cela ne convient pas, on joue à autre chose
Quand il y a des locataires qui pleurent parce qu’ils ne trouvent pas à se loger et des bailleurs qui pleurent aussi parce qu’ils subissent une procédure d’expulsion, je ne trouve pas cela très rigolo comme jeu.
Quant à la reconnaissance sociale, je permets à des locataires de vivre protégés et au chaud. Alors je ne demande pas de mercis mais au moins à ne pas être insulté.
Avoir de la reconnaissance sociale, ce n’est pas de l’immobilier locatif qu’il faut faire. C’est être bénévole au restos du cœur.
L’immobilier locatif c’est pour gagner de l’argent
J’ai dis « mais au moins à ne pas être insulté. ». Quand vous prenez une baguette j’ai votre boulanger, vous ne l’insultez pas quand vous payez !
C’est tout ce que les bailleurs demandent.
Ce n’est pas une insulte de dire que pour avoir de la reconnaissance, ce n’est pas en faisant de l’investissement locatif
@ Laurent
La colocation correspond à une demande. Le montant du loyer doit être associé aux services proposés. Cependant je n’ai pas connaissance d’études sur les loyers pratiqués en colocations organisées. Après, si les locataires trouvent que c’est trop cher, il leur suffit de prendre un autre logement, et le bailleur devra chercher d’autres locataires ou revenir à la location classique de logement entier.
Veuillez noter que dans les études, les loyers pratiqués en colocation sont cumulés, puis ramenés à la surface du logement 4 Chambres à 400 € dans un T5 de 120 m² font un loyer de 1600 / 120 = 13,3 €/m².
La colocation correspond à une demande.
pas vraiment.
La coloc correspond à une nécessité, car il n’y a plus d’argent !!!!!!!! Donc on se loge à plusieurs pour partager les frais.
Il faut arrêter de faire croire que c’est un choix.
Je connais beaucoup de jeunes qui préfère vivre en coloc. Et des personnes agées aussi !
Vous sortez d’où pour avoir des idées pareilles ?
J’ai habité 7 ans à paris et depuis 15 ans à Lyon. Donc je connais parfaitement ces profils. Une nécessité et non un choix. Il faut seulement l’honnêteté de l’avouer
@ Laurent
Je crois que vous n’avez jamais vécu dans une colocation avec un vrai partage de vie et que vous n’avez que des idées, aucune expérience.
C’est surtout ça qu’il faudrait avoir l’honnêteté d’avouer.
J’ai fait 5 mois de coloc le temps de trouver un appartement individuel
Ça m’a suffit
@ Laurent
Alors soit tous les gens qui étaient avec vous en coloc étaient très désagréable … soit c’est vous !
Il suffit parfois de s’ouvrir aux autres pour leur donner une chance de vous apprécier.
Patrick D ou le bailleur d’Alice au pays des merveilles 🤣🤣
Ceux qui vivent en coloc le font pour les deux, l’économie et la convivialité.
Le bailleur lui le fait pour le hausse des loyers encaissés et l’amortissement qui écrase la fiscalité
@laurent, la prochaine fois ferme ta gueule c’est mieux… voilà voilà 😃
@ Aurélien : gros beauf vulgaire
Premières réactions à chaud:
On ne pourra donc plus parler d’un « Marché » de l’immobilier. Cela finira comme les loyers loi 1948 avé les conséquences sur le niveau de l’habitat. Je ne vois pas pourquoi ils ne nationalisent pas tout simplement tous les biens privés qui sont loués c’est peut-être vers ce quoi on tend, quand ils le feront ce sera à peu de frais.
La seule conséquence positive sera de faire baisser les recettes de l’IFI et de maintenir le niveau de là bourse.
Changement de paradigme auquel il va falloir s’adapter dans la gestion de son patrimoine…..merci pour vos conseils Guillaume.
C’est effectivement ce vers quoi on tend avec je cite » une incitation forte a orienter l’epargne des français vers les foncieres cotées » (Livre blanc de je ne sais plus quel comité theodule remis au gvt il y a quelques jours.
En bref: vos unités de compte assurance vie serviront a l’etat a vous racheter vos appartements en location.
Le marché régulera. Si les loyers sont trop bas, il y aura moins d’offre et/ou les propriétaires seront plus exigeants, ce qui pénalisera les locataires. Le socialisme ne marche pas.
Phase 1 : plafonnement des loyers.
Phase 2 : non réévaluation du plafonnement ce qui va s’avérer douloureux en période d’inflation (si travaux à effectuer)
Phase 3 : augmentation de la taxe sur les logements vacants et/ou de la taxe d’habitation (non encadrée bien sûr) histoire de tordre le bras aux salauds de propriétaires qui auraient eu l’idée malsaine de cesser de louer.
Habitué des fourberies de l’Etat, je la sens bien comme ça. J’espère me tromper.
Peut-être, mais vous oubliez l’interdiction de location pour les biens catégorisés D et au delà. Hors l’impossibilité de rénover faute de ressource en augmentera le nombre.
« Si le loyer proposé par le propriétaire est de 800 euros, le plafonnement dans la zone de 650 euros, cela va mettre la puce à l’oreille« . »
La puce à l’oreille de qui ?
Soit c’est légal, soit ce n’est pas légal. Si ce n’est pas légal, ça disparaîtra.
Loyer plafond : 650€
Loyer : 650€
Complément de loyer : 150€
Total TTC : 800€
Vous avez parfaitement raison : tous les locataires n’aspirent pas à habiter un logement standard, certains préfèrent un logement plus confortable, avec terrasse, grand balcon, belle vue, etc,. et sont prêts à payer pour cela.
En tout cas, dans les annonces (logement, héritage, …), barre à gauche de Macron en vue des élections.
« Je ne pense pas car les plafonds laissent de la marge.
J’ai 2 logements en locatif à Lyon, je suis en dessous. »
Je crois que la limite géographique d’Emmanuelle Wargon-Stoléru, c’est Paris et Saint-Mandé. Alors Lyon, elle doit s’en préoccuper autant que Brest-Litovsk. 😁.
Phase 1 : plafonnement des loyers.
Phase 2 : non réévaluation du plafonnement ce qui va s’avérer douloureux en période d’inflation (si travaux à effectuer)
Phase 3 : augmentation de la taxe sur les logements vacants et/ou de la taxe d’habitation (non encadrée bien sûr) histoire de tordre le bras aux salauds de propriétaires qui auraient eu l’idée malsaine de cesser de louer.
Habitué des fourberies de l’Etat, je la sens bien comme ça. J’espère me tromper.
Oui, on rentre en campagne électorale. On n’a pas fini d’entendre des inepties.
Tout à fait et je prédis un maximum de gens qui vont dormir dans la rue ou s’entasser dans des bidons villes. On ne peut pas inventer des inepties comme celles-ci quand, en France, 3,6 millions de personnes sont soit privées de domicile personnel (895 000 personnes), soit vivent dans des conditions très difficiles (privation de confort ou surpeuplement) (2 880 000 personnes), soit sont en situation d’occupation précaire (hôtel, caravanes…).
En même temps, ces personnes » à la rue » que vous décrivez, ce n’est pas elles qui risquent d’avoir le commencement du début d’avoir les moyens de payer un surloyer, avec un RSA, une indemnité d’handicapé ou même un smic,.. Ces personnes ont juste besoin d’un logement social, et rien d’autre. Elles ne sont en aucun cas sur le marché de location privé, surtout avec les garanties demandées par les agences immobiières ou autres.. Comment voulez -vous qu’elles payent 650 ou 800 euros de loyer avec un RSA ou un smic, surtout elles ont des enfants ? ( en plus, en cas de loyer trop onéreux, elles n’auraient même pas le droit d’avoir une participation de la CAF avec l’APL) ; Vous vous trompez complètement de marché..
La France, c’est 40% des logements sociaux de toute l’Europe, pour 13% de la population. Si le logement social était la solution, on n’aurait aucun problème de logement en France.
Mais, d’une part, tout le monde n’a pas envie de subir la mixité imposée, d’autre part, le logement social est financé par la promotion immobilière privée, ce qui renchérit d’autant le coût du neuf, et, enfin, comme on ne sait pas construire deux immeubles au même endroit, si vous construisez du social, vous entraînez la pénurie de l’offre privée.
Toute construction comprend une part de social (actuellement 30% dans l’agglomération pour compenser le manque législatif). Le promoteur vend la surface en appartement considéré à un bailleur social qui loue ensuite en fonction des critères.
Il semble exister au moins 3 standard différents de logements sociaux dont certains sont « réservés » aux membres de l’administration (SNI, …).
Il faut donc prendre avec grande précaution la notion de logement social.
Le principe est que le promoteur pour toute opération de 10 logements ou pour une surface habitable (SHON) de 2 000 mètres carrés devra « réserver » 20 à 25% de logements sociaux. Le résultat est simple, il devra revendre à perte sur ces biens immobiliers-là. La perte doit être reportée et le sera sur les prix pour ceux qui achètent les logements privés (loi Pinel, investissement libre, très rarement RP). On assiste donc à une flambée des prix dans l’immobilier neuf et aussi la création d’un cercle vicieux. En effet, une commune en retard va devoir augmenter le prorata des logements sociaux pour atteindre l’objectif établi par la loi. La perte de gain va, elle aussi, augmenter puisque le pourcentage de résidences privées se réduit au profit des logements sociaux. Et au final un coût du neuf en perpétuelle augmentation et un report des acheteurs sur l’ancien.
Enfin, le reste, personne n’en veut. Ces logements invendables bau particulier sont rachetés en bloc par les sociétés anonymes de HLM qui, elles, bénéficient d’une série d’exonérations de taxes foncières et autres qui peuvent aller jusqu’à une durée de 25 ans.
Et Emmanuelle Wargon-Stoléru a fait prolonger cette loi après 2025.
Du bon socialisme en marche.
Pas tout à fait Adnstep.
Pour effectuer une opération de ce type, il apparait que le promoteur prend en compte dans son prix d’achat du (des) terrain(s) les contraintes fixées et module ce dernier en fonction.
Exemple pour moi : augmentation de la surface « sociale » pour mise en conformité de la commune (voire agglomération) avec la législation (25%), obligation de telle type de répartition ,de la surface verte, …. résultat surcoût pour le promoteur qui ajuste son offre d’achat du terrain (-10%).
L’offre des autres appartement reste dans le concept offre / demande en fonction des critères de localisation, ….
Quand on vit en couple avec des enfants et juste un smic, c’est qu’on a vraiment fait tous les mauvais choix ! Ma solution : ne pas prendre un logement en centre ville à 800 € mais un logement en campagne excentré à 400 € payé entièrement par les APL.
Puis de se mettre à faire des études pour obtenir un travail mieux rémunéré.
Vous dites : » Elles ne sont en aucun cas sur le marché de location privé ». Mais apprenez que les bailleurs privés logent 50 % des locataires sociaux de France car les HLM refusent de les prendre. De même que pratiquement tous les locataires expulsés pour impayés de loyer retrouvent un logement … chez un bailleur privé. Les HLM n’en veulent surtout pas et eux savent qu’ils ne payent pas leur loyer !
Vous n’avez pas compris le sens de mon propos.
Ce que je voulais dire c’est que ces gens qui sont déjà à la rue le resteront mais vont voir leur rang grossir de façon exponentielle, puisque du fait des interdictions de louer les logements classés G et F d’une part et le manque d’attractivité pour les bailleurs d’autre part qui préfèreront ne pas louer plutôt que d’accumuler ENCORE de nouvelles contraintes.
Désolé de ne vous avoir pas compris. Là je suis d’accord avec vous.
Nous avons aussi dans certaines villes le développement du « Permis de louer » pour soi-disant faire la chasse aux vendeurs de sommeil. En fait le but est d’obliger les bailleurs à faire des travaux et à augmenter les loyers. Les anciens locataires ne pouvant plus louer au nouveau loyer.
L’intérêt pour les mairies est de forcer toutes une population qui traine en ville à partir. L’effet « Ville propre » sera réalisée en 2,3 ans et les seuls « responsables » seront les bailleurs. C’est tout bénef !
Il est assez logique que le vide laissé par la disparition du parti socialiste soit rempli.
On a pensé un moment a tort que les écolos prendraient la place.
Mais finalement on voit progressivement se dessiner les contours du nouveau parti socialiste, c’est En Marche. !
Qui se met en ordre de marche pour refaire l’éternel combat droite gauche.
On ne renie pas ses origines …
+1. D’ailleurs, la plupart des députés lrem viennent du PS.
J’ai confiance dans les français. En avril 2022, ils éliront à nouveau l’ado.
Les français sont des veaux
Je ne partage pas votre point de vue, un veau ne se laisse pas avoir deux fois…
On peut être une bête sans être idiot.
C’est fou quand même !
Les gens de gauche disent que Macron est à droite et les gens de droite disent qu’il est à gauche!
Alors faudrait savoir ????
De toute façon on s’achemine vers l’éclatement inévitable des bulles ( actions , obligations à 0 %, immobilier, matiéres premieres)
ecoutez les interviews de Jeremy Grantham qui avait prévu l’eclatement des bulles japonaises en 1990 , dot com en 2000 , immobiliéres en 2007
Voir Tesla valorisée 1000 milliards de $ pour 300 000 voitures produites soit 3 ,3 millions de $ la voiture!!!!
Tesla valorise sa voiture produite 3 ,3 millions $ et mercedes( daimler) 27 000 $..soit 120 fois plus Aberrant
Cela fait 25 ans que l’on dit que les prix de l’immobilier vont finir par baisser, un petit repli de 3-5% va bien finir par arriver un jour mais une vraie baisse je n’y crois plus.
Les prix ont baissé en zones tendues entre 2011 et 2014.
Si baisse de l’immobilier il y a, ce ne peut être que momentané.
Ou alors, il faudrait admettre que l’argent( billet de banque) prendra de la valeur !!!
Or, nous avons déjà suffisamment expliqué que l’inflation des actifs était en rapport avec l’inondation monétaire pour comprendre que plus on crée de monnaie plus sa valeur décroit.
Dans le contexte d’une baisse permanente du rendement de l’immobilier, celui ci restera une valeur refuge dans la mesure où il est bien placé.
Il y a déjà un moment qu’à Paris par exemple, on ne compte plus sur le rendement ..
l’adresse rien que l’adresse !!!
Certes
Mais si pas de rendement = autant acheter de l’or.
Ah le Julien n’en démordra jamais de son immobilier parisien à la valeur indestructible !
Biais de confirmation quand tu nous tiens, tu oublies tout le reste, même une pandémie !
La pandémie finira bien un jour prochain, les immeubles parisiens seront toujours là . L’investisseur parisien doit compter avec le temps qui depuis toujours joue en sa faveur. C’est de que Guillaume appelle l’investissement patrimonial. Mais même en ce moment, les locataire étrangers sont présent, ceux qui cherchent une résidence de quelques mois à 1 an à durée déterminée hors encadrement. ( je viens d’en louer 2 à partir du 1re janvier)
Certes les immeubles par définition sont immuables.
Mais la société elle ne l’est pas bien au contraire. Les stratégies, la vie en communauté, l’économie, le commerce, l’attractivité et surtout l’envie de rester, tout cela risque fort de changer en post pandémie notamment dans les grands centres urbains.
La location dans 5 ou 10 ans sera bien différente de celle d’aujourd’hui et n’oubliez pas que progrès et croissance sont corrélés à la liberté et non pas à l’accumulation de contraintes
Bonjour et merci à Guillaume pour ce billet.
Je pense pour ma part que les gouvernement ne s’attaquent jamais au fond du problème. Si les prix à Paris, Lyon, Bordeaux sont si élevés, ainsi que les loyers, c’est parce que c’est dans ces zones que l’on fait converger la plus grande partie des ressources du pays. Systématiquement tous les postes un peu haut placés de l’administration française sont pour ces grandes villes, Paris detenant de loin le pompon (à l’exeption des postes d’ambassadeurs qui par définition doivent être à l’étranger). L’aménagement du territoire en découle… Quelle interêt d’avoir des dizaines de milliers de fonctionnaires, payés par tous les français, que l’on entassent dans la capitale où l’on est obligé des les surpayer, où il sont du mal à trouver un logement (je ne parle pas là des hauts fonctionnaires) pour faire un travail qui pourrait aussi bien être fait dans n’importe quelle petite ville de province. Qu’au XIX ième, il ai fallu que tous les services soient à moins d’une journée de cheval du roi ou de l’empereur, cela peut se concevoir? mais que l’algorithme reste bloqué sur ces critères c’est qu’il y a un bug ! Pour le prix d’un centre militaire comme Balar, on aurait 5 ou 6 fois plus grand dans 90% du territoire français. On pourrait en dire autant de Bercy… Quant au choix d’avoir des universités dans les villes, on est bien loin du concept des universités américaines. Chez nous l’étudiant doit loger dans une chambre de bonne avec un loyer exorbitant et les enseignants passe une heure de transport en commun pour rejoindre leur lieu de travail. Nul doute que si l’état donne l’exemple, les entreprises suivront (on peut en effet faire le même constat pour les grandes entreprises).
Evidemment, cela ne va pas plaire aux propriétaires actuels et cela nécessite du temps (on ne déplace pas les personnes comme cela, mais il y a un turnover naturel de 3 à 4 % par an, il suffit de repositionner les postes en province). Mais ce serait plus efficace que toute tentative de bloquage des loyers
[+1]
Totalement d’accord.
Et ne vous en faites pas pour les propriétaires des grandes villes, il restera bien assez de demandes et peut-être qu’ils ne seront plus stigmatisés comme salauds refusant toutes les candidatures. Ils préféreraient dire oui à la première en étant certains de ne pas avoir de problèmes ensuite et de pouvoir vivre de leur loyer.
Cela supposera déjà de changer les lois et la fiscalité.
Oui yapuK 😃
C’était pour Apollon et Anticrédule !! 😆
Si vous n’êtes pas près du pouvoir, aucune chance de promotion.
Seule solution, une vraie régionalisation.
@adnstep
« Si vous n’êtes pas près du pouvoir, aucune chance de promotion.«
Puisque vous êtes apparemment maintenant en province avez vous remarqué que les gens ne pensent pas comme à Paris et préfèrent un job de moindre importance qu’une promotion qui sera synonyme de travailler plus avec plus de tracas, ou alors être muté à Paris. Depuis que j’y suis j’ai rencontré beaucoup de gens qui raisonnent ainsi: certains ont même faits Centrale mais voulant restés en province ils acceptent des jobs de second rang, ce qui est dramatique c’est que leurs enfants pensent et font pareil qu’eux…avez-vous la même expérience?
Ben vrai tout ça !!!😉
N’ayant jamais travaillé dans ma région d’origine et n’y étant revenu qu’à la retraite, je ne suis pas un exemple. Mon père non plus. Lui aussi a terminé sa carrière à Paris. Pour deux raisons : son poste au ministère, et mes études en prépa.
Dans la haute (et moins haute) fonction publique, et services apparentés, vous êtes tracés dès votre plus jeune âge. Les « hauts potentiels » alternent postes en administration centrale et en province. J’en connais peu qui refusent ce cursus.
Dans le privé, ça paraît différent, et vous aurez, sur la masse tout de même importante d’anciens des grandes écoles, de quoi alimenter toutes les grosses entreprises basées au moins partiellement en province.
La fille d’amis proches à fait Archi Lyon et Centrale Lyon, est chef de projet à Marseille chez un promoteur immobilier (200 M€ de CA au niveau national) et n’a aucune envie de quitter sa région.
@ Apollon
En fait les loyers des logements dans les grandes villes ne sont pas élevés, ils sont au même niveau que dans les petites villes, seulement la plupart des observateurs ne regardent que les annonces immobilières. Je vous invite donc à étudier les rapports annuels des observatoires des loyers, il y en a une bonne vingtaine presque autant que de zones tendues. Ces rapports, publiés depuis 2015, montrent deux choses :
– les loyers augmentent comme l’IRL depuis au moins aussi longtemps que ces observatoires existent, en fait depuis août 2012, date du blocage des augmentations de loyers à l’IRL lors du changement de locataire en zone tendue,
– les loyers ne sont pas élevés, sauf peut-être les T1 dans les villes universitaires car il n’y en a pas assez ! Cela illustre bien que c’est un simple problème d’offre et de demande.
Dans certains rapports des observatoires des loyers, regroupés dans le site web observatoire-des-loyers.org il est même écrit le pourcentage d’augmentation des loyers !
Bonsoir,
Je ne comprends pas votre argumentaire ? Oo bien nous ne partageons pas la même notion de ‘pas cher’. Je rapport des loyers indique un prix moyen à Paris de 24 € le m2, c’est environ 2 fois plus que dans la grande majorité des « petites » villes (Tours, Lens, Limoge, Besançon, Clermont-Ferrand par exemple ) qui sont en dessous de 12€/m2. Vous trouverez Nice, Lyon et Bordeaux aux alentours de 16/17 €/m2. Là, c’est les loyer moyens au m2 pour les F3. Evidemment Paris n’est pas chère par rapport à Monaco.
A Paris, les loyers augmentents comme l’IRL comme vous le signalez, parce que la loi plafonne ainsi cette augmentation. En province, ils augmentent souvent moins vite… l’écart qui était dejà important en 2012 se creuse encore.
Bonjour,
Il semble que nous n’ayons pas les mêmes sources. Le rapport 2019 de l’observatoire des loyers de Bordeaux, page 53, relate les loyers médians des Agglomérations que vous citez hors Paris qui est un cas Particulier. Dans l’ordre décroissant : Montpellier et Marseille à 12,2 €/m² environ, puis Lyon et Bordeaux vers 11,5€/m², puis Lille et Nantes un peu supérieur à 11€/m². Les valeurs exactes sont accessibles dans un autre rapport de observatoire-des-loyers.org. Après il y a des écarts énormes selon la typologie des logements (T1 à T4), le T1 étant vers 15€ à Bordeaux.
Je pense que tout le monde n’a pas la même définition de ces villes. Est-ce que Cesta, Saint Jean d’Illac font partie de la ville de Bordeaux ? Ce n’est pas moi qui trancherai, mais c’est comme demander à des parisiens s’ils pensent que Versailles ou Antony font partie de Paris. Mais bon, les politique jouent beaucoup sur cette ambiguité en fonction de ce qu’ils veulent faire passer comme message (on parle alors d’agglomération, de com-com,…). En calculant le prix moyen incluant Saint-Denis et Aulnay sous bois, ont doit réussir à montrer que Paris est vraiment pas cher 🙂
Je pense que le mieux est de rester sur la définition administrative des villes, ce que ne fait pas le rapport dont vous parlez il me semble (mais je ne suis pas bordelais, je regarde juste les cartes).Leur découpage en zone me semble très étrange vu de l’extérieur !
J’ai habité 5 ans à Mérignac. Est-ce Bordeaux ou pas ?
Il y a 20 ans, j’aurais dit non. Aujourd’hui, je dirais que c’est un quartier excentré de Bordeaux.
Toute communication araison avec Marseille est faussée par le fait que Marseille mesure 27 km du Nord au Sud, et a une surface de 240 km2, contre 100km2 pour Paris , 47 pour Lyon, 49 pour Bordeaux, 34 pour Lille…
Toute communication araison
* Toute comparaison
@ Apollon
En toute chose il faut préciser de quoi l’on parle : Le rapport de l’observatoire des loyers porte sur l’agglomération Bordelaise, soit 28 communes, dont Cestas et St Jean d’Illac ne font pas partie, bien que ces deux communes fassent partie de la zone tendue Bordelaise qui compte 66 communes. Les chiffres concernant Bordeaux Ville sont indiqués dans le tableau que vous pouvez télécharger sur le même site web, ce qui donne pour 2019 en comparaison avec l’agglo dont les chiffres sont entre parenthèses : tous logements 12,5 (11,5) / T1 16,8 (15,9) / T2 12,7 (12,1)/ T3 11,1 (10,6)/ T4 10,2 (9,6) loyers médians en €/m² – Exprimer les loyers en €/m² est déjà stupide. Cela représente donc un loyer médian plus élevé de 8% pour l’ensemble des logements, et de 4,5% à 5,9% selon le type de logement. A Bordeaux ville, le loyer mensuel médian est donc de 579 € pour un logement dont la surface moyenne est de 53 m².
Vous trouverez sur ce site tous les chiffres issus d’une enquête portant sur 10 000 logements au minimum.
(Pour votre information : Je préside l’association des propriétaires immobiliers de Bordeaux et de la Gironde, et nous faisons une procédure au conseil d’état pour demander l’annulation du décret ministériel instaurant l’encadrement des loyers à Bordeaux.)
« Pour le prix d’un centre militaire comme Balar, on aurait 5 ou 6 fois plus grand dans 90% du territoire français. »
Balard, c’est dans le 15eme, c’est déjà très éloigné du pouvoir. Le ministre et son cabinet sont restés à l’Hôtel de Brienne, dans le 7eme, à 4 minutes de l’Elysée par la Concorde.
Mais rassurez-vous, la DGSE, elle, va bien quitter Paris, pour emménager… dans le fort de Vincennes 😁.
Non, vous vous trompez… La DGSE reste dans Paris. Le fort neuf de Vincenne fait bien partie de la capitale, en tout cas du département de Paris qui ne contient que la commune de Paris… C’est dans le 12 ième… faut pas pousser mémé dans les orties (au sens propre, soit ne pas dépasser les limites… de la capitale). Ils auraient aménagé dans le chateau, ils seraient alors retrouvé dans le Val de Marne, quelle déchéance alors 🙂
+1
A bas l’immobilier, vive la bourse !! 🙂
On peut très bien investir dans l’immobilier sans être bailleur.
Encore un très bel article !
Nul ne peux obliger une personne à investir dans l’immobilier, surtout si celui-ci devient de moins en moins rentable et de + en + contraignant :
* Généralisation progressive de l’encadrement des loyers
* Plafonnement des capacités d’emprunt des investisseurs
* Refonte de calcul de la taxe foncière
* Obligation des bailleurs à financer la rénovation énergétique de leurs biens …
Dans 10 ans, tous perdants ?
Bonjour,
Vouloir encadrer les loyers et en même temps obliger les bailleurs à faire des travaux de mises aux normes énergétiques financièrement et techniquement irréalisables, sans même permettre aux bailleurs de se protéger des locataires indélicats et des squatters ne peut aboutir qu’à une grave crise du logement (voir lien internet ci dessous)
+ 1
https://papyrural.blog4ever.com/la-crise-du-logement-catastrophe-ineluctable
Parlons sérieusement !!
Comme le savent les lecteurs habitués du blog, en matière d’immobilier je suis partisan de Paris, parce que j’estime que c’est le marché le plus liquide, et susceptible d’avoir des plus values à long terme.
J’y ai investi pour louer il y a longtemps maintenant, et je ne le regrette pas pour ces raisons, et aussi parce que les contraintes locatives étaient moindres que maintenant.
Pour le moment, je garde cet immobilier pour des raisons de diversification patrimoniales, et parce que les « problèmes » de location occupent ma retraite, mais le rendement s’amenuise trop rapidement. (il y a aussi les charges en croissance, les travaux..)
Et si c’était à recommencer avec les contraintes d’aujourd’hui, je ne mettrais pas les pieds dedans, compte tenu que cela ne s’améliorera pas !!
Bizarre que l’on haïsse autant les bailleurs !!! et plus encore de la part des hommes de l’État que des locataires qui sont souvent gentils..( sauf les exceptions qui vous font regretter de leur avoir loué )
@Julien
Bien résumé l’état des lieux de l’immobilier et l’état d’esprit de nombreux bailleurs.
Par contre réorienter son patrimoine quand on atteint un certain âge demande une profonde réflexion et un zest de prise de risque qui souvent à ces âges font défauts.
@Julien, merci pour cette franchise.
Acheter pour louer était un très bon placement, surtout à Paris et dans les années 90. Je ne sais pas si c’était si facile à deviner à l’époque. Comme vous le dites ce n’est plus forcément le cas aujourd’hui, Pour ceux qui on pu le faire, la question est de savoir si c’est le bon moment pour passer à autre chose (mais quoi). Pour ceux qui n’ont pas pu le faire, la question est de savoir si cela vaut le coup par rapport à d’autres placements. Les interêts des uns et des autres sont parfois divergent. Le propriétaire actuel a tout interêt que les prix se maintiennent, voir montent, il peut un peu trop vanter l’intérêt du placement (il pourra dire à raison j’ai gagné tant en tant d’année). L’acheteur potentiel aura tout intérêt à faire passer le message que cela ne vaut plus rien, il aimerai bien acheter 30% moins cher :). Les services publics (ville, état…), les agences et les notaires ont tout interêt à ce que le maximum de transactions ait lieu et craignent plus un blocage des transactions qu’une baisse des prix (même si c’est sans doute lié). Là dedans l’épargnant regarde en tentant de deviner l’évolution prochaine. De mon côté, j’ouvre de temps en temps un poulet pour lire dans ses entrailles, mais cela reste assez enigmatique 🙂 La dinde de Noel ne m’a pas donné plus d’information, j’attendrai l’agneau pascal avec un peu d’espoir !
Pour les investisseurs futurs de biens avec DPE EFG voilà une étude de rentabilité effectuée parFrance Stratégie (avec toutes les réserves qui vont avec!):
https://www.bfmtv.com/immobilier/renovation-travaux/au-bout-de-combien-de-temps-la-renovation-energetique-des-logements-sera-t-elle-rentable_AV-202112280119.html
Un article intéressant pour prendre de bonnes résolutions pour 2022 !! https://www.ohmymag.com/astrologie/quelles-sont-les-predictions-de-nostradamus-pour-lannee-2022_art145403.html
Bonjour Nostra … Damus,
1) Si vous connaissez suffisamment les prophéties de Nostradamus, vous savez qu’il n’a fourni aucune date sinon une en 1999 si je me rappelle bien.
Alors pourquoi, par quelle tour de passe passe l’auteur du texte attribue t-il le 10è quatrain de la Centurie III à 2022 ?
2) Idem pour ce quatrain: « Des orages d’une importance exceptionnelle devraient donc frapper les rives de la Garonne dans le courant de l’année prochaine »
Cette prophétie ne correspondrait elle pas en fait à la catastrophe d’AZF en 2001 ?
3) Associer la prophétie: « Tout à l’entour de la grande Cité / Seront soldats logez par champs et villes. » au siège de Paris, qui plus est en 2022 est un raccourci un peu rapide me semble t-il !
4) Pour le 14è quatrain de la Centurie IV, quel rapport avec Kim-Jong Un . Ce pourrait être XI Jinping, ou Joe Biden ou plein d’autres et pourquoi en 2022?
5) Le troisième quatrain de la Centurie III ne pourrait-il pas être attribué à la catastrophe de Fukushima en mars 2011 ?
6) Quant au 72è quatrain de la Centurie I, l’attribuer à la victoire de Marseille en foot, sport méconnu au 16ème siècle, est là aussi un raccourci subtil !!!
Il est un quatrain qui est très clair, le jour où l’évènement arrivera si il arrive, le sérieux des prophéties de Nostradamus sera indéniable.
Il s’agit de la mort du pape à Lyon (là où les deux fleuves se rencontrent, Rhône et Saône) le jour de Sainte Lucie qui est le plus souvent attribué le 13 décembre mais pas que suivant les calendriers.
Pas nécéssaire de jouer les Madame Irma , cependant certaines prévisions pour 2022 dans cet article semble en phase avec le contexte actuel . Il est clair que l’atlantique est surexposé aux conditions climatique .
A paris la colère du peuple souverain risque d’éclater et le fait pour beaucoup de prendre conscience de vivre dans un trou à rat alors que certaines villes méditerranéennes peuvent offrir encore une marge de progression très importante et une belle surface de vie pour le prix d’un studio à Paris .
La meilleure infrastructure à mon sens au niveau culturel , transport , universitaire et de douceur de vivre se situe en Occitanie , toujours viser le plein centre et la proximité immédiate .
Quoi que le contexte législatif, monétaire fasse , il y a un très grand réservoir d’acheteurs qui souhaitent tout simplement changer de vie et cette région offre tout ce qu’il faut pour une véritable renaissance .
Le seul problème de l’occitane : il n’y a pas de boulot qualifié en masse
Donc l’immobilier faudra toujours pas grand chose
Laurent , c était pareil à Bordeaux à l époque , sauf que les choses changent très rapidement. Podium des progressions je vous assure!!
C’est pas faux. l’Aquitaine vient de chopper la place au Nord-Pas-de-Calais comme 3eme région la plus peuplée, mais compte tenu des réserves foncières et des prix, et de la dynamique actuelle, l’occitanie devrait bientôt la dépasser.
Les 3 départements les plus peuplés de France restent : Nord, Paris, Bouches-du-Rhône.
C est vrai ,les pourtours de la place qui porte bien le nom du contexte actuel est un point d entree magistral . https://www.midilibre.fr/2021/12/29/montpellier-dans-les-secrets-de-la-place-de-la-comedie-au-fil-des-siecles-10017246.php
Immobilier : à Paris, un tiers des loyers dépassent les plafonds
https://leparticulier.lefigaro.fr/article/immobilier-a-paris-un-tiers-des-loyers-depassent-les-plafonds
Selon le baromètre de l’Observatoire de l’encadrement des loyers, 35 % des logements mis en location du 1er août 2020 au 1er août 2021 l’ont été à un loyer au-dessus des plafonds légaux.
Cette fois, c’est la mairie de Paris qui le dit : l’encadrement des loyers est appliqué de manière « très inégale ». Selon le baromètre de l’Observatoire de l’encadrement des loyers, lancé en commun avec la Fondation Abbé Pierre (1), 35 % des logements mis en location du 1er août 2020 au 1er août 2021 l’ont été à un loyer au-dessus des plafonds légaux.
’étude – qui n’isole pas les biens loués avec un complément de loyer (2) – montre que le dépassement est de 196 € par mois, en moyenne. C’est dans l’ouest et le centre de Paris que la part d’annonces non conformes est la plus forte – jusqu’à plus de 40 % dans les 4e, 8e, 9e et 16e arrondissements. La mairie et l’association appellent les professionnels de l’immobilier à mieux communiquer sur les droits des locataires – qui disposent de recours légaux contre des loyers trop élevés – et promettent de prendre « toute leur part » à cet effort.
La Fondation Abbé Pierre prévoit, en outre, de mettre en place des baromètres pour les autres villes où les loyers sont encadrés.
« étude – qui n’isole pas les biens loués avec un complément de loyer »
Donc on ne sait pas réellement combien d’annonces sont hors des clous.
La mairie devrait plutôt s’intéresser au fait que Paris continue à se dépeupler, malgré un solde des naissances supérieures aux décès.
l’INSEE table sur les enfants de l’an 2000 pour inverser la tendance, vers 2025, mais je doute qu’ils adoptent un taux de reproduction de lapins.
« La Fondation Abbé Pierre prévoit, en outre, de mettre en place des baromètres pour les autres villes où les loyers sont encadrés. »
Cela demande employés et argent. Moi qui croyais naïvement que cette fondation consacrait toutes ses ressources à loger les démunis…
Hé oui rappelez vous l’ARC avec son Jacques Crozemarie !
Bonne année à tous,
La situation est devenue absurde.
Je prends pour exemple, un des appartements que je loue, dans le 5eme arrondissement, 2 pièces , super aménagé LL, LV etc, absolument tout.et neuf…., soleil des deux côtés ( traversant) calme, belle vue, aucune place perdue, bref aucun défaut.
Mais 28 m2 seulement. il vaut actuellement presque 400000€
Et pour les profanes, ( provinciaux etc…) je signale que trouver à acheter un appartement sans aucun défaut à Paris relève de l’exploit. Il faut des mois de recherche, avoir de la chance, et ne pas réfléchir plus, si on est en position de passer en premier !!
Si je suis les règles de la mairie, je devrais le louer 800€ pris moyen, donc peut être 900€ en majorant , c’est à dire à peine plus que ce que payent beaucoup de gens pour une simple chambre se bonne qui est souvent à 600/700€.
Eh bien, je loue cet appartement 1500€,( je pourrais 1700€ hors covid) sans aucune interruption, d’un bout de l’année à l’autre, parce que dès qu’il arrive sur le marché de la location, immédiatement j’ai plusieurs demandes de gens solvables qui le veulent pour résidence secondaire, temporaire, stage étudiant ou doctorant…travail de quelques mois dans une entreprise.. quasiment toujours des étrangers très contents et très agréables, qui payent et me le rendent en bon état.
Alors pourquoi devrais je le louer moitié prix à un français sans le sou sale et exigeant, qui risque de ne pas payer son loyer, et de me le rendre tout à repeindre voire ne pas vouloir partir ? ( ce qui m’est déjà arrivé, mais ne m’arrive plus !!….)
Bonjour et bonne année.
Pour répondre à votre question, j’y vois deux bonnes raisons :
– Etre en conformité avec la loi. Même lorsqu’elle ne me plaisent pas, je ne transgresse pas les lois. Sinon autant braquer une banque. Je peux bien sûr voter pour en changer, mais même quand je perds, je reste content d’être en démocratie.
– Se poser la question de pourquoi cet appartement est aussi recherché. Est-ce parce qu’il est à Paris et que justement ce sont les français qui paient depuis des siècles pour que Paris ressemble à Paris. Ce sont des externalités, vous beneficier des très beaux monuments et musées autours de vous, d’université,… mais ce n’est pas vous qui les avez payer, c’est les français par leur impots et leur TVA.
Pace e Salute comme on dit par chez moi.
Ça va pas plaire à Ian Brossat, tout ça 🤔
Avec un loyer de 800 € pour une valeur de 400.000 €, cela vous fait une rentabilité de 2,4 % avant impôts (IR + CSG + TF + IFI) et de ~ 1 % après impôts !!!
Aucun intérêt. Désolé que vous ayez à subir une loi aussi débile.
oui c’est ce que je dis dans mon commentaire précédent.
à 1500€ on est dont à 4,8% brut ce qui n’est pas terrible, car il y a les charges aussi, l’URSSAF (30 des bénéfices, donc il faut faire des taavaux …l’entretien les rénovations…
Je m’en sors à peu près parce que je suis en LMP ( pas d’ifi) que ma retraite est faible, et surtout que je l’ai payé beaucoup moins cher.
Mais il y aura à la sortie les charges sociales sur la plus value.
La question que je me pose, si votre logement est fini de payé, est:
le rendement doit-il être calculé par rapport à sa valeur sur le marché ou à son prix de revient ou encore plus simplement en rapport avec les charges et taxe/impôts lui afférant ?
Le rendement d’un placement se calcule en général en pourcentage du montant investi.
Pour aussi comprendre le gain ou la perte à la revente, on utilisera la Valeur Actuelle Nette.
En gros VAN = -Capital investi + Revenus année 1 + Revenus année 2 + … + Revenus année N + Valeur de revente année N.
Oui mais cela c’est la formule vu d’un comptable, mais dans la vraie vie c’est autre chose.
Imaginons par exemple que vous héritiez d’un terrain d’une ferme et que vous cultiviez du blé, comment allez vous calculer le rendement ???
Autre exemple, si j’ai acheté une maison pour du locatif 100k€ en 2000 et que j’ai bénéficié de 50k de réduction fiscale, ma maison vaut 150K aujourd’hui, il ne serait pas très logique de calculer le rendement sur ces 150 k, vous en convenez ??
C’est pour ça qu’on calcule d’un côté le rendement, et de l’autre la VAN.
Il me semble que Guillaume a expliqué ça dans un billet et a donné les bonnes formules de calcul.
C’est peut être que le prix de ce bien devrait être à 200 k€ et pas à 400 k€. Comme vous le dîtes Julien, vous l’avez payé beaucoup moins cher. Est-ce que la hausse est justifiée par quelque chose que vous avez apporté ? La bonne nouvelle est que si les prix des logements baissent, votre rentabilité augmente… A la limite avec des prix divisés par 10, votre rentabilité passerait à 24% ! Sur le papier vous devriez être très favorable à une baisse des prix de l’immobilier 🙂
Le problème, c’est que les prix sont fixés par les règles de l’offre et de la demande et pas par Julien. Donc si l’état ne change pas ses lois, je pense que Julien a plutôt intérêt à vendre et tant pis si le nombre de logement à louer sur Paris baisse.
Quand l’état verra que le blocage des loyers est une absurdité pour les bailleurs ET les locataires, peut-être deviendra t-il plus intelligent.
En attendant, Julien pourra trouver un placement qui rapporte autant et avec beaucoup moins de problèmes.
C’est le problème de l’oeuf ou de la poule. Si ce n’est pas rentable d’investir dans l’immobilier, les prix des logements devraient baisser. C’est ce qui c’est passé dans les années 90, les investisseurs avaient disparus. Le nombre de logement à Paris évolue peu et le nombre d’habitants baisse. Rare sont ceux qui peuvent se permettre de laisser les logments vides (taxe sur les logements vide ou taxe d’habitation sur les résidences secondaires). La bulle va se dégonfler et l’équilibre se trouvera sans doute bien plus bas qu’à l’heure actuelle. C’est un peu le pari des politiques. Je pense que le blocage des loyers n’est pas la bonne méthode, mais je suis d’accord sur l’objectif.
Je crois que les prix pourraient baisser un peu puis remonter ensuite. Par contre les bailleurs vont partir tout doucement et seront remplacés par des propriétaires occupants.
Au final, il y aura une pénurie de biens à louer et une rentabilité très faible, voire négative après les travaux exigés par le DPE.
Donc locataires et bailleurs mécontents. L’état aura loupé l’objectif et la situation sera très longue à s’arranger. Comme pour le numérus closus des médecins.
Justement le prix de l’offre et la demande est celui qui est accepté par les locataires actuels et non pas les prix bloqués administrativement qui sont quasiment la moitié. Quant au rendement, si je me réfère au prix que je l’ai payé il y a 15 ans (260000 avec les frais de notaire et les travaux)si je le loue 18000€/an cela fait du 7% brut environ . Si je le loue au tarif administré ça fait la moitié. On doit tenir compte que dans un logement meublé de bon niveau l’entretien les rénovations ne peuvent être laissées de côté, c’est à ce prix que les clients viennent. Ça doit être toujours impeccable !! Il faut donc un rendement suffisant. Il y a en plus les charges, les impôts et l’URSSAF qui est de 30% sur les bénéfices restants ( et sur la plus value à la fin quand on revend en LMP.) tant que l’on amortit la valeur d’achat ça va à peu près dans le cas présent , mais ensuite il faut revendre effectivement. Mais encore c’est bien si le marché immobilier connaît une forte hausse comme ce fut le cas les 20 dernières années. Personne ne peut affirmer que les 20 prochaines seront identiques. 😀 celui qui débute dans la location meublée à Paris aujourd’hui ne peut absolument pas compter sur le même rendement. Il vaut par conséquent faire autre choses.
Bonne Année à vous Julien et à tous les intervenants sur ce blog qui n’ont pas démérités par leurs interventions variées, parfois subjectives, parfois réalistes, parfois moins sous l’emprunt de l’émotion, d’autres optimistes, d’autres pessimiste s’opposant à la doxa désormais (trop) prégnante dans ce pays mais tellement intéressantes.
Bienvenu en 2022, qui sera, j’en suis convaincu, une année charnière pour notre histoire et de fait notre patrimoine et bonne santé à vous tous …. sans virus
A vous tous emprunts de Réalisme, je vous conseille la lecture de l’excellent livre de Christian Gérondeau, « La Religion écologiste » pour vous rendre compte dans quelle idiotie et utopie l’ONU et ses variantes (le GIEC notamment) ont engagé l’humanité utilisant allègrement l’illusion, la confusion et le mensonge pour nous mener de façon quasi certaine vers le chaos voire le désastre quand la réalité et le bon sens reprendront leurs droits.
Je me joins à Julien Bonnetouche et Anticrédule pour vous souhaiter à tous une très bonne année 2022.
Merci à Guillaume pour aborder des sujets parfois difficiles avec son blog. Merci à tous les intervenants pour le faire vivre, même à ceux qui ne sont pas toujours d’accord avec moi !
Et surtout bonne santé pour tous et pour vos familles.
Bonne année à tous et merci pour les articles de Guillaume et Julien qui nous font réfléchir, nous enrichissent et nous font joyeusement argumenter.
Heureusement que nous ne sommes pas tous d’accord, ce serait vraiment « Boring » comme le disent nos voisins anglais qui eux sont les rois des débats mais toujours avec le sourire.
Bonne année à tous.
Merci à Guillaume pour ces articles qui débouchent sur des échanges particulièrement intéressants.