Analyse & perspectives du marché immobilier – Où vont les prix de l’immobilier en 2023/2024 ?

Alors que le premier semestre de l’année 2023 se termine, le moment est venu de prendre le recul nécessaire à l’analyse du marché immobilier.

En effet, derrière le blocage actuel et temporaire du marché immobilier, il est fondamental de réussir à comprendre les dynamiques qui se mettront en place dans les prochains mois et années. C’est l’exercice que je vous propose aujourd’hui.

Le constat : Le marché immobilier est bloqué.

Le constat est implacable. Le marché est figé. Il n’y a plus d’activité. Les professionnels de l’immobilier trouvent le temps long. Certains envisagent sérieusement de changer de carrière tant la situation devient délicate.

Depuis Juin 2022, la violente hausse des taux d’intérêt sur fond de taux d’usure qui plafonne la marge bénéficiaire des banques réduit l’activité « crédit immobilier » dans les banques. Entre Juin 2022 et février /mars 2023, les banques ne voulaient plus prêter à perte. Le taux d’usure trop bas ne les encourageait pas.

Depuis février/mars 2023, le taux d’usure n’est plus LE problème principal. Aujourd’hui, les taux d’usure sont corrects et les banques semblent retrouver les marges d’intérêt suffisantes pour retrouver l’envie de prêter. Malheureusement, comme nous vous l’expliquons depuis des mois, cette question du taux d’usure cache LE véritable problème du marché : La hausse des taux de crédit immobilier détruit le pouvoir d’emprunt des candidats à l’investissement immobilier.

Aujourd’hui, les banques retrouvent l’envie de prêter, les taux de crédit immobilier autour de 3.50% / 4% semble satisfaisants… mais les candidats emprunteurs se rendent compte que leur capacité d’emprunt a chuté de 20% à 25% ! Ils n’ont plus les moyens d’investir !

La hausse des salaires depuis 2 ans est puissante ; 2023, s’annonce encore comme une belle année de hausse des salaires, mais cela n’est pas encore suffisant pour absorber la perte de capacité d’investissement lié à la hausse des taux de crédit immobilier.

• 1 – Au début de l’année 2021, un couple de personnes au SMIC payées 1257€ chacun (2514€ / mois) pouvait rembourser 879€ / mois en respectant son taux d’endettement maximum de 35%. Au taux de 1.50% assurance comprise, cette capacité de remboursement lui permettait d’emprunter 182159€.
• Aujourd’hui, et depuis le 01/05/2023, une personne payée au SMIC perçoit 1383€ par mois, soit une hausse de 10% net en deux ans. Notre couple est donc payé 2766€ par mois et peut rembourser 968€ / mois en respectant les ratios d’endettement imposés par le HCSF. Au taux de 4% assurance comprise, cette capacité de remboursement lui permet d’emprunter 159000€, soit une baisse de 12% par rapport à la situation de 2021.

Bref, il faut relativiser l’impact de la hausse des taux de crédit immobilier sur la capacité d’emprunt des candidats à l’investissement immobilier, car on l’oublie souvent, mais les salaires ont beaucoup augmenté depuis 2 ans.

Cette perte de capacité d’emprunt liée à la hausse des taux de crédit immobilier est déjà partiellement compensée par la hausse des salaires. Si la hausse des salaires devait se confirmer sur le second semestre 2023 et même en 2024, la hausse des taux serait totalement absorbée.

Voici les prévisions macro-économiques de la banque de France publiées en mars 2023 (source : Projections macroéconomiques – Mars 2023)

Voici un graphique de synthèse que nous vous proposions dans cet article « Non, les prix de l’immobilier ne vont pas baisser à cause de la hausse des taux ! » :

Ne pas oublier pourquoi les taux de crédit immobilier ont augmenté.

Aujourd’hui, on se focalise sur la hausse des taux de crédit immobilier et leur impact immédiat sur la capacité d’emprunt des ménages. Néanmoins, il est fondamental de comprendre la raison de cette hausse des taux d’intérêt pour être capable de juger des conséquences sur le marché de l’immobilier.

Les taux ont augmenté, car la croissance économique post Covid a été très forte et que le goulet d’étranglement de la reprise économique a généré de l’inflation. Dans un premier temps, une inflation saine qui trouve son origine dans l’envie de consommer et l’investissement dans l’économie décarbonée.

Une puissante croissance économique qui se traduit par un quasi plein emploi, un manque de main d’œuvre incontestable, une hausse des prix et une hausse mécanique des salaires.

Ainsi, si la hausse est violente et pénalise le marché immobilier à court terme, à long terme, la dynamique vertueuse de l’économie est très clairement favorable au marché immobilier.

Il n’y a plus de chômage, le manque de main d’œuvre impose des augmentations de salaires pour tous, la croissance reste dynamique. Ce sont là des facteurs positifs qui vont naturellement relancer la dynamique du marché.

La situation actuelle me semble tellement plus favorable à l’investissement immobilier que la situation 2008/2018 marquée par la déflation, l’absence de croissance et l’absence d’espérance avec un chômage qui ne baissait pas assez vite.

Il faut néanmoins absorber la violente hausse des taux. C’est temporaire et pas bien grave ! L’inflation et la croissance économique vont rapidement permettre d’absorber le choc.

Les prix de construction vont continuer d’augmenter … et donc valoriser la valeur patrimoniale de l’actif immobilier.

L’inflation normative, l’obligation d’un logement toujours plus respectueux de l’environnement et le manque de main d’œuvre participent à la hausse des coûts de construction. Les prix de construction et de rénovation augmentent.

Comme je vous l’explique souvent, investir dans un bien immobilier, c’est investir dans un stock de matière première et de main d’œuvre. Lorsque vous achetez un bien immobilier, vous achetez des parpaings, du temps de travail du maçon, du peintre…,

Plus le prix des matières premières augmente, plus les salaires augmentent… plus la valeur fondamentale de l’immobilier augmente. C’est l’analyse que nous vous proposions dans cet article : « Immobilier : Le prix de la valeur refuge qui vous protège de la hausse des taux et de l’inflation. » ou encore dans celui-ci « Non, les prix de l’immobilier ne vont pas baisser à cause de la hausse des taux !« 

Conclusion. N’attendez pas la grande baisse des prix de l’immobilier.

Bref, nous ne sommes pas à l’aube d’une violente baisse des prix de l’immobilier. Les temps sont durs, il faut être patient. La dynamique économique et la hausse prévisible des salaires va permettre d’absorber la hausse des taux. Il faut juste un peu de temps.

Une baisse ponctuelle de 10% ne serait vraiment pas une catastrophe au regard de la hausse violente des 5 dernières années.

Ce temps devrait être synonyme d’un marché immobilier calme avec de belles opportunités d’investissement pour les candidats investisseurs (encore finançable ou avec paiement cash) qui sauront « profiter » de la situation délicate de vendeurs qui ont besoin de vendre et qui paniquent devant la faiblesse de la demande. Il doit y avoir des opportunités ; néanmoins, ne soyez pas trop gourmand et n’attendez pas. C’est lorsque le marché est bloqué que vous pouvez négocier au maximum.

En revanche, soyez particulièrement attentif à Paris et Lyon ou encore sur les littoraux, bref, là où les prix sont les plus déconnectés des fondamentaux du prix de construction.

La situation pourrait être plus délicate à gérer tant la spéculation et des taux trop bas, trop longtemps, ont poussé les prix à des niveaux déraisonnables (cf. « La crise immobilière de 2023 comparable à la grande crise de 1991 ? SCPI et immobilier parisien sous pression« ).

Idem pour le crowdfunding. On va dans le mur comme expliqué dans cet article « Crowdfunding immobilier : Forte augmentation des retards de paiement depuis le début de l’année 2023.« 

À suivre.