Bon nombre d’immeubles équipés d’un chauffage collectif se posent la question de s’orienter vers de l’individuel au cours de leur existence. Une quête de liberté ? Sans doute. Liberté de choix du mode de chauffage, du fournisseur d’énergie, de l’intensité du chauffage. Avec l’idée que les charges de copropriété sont toujours trop chères, toujours en toile de fond.
Le chauffage individuel est-il idéalisé ? Cet article vous propose une vraie chasse aux idées reçues.
Les avantages du chauffage collectif
Comment ça marche ?
Il s’agit d’un seul système de chauffage pour tout un immeuble, avec une chaudière collective et dimensionnée pour le nombre d’appartements. Ce mode de chauffage est parfois également utilisé pour la production d’eau chaude et le refroidissement pendant les mois d’été.
Concrètement, cela ne change rien pour l’occupant par rapport à un chauffage individuel. Il dispose de radiateurs. Et il peut choisir la température souhaitée dans le logement (sauf cas spécifique), allant même jusqu’à la possibilité d’interrompre le chauffage.
En ce qui concerne la répartition des charges liées au chauffage collectif, le règlement de copropriété prévoit toujours ce qu’on appelle une clé de répartition. Une fois par an, votre syndic :
- vous demande un relevé de consommation ;
- mandate une société chargée de la relève ;
- ou, répertorie les télé-relevés.
Ainsi, il pourra attribuer à chaque logement sa consommation individuelle, augmentée d’une participation aux charges fixes du chauffage (en fonction des millièmes ou par lot comme déterminé par le règlement de copropriété). Cette répartition est présentée en Assemblée générale dans la résolution d’approbation des comptes annuels.
Les intérêts pour les copropriétaires
Le principal intérêt réside dans la mutualisation des coûts d’installation, d’abonnement au fournisseur d’énergie et d’entretien. Cela va de pair avec la réalisation des économies d’énergies demandées aux copropriétés. Il y a aussi un gain d’espace dans tous les appartements. Ce qui peut avoir pour effet de faire baisser la pollution sonore.
Alors, pourquoi le chauffage collectif a si mauvaise presse ?
Pendant longtemps, les charges de copropriétés liées au chauffage collectif étaient réparties de manière assez injuste. Les occupants n’avaient pas la maîtrise de leur consommation et aucun retour financier sur leurs efforts individuels d’économies d’énergie. Nous verrons ci-après que ce point a évolué avec l’obligation d’individualisation des frais de chauffage.
Aussi, il faut dire que les réglages d’un dispositif de chauffage collectif sont extrêmement complexes. Il y a des cas d’inconfort thermique si l’installation a été mal pensée ou mal mise en œuvre. Par exemple, au sein d’un même immeuble, certains occupants peuvent souffrir du froid alors que d’autres logements sont surchauffés.
C’est une vraie problématique accentuée par l’immobilisme des copropriétés au sujet de la rénovation énergétique.
Il est vrai que le chauffage collectif restreint sensiblement le paramètre « liberté ». Les dates d’allumage et de fin de chauffage sont décidées collectivement. La maîtrise de la dépense énergétique n’est pas la même. Pour les bailleurs, ils font l’avance pour leurs locataires en attendant la régularisation annuelle au titre des charges récupérables.
L’individualisation des frais de chauffage
La teneur de l’obligation d’individualisation
Depuis 2020, les copropriétés sont tenues d’installer des éléments d’individualisation de chauffage. En pratique, cela prend la forme de sous-compteurs divisionnaires. Avec un fonctionnement identique à ce qui est souvent pratiqué pour la distribution d’eau froide. C’est ce que l’on appelle compteurs individuels d’énergie thermique. À tort, puisque compteur individuel signifie facturation individuelle par le fournisseur d’énergie (avec abonnement individuel).
L’objectif est d’identifier la consommation individuelle pour répartir la charge de chauffage individuellement. L’obligation exacte consiste à mettre en place une installation capable de déterminer et de réguler la quantité de chaleur (et d’eau chaude s’il y a lieu) pour chaque logement.
Si ce n’est pas fait, la copropriété risque une amende salée. Jusqu’à 1 500 € par an et par logement en attendant que l’immeuble soit conforme.
Les exceptions à l’individualisation
Si la pose de sous-compteurs divisionnaires n’est pas réalisable d’un point de vue technique ou que le coût serait excessif au regard des économies susceptibles d’être faites, le législateur a prévu une alternative. Il s’agit de l’installation de répartiteurs sur chaque radiateur.
Lorsque même l’installation de répartiteurs n’est pas possible techniquement ou économiquement, la copropriété est dispensée d’individualisation.
Sortir du chauffage collectif : est-ce possible ?
Malgré tout ce que nous venons de voir, certains copropriétaires ne jurent que par un mode de chauffage individuel. Mais nous allons observer que ce n’est vraiment pas facile à mettre en œuvre.
En cas de demande individuelle d’un copropriétaire
Il faut bien comprendre qu’un système de chauffage collectif est dimensionné pour le nombre de logements qu’il dessert en fonction de multitude de paramètres (isolation, nombre de niveaux, déperditions de chaleur, etc.). Donc lorsqu’un seul copropriétaire demande à sortir de ce système, l’accord de l’Assemblée générale est nécessaire.
Il devra présenter un dossier technique solide aux autres copropriétaires et sera garant du fonctionnement du système collectif après modifications. C’est pourquoi il vaut mieux exiger l’intervention du professionnel qui s’occupe du chauffage de l’immeuble.
Le coût des travaux de modification de l’installation sera entièrement à la charge du copropriétaire demandeur, même ceux qui sont réalisés sur les parties communes. De quoi décourager les idées farfelues.
Il est possible d’installer un équipement de chauffage individuel sans demander à modifier le système collectif. Mais dans ce cas, le copropriétaire en question continuera de payer les charges collectives (déduction faite de sa consommation).
Supprimer le chauffage collectif à l’échelle de toute la copropriété, une utopie ?
En théorie, la suppression d’un service collectif est votée à l’unanimité des copropriétaires. Autant dire que c’est quasiment impossible. Même chose pour un copropriétaire qui fait une demande individuelle pour sortir de la répartition de charges liées au chauffage (qui suppose une modification de la clé de répartition).
Certaines décisions des juges sont plus souples et vont dans le sens de l’application de la double majorité de l’article 26 (majorité de tous les copropriétaires détenant les deux tiers des voix). Compliqué à atteindre aussi, quand on connaît le taux de participation aux AG…
Votre immeuble est-il équipé d’un chauffage collectif ? Quelle est votre expérience avec ce dispositif ?
Vous êtes plutôt collectif ou individuel (pour le chauffage évidemment) ?
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