Comment bien investir dans l’immobilier en 2024 ? Quelle stratégie ? Quel dispositif fiscal optimal ?

C’est dans les périodes de crise qu’il est possible de faire les meilleurs investissements.

Dans les périodes d’euphorie, il y a beaucoup d’investisseurs. La concurrence est rude et les prix de tous les biens s’envolent, y compris pour les plus mauvais d’entre eux.

Dans les périodes de crise, il n’y a plus d’investisseur. Les vendeurs ne peuvent plus imposer leur prix. C’est alors le moment parfait pour investir et espérer payer au juste prix ce bien immobilier qui fera de vous un bon investisseur.

Bref, pendant que nous sommes au cœur de la crise, c’est clairement le moment d’y aller ! Ce n’est pas lorsque le marché repartira qu’il faudra se réveiller.

Un investissement qui pourra se faire à crédit, mais aussi en auto-financement.

Ce ne sont pas les difficultés à obtenir un crédit qui doit vous freiner ! Vous disposez tous de liquidités abondantes dans vos fonds euros d’assurance-vie ou encore sur les livrets et autres CAT. Vous devez les utiliser pour profiter de la crise immobilière actuelle.

Comme je vous l’expliquais dans cet article « Le Compte A Terme (CAT), une mauvaise bonne idée pour votre épargne ?« , l’épargne est toujours synonyme d’appauvrissement de l’épargnant à long terme.

Il ne faut pas se laisser endormir par la hausse actuelle des rendements des fonds euros ou des livrets. Les rendements sont toujours médiocres face à l’inflation et à la croissance économique !

Vous devez donc impérativement utiliser votre épargne pour l’investir dans l’économie. L’immobilier est un actif quasi-incontournable dans cette dynamique d’investissement dans l’économie réelle.

Comment investir dans l’immobilier en 2024 ?

Investir, c’est être capable de lire les grandes tendances de l’économie et de la société.

Voici quelques item qui pourront vous aider dans votre réflexion d’investissement.

Nous sommes :

• Une société qui vieillit ;
• Une société qui fait de moins en moins d’enfant ;
• Une société qui divorce et dans laquelle les familles monoparentales augmentent fortement (cf. « Immobilier : Le manque de logement expliqué par le féminisme et les nouvelles relations hommes/femmes ? » ;
• Une société qui donne la priorité à la qualité de vie ;
• Une société en transition énergétique qui cherche à réduire sa consommation d’énergie carbone.

Ces quelques grands items doivent nous permettre de définir une typologie d’investissements immobiliers qui devraient pouvoir s’adapter à la société qui évolue et qui se construit pour les 15 ou 20 prochaines années :

• Une société qui vieillit : Nécessité d’investir dans un bien immobilier adapté à une personne âgée autonome, mais à mobilité réduite. Les rez-de-chaussée, sans marche, sont à rechercher ; mais des rez-de-chaussée sécurisés car les personnes âgées sont parfois craintives.
• Une société qui fait de moins en moins d’enfant ; Dans un monde sans enfant, il faut probablement réduire la taille des logements. Des T2 ou des T3 seront peut-être plus adaptés que des T5 ou grande maison. Un monde sans enfant, c’est aussi un monde avec moins d’étudiants. Attention au logement étudiant vers 2035 ! Le nombre d’étudiants devrait fortement baisser à partir de cette date. Celui qui voudra vendre son logement entre 2035 et 2040 pourrait avoir des difficultés
• Une société qui divorce et dans laquelle les familles monoparentales augmentent sensiblement (cf. « Immobilier : Comment expliquer l’impression de manque de logements ?« ) ; Le développement des familles monoparentales par la généralisation de la garde alternée est un véritable sujet de société qui pourrait expliquer l’impression de manque de logement alors même que la population n’augmente plus ou trop peu. Le T3 (un seul enfant) ou le T4 (deux enfants) doivent être recherchés, d’autant plus que les familles monoparentales n’ont pas les moyens de devenir propriétaires ! Les femmes seules avec enfants sont une population de locataire importante.
• Une société qui donne la priorité à la qualité de vie ; Les petites maisons de centre-ville moyenne ; Les espaces verts, la terrasse, le jardin, la sécurité seront évidemment des investissements immobiliers à rechercher.
• Une société en transition énergétique qui cherche à réduire sa consommation d’énergie carbone. La transition énergétique, c’est s’engager à louer un logement peu énergivore. Cela suppose une bonne isolation, mais également une exposition sud pour profiter des bienfaits du soleil. Anticiper les possibilités de rénovation du système de chauffage avec une pompe à chaleur semble par ailleurs une excellente idée.

Tout cela doit nous permettre de définir une typologie d’investissement immobilier qui devrait être valorisé à moyen/long terme :

La petite maison dans une ville moyenne dynamique ou un appartement en rez de jardin (T3 d’environ 65 m² pour y accueillir une famille monoparentale ou personne âgée qui souhaite du confort) avec une rénovation énergétique du logement, y compris l’installation d’une pompe à chaleur (facile dans une maison pas besoin de l’accord de la copropriété inexistante).

Quel dispositif fiscal optimal ?

L’optimisation fiscale n’est pas le point de départ d’une analyse, ce n’est que la conséquence d’une stratégie d’investissement.

À mon sens, le meilleur dispositif fiscal à mettre en œuvre actuellement est le dispositif loc’avantages optimisé aux déficits fonciers. (cf. « Simulation d’immobilier locatif avec Loc’Avantages et déficit foncier. Quelle rentabilité espérer ?« )

Loc’avantages = réduction d’impôt pour le propriétaire bailleur qui accepte de logement un locataire aux revenus plafonnés en lui proposant un loyer inférieur au loyer de marché. Une réduction d’impôt qui compense largement la perte lié à l’application d’un loyer faible.

Le dispositif loc’avantages sera parfait pour les logements T3 / T4 dans une ville moyenne dans lequel vous logerez une famille monoparentale.

Optimisé aux déficits fonciers = Réaliser des travaux déductibles des revenus fonciers. Des travaux qui réduiront la consommation énergétique du logement et qui seront source de plus-values immobilières. Des travaux qui permettront de réduire l’imposition du propriétaire bailleur (cf. « Replay visio : « Le régime fiscal du déficit foncier pour investir dans l’immobilier locatif » ou encore « Immobilier locatif : Profiter du régime fiscal du déficit foncier améliorer le DPE de votre logement« )

À suivre.