Au début de la semaine, nous consacrions un article sur le thème « Comment se construire un patrimoine quand on a pas de temps à y consacrer ? « . Il s’agissait d’évoquer la situation commune à de nombreux investisseurs dont les revenus élevés devraient leur permettre d’investir massivement, mais qui n’y arrivent pas, faute de temps à y consacrer.

Effectivement, ceux d’entre nous qui ont des revenus élevés, ont souvent pour caractéristique principale de travailler énormément et de consacrer toute leur énergie et leur temps de cerveau disponible à l’obtention de ces revenus élevés (et le peu de temps restant, à leur famille). Il ne peuvent donc pas se permettre de perdre du temps pour gérer leur patrimoine.

Ainsi, ils n’ont pas de temps et d’énergie à consacrer à la gestion de leur patrimoine. Le temps pris serait effectivement consommateur du temps ou de l’attention qu’il ne pourrait plus consacrer à leur profession ou à leur famille.

Prenons aujourd’hui le contrepied. Nous sommes dans la caricature, mais finalement pas si loin de la vérité.

Comment se construire un patrimoine quand on a pas d’argent à investir ?

Ne pas avoir d’argent pour investir, c’est souvent synonyme d’un emploi payé dans la médiane des revenus des Français (-+ 1500€ / mois)… mais c’est aussi, et c’est le point positif, aussi exercer un métier qui doit pouvoir vous permettre de disposer de temps de cerveau disponible ou d’une capacité d’attention que vous allez pouvoir consacrer à la construction d’un patrimoine.

A 35h/ semaine, il doit rester quelques heures par semaine pour faire autre chose.

Le secret est donc d’utiliser votre temps de cerveau disponible et votre énergie dans la construction de votre patrimoine car si vous n’avez pas d’argent à investir… vous avez du temps.

Si en lisant cet article, vous vous dites que vous n’avez ni l’argent, ni le temps, alors, il ne vous reste plus qu’à jouer au loto ou attendre l’héritage !

Il est aussi nécessaire de réfléchir à l’utilisation efficace de votre temps comme nous vous l’expliquions dans cet article « Gestion de patrimoine : L’apocalypse cognitive vous empêche de prendre les bonnes décisions« . En deux mots, les trois heures par jour que nous perdons à « gaspiller notre temps de cerveau disponible » (= »glander ») à regarder des vidéos de chat sur notre smartphone ou regarder des séries sur netflix doivent pouvoir être mieux utilisées.

Pour les autres, ceux qui ont conscience de pouvoir se dégager du temps ou de la capacité d’attention, au boulot. Vous avez les moyens de vous construire un patrimoine car le temps, c’est de l’argent (mais ça peut aussi être de l’amour en le consacrant davantage à votre famille).

1- Profiter de l’argent de la banque pour vous construire un patrimoine immobilier.

Basique mais fondamental. Si vos revenus ne sont pas élevés, vous avez tout de même les moyens d’acheter votre résidence principale pour vous loger.

Vous devez le faire le plus rapidement possible, c’est à dire dès que vous avez un peu de visibilité sur votre lieu de vie.

Aujourd’hui, un couple dont les revenus seraient d’environ 1500€ chacun, c’est à dire 3000€ à deux, peut emprunter environ 250 000€ sur 25 ans ! C’est considérable. Il faut en profiter pour acheter votre résidence principale, économiser votre loyer et vous construire un patrimoine.

Idéalement, vous allez rechercher un bien immobilier dont la qualité intrinsèque est élevée, mais qui mérite des travaux de rénovation ou d’amélioration pour être adapté au marché immobilier. Il pourra s’agir de la petite maison en pierre qui mérite une grosse rénovation après le décès de la grand-mère qui l’occupait depuis 35 ans ou encore de l’appartement un peu défraichi qui mérite un bon coup de remise en l’état.

Vous allez donc utiliser votre temps pour vous investir personnellement dans cette rénovation. Petit à petit vous allez investir dans votre logement et créer de la valeur patrimoniale.

Au fil du temps, vous pourrez revendre votre résidence principale en franchise d’impôt sur la plus-value immobilière puis refaire l’opération sur un nouveau bien.

Basique, mais efficace.

Malheureusement, la faiblesse de vos revenus vous interdit d’espérer vous endetter pour investir dans l’immobilier locatif.

Vous pourrez investir dans l’immobilier locatif lorsque vous aurez remboursé le crédit immobilier de votre résidence principale ; Vos revenus sont trop faibles pour espérer mener les deux opérations (résidence principale et immobilier locatif) de front.

2- Lorsque le crédit immobilier de votre résidence principale sera remboursé, l’immobilier locatif ou l’investissement en action pour accélérer la construction du patrimoine.

Ce n’est malheureusement qu’une fois remboursé le crédit immobilier de votre résidence principale, lorsque vous n’aurez ni loyer, ni mensualité de crédit immobilier, que vous pourrez vous construire un patrimoine de rapport.

Il pourra s’agir, selon l’appétence de chacun, de continuer la stratégie d’investissement immobilier avec votre indispensable investissement personnel dans l’apport de valeur ajoutée ou l’investissement en actions.

Comme nous vous l’expliquons dans notre livre « Investir dans l’immobilier« , l’immobilier locatif et le bénéfice de l’effet de levier du crédit immobilier sera très certainement la voie la plus efficace.

A nouveau, vous rechercherez des biens immobiliers dont le prix est dégradé malgré une valeur intrinsèque élevée. Vous utiliserez à nouveau votre temps et votre énergie à augmenter le prix de votre investissement en le rénovant pour le rendre compatible avec le marché (rénovation énergétique, aménagement intérieur principalement).

Vous profiterez de la puissance du régime fiscal du déficit foncier pour investir dans un cadre fiscal attrayant.

D’autres pourront utiliser leur temps disponibles pour améliorer la rentabilité de leur investissement immobilier. Il pourra par exemple de vous lancer dans la location saisonnière type AirBnb, potentiellement très rentable, mais surtout chronophage et consommateur d’énergie. Ça tombe bien, vous en avez à revendre !

Bref, vous allez devoir bosser ! Mais rien d’impossible ! Vous devez vous comporter comme un entrepreneur du patrimoine comme nous vous l’expliquions déjà dans cet article « Être entrepreneur de son patrimoine est la seule solution face à la destruction de l’épargne. »

A suivre !

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