Paradoxalement, la baisse des taux de crédit immobilier pourrait être une mauvaise nouvelle pour l’investisseur locatif dont les locataires solvables ont tous la capacité de devenir propriétaire de leur résidence principale.

En 2019, le SMIC net mensuel est de 1200€ par mois, soit pour un couple, dont les deux membres seraient rémunérés à ce niveau de rémunération plancher pour un temps plein, une rémunération mensuelle de 2400€ net.

Avec une telle rémunération, ce couple possède une capacité de remboursement mensuel de 800€ / mois et une capacité d’investissement immobilier de 200 000€ (pour un emprunt d’une durée de 25 ans au taux de 1.30% comme le confirme les données de notre comparateur de crédit immobilier qui vous permet de comparer les barèmes de taux immobiliers entre plus de 100 banques pour trouver le meilleur taux).

Oui, aujourd’hui, un couple dont les deux membres sont rémunérés au SMIC peut emprunter jusqu’à 200 000€ (sans apport) et devenir propriétaire de sa résidence principale pour une mensualité de remboursement qui sera très proche du montant du loyer qu’il paye en étant locataire.

Si cette somme peut paraître faible pour un parisien qui pourrait à peine acheter un studio de 20 m², il en est tout autre pour une très grande majorité des habitants en province.

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Voyons un exemple concret avec la région nouvelle aquitaine :

 

 

Bref, avec un budget minimal de 800€ / mois, les locataires solvables ont, pour la grande majorité d’entre eux, les moyens de devenir propriétaire de leur résidence principale. La question est alors de savoir qui est encore locataire ? Faut il craindre une paupérisation des locataires, si tous les locataires solvables peuvent devenir propriétaire de leur résidence principale ?

Cette perspective est d’autant plus réaliste que les loyers payés par les locataires sont très proche de la mensualité du crédit immobilier, surtout dans les métropoles comme nous vous l’expliquions déjà dans cet article « Avec la baisse des taux de crédit immobilier, être locataire de sa résidence principale est une erreur !« . Bref, les locataires qui ont le choix n’ont aujourd’hui aucun intérêt à rester locataire. 

Prenons par exemple, un copie écran des annonces de locations pour Bordeaux :

 



Le risque de paupérisation des locataires réduit il l’intérêt pour l’investissement immobilier locatif ?

L’investisseur locatif doit avoir conscience de cette situation nouvelle autorisée par la faiblesse des taux de crédit immobilier, et une relative stabilité des prix de l’immobilier depuis 10 ans (partout en France sauf quelques grandes métropoles telles que Paris, Lyon ou Bordeaux). Les locataires solvables ont tous les moyens de devenir propriétaire de leur résidence principale. Ainsi, seuls ceux qui n’ont pas le choix restent locataires, il peut s’agir :

– Des locataires solvables qui sont dans une situation personnelle instable (séparation, nouvel emploi, mutation récente, …) ; Ces locataires seront locataires pour une durée réduite, juste le temps de retrouver de la stabilité ;

– Des locataires non solvables qui n’auront pas les moyens d’acheter leur résidence principale faute de revenus suffisamment pérennes (CDD, intérim, chômage, temps partiel, …). Mais s’ils sont insuffisamment solvables pour rembourser leur crédit immobilier… ne sont ils pas pas insuffisamment solvables pour payer leur loyer ? Ce phénomène est particulièrement marquée dans les villes ou l’immobilier est peu onéreux et notamment certaines villes moyennes.

 

A suivre … A long terme, faut il croire que cette situation exceptionnelle soit à l’origine d’une forte hausse des prix de l’immobilier et donc à l’incapacité des locataires solvables à acheter leur résidence principale (cf »Les taux d’intérêt négatifs à l’origine d’une forte hausse des prix de l’immobilier et des marchés actions ?« ).

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182 Comments

  1. Il faut regarder les comportements, c’est la seule chose qui explique qu’avec une rémunération inférieure et des actifs plus chers, les français sont plus souvent propriétaires que leurs voisins allemands. Les français sont professionnellement moins mobiles.

  2. « Si tous les locataires solvables peuvent acheter leur résidence principale, qui va rester locataire ? »
    Evidemment les locataires insolvables et les mobiles !!!

    Conclusion, venez à Angoulême, ce n’est pas cher et il y a le TGV !

  3. Si je vois par rapport aux locataires que j’ai dans mes appartements, il y en aura toujours parce que ce qu’ils veulent c’est la mobilité, la liberté. Ils restent en moyennant 5 ans et quand is partent, c’est parce qu’un enfant est né.
    Il. A aussi les plus de 60 ans qui aiment rester locataires. J’ai une personne âgée qui a largement les moyens de devenir propriétaire mais qui apparemment ne veut pas s’embêter ou veut garder en tête cette liberté de mouvement..alors qu’elle est dans le même appartement depuis 20 ans….

    Après je suis en région parisienne mais tous les locataires que j’ai auraient les moyens d’acheter mais ne le font pas car ils veulent garder l’idée de la mobilité.
    Il faut penser aux frais de notaire très élevés et l’obligation de rester 15 ans dans un même bien pour moins d’impôts à la revente. Tout le monde ne veut pas s’embêter avec ça.

    J’ai une majorité de voisins qui sont devenus propriétaires de leur maison mais n’y sont restés que 8-10 ans malgré de jolies rénovations. Causes: les enfants qui grandissent et quittent la maison, les divorces ou le fait qu’ils se rendent compte que le coût d’entretien est très élevé.

    • Miss Tip says:

      En province, notamment en zone rurale, j’ai l’impression qu’il y a moins cette culture de la mobilité que dans les grandes villes et il y a une très forte pression sociale à être propriétaire… Par ailleurs, autour de moi, les personnes qui revendent leur résidence principale, c’est pour en acheter une autre… quitte à être locataire quelques temps entre le moment de la vente et celui de l’achat…

    • adnstep says:

      « l’obligation de rester 15 ans dans un même bien pour moins d’impôts à la revente.  » Pas pour une résidence principale. Et pour une résidence secondaire ou de l’immo locatif, il faut aller jusqu’à trente ans pour être totalement exonéré d’impôt et de prélèvements sociaux.

      • Je suis heureuse que vous évoquiez ce sujet. Pour ses 18 ans, nous avons donné notre maison en gardant l’usufruit notre vie durant. La notaire me dit que si mon fils veut vendre sans avoir à payer d’impôts et de prélèvements sociaux, il fallait qu’il attendre l’âge de 48 ans. 30 ans pour moi c’est pour une résidence secondaire. Pour une résidence principale, je pensais qu’il n’y avait pas de délai. L’adresse fiscale de notre fils est chez nous car il n’est pas marié et vit de temps à autre chez nous.

        • Oui mais si vous avez gardé l’usufruit, ce ne peut être une résidence principale de propriétaire.
          Il aurait fallu que vous la lui donniez en peine propriété et que votre fils l’habite au moins 180 jours par an.
          L’adresse fiscale ne fait pas résidence principale.
          Votre fils est occupant (de temps à autre) à titre gracieux ou locataire s’il vous verse un loyer.

          • Il et nu propriétaire. Il l’habite à titre gracieux. Garder l’usufruit est quand même normal – on ne sait pas ce qui peut arriver. Du reste, je ne comprends pas votre question « il aurait fallu qu’il soit entièrement propriétaire » mais il l’est sauf que je garde la maison notre vie durant, c’est ce qu’on appelle avoir l’usufruit d’un bien.

            • Vous n’avez semble t-il pas entendu parler du « démembrement.
              Le démembrement permet de séparer un actif, votre maison en l’occurrence, en 2 entités définies dans la loi, la nue-propriété (être propriétaire sans droit d’usage) et l’usufruit (droit d’user librement du bien).

              Quand vous avez les 2, vous êtes en peine propriété, c’est ce que vous auriez dû faire pour que votre fils (donner en peine propriété), s’il en avait, de surcroît, fait sa résidence principale, pour bénéficier de la non taxation en cas de revente sans attendre les 22 et 30 ans.

              Après, aujourd’hui deux solutions possible:
              – soit vous gardez l’usufruit si vous n’avez pas confiance mais sans rapport (*) puisque vous ne lui faites pas payer de loyer, mais votre fils ne peut pas vendre sans plus-value à payer
              – vous faites une donation de l’usufruit en plus de la nue-propriété, donc vous avez confiance en lui (car sinon il peut vous mettre dehors quand il veut), votre fils en fait sa résidence principale, vous devenez occupant à titre gracieux (ou pas) et votre fils peut vendre en principe au bout d’un an mais légalement avec risques fiscaux tout de même, sans délai.

              (*) garder l’usufruit a en principe deux fonctions:
              – donner son bien sans se faire « virer » par ses enfants,
              – avoir un rapport en prenant par exemple un locataire.

              • Merci Michel pour vos éclaircissements. La notaire m’avait bien parlé de démembrement mais quand on est novice, on ne perçoit pas la même chose que quelqu’un qui ne l’est pas. J’ai préféré garder l’usufruit car même en ayant confiance en mon fils, j’ai trop entendu de cas dramatiques qui ont fait que j’ai préféré cette solution. Le problème est ailleurs, mon fils n’est pas intéressé par la maison car il me dit qu’elle lui reviendra trop cher : travaux à faire etc…. et comme nous sommes déjà âgés 70 et 77 ans, nous pourrions la vendre avec l’accord de notre fils. Si vous pourriez m’éclairer sur le conséquences financières de cette vente. Merci

                • Miss Tip says:

                  Le prix de vente sera ventilé entre vous et votre fils en fonction du barème estimant ce que représente la valeur de l’usufruit. Votre fils sera taxé comme pour la vente d’une résidence secondaire, avec des abattements en fonction du nombre d’années de détention.
                  A noter : si entre le moment de la donation et le moment de la vente, votre bien s’est dégradé et a perdu de sa valeur, votre fils n’aura pas de plus-value taxée, puisqu’il y a moins value…
                  Le mieux est de vous rapprocher de votre notaire pour qu’il ou elle vous dise ce que votre fils devrait payer en cas de vente…
                  Remarque : si vous vendez cette maison, votre fils disposera de la valeur de la nue-propriété (moins d’éventuels prélèvements) et vous disposerez de la valeur de l’usufruit. Que se passera-t-il si votre fils refuse d’acheter un bien en démembrement avec vous et préfère utiliser cet argent pour s’acheter un bien en pleine propriété ou pour faire le tour du monde à la voile ? Etes-vous prêts à être locataires d’un appartement ?

                • Aucune conséquence à priori, vous vendez si vous êtes d’accord avec votre fils.. Vous avez un capital liquide.

                  La première question est où allons nous habiter et à quel prix ?
                  La deuxième question est: « qu’est ce que je fais de mes liquidités ? » – compte sans rapport, livrets, scpi, fonds, assurance vie, or métal, actions, SCPI, etc. en ayant une règle de fond: diversifier.
                  Dans tous les cas votre fils unique héritera de ces biens avec un avantage en droits de succession si une assurance vie est souscrite, notamment si vos biens dépassent 100 000€ (abattement sans droit de succession)

                  Après si votre fils n’est pas intéressé par la maison, il y a l’option viager occupé. Vous donnerez votre maison à un débit rentier (celui qui achète le viager) tout en continuant à l’occuper. A votre (vos) décès, moyennant un bouquet (une somme d’argent versée au départ du viager) et une rente mensuelle (pas obligatoire en fait) que vous verse le débit rentier, la maison revient à celui-ci.

  4. tonnick says:

    Raisonnement un peu simpliste ne prenant pas en compte certains inconvénients majeurs de la détention immobilière : frais d’acquisition colossaux, taxe foncière déjà importante et amenée à exploser, difficulté et temps nécessaire pour une revente à un prix convenable, fiscalité mouvante et volonté du gouvernement actuel de taxer toujours plus les propriétaires.

    • Non, pas simpliste. C’est simplement la manière de raisonner des locataires : Pourquoi payer 800€ dans un loyer revalorisé tous les ans, alors qu’il pourrait être possible de rembourser un crédit immobilier pour 800€, bloqué pendant 25 ans, et devenir propriétaire de sa résidence principale.

      Celui qui a du temps devant lui et la capacité d’endettement n’a aucun intérêt à rester locataire.

      • tonnick says:

        Entre trouver 800€/mois pour payer son loyer tout en étant relativement protégé par la loi si on n’y arrive pas, et s’engager à payer la même somme mais sur de nombreuses années avec l’enfer promis si on n’y arrive pas, le choix le plus judicieux me parait sans appel pour un couple avec des revenus modestes.

        • Miss Tip says:

          Si les gens appréhendent un tel engagement, dans nombre d’endroits, ils peuvent sur rabattre sur des biens plus modestes et avoir seulement des mensualités de 400 euros pour un T3 ou un T4 sur 15 ans au lieu d’acheter une villa sur 25 ans…

      • Badtimes says:

        Il ne faut pas oublier que leur marge de manœuvre s’ils achètent devient très faible en cas de pépin: perte d’emploi, voiture à changer, travaux de rénovation ou d’amelioratIon, etc… La Banque ne leur fera pas de cadeaux s’ils ne peuvent plus rembourser. Après ces réserves pour ceux qui sont à la limite, je suis d’accord avec vous, l’ayant suggéré moi-même dans uns de vos posts précédents. La seule chose qui peut changer la donne est l’augmentation forte des prix sur toutes les zones tendues c’est à dire dans la zone des métropoles. Pour le moment les statistiques disponibles ne montrent aucune flambée de ces prix. Mais cela peut changer, à voir …

        • «leur marge de manœuvre s’ils achètent devient très faible en cas de pépin: perte d’emploi, voiture à changer»
          Et pas en tant que locataires ?
          Le différentiel entre un loyer et une mensualité de prêt est bien souvent faible.
          Par ailleurs le remboursement du prêt s’arrête, lui, un jour.

          • Et surtout, le loyer est indexé en fonction de l’indice de revalorisation annuelle … alors que la mensualité du crédit immobilier est fixe.

            • Badtimes says:

              Oui si ce n’est qu’en étant locataire on peu changer assez vite pour prendre moins cher, et concernant le niveau des loyers et leur augmentation allez voir le dossier Clameur et dites moi s’ils augmentent ´depuis plusieurs années.(de plus sans faire de mauvais esprit aujourd’hui un locataire peut toujours s’abstenir de payer son loyer régulièrement sans être trop inquiété alors qu’une Banque sera moins accommodante)

            • adnstep says:

              « la mensualité du crédit immobilier est fixe »
              Il doit bien y avoir encore en cours quelques prêts à taux progressifs, non ?

              • Si vous parlez d’un prêt immobilier à taux progressif j’espère que son détenteur l’a renégocié depuis longtemps, ou fait racheter par la concurrence.
                Si vous parlez de taux variables, peut être certains ont fait de bonnes affaires.

                • Je voulais bien parler de taux progressifs, càd dont les mensualités augmentent au fil du temps. Plus particulièrement destinés à ceux dont les revenus augmentent au fil du temps : fonctionnaires, jeunes, investisseurs locatifs dont les revenus sont censés augmenter en fonction de l’IRL.

                  Exemple avec la calculatrice de cyberpret.com : emprunt de 100 000€ à 1% sur 20 ans. En crédit classique, mensualité de 459.89€.

                  En crédit progressif, si on garde les mêmes éléments, les mensualités commencent à 399,74€ (et l’endettement est calculé sur la première mensualité ( et montent à 530,44€.

                  Deux avantages : soit augmenter le capital emprunté, avec une mensualité de départ égale à celle de prêt classique, soit réduire la durée de remboursement.

            • Polaris says:

              Dans ma province, la grande majorité des bailleurs privés n’augmentent pas le loyer chaque année, loin de là; trop heureux de conserver un locataire qui ne pose pas de problème lire qu’ils ont la chance (parce que cela en est une !) d’en avoir trouvé un… Ce qui me fait d’ailleurs bien rire quand je vois les simulations de rentabilité d’investissements locatifs réalisées par certains CGP, qui intègrent 2% de revalorisation des loyers et 1% de revalorisation du bien chaque année. .. il va y avoir beaucoup de déçus !

              • adnstep says:

                Sans compter que souvent, le propriétaire consent une baisse de loyer à la relocation, sauf dans certaines zones extrêmement tendues, comme Paris par exemple.

      • ok mais nous sommes dans une époque où l’on est loin d’être certain de ne pas être licencié. C’est bien là le problème. Combien de gens ont acheté leur résidence principale en s’endettant et ensuite ils perdent leur travail. Votre raisonnement aurait tenu il y a bien longtemps mais maintenant ….

        • A une petite différence près (j’ai faillit écrire prêt….». Si par malheur le chômage de longue durée induit un endettement irréversible et forcent un propriétaire à vendre son logement, il pourra sans doute récupérer une petite plus value lors de la revente cumulé avec son capital amortit partiellement. En tant que locataire, l’endettement sera identique mais sans possibilité de reciperer une trésorerie.

          • adnstep says:

            Je crois bien que le plus souvent, c’est plutôt une perte qu’enregistre le vendeur, d’autant plus s’il faut solder un gros prêt. Quand on est pris à la gorge, on doit vendre vite, et pas forcément au meilleur prix.

        • Miss Tip says:

          Si vous êtes locataire et que vous êtes licencié, il vous sera compliqué de trouver un propriétaire bailleur prêt à louer à quelqu’un au chômage…et suivant vos revenus antérieurs (ou la faible vacance dans le parc HLM), vous ne pourrez pas bénéficier d’un logement social… En plus la sous-location est interdite… Une de mes connaissances a failli se retrouver SDF avec ses deux enfants, si une personne de son entourage, propriétaire bailleur, ne l’avait accueilli dans un appartement, normalement réservé à la location saisonnière…

          Si vous êtes propriétaire, vous pouvez soit louer tout ou partie de votre logement, que ce soit en saisonnier ou à l’année, soit vendre…

          Que l’on soit locataire ou propriétaire, subir durablement une forte baisse de revenus, sans pouvoir baisser notablement ses charges, n’est jamais agréable…

    • Parce que bien sûr les locataires ne sont pas taxés ?

  5. Philippe says:

    2 points me semblent pourtant indiquer qu’il y aura toujours des locataires:

    – Bien que vous soyez solvable d’un point de vue macro ( en référence à la région où vous vivez), vous pouvez ne pas avoir les moyens d’acheter là où vous souhaitez vivre ( non solvable d’un point de vue micro). Par exemple, vous avez les moyens d’acheter en périphérie d’une métropole mais pas dans le centre ville où vous souhaitez réellement vivre par des raisons de commodités (écoles, travail, environnement ,…)

    – un certain nombre de candidats à l’acquisition de la RP, ne sont pas éligibles à l’emprunt car leur dossier ne rentre pas dans les cases des politiques d’octroi des banques. Pourtant ils sont solvables et le prouvent par leur gestion financière quotidienne saine et mesurée. Ils sont donc pour X raisons condamnés à rester locataires… ou à changer leur fonctionnement.

    • Miss Tip says:

      Tout dépend des régions… Il y a des régions où le marché est tellement détendu, qu’il est difficile de ne pas trouver le bien que l’on souhaite, même avec des revenus modestes…

      Actuellement, les propriétaires bailleurs ne peuvent pas demander les relevés de comptes bancaires pour savoir si leur locataire potentiel est cigale ou fourmi… : comment savez-vous si M. ou Mme X, intérimaire, pourra ou non s’acquitter du loyer demandé ?

      En plus, dans les régions où il y a abondance de logements HLM, les locataires qui contactent les propriétaires privés sont souvent ceux qui ont été expulsés des HLM ou ceux qui n’ont pas de papiers…

    • Un troisième point concerne les divorces et séparations où en général la résidence familiale est vendue et voici 2 nouveaux locataires sur le marché.
      Quand on sait que près d’un couple sur 2 divorce ou se sépare, il y a un fort potentiel.

    • Josette says:

      Vous avez raison, j’ai un tevenu de 2100€ par mois, je paie un loyer de 800€ (j’ai même payé plus 870€ quand j’étais dans la région parisienne)
      Mais comme je suis retraitée je ne peux accéder à l’achat d’un appartement…

      • Si j’étais bête et méchant, je vous dirais : il fallait y penser avant (la retraite) !
        Mais j’imagine que les vicissitudes de votre vie ne vous ont pas permis de le faire.

      • je vais vous consoler Josette, si vous avez de enfants, la succession sera ultra simple (à moins que vous ayez bcp d’économies).

  6. Pourquoi acheter dans l’«ancien» juridiquement parlant, un bien acquis par des investisseurs qui voulaient défiscaliser pendant 7 années alors que l’on peut devenir un primo accédant pour les raisons que vous évoquez ?

    • le neuf ? c’est de la merde et bcp trop cher. Je préfère de loin l’ancien comme ma maison en cailloux avec des murs de 60 cm de large. Dans le neuf, on paye surtout l’agglo et l’agglo on ne peut pas dire que c’est de la matière noble comme le cailloux ou la pierre

      • Certes, mais le neuf BIEN FAIT ne consomme presque plus rien en énergie, alors que les murs de 60cm en chaux et en terre …. En revanche c’est frais l’été !

        • Ce n’est pas faux – les maisons en pierre demandent à être chauffées. j’ai une pompe à chaleur et un chauffage en cheminée fermée qui me chauffe l’étage. Cela dit, je paye 260 euro d’électricité par mois mais j’utilise facilement lave vaisselle 2 x jour et lave linge et sèche linge. Le confort coûte cher.

      • adnstep says:

        Effectivement, l’Agglo et le parpaing sont loin de constituer le top des matériaux de construction, mais construire du neuf permet d’avoir exactement ce que vous voulez, et surtout une maison adaptée au mode de vie actuel. Les maisons contemporaines aux larges baies vitrées donnant sur la piscine ont leur charme aussi.

        • Agglo et parpaing = the same thing .
          Vous vouliez dire, je suppose agglo ou brique 🙂 🙂

          • adnstep says:

            Pour moi, agglo = panneaux de bois, mais effectivement, après enquête sur internet, agglo = n’importe quelle matière agglomérée, dont les parpaings.

            • J’ai fait construire un cabanon de 16 m2 en ossature bois.recouvert de panneaux « plastique » J’ai aussi des doutes sur la longévité du bois qui est de l’aggloméré et pas très épais. Certes ça durera plus longtemps qu’une maison en bois non exotique mais le prix est quand même élevé.

              • Le bois aggloméré n’est pas, en principe, fait pour l’extérieur même s’il est utilisé fréquemment dans la construction de maisons à ossature bois. Bien évidemment, ils (les panneaux) doivent être protégés des intempéries avec divers recouvrements, type bardages, crépis, … Quant à la longévité, ????

                • J’ai un bardage en PVC et là je vais la faire isoler avec de la laine de bois et
                  recouverte de panneaux de bois. Je crois que n’en verrons pas la fin.

  7. Miss Tip says:

    J’observe la même chose que GF quant au profil des locataires… Perso, je n’achèterai pas un bien en province pour le louer, sauf si je compte m’y installer à moyen terme… A noter : les meilleurs profils de locataires (couple en CDI ; jeunes retraités…) recherchent, en province, des villas et ne comptent bien souvent y rester que le temps de trouver à acheter…

    • adnstep says:

      Ouh là, bonjour les raccourcis.
      Vous semblez confondre province et campagne ?.

      L’essentiel du marché des métropoles régionales est surtout dépendant du boulot qu’on y trouve. Les gens y recherchent en priorité de la location, et achètent quand leur emploi est stable et/ou fondent un foyer. Quant aux villages périphériques, ceux en déshérence continuent de se vider, ceux bien placés (mer, cachet, pittoresque,…) Ils attirent effectivement retraités, semi retraités, cadres.

      Mais une partie peut rester en locatif : location par l’entreprise au profit des cadres, dont la mobilité est avérée.

      • Badtimes says:

        @Miss Tim
        Votre raccourci est à la mesure de votre connaissance de la province: il faut sortir un peu de votre Parisianisme!. Il y a une vie aussi ailleurs(je connais bien puisque j’ai expérimenté les deux).
        Dans les métropoles de régions dynamiques il y a des locataires de toutes sortes de biens, de tous niveaux social et de revenus, et il y en a qui restent très longtemps dans leur logement. De plus la rentabilité, même si elle est en baisse, est encore bien meilleure qu’a Paris.
        C’est toujours la même chose, qualité du bien, emplacement. Etc.
        Ceci ne remets pas du tout en question le fait qu’a moyen terme je suis d’accord avec Guillaume.

        • Miss Tip says:

          Je n’ai jamais vécu à Paris et dans sa région. Je connais bien le marché locatif de 2 endroits :
          – une ville moyenne avec 10% de chômage (mais où vous pouvez acheter à 60000 euros un T4 refait à neuf, avec parking, à 10 minutes à pied de l’hyper-centre et à 5 minutes à pieds de la fac, où les HLM proposent leur logement sur le Bon Coin…)
          – une zone rurale touristique avec 20% de chômage
          Ce n’est pas représentatif de toute la France… Dans les deux cas, les propriétaires bailleurs peinent à trouver des profils de qualité, à part pour les villas…

          • Badtimes says:

            Je suis d’accord mais j’ai parlé de zones de métropoles dynamiques avec un taux de chômage inférieur ou égal au niveau national. Des qu’on s’eloigne ça devient difficile.

            • Polaris says:

              Certes, dans les zones économiquement dynamiques (essentiellement la douzaine de grosses métropoles regionales), on arrive encore à trouver des locataires à peu près solvables et ‘éduqués’ (c-à-d reglos, qui prennent soin du logement et ne considèrent pas le paiement du loyer comme optionnel ou venant après la facture du mobile), mais le gros problème c’est que les prix de l’immobilier y sont stratosphériques et que le rendement net, après impôts et TF, est totalement ridicule (souvent moins de 3% net).
              Bref, il est clair que le ratio rendement/risque du locatif a titre de residebce principale est devenu, sauf rares exceptions, rédibitoire, tout au moins en location nue.

    • Que de préjugés !

  8. C’est utopiste de faire croire aux gens qu’ils peuvent avoir 1,3% sur 25 ans avec 2 SMIC ! Je suis en plein dedans et en ayant plus, on arrive à avoir péniblement 1,65% !

    Certes les taux sont très bas mais c’est toujours pareil, il faut avoir de l’argent ( salaire important, apport) et emprunter sur 10, 15 ans max pour avoir des taux entre 0,95 et 1,3% !

  9. Le problème est simpe: les loyers sont trop élevés. Le loyer dot se calculer sur la base du coût du capital, les fairs directs de location, les taxes et impôts, usure du bien, le risque et la marge bénéficiaire. L’ammortissement du capital inclus dans les mensualités ne fait pas partie de ce calcul. Cet investissement est exposé à relativement peu de risque, donc une marge bénéficière de 5% me semble déjà élevée aux taux financiers actuels.

    • Les loyers sont trop élevés … pour les locataires et trop bas pour les bailleurs, c’est bien connu !

    • adnstep says:

      Je ne pense pas que beaucoup de bailleurs atteignent les 5% de rentabilité nette aujourd’hui.

      Je pense même qu’imposer 5% de marge permettrait aux bailleurs d’augmenter les loyers.

    • Perso, je n’irais pas investir dans un logement locatif pour faire 5%, même en net.
      I prefer some SCPI !

      • Oui mais cela dépend de l’âge des candidats. On nous a conseillé de placer notre argent dans une SCPI mais vu les frais de notaire etc… il faut laisser placé au moins 15 ans mais quand on a plus de 70 ans, cela ne nous a pas paru sérieux.

        • SCPI, frais de notaire ???????

          Et puis ce n’est pas 15 ans conseillé mais 8 à 10 ans, pourquoi ?

          Quand vous revendez votre SCPI, vous êtes taxé pour frais d’environ 10%.
          Avec un rendement de 4 à 5% annuel, il faut à minima, un peu plus de 2 ans de détention pour amortir ces frais. Il vous reste donc 6 à 8 ans de dividende net.
          Si vous investissez 50 k€, vous pouvez prétendre à 2500€ de loyers par an soit sur 10 ans 25000€ -5000 + revalorisation (potentielle) de la SCPI de 5%, soit une plus value nette de:
          22500€ —> 22500/50000 *100= 45% sans prendre en compte les intérêts composés.

          Pas si mal par les temps qui courent

          Pour votre âge, pas de souci, vous faites un testament de vos SCPI à vos héritiers 🙂 🙂 et si vous n’en avez pas, vous acheter seulement l’usufruit de la SCPI (démembrement), le rapport sera encore plus élevé, mais bien évidemment, le capital perdu – mais si vous êtes mort !!!

          • Le conseiller patrimonial nous a dit qu’acheter une SCPI correspondait à acheter une maison (puisque vous achetez une part d’un immeuble, vous payez de frais de notaire.
            Ce placement ne nous a pas convaincus car trop compliqué et je ne place pas mon argent dans quelque chose que je ne maîtrise pas. J’espère laisser le moins possible d’argent car je viens de passer par une succession et j’y ai laissé bcp de plumes, mes parents auraient dû me faire des donations au fur et à mesure mais bon, on ne peut pas revenir en arrière.

            • Ce qu’il a voulu vous dire c’est que lorsque vous achetez des SCPI vous payez les frais d’acte comme pour l’achat d’un appartement ou d’une maison, puisque la société achète des immeubles qui vous donnent un rendement.

            • Si vous laissez peu d’argent et beaucoup d’immobilier c’est un cadeau empoisonné que vous faites à vos héritiers.

              • Nous avons pris nos précautions, nous avons fait une donation à notre fils unique de notre maison. Nous avons l’usufruit de cette maison.

                • Si vous n’avez pas encore préparé votre retraite, la SCPI peut répondre en partie à cet objectif. Si vous ne comprenez pas comment ça fonctionne, votre réaction est parfaitement saine. Mais je vous recommande d’avoir recours à un CGP qui sait lire le bilan, comprend le marché et a une conviction sur l’orientation de celui-ci.

            • Damien vous a bien expliqué le fonctionnement et les frais (frais d’acte ou pas ce sont des frais de l’ordre de 10% qui sont payés en principe à la sortie).

              Préférez les SCPI de rendement (immo d’entreprises, commerces, entrepôts, etc.) aux SCPI résidentielles.
              Si vous ne comprenez pas, Internet pullule de sites explicatifs comme celui-ci:

              https://www.primaliance.com/scpi

              Hé puis vous n’êtes pas obligé d’y mettre toutes vos économies, diversifiez !

          • adnstep says:

            « Quand vous revendez votre SCPI, vous êtes taxé pour frais d’environ 10%. »
            Qui correspondent aux « frais de notaire » notamment. Ça reste de l’immobilier.

            • Ce n’est pas tout à fait exact. Les frais d’acte vous les payez à l’entrée. Mais votre rendement est calculé sur le montant brut versé corrigé de la valorisation de la part.
              Quand vous sortez de la SCPI vous avez votre investissement diminué des frais d’acte et corrigé de la valorisation de la part.

    • Le rendement moyen de l’immobilier locatif est de 2% environ. Et c’est sans compter les travaux.

    • Probablement je vis dans un autre monde (et oui, effectivement dans un autre pays), mais si c’est un si mauvais investissement, je me demande pourquoi il existe.

      Risque: le marché immobilier est toujours à la hausse à long terme en réel à l’exception de catastrophes qui anéantiraient le bien (guerre, climat, expropriation, …).

      Marge bénéficiaire: sur le capital investi. Il a toujours un levier dans l’immobilier et manifestement les banques ont de la peine à trouver du placement avec des taux de 1.3% en fixe sur 20 ans! Si vous pouvez différer amortissement à l’échéance (et idéalement renouveler ad vitam aeternam), vous devez réaliser des bonnes marges par rapport au marché financer au même niveau de risque. En tant que particulier, c’est difficile d’obtenir ces financements je pense mais les investisseurs professionnels se financent comme ça ou encore mieux. Actuellement leur taux est virtuellement zéro.

      Taxes, impôts: oui, dans la comparaison entre locataire – propriétaire cela ne fait pas de différence, l’imposition des revenus est une autre histoire qui se règle avec la bonne construction légale ce qui désavantage aussi l’investisseur privé ou bien par un changement de politique fiscale.

      Locataires abusifs: oui, mais si je regarde ce que les propriétaires mettent sur le marché, il faut pas s’étonner qu’il n’y a pas d’entretien. Je me rappelle de mon école quand ils ont changé le mobilier: avant on pouvait graver et gribouiller sur les tables, « c’était pas moi, c’était déjà là ». Avec le nouveau mobilier c’était évident qui a abîmé le pupitre. De plus, il existe des assurances pour cela, donc il y a un modèle de risque intégrable dans le calcul.

      Je pense il y a beaucoup trop de monde qui est propriétaire de son bien. Cela crée un énorme risque de concentration sur un seul type d’investissement et l’impossibilité de saisir d’autres opportunités. L’argument « comme ça je peux laisser qqch aux enfants ne tient pas non plus: les héritiers auront 50 ans lors du legs et déjà fait leur vie. Vaut mieux investir dans la formation des enfants.

      D’un point de vue purement philosophique: personne ne devrait posséder la terre, c’est un bien commun et la distribution de cette richesse actuelle est un résultat de nombreuses injustices.

      • Votre vie aurait dû se passer à Cuba !
        Allez-y vite, vous allez trouver votre bonheur.

      • adnstep says:

        La première chose que les Roumains ont obtenu, à la fin de la dictature communiste, c’est la privatisation des terres et des logements. Aujourd’hui, 96% des Roumains sont propriétaires.

        D’un point de vue purement humain, la propriété est naturelle.

        Pour le reste des arguments, c’est vendredi après-midi, et je vais boire un panaché frais.

        Laissez-moi juste vous dire qu’il y a là aussi une opposition philosophique entre le monde Romain et le monde Anglo-saxon.

        Quoique, quand on connaît les règles ancestrales de l’entail…

      • adnstep says:

        « Risque: le marché immobilier est toujours à la hausse à long terme en réel  »
        En êtes-vous si sur ?
        L’immobilier est un marché très localisé par définition. Une moyenne nationale a peu de sens et dans de très nombreuses villes, les prix baissent depuis plusieurs années. L’un des exemples les plus frappants étant Saint-Etienne. Quand les prix flambent dans les métropoles régionales, de nombreux Français sont généralement contraints de vendre à perte dans les zones périphériques.

      • adnstep says:

        « Locataires abusifs: oui, mais si je regarde ce que les propriétaires mettent sur le marché, il faut pas s’étonner qu’il n’y a pas d’entretien. »
        Pas de revenus, pas d’entretien (voir les méfaits de la loi de 1948 par exemple). Bien sur, je généralise. Mais vous aussi. Tous les propriétaires ne sont pas des marchands de sommeil.

      • Attention! Du moment qu’il y a un emprunt sur de l’immobilier il y a un risque! La crise des subprimes n’a donc pas servi de leçon?

        • Bémol tout de même, la crise des subprimes, c’est aussi, au delà la titrisation, la crise des emprunts à TAUX VARIABLES, majoritaires en Amérique et minoritaire en France.

          • adnstep says:

            La crise des subprimes, c’est surtout, au début, que pour des raisons purement politiques Clinton a obligé Freddie Mac et Fanny Mae à des prêts à des gens que tous savaient insolvables.

            Ensuite, il fallait bien que les banques cachent la poussière sous le tapis d’une manière ou d’une autre.

            • Certes, mais n’est-ce pas le cas aujourd’hui en France par exemple ?
              ET tant que le système perdure, aucun souci, mais si celui s’enraye quelle que soit la raison, ses défauts originels (les taux variables par exemple), cancérisent le système jusqu’à le détruire.
              C’est bien pour cela que la France avec ses taux fixes, a moins souffert de la crise des subprimes que d’autres pays, comme les anglo-saxons.

              .

              • adnstep says:

                Non et Oui. Les règles de solvabilité ne me semblent pas avoir évolué en France depuis la crise.

                Par contre, aux USA, les prêts à risque sont repartis à la hausse, mais ce qui inquiète le plus, ce sont les prêts aux entreprises.

                Mais la « MMT » (Chartalisme, en Français) va nous sauver.

                • He ben oui alors, vive la MMT !!!!
                  Et vive Julien !

                  • Olivier Blanchard, ex-FMI, en a remis une couche hier : les taux d’intérêt vont rester bas pendant au moins une décennie, ce qui justifie des politiques budgétaires plus agressives. Çad profiter des taux négatifs pour emprunter un max et investir cet argent.

                    Il a bien dit investir, pas faire des cadeaux aux clients-électeurs.

                • Miss Tip says:

                  Les règles de solvabilité ont beaucoup évolué après la crise de 2008. Par exemple, il ne faut plus seulement avoir un ratio d’endettement inférieur à 30%, mais aussi avoir un reste à vivre supérieur à un certain montant (même si celui-ci est manifestement exagéré par rapport à vos habitudes, que vous avez des comptes sains, de l’épargne,…). Je connais des personnes qui en 2007 ont pu emprunter, mais qui en 2019, ne peuvent pas alors que leurs revenus sont supérieurs, leurs comptes tout aussi sains, ont reconstitué de l’épargne…

    • Il y a aussi un autre problème de taille : lorsque vous vous retrouvez en retraite avec une pension qui a diminué, vous devez toujours payer votre loyer, c’est la raison pour laquelle nous avons acheté une maison en 1980 époque où le prix des maisons était encore abordable – nous avons fait d’énormes travaux, encore faudra t-il trouver à la revendre un jour pour un prix correct ne serait-ce que pour nous rembourser le prix de l’amélioration de notre habitat.

  10. J’ai acheté un bien en centre ville, le rendement va être de 1.7%
    Mais je suis contente d’y mettre un locataire qui paiera et sera heureux d’être en plain centre !
    5%, vous rêvez…..avez-vous une idée des charges, des taxes, des impôts ?

    • Polaris says:

      Je suis réellement admiratif. Avec la somme des risques (juridiques, financiers) inhérents au locatif, louer à 1.7% net de rentabilité, même à crédit, il faut vraiment avoir le coeur bien accroché et/ou un optimisme à toute épreuve. D’un autre côté, cela explique le niveau des prix de l’immobilier dans les grandes métropoles (car j’imagine qu’à ce niveau de rentabilité, il s’agit tout de même du centre ville d’une très grande agglomération dynamique)…

      • Vous avez raison et ce qui peut encore motiver un achat locatif à moins de 2% de rendement, c’est l’espoir de faire une plus value à la revente quand le dit appartement sera fini de payer.
        Autant cela paraissait crédible jusqu’à il y a quelques années, autant cela semble compromis aujourd’hui. Seuls les réductions fiscales, autres aides et le peu d’alternatives, soutiennent encore ce marché.

        • @Michel : ce n’est pas pour vous envoyer des fleurs mais quelle pertinence dans vos propos sur ce sujet et beaucoup d’autres! Merci et Bravo.

          Je suis étonné des taux de rentabilité net évoqués. Pour ma part j’ai deux appartements dans une ville moyenne des Pays de La Loire et pour l’un je suis à 8.5% de renta net (appart de 50m²) et l’autre 10.2% (studio 20m²)
          Selon moi il est trop risqué et trop peu intéressant d’acheter pour louer quand je me retrouve avec une renta net estimée à moins de 5 – 6% à moins effectivement de parier sur une plus-value mais pour ma part je trouve cela trop risqué. Je vise juste de ne pas perdre d’argent à la revente. Ce sera déjà une bonne chose.

          • Merci
            Vous êtes raisonnable, c’est bien ! garder raison et bon sens sont les gardiens de tout excès à la hausse comme à la baisse.

            S’agissant de vos rendements locatifs à 8 ou 10%, il faut comprendre que nous parlons dans ce blog le plus souvent de cas généraux ou de cas particuliers… mais les plus négatifs. L’homme est ainsi fait (il parle plus souvent de ce qui fait mal que de ce qui fait du bien).

            Ceci étant, il y a effectivement des cas particuliers, dépendant de la ville, du quartier même, de l’activité, de l’attractivité, des mentalités, des conditions fiscales, etc. etc. qui font que certains contrats de location sont plus intéressants que d’autres pour le bailleur.
            Mais globalement et notamment dans les grandes villes où les prix de l’immobilier ont flambé, l’activité locative avec son panel de contraintes cumulées, est beaucoup moins intéressante que il y a quelques années.
            C’est probablement la somme de ces 2 paramètres, contraintes et moindre rentabilité, qui ont cristallisé l’humeur des acteurs ressentie dans ce blog.
            Cdlt

    • C’est la raison pour laquelle si je dois acheter un autre bien, ce sera pour en faire un gîte pour les vacanciers. A mon avis, c’est plus rentable que de mettre un locataire à l’année qui risquera de ne pas vous payer son loyer. Un de mes amis a dû renoncer à ses loyers impayés soit 80 000 francs pour faire partir le locataire qui refusait de quitter les lieux.

      • Polaris says:

        80 000 FRANCS ? Oulà, cette histoire commence à dater (et j’espère qu’il ne s’agit pas d’anciens francs 😉 …)

        • oui ce sont d’anciens francs donc 8 millions de centimes. A l’époque c’était énorme.

          • adnstep says:

            Compte tenu de l’inflation, 80 000 francs de 1999 équivalent à 15 995,90 € de 2019.

            Si ce sont des anciens francs, donc avant 1960, ça équivaut à 1 305,58 € de 2019.

            Quand je dis « équivaut », ça veut dire « pouvoir d’achat équivalent » au sens de l’INSEE.

            • Non, cela correspond à 121000 euro environ.il s’agissait de francs d’avant l’euro.

              • adnstep says:

                120 000€ équivalent à peu près à 800 000 francs, pas 80 000 FF.

                Et si vous parlez en anciens francs (donc avant 1960), c’est 80 millions.

                • Décidemment …. c’est 12 195 euro je me suis trompée mais à l’époque (en 1995) c’était déjà une somme sur laquelle notre ami a dû s’asseoir dessus. Imaginez si vous étiez concerné.

                  • adnstep says:

                    Oui, j’imagine ! Sans compter les frais d’huissier ou d’avocats et le temps perdu en lettres de relance, de commandement et autres joyeusetés.

                    • Tout à fait – malgré l’intervention de l’avocat, ce dernier lui aurait conseillé d’abandonner les poursuites, autrement le locataire ne serait jamais parti. on ne peut pas dire que le propriétaire soit vraiment défendu.

      • Miss Tip says:

        Attention à la localisation et au travail que demande un gîte. Actuellement, le marché de la location saisonnière de certains coins du sud de la France est saturé, avec des prix à la nuit défiant toute concurrence et des taux de vacances, y compris en pleine saison, élevés (cf les stats d’Abritel)…

        Louer un gîte demande du travail : il ne suffit pas de mettre quelques annonces, mais il faut aussi bien souvent faire le ménage entre deux locations, parfois de seulement deux ou trois jours, accueillir les vacanciers, faire les états des lieux d’arrivée et de départ…

        Je vois des propriétaires de gîtes dans une région très touristiques qui arrêtent de louer ou qui se remettent à louer à l’année, même dans des campings.

        • Exact, en tant que loueur de chambres d’Hôtes (CF. Le Chant des Tourterelles), je vous confirme que c’est beaucoup de travail notamment en gestion de linge de maison et ménage, notamment comme vous le dites si bien quand les locataires restent 1 à 2 journées.

          Après vous pouvez configurer vos annonces pour un minimum de jours, 5 par exemple, mais vous risquez une moindre fréquentation qui est elle même fonction de l’emplacement, du marché, du prix, etc…
          Par exemple, avec Airb&b, c’est toujours trop cher et le site vous invite régulièrement à baisser encore sur des critères de statistiques de la région ou d’équivalences en terme de propriété, etc.

          • Moi aussi j’ai reçu dans le cadre d’une chambre d’hôtes pendant 12 ans, j’ai arrêté en 2014. je suis allée sur votre site et je vois que vous vivez comme moi dans un endroit paisible. Contrairement à ce que pensent certains, les maisons à la campagne vont prendre de la valeur. il va bientôt être impossible de vivre en ville (à chaque fois que je me rends quelque part je suis effarée du nombre de voitures et de gens. Et en plus avec ce qui nous arrive de tous bords, les villes vont devenir impossible à vivre. Je vis dans un trou comme me dit gentiment mas soeur, mais j’y tien à mon trou car j’ai la paix une paix qui vaut de l’or. Votre maison est aussi très belle, très typique de la région. Je vis dans un longère typique de la Manche aussi pas mal.

            • Merci Zoé!

            • Bonjour, moi, c’est le contraire : deux heures à la campagne et j’ai déjà des allergies. Il me faut du centre ville pour survivre, à tout le moins du centre pavillonnaire. Ce qui ne veut pas forcément dire du bruit.

              • Pas possible. j’ai habité à Rouen pendant de nombreuses années, ville que je trouve magnifique avec son passé qu’on retrouve dans les magnifiques monuments comme les églises, la cathédrale, les maisons à pans de bois etc… J’avoue que parfois cela me manque mais je ne vous dis pas la pollution et les jours de canicule où j’ai bien cru devenir folle surtout que la ville se trouve dans un creux (le pot de chambre de la Normandie dit-on) L’idéal eut été de garder un pied à terre à Rouen mais en retraite les revenus diminuent et de plus la taxe d’habitation et le foncier sont très très élevés à Rouen. On ne peut pas tout avoir ou alors il faut faire des concessions.

                • Michel 2 says:

                  Je suis allé une fois à Rouen, il y a une vingtaine d’annees, je n’ai jamais vu une ville aussi polluée, c’etait impressionnant !

                  • Et oui lorsque j’y retourne (très rarement) je ne suis plus habituée à sentir les pots d’échappement alors cela me fait presque suffoquer. Bien dommage.

            • Michel 2 says:

              Je suis allé une fois à Rouen, il y a une vingtaine d’annees, je n’ai jamais vu une ville aussi polluée, c’etait impressionnant !

        • C’est vrai. Nous sommes allés tout dernièrement à St Vaast La Hougue et j’ai été attirée par cette petite ville charmante et gaie et j’ai pensé y acheter une maison pour en faire un gîte mais parcourir à chaque fois 44 km x 2 (aller-retour) chaque semaine, m’a laissée dubitative. je n’ai plus envie de m’embêter à courir. Donc, un gîte ok mais à pas plus de 10 km de notre résidence.

  11. Mais je suis contente d’y mettre un locataire qui paiera et sera heureux d’être en plain centre !====> Y en a vraiment qui aiment prendre des baffes à 1,7 %

    lol

    soit un troll
    soit une démence précoce ourlée d’idéologie….

    • adnstep says:

      J’ai un collègue de travail qui était comme ça. Maison héritée dans une banlieue d’Orléans, profil « je ne le mérite pas, je vais la louer en dessous du prix du marché, je vais en faire profiter une famille qui sera heureuse, Gaïa me le rendra ».

      Résultat : 36 mois d’impayés, facture d’eau gigantesque, puisque les locataires laissent le robinet d’eau ouvert tout le temps pour remplir la piscine hors sol que les enfants et leurs copains s’ingénient à rendre à la Terre notre Mère, … intérieur délabré, car ils n’entretiennent pas.

      Comme il est persévérant, il a même contacté tout ce que le département compte d’associations d’aides aux locataires, de CAFS et autres, … pour leur trouver une solution depuis les APL jusqu’à un relogement social, et renonce même à ses loyers en retard, mais rien n’y fait, ils ne se présentent même pas aux convocations.

      Bref, ça se termine évidemment au tribunal, déjà deux passages, en 6 mois, sans que la juge ait statué quoi que ce soit. Les locataires et leur avocat (payé par une association) font trainer et arriveront sans doute à tenir jusqu »au mois d’octobre.

      Une bonne leçon de vie, finalement…

      • Il a eu ce qu’il souhaitait.

      • Totalement délirant mais il faut souhaiter qu’il y ait encore des locataires sérieux. Un de mes amis a loué sa maison à une famille. Le locataire ne faisait rien, n’entretenait rien. Il a laissé le jardin dans un état épouvantable. Le locataire est parti et mon ami a dû tout reprendre, repeindre etc…. Dieu merci, mon ami n’a pas eu à se battre pour récupérer son bien, c’est déjà ça.

        • Miss Tip says:

          Dans les zones détendues, c’est souvent ça et c’est très rationnel de la part des locataires. Les locataires pouvant facilement changer de logements, pourquoi faire des frais et des efforts quand il suffit de déménager pour trouver un nouvel appartement tout propre ? On peut même lui laisser le ménage à faire et tous les meubles cassés dont on ne veut plus pour s’éviter les trajets à la déchetterie ou de payer une association pour les enlever. En plus, vu les lenteurs de la justice, le coût et le peu d’espoir d’être dédommagé, il y a peu de risque que votre propriétaire se lance dans une procédure à votre encontre…
          Je n’ai pas l’impression que nos autorités aient l’intention de lutter contre ces abus…

      • Le problème est que les juges sont de gauche donc ne condamnent pas les mauvais payeurs. C’est incroyable mais c’est comme ça.

  12. L APL d un locataire pauvre
    ne viendra plus l aider en cas d achat , et si.un loyer coute 800€ son
    APL prend en charge la moitié.

    Donc ce n est pas possible pour les pauvres….qui ne pourront jamais rembourser 800 € par mois qui représentent les revenus d un handicapé…

  13. Pauvres propriétaires….
    Mais qui vous oblige à l être ? Si ce n est l appât du gain?
    ?

    • Qui oblige à être locataire?
      On peut habiter dans sa voiture ou dans une caravane.

      • Votre réponse tombe à côté….
        Personne n oblige qui que ce soit à être propriétaire bailleur.
        C est un choix libre .délibérément réfléchi…
        Donc si vous vous plaignez ce n est pas logique et vous feriez mieux de fermer vos
        C est pathétique….de lire vos commentaires….

        • adnstep says:

          Oui, on se plaint. Mais ne vous en faites pas, on ne se contente pas de se plaindre. Comme ça ne rapporte pas, on abandonne le marché. Pas de rentabilité, pas d’investisseurs. Pas d’investisseurs, pas de logement. Pas de logement…

          • «Pas de logements» les taux de prêts immobiliers chutent ?

            • Ils ne peuvent guère chuter plus ils sont déjà au plus bas!

              • Vous ne m’avez pas compris.
                C’est justement une des raisons pour lesquelles ils sont tombés si bas. Le coût des crédits rend désormais possible l’achat d’un bien au lieu d’être locataire à perte.

                • adnstep says:

                  Encore faut-il qu’il y ait des biens. Il paraîtrait plutôt qu’il y ait pénurie dans les zones tendues. Et dans les autres, il n’y a ni locataires, ni futurs propriétaires.

                  Or, pour construire, il faut, outre des permis, des propriétaires bailleurs. Un projet n’est lancé qu’avec un certain pourcentage de commercialisation. Et comme tout le monde est au courant aujourd’hui des problèmes que peuvent rencontrer les bailleurs, on trouve moins de monde pour y mettre son argent.

                  • Pourquoi un primo accédant ne se positionnerait pas sur un programme immobilier que vous pensez réservé à des propriétaires bailleurs ?

                    • adnstep says:

                      Certes, mais trop souvent, les programmes immobiliers sont orientés vers tel ou tel type de clientèle. Et bien trop souvent, les produits orientés défiscalisation sont plus cher, le promoteur faisant miroiter le gain de la défiscalisation au candidat à l’investissement, et en présentant des rendements absurdes.

                • Non Monsieur, ce n’est pas le marché immobilier qui a rendu les taux aussi bas, mais bien les taux directeurs liés au marché obligataire et les politiques des banques centrales.

                  Le marché immobilier a été le « profiteur » vision positive ou le « perdant » vision négative, de ces aberrations politiques.

                • adnstep says:

                  Les taux d’intérêt immo sont tombés bas car les banques se servent pour pas cher dans l’épargne des Français : lorsqu’elles accordent des prêts immobiliers, contrairement à leurs homologues espagnoles ou américaines qui se financent sur le marché obligataire, les banques françaises financent l’emprunt environ aux deux tiers grâce à la mobilisation de l’épargne de l’ensemble de leurs clients. Or, les volumes d’épargne en France sont très abondants (les encours réunis du Livret A et du Livret de développement social et solidaire s’élèvent à 400 milliards ndlr), et la rémunération de l’épargne est particulièrement faible. Le taux du Livret A est aujourd’hui de 0,75%, soit plus de deux fois moins que l’inflation. Les coût de ressource pour les banques sont donc négligeables. Et cela se ressent sur les taux qu’elles pratiquent. (M. Mouillart).

                  Avec une inflation officielle à 1,8% les Français empruntent aujourd’hui à des taux « négatifs ».

                  Les banques ont aussi assoupli leurs conditions pour accorder les prêts, d’abord par l’allongement des prêts, ensuite en exigeant peu d’apport personnel (en moyenne 15% aujourd’hui, 30% il y a quelques années).

                  Le prêt immo est un produit d’appel : les gens ne changent pas beaucoup de banque, et une fois qu’il ont basculé sur une banque pour cause de crédit immo sur 20 ans, ils y restent.

        • Vous n’avez pas compris ce que je dis.
          Les propriétaires le sont parce-qu’ils sont libres de l’être, mais il en va de même pour les locataires.
          Ce n’est pas parce-que les gens ont l’habitude de louer des logements que c’est une obligation.
          Ils peuvent habiter chez leurs parents, dans leur voiture ou dans leur caravane.
          Tout dépend du confort que vous souhaitez, mais le confort n’est pas une obligation.
          Ensuite, il y a des propriétaires qui habitent leur propriété. Sont-ils eux aussi attirés par l’appât du gain?

        • Votre problème est que vous pensez que le confort est un dû et que vous n’avez pas à payer pour ça.
          Or, le confort n’est pas indispensable.

    • Badtimes says:

      Et oui ça existe l’appât du gain c’est pour ça que les gens travaillent ou alors on attendra le revenu universel. (C’est peut être pour bientôt au train où vont les choses.)
      PS: vous êtes sur un blog gestion de patrimoine !

      • Je m’apprêtais à faire la même réponse concernant le blog patrimoine.
        Mr Memm devrait effectivement commenter sur un blog locataires type:
        http://www.les-locataires.com/

        Il pourrait taper sur les proprios sans risques de se faire retoquer.
        Mais au fait j’y pense, pour qu’il y ait des locataires, il faut qu’il y ait des propriétaires à moins d’étatiser tous les logements de France.

        • Je ne suis point locataire
          J ai aussi investi le fruit de mon labeur dans quelques biens
          Ce que je déplore c est la mentalité des nantis…

          • Oui bien en France on est nanti à 1,3 million de patrimoine, aux USA c’est 50 millions. Au Vénézuela vous êtes nanti à 1 euro.
            On est toujours le nanti de quelqu’un et le pauvre d’un autre.
            Le problème est que vous faites des efforts pour avoir quelquechose, et des gens vous prennent de l’argent dessus sans faire aucun effort.
            Le pire étant que personne ne sait où va cet argent.

          • « investi le fruit de mon labeur dans quelques biens »

            Evidemment, par rapport à un locataire « très social », c’est bien vous , le nanti…! mais sans la mentalité qui va avec, l’honneur est donc sauf….

            lol

          • Un investisseur est quelqu’un qui prend des risques et n’est pas plus nanti que quelqu’un qui n’en prend pas et vit dans son petit monde et son confort où tout lui est dû.
            Et quelqu’un qui prend des risques, il est normal qu’il soit inquiet de son engagement et de la réussite de celui-ci notamment quant il voit les contraintes et les taxes s’accumuler.

      • L’appât du gain est universel, et seuls certains semblent le découvrir, le redécouvrir, et encore, et encore,… :

        https://www.google.com/amp/www.leparisien.fr/amp/economie/logements-sociaux-loues-sur-airbnb-des-centaines-d-annonces-suspectes-a-paris-22-07-2019-8121828.php

        J’aime bien : « Des sous-locations proposées au sein de maisons relais, de centres d’hébergement d’urgence, de foyers de travailleurs migrants ou de résidences sociales pour démunis rencontrent le même succès. Malgré un détournement évident de l’objectif social de ces logements en partie financés par le contribuable. »

  14. adnstep says:

    Bah, si on laisse l’état seul financier de l’immo, pensez-vous qu’il aura les moyens de construire suffisamment pour tout le monde ?

    Petite précision : via crowdfunding, j’ai déjà financé deux rénovations d’habitat HLM. Évidemment, pour des opérations sûres à 100% comme celles-ci, le rendement annuel tombe à 7% avant impôt.

  15. Je n ai rien contre les investisseurs
    Il serait simplement plus décent qu’ ils cessent leurs jérémiades….
    C est très inconvenant…

    • adnstep says:

      Eh bien, je vous retourne le compliment. Très inconvenant, vos jérémiades contre les nantis.
      Surtout, quand, comme vous, on a « investi le fruit de [son] labeur dans quelques biens » et donc qu’on est un nanti.

      Riche et honteux de l’être ?

  16. Pour info, oui, mon rendement est bien de 1.7% et c’est à 10 kms de Paris.
    Le locataire est d’ailleurs Parisien.
    Le bien est situé dans une ville très chic et recherchée. Je ne vois pas comment atteindre du 5% vu le prix du bien. Le loyer est pourtant élevé ! C’est malheureusement parce qu’il y a énormément d’impôts, taxes que cette rentabilité est inaccessible pour moi.
    Un locataire ne peut pas le comprendre puisque de son côté, il paie aussi très cher.

    • Hé ben en voilà un NANTI, le locataire bien-sûr !

    • adnstep says:

      Ville très chic et recherchée
      10 kms de Paris

      Il y a pléthore, vous ne nous aidez pas beaucoup.
      Colombes ? Sèvres ? Rueil ? Enghien ? (quoiqu’en Enghien, de nos jours, …)

  17. Hip ou Hic ???
    Votre constat est donc sans appel (ni cassation..)

    Il vous faut vendre

    Et vite

    • adnstep says:

      Sauf à vouloir le transformer en RP à l’issue de la location.

      • voui, dans ce cas……..

        Mais ce serait une stratégie dont l’auteur ne nous aurait point fait part ?

        On se serre le kiki pour un lendemain radieux

        Que l’abnégation est belle en France sociale

  18. adnstep says:

    Ah moins que les métros du grand Paris et les jo de 2024 vous laissent penser à une PV ?

    Personnellement, je n’y crois guère, et j’ai préféré vendre.

    Mon problème est plutôt de savoir où déposer cet argent. Je dis bien déposer, car il doit pouvoir rester mobilisable sous 2 a 3 ans.

  19. La Suisse à taux zéro ou moins ??

    Je vous vois venir : le compte pivot d’un CTO ouvert là-bas, c’est ça ?

  20. adnstep says:

    Il est vrai que certains annoncent que la BCE, maintenant que le PIB teuton stagne, a l’intention de laisser filer l’Euro, au grand dam de Trump.

    • Sans compter que l’on vient d’apprendre que la Deutsche Bank va virer 20000 personnes… pas une bonne nouvelle pour le PIB allemand.
      Quand les gens vont commencer à paniquer, je ne sais pas comment va se débrouiller la BCE.

  21. adnstep says:

    Ça y est, je l’ai retrouvé !
    Le calculateur d’asi77, qui vous permet de calculer s’il vaut mieux acheter ou louer. Il date d’il y a une quinzaine d’années, quand on commençait à parler de bulle immobilière, vous vous souvenez ?

    https://www.immobilier-danger.com/Tutoriel-de-simulation-Achat-ou-511.html

    Bon, il n’est peut-être plus très à jour, mais il reste utile pour expliquer qu’acheter n’est pas toujours la meilleure solution.

  22. Guillaume, selon moi il y a une chose importante à prendre en compte : l’aspect « psychologique » de s’engager dans un gros projet financier. Même si une part croissante de la population peut devenir propriétaire, certaines personnes restent dans une situation inconfortable quand on parle d’emprunter 100k€, 150 k€, 200k€, cela fait parfois peur, avec la crainte de ne pas pouvoir rembourser même si le taux d’endettement est tout à fait acceptable. Parfois cette « crainte » et plus forte que le souhait d’être propriétaire de sa résidence principale.
    Je pense que c’est aussi un des points faisant qu’il reste encore des locataires, sans oublier bien entendu les autres points évoqués dans les commentaires précédents: souhait de pouvoir être plus mobile, contrainte professionnelle, etc..

    • Cet aspect psychologique est effectivement important mais plus la PREMIERE fois que les suivantes, si la première, bien évidemment s’est bien passée.

      Il y a un autre aspect psychologique aussi intéressant à comprendre:
      Quand vous êtes jeune et que vous n’avez rien, vous pouvez emprunter en vous disant, je n’ai rien, donc si ça se passe mal, (ils) ne pourront prendre q’un pourcentage de rien = rien.
      C’est comme cela que j’ai commencé et c’est quand vous avez fini ou presque de payer que vous vous posez des questions sur la suite.

      Conclusion: jeunes si vous n’avez rien (un boulot quand même) et un peu de courage lancez-vous, vous avez tout à gagner !

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