Ce matin, nous allons faire un peu de mathématiques financières. Accrochez-vous. Je vais essayer de vulgariser à l’extrême, mais le sujet reste complexe.

Nous allons essayer de comprendre pourquoi la hausse des taux que nous sommes en train de vivre ne sera probablement pas à l’origine d’une baisse des prix de l’immobilier. En effet, depuis de très nombreuses années maintenant, nous entendons régulièrement que la folle hausse des prix de l’immobilier s’explique par la baisse continue est violente des taux de crédit immobilier et plus généralement des taux d’intérêt.

Ainsi, si la mécanique « baisse des taux = hausse des prix » est véridique, son opposé « hausse des taux = baisse des prix » doit nous faire craindre le pire pour le marché immobilier alors que la hausse des taux de crédit immobilier semble entamer son cycle de hausse en novembre (cf. « Crédit immobilier : Forte hausse des taux pour Novembre 2021.« ).

Essayons de comprendre pourquoi ce ne sera pas forcement le cas à long terme, même si à court terme, le marché immobilier risque tout de même de ralentir devant la perte de capacité d’emprunt du fait de la hausse des taux de crédit immobilier.

Rentrons dans le vif du sujet. Explication mathématiques.

Comprendre la valeur d’un bien immobilier et l’impact des taux d’intérêt sur la valorisation mathématique

Comme nous vous l’expliquons dans notre livre « Investir dans l’immobilier« , il existe plusieurs manière d’estimer la valeur d’un bien immobilier.

Investir dans l'immobilier

Une première valorisation « immobilière » qui consiste à estimer la valeur de construction d’un immeuble neuf puis d’y affecter un taux de vétusté (obsolescence énergétique, usure des éléments de décoration, …) ou d’amélioration (piscine, jardin, …) afin d’estimer la valeur de l’immeuble ancien.

Une seconde valorisation « financière » qui permet d’essayer d’anticiper la dynamique de valorisation d’un bien immobilier dans le temps. En mathématiques financières, et en application de la formule mathématique de Gordon-Shapiro, on considère que la valeur actuelle d’un actif est égale à la somme actualisées des flux futurs. Pour faire simple, la valeur actuelle de mon bien immobilier est égale à la somme des loyers (net de charges) que le propriétaire va percevoir pendant toute la vie de l’immeuble.

Mais attention, comme il n’est pas identique de recevoir 1000€ aujourd’hui que de recevoir ces mêmes 1000€ dans 20 ans, les flux devront être affectés d’un taux dit d’actualisation fonction du risque de l’investissement.

L’actualisation, c’est essayer de déterminer la valeur actuelle d’un flux futur. Dans un monde ou le taux d’un investissement sera de 5%, il est identique de recevoir 1000€ aujourd’hui ou 1050€ dans un an. La valeur actuelle de 1050€ perçu dans un an est de 1000€ si on considère que le taux exigé pour faire l’investissement est de 5%.

Prenons un exemple pour mieux comprendre la valeur financière d’un bien immobilier.

Imaginons un bien immobilier patrimonial dont le rendement est de 4% (1% de taux sans risque + 3% de prime de risque, c’est à dire de rémunération du risque immobilier par rapport au risque d’un prêt sans risque type livret A ou fonds euros d’assurance-vie).

Si ce bien immobilier génère un loyer de 10 000€ par année, revalorisé au taux de 1% par an alors sa valeur financière est de : 10 000 / (4%-1%) = 333 333€.

ps : Cette formule « Loyer / ((taux de rendement exigé pour investir) – (taux de croissance du loyer)) » est la formule simplifiée à l’extrême de la formule de gordon shapiro ci-avant. Je vous ai copié la formule complète pour frimer et faire intelligent, mais en réalité, c’est beaucoup plus simple 😉

Il y a quelques années (15 ans environ), le taux de rendement exigé par les investisseurs pour effectuer un tel investissement était nettement plus élevé et pouvait être autour de 6% alors même que les perspectives d’augmentation des loyers étaient identique (+1%).

Ainsi, à l’époque la valeur financière du même bien immobilier était de : 10000€ / (6% – 1%) = 200 000€

Voilà, vous venez de comprendre pourquoi la baisse des rendements et des taux depuis 15 ou 20 ans justifie une très forte augmentation des prix de l’immobilier. Dans notre exemple, une baisse de 2 point du rendement exigé par les investisseurs permet de justifier une hausse des prix de l’immobilier de 66%.

CQFD.

Une tendance à la hausse des taux à cause de la prise en compte d’un retour d’inflation.

Il semble que nous soyons dans un scénario d’une hausse des taux d’intérêt qui trouverait son origine dans le retour de l’inflation.

Dans un contexte de taux d’intérêt maintenus excessivement bas par les banques centrales, ces derniers devraient néanmoins augmenter au fur et à mesure que le retour de l’inflation se confirmera durablement.

La question est donc d’essayer de comprendre les conséquences de cette augmentation des taux d’intérêt sur notre calcul financier de la valeur d’un bien immobilier.

Pour rappel, la valeur actuelle d’un bien immobilier = loyer actuel / (taux de rendement exigé par les investisseurs pour investir) – (taux de croissance des loyers).

Classiquement, le taux de rendement exigé pour investir est déterminé en fonction des taux d’emprunt dits sans risque (taux d’emprunt d’état = -+ 0.50%) auquel on ajoute une prime de risque pour rémunérer le risque de l’investissement.

Dans la situation actuelle, le taux sans risque à tendance à augmenter afin d’intégrer l’inflation. Le taux réel est « protégé » par la politique monétaire des banques centrales et devraient durablement rester faibles ou négatifs.

Reprenons notre exemple pour comprendre l’impact de la hausse des taux sur les prix de l’immobilier.

Accrochez-vous. Nous sommes sur la fin de la démonstration.

Pour rappel, la première situation est la suivante : « Imaginons un bien immobilier patrimonial dont le rendement est de 4% (1% de taux sans risque + 3% de prime de risque, c’est à dire de rémunération du risque immobilier par rapport au risque d’un prêt sans risque type livret A ou fonds euros d’assurance-vie). »

Si ce bien immobilier génère un loyer de 10 000€ par année, revalorisé au taux de 1% par an ».

Considérons donc une augmentation des taux de rendement exigés pour investir afin de tenir compte de l’inflation durable. Si l’inflation augmente de 2 points, le rendement exigé pour investir devrait lui également augmenter de 2 points pour atteindre 6% (3% de taux sans risque + 3% de prime de risque) contre 4% dans un contexte d’inflation à 1%.

Dans le même temps, si l’inflation augmente durablement, le taux d’indexation du loyer devrait passer de 1% à 3%. CQFD.

La valeur actuelle du bien immobilier devient : 10 000€ / (4%+2%) – (1%+2%) = 10 000€ / 3% = 333 333€.

Ainsi, dans la formule de valorisation mathématique d’un bien immobilier, la hausse des taux de rendement exigé pour investir qui trouve son origine dans l’augmentation de l’inflation est neutralisé par l’indexation supérieure des loyers.

Bref, comme le titre l’explicite parfaitement : « la hausse des taux ne sera pas synonyme de baisse de prix ? »

En revanche, si les taux d’intérêt devaient augmenter du fait d’une politique monétaire moins accommodante, la réponse serait différente ! Mais, est ce vraiment sérieux d’anticiper cette hypothèse ?

A suivre.

Ps ; Notez que nous avons ici un raisonnement porté sur l’actif immobilier mais qu’il pourrait être identique pour le marché action. C’est exactement la même chose.

Besoin d'un conseil ? Découvrez nos servives :
Conseil personnalisé 
Bilan patrimonial
Accompagnement patrimonial
Livres / Formations 
Investir dans l'immobilier
Succession
Assurance-vie et gestion de patrimoine
Crédit immobilier 
Comparateur de crédit immobilier
Comparateur d'assurance de prêt
Expertise comptable 
Expert-comptable spécialiste
en location meublée et SCI

Investir dans l'immobilier

31 commentaires