Ce matin, nous allons faire un peu de mathématiques financières. Accrochez-vous. Je vais essayer de vulgariser à l’extrême, mais le sujet reste complexe.
Nous allons essayer de comprendre pourquoi la hausse des taux que nous sommes en train de vivre ne sera probablement pas à l’origine d’une baisse des prix de l’immobilier. En effet, depuis de très nombreuses années maintenant, nous entendons régulièrement que la folle hausse des prix de l’immobilier s’explique par la baisse continue est violente des taux de crédit immobilier et plus généralement des taux d’intérêt.
Ainsi, si la mécanique « baisse des taux = hausse des prix » est véridique, son opposé « hausse des taux = baisse des prix » doit nous faire craindre le pire pour le marché immobilier alors que la hausse des taux de crédit immobilier semble entamer son cycle de hausse en novembre (cf. « Crédit immobilier : Forte hausse des taux pour Novembre 2021.« ).
Essayons de comprendre pourquoi ce ne sera pas forcement le cas à long terme, même si à court terme, le marché immobilier risque tout de même de ralentir devant la perte de capacité d’emprunt du fait de la hausse des taux de crédit immobilier.
Rentrons dans le vif du sujet. Explication mathématiques.
Comprendre la valeur d’un bien immobilier et l’impact des taux d’intérêt sur la valorisation mathématique
Comme nous vous l’expliquons dans notre livre « Investir dans l’immobilier« , il existe plusieurs manière d’estimer la valeur d’un bien immobilier.
Une première valorisation « immobilière » qui consiste à estimer la valeur de construction d’un immeuble neuf puis d’y affecter un taux de vétusté (obsolescence énergétique, usure des éléments de décoration, …) ou d’amélioration (piscine, jardin, …) afin d’estimer la valeur de l’immeuble ancien.
Une seconde valorisation « financière » qui permet d’essayer d’anticiper la dynamique de valorisation d’un bien immobilier dans le temps. En mathématiques financières, et en application de la formule mathématique de Gordon-Shapiro, on considère que la valeur actuelle d’un actif est égale à la somme actualisées des flux futurs. Pour faire simple, la valeur actuelle de mon bien immobilier est égale à la somme des loyers (net de charges) que le propriétaire va percevoir pendant toute la vie de l’immeuble.
Mais attention, comme il n’est pas identique de recevoir 1000€ aujourd’hui que de recevoir ces mêmes 1000€ dans 20 ans, les flux devront être affectés d’un taux dit d’actualisation fonction du risque de l’investissement.
L’actualisation, c’est essayer de déterminer la valeur actuelle d’un flux futur. Dans un monde ou le taux d’un investissement sera de 5%, il est identique de recevoir 1000€ aujourd’hui ou 1050€ dans un an. La valeur actuelle de 1050€ perçu dans un an est de 1000€ si on considère que le taux exigé pour faire l’investissement est de 5%.
Prenons un exemple pour mieux comprendre la valeur financière d’un bien immobilier.
Imaginons un bien immobilier patrimonial dont le rendement est de 4% (1% de taux sans risque + 3% de prime de risque, c’est à dire de rémunération du risque immobilier par rapport au risque d’un prêt sans risque type livret A ou fonds euros d’assurance-vie).
Si ce bien immobilier génère un loyer de 10 000€ par année, revalorisé au taux de 1% par an alors sa valeur financière est de : 10 000 / (4%-1%) = 333 333€.
ps : Cette formule « Loyer / ((taux de rendement exigé pour investir) – (taux de croissance du loyer)) » est la formule simplifiée à l’extrême de la formule de gordon shapiro ci-avant. Je vous ai copié la formule complète pour frimer et faire intelligent, mais en réalité, c’est beaucoup plus simple 😉
Il y a quelques années (15 ans environ), le taux de rendement exigé par les investisseurs pour effectuer un tel investissement était nettement plus élevé et pouvait être autour de 6% alors même que les perspectives d’augmentation des loyers étaient identique (+1%).
Ainsi, à l’époque la valeur financière du même bien immobilier était de : 10000€ / (6% – 1%) = 200 000€
Voilà, vous venez de comprendre pourquoi la baisse des rendements et des taux depuis 15 ou 20 ans justifie une très forte augmentation des prix de l’immobilier. Dans notre exemple, une baisse de 2 point du rendement exigé par les investisseurs permet de justifier une hausse des prix de l’immobilier de 66%.
CQFD.
Une tendance à la hausse des taux à cause de la prise en compte d’un retour d’inflation.
Il semble que nous soyons dans un scénario d’une hausse des taux d’intérêt qui trouverait son origine dans le retour de l’inflation.
Dans un contexte de taux d’intérêt maintenus excessivement bas par les banques centrales, ces derniers devraient néanmoins augmenter au fur et à mesure que le retour de l’inflation se confirmera durablement.
La question est donc d’essayer de comprendre les conséquences de cette augmentation des taux d’intérêt sur notre calcul financier de la valeur d’un bien immobilier.
Pour rappel, la valeur actuelle d’un bien immobilier = loyer actuel / (taux de rendement exigé par les investisseurs pour investir) – (taux de croissance des loyers).
Classiquement, le taux de rendement exigé pour investir est déterminé en fonction des taux d’emprunt dits sans risque (taux d’emprunt d’état = -+ 0.50%) auquel on ajoute une prime de risque pour rémunérer le risque de l’investissement.
Dans la situation actuelle, le taux sans risque à tendance à augmenter afin d’intégrer l’inflation. Le taux réel est « protégé » par la politique monétaire des banques centrales et devraient durablement rester faibles ou négatifs.
Reprenons notre exemple pour comprendre l’impact de la hausse des taux sur les prix de l’immobilier.
Accrochez-vous. Nous sommes sur la fin de la démonstration.
Pour rappel, la première situation est la suivante : « Imaginons un bien immobilier patrimonial dont le rendement est de 4% (1% de taux sans risque + 3% de prime de risque, c’est à dire de rémunération du risque immobilier par rapport au risque d’un prêt sans risque type livret A ou fonds euros d’assurance-vie). »
Si ce bien immobilier génère un loyer de 10 000€ par année, revalorisé au taux de 1% par an ».
Considérons donc une augmentation des taux de rendement exigés pour investir afin de tenir compte de l’inflation durable. Si l’inflation augmente de 2 points, le rendement exigé pour investir devrait lui également augmenter de 2 points pour atteindre 6% (3% de taux sans risque + 3% de prime de risque) contre 4% dans un contexte d’inflation à 1%.
Dans le même temps, si l’inflation augmente durablement, le taux d’indexation du loyer devrait passer de 1% à 3%. CQFD.
La valeur actuelle du bien immobilier devient : 10 000€ / (4%+2%) – (1%+2%) = 10 000€ / 3% = 333 333€.
Ainsi, dans la formule de valorisation mathématique d’un bien immobilier, la hausse des taux de rendement exigé pour investir qui trouve son origine dans l’augmentation de l’inflation est neutralisé par l’indexation supérieure des loyers.
Bref, comme le titre l’explicite parfaitement : « la hausse des taux ne sera pas synonyme de baisse de prix ? »
En revanche, si les taux d’intérêt devaient augmenter du fait d’une politique monétaire moins accommodante, la réponse serait différente ! Mais, est ce vraiment sérieux d’anticiper cette hypothèse ?
A suivre.
Ps ; Notez que nous avons ici un raisonnement porté sur l’actif immobilier mais qu’il pourrait être identique pour le marché action. C’est exactement la même chose.
31 commentaires
Vous êtes les meilleurs ambassadeurs !
Depuis quelques mois, j'ai mis en place un système d'avis client (indépendant et certifié).
Un client vient de déposer un nouvel avis. C'est grâce à ce genre de commentaires que j'adore mon métier ! #MERCI :
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Bonjour,
Merci pour cette méthode bien expliquée.
Tout de même à juste titre vous relevez au terme de la démonstration, que pour autant les loyers doivent être libres.
Comme toujours nous aurons des valeurs différentes pour un même bien locatif suivant le cadre administratif fiscal ( exemple choix Pinel ou loyers » libres » notamment). (sans parler de la valeur de ce même bien revendu loué ou non , c’est à dire compte tenu de son cadre civil).
A ce sujet, il ne faut jamais négliger l’ emplacement du point de vue de l’ équipe municipale gestionnaire. Exemple Paris qui accumule les handicaps de ce fait. Aux dires partagés, saleté, insécurité, encadrement des loyers..
C’ est devenu une variable incontournable pour un placement locatif de valeur pérenne.
Concernant votre analyse sur Paris, c’est tout à fait vrai. Si ce n’est que, contrairement à la majorité des grandes capitales/métropoles, Paris est limité par le périphérique, et ne peut donc s’étendre géographiquement. Cela aussi est à prendre en compte,
Il est clair qu’avoir un peu d’immobilier à Paris permet de diversifier son patrimoine, et, à défaut d’avoir du rendement, de pouvoir revendre relativement facilement et rapidement avec jusqu’à maintenant, une plus value sympathique.
Ce raisonnement s’applique pour l’invest locatif plombé par le HSRC.
L’acheteur RP verra lui sa capacité d’endettement réduite avec la hausse des taux. Cela devait alors impacter les prix à la baisse non?
Bonjour et merci pour cette analyse. En dehors du problème de pouvoir faire suivre aux loyers les taux d’inflation (Il faut que l’IRL suive et surtout que les salaires suivent, sinon on risque de perdre la solvabilité des locataires), le problème est que la formule de Gordon et Shapiro on fait souvent l’hypothèse que le taux d’actualisation est le même tout le long de la période. Mais évidemment on ne signe le prêt qu’au départ. Si le taux monte dans le temps, ce n’est pas grave, on y gagne. Par contre, s’il descent, on risque d’y perdre. On peut toujours tenter de renégocier le prêt, mais on y laisse des plumes (je me place là en tant qu’investisseur, pas de prêteur bien évidemment). C’est donc la dynamique attendu des taux plutôt que leur valeur qui compte dans l’application pratique de la formule.
Bonjour,
je ne vois aucune certitude quand à la possibilité de corréler la hausse des prix des loyers avec la hausse de l’inflation. Les personnes avec des revenus faibles et ou médian ne verront pas leurs salaires augmenter au même rythme que l’inflation.
Je pense donc qu’une hausse sensible des taux d’intérêts va percuter durement la marcher immobilier classique (location nue).
Je ne suis pas sûr que la hausse des loyers ait été de 1% par an ces dernières années.
1.22 en moyenne depuis 2002 !
Année Trimestre Valeur Parution au J.O.
2021 T3 0,83 16/10/2021
2020 T3 0,46 16/10/2020
2019 T3 1,2 16/10/2019
2018 T3 1,57 28/11/2018
2017 T3 0,9 13/10/2017
2016 T3 0,06 13/10/2016
2015 T3 0,02 16/10/2015
2014 T3 0,47 22/10/2014
2013 T3 0,9 23/10/2013
2012 T3 2,15 13/10/2012
2011 T3 1,9 15/10/2011
2010 T3 1,1 16/10/2010
2009 T3 0,32 16/10/2009
2008 T3 2,95 21/11/2008
2007 T3 1,11 14/02/2008
2006 T3 1,68 14/02/2008
2005 T3 1,7
2004 T3 1,55
2003 T3 1,87
2002 T4 1,75
Ces dernières années. Donc disons 8 ans, c’est déjà beaucoup.
Ce qui nous fait une moyenne de 0,69%…
Comment ça je suis de mauvaise foi ?
Merci. C’est peut-être plus parlant en mettant en parallèle l’IRL avec l’inflation (d’après l’INSEE)
IRL T3 Inflation
2020 0,46 0,5
2019 1,20 1,1
2018 1,57 1,8
2017 0,90 1,0
2016 0,06 0,2
2015 0,02 0,0
2014 0,47 0,5
2013 0,10 0,9
2012 2,15 2,0
2011 1,90 2,1
2010 1,10 1,5
2009 0,32 0,1
2008 2,95 2,8
2007 1,11 1,5
2006 1,68 1,7
2005 1,70 1,7
2004 1,55 2,1
2003 1,87 2,1
2002 1,75 1,9
Après, en tant que particulier qui loue en direct, je ne repercute pas l’IRL systématiquement le montant du loyer. C’est un peu comme l’inflation sur les prix, le produit à 9,95 il passe rarement à 10,05 !
La formule est intéressante mais il ne faudrait pas résumer l’investissement immobilier » de rapport » comme un choix fait sur Excel… Sauf à avoir hérité d’un patrimoine de biens en location, investir dans l’immobilier locatif c’est surtout parier sur la plus value à la revente dans 10, 20 ans… La phase remboursement d’emprunt-location (et ses embûches et imprévus au moins en trésorerie…)n’est pas particulièrement séduisante en matière de rapport et parfois chronophage pour quelqu’un qui a d’autres activités… Et difficile à mener sans intermédiaires gourmands ou peu motivés quand, avec l’âge, on ressent un peu de lassitude. Pour réussir son pari c’est le choix de la localisation et de son devenir sur la période visée qui est primordiale.. Certains quartiers nouveaux ne tiennent pas leurs promesses au bout de 15 – 20 ans : les équipements ne sont pas à la hauteur et les politiques en matière de logement des maires et communautés urbaines très impactantes sur la démographie locale… Les quartiers anciens dans les régions dynamiques sont plus prévisibles. La véritable variable reste l’offre et la demande qui est surtout liée à la démographie locale (qui se prédit bien sur 10 – 15 ans), l’obsolescence énergétique n’est qu’un coût intrinsèquement indépendant de la localisation et là aussi il faut ne pas être trop bas dans l’offre, ( les calculs excel de rentabilité sur le sujet sont rarement motivants quand vous n’êtes pas l’occupant…), le risque étant surtout de se faire bloquer par une loi (mais en général inapplicable en dehors des cas extrêmes quand la demande est forte…). PS: Il faut quand même utiliser Excel pour apprécier la sensibilité des paramètres et comparer les scénarios…
+1
Le postulat comme quoi la hausse des loyers fixe le mécanisme de hausse des prix est très discutable : si les rendements sont devenus ridicules dans une ville comme Paris (marché assez particulier, je vous l’accorde), c’est que la hausse des loyers n’a pas suivi la hausse de l’immobilier. A l’inverse, dans certaines villes moyennes à haut rendement locatif, les prix ont peu ou pas bougé quand les taux d’emprunt sont passés de 3% à 1%. Car les prix sont avant tout fixés, non par les maths, mais par la comparaison entre l’offre et la demande à l’instant t (perspectives de plus-values à Paris, perspectives de rendement dans ces villes moyennes, attractivité du lieu pour les résidents, exemple Bordeaux récemment). A ce titre, le facteur HSRC devrait impacter la demande des investisseurs locatifs
Quand bien même ce postulat serait vrai, celui consistant à dire que la hausse de l’inflation se répercute sur la hausse des loyers est inexact dans la pratique, d’abord au niveau du timing (les loyers se réajustent plus tard) ensuite pour certaines raisons évoquées plus haut dans les commentaires (solvabilité des locataires).
Enfin la prime de risque consentie durant la période de détention d’un bien immobilier est évidemment amenée à évoluer, tout comme la prime de risque sur les marchés boursiers, en fonction de facteurs positifs ou négatifs (évolution de l’IFI, rénovation énergétique, etc…) sur ce marché.
La prudence m’inciterait donc à dire qu’une hausse des taux n’est jamais bonne pour le marché immobilier en général, comme pour les actions, mais que d’autres facteurs peuvent la contrebalancer s’ils sont positifs, ou l’aggraver s’ils sont négatifs.
Très bon article. Merci.
Mais je pense qu’on n’intègre pas (et que ce n’est pas possible) une donnée particulièrement prégnante depuis 2020 : la destruction monétaire.
Il n’y a plus forcément d’interaction directe taux et valorisation. Puisqu’on balance des tombereaux de liquidités sans augmenter corollaire les taux.
pourriez vous développer les conséquences de l’injection de liquidités « en grand volume » et ceci sans augmentation des taux ? Merci
Article bien compliqué . Le scénario le plus évident est au minimum le maintien des prix des logements à taille humaine .
A force de confier de l’argent aux banquiers et au traders et dans le contexte actuel de fuite en avant monétaire , le plus gros risque est donc que le château de carte s’écroule à force de jouer . Donc plus que jamais l’immobilier est à surpondérer .
Vous vous faites des noeuds à vos chaussures mon cher !
Au delà l’emplacement et autres variables comme la saleté ou l’insécurité dont il a été fait état précédemment, la HAUSSE des taux entrainera inéluctablement une baisse des prix, c’est un cas d’école.
Tourain écrit: « La véritable variable reste l’offre et la demande qui est surtout liée à la démographie locale (qui se prédit bien sur 10 – 15 ans), »
La demande c’est avant tout un financement; on a beau avoir toutes les envies comme changer de logement pour plus grand, aller vivre à la campagne (c’est à la mode!) ou tout autre raison, quand on n’a pas l’argent on reste là où on est ou en loyer.
Et quand les taux remontent (en plus du Hcsf), on a forcément moins de budget pour acheter, moins de budget= moins de demandes= baisse des prix -CQFD
Certes, mais dans les zones tendues ça restera tendu.
Au lieu d’avoir 5 acheteurs, les vendeurs n’en auront plus que 2, le prix restant le même.
Il peut y avoir des épi zones ou effectivement le prix baissera moins ou stagnera mais globalement le prix baissera si les taux montent. Il y aura juste une période d’hystérésis commune à ce type de marché.
Quant au coup des 2 acheteurs au lieu de 5, les 2 iront voire ailleurs là où au contraire, il y a2 ou 5 vendeurs pour 1 acheteur!
Vendeurs dont le nombre croîtra de façon exponentielle dès que la tendance s’inversera avec persistance.
Pas d’accord. Les zones tendues restent des zones tendues. On n’y construit pas plus parce que les prix de l’immobilier sont en baisse. Au contraire.
Et lorsque les prix baisseront, il n’est pas sur qu’on assiste à une déferlante de ventes. Plutôt à un retrait de ceux qui peuvent attendre des jours meilleurs, et une mise en location en attendant. Mais, effectivement, si des promoteurs se retrouvent avec des lots invendus, il faudra bien qu’ils baissent les prix pour s’en débarrasser. Mais je ne suis pas sûr qu’ils vendent à des particuliers.
Ce qui pourrait provoquer un afflux de ventes sur le marché, c’est plutôt l’interdiction de location des passoires climatiques.
Pour rappel, de 1990 à 1997, 42% de baisse sur l immobilier à Paris. Je n ai pas souvenir qu il y avait un DPE à l époque… La structuration du marché immobilier est complexe. Personne n à avait vu venir la baisse en 1990. Mais dès que les investisseurs sentent que ce risque de baisser, ça peut aller très vite.
Effectivement le marché est complexe et surtout …. irrationnel quand il s’agit de baisse. Dans ce cas là c’est la PEUR qui domine et la peur est irrationnelle !
Oui, baisse des prix affichés, et débandade des marchands de biens, notamment de quelques zozos médiatiques. Mais, globalement, combien de biens vendus ?
La tension immobilière est-elle la même, aujourd’hui ?
Y-a-t-il création nette de logements en ce moment à Paris ?
Ceci dit, si le mix saleté-délinquance continue, pourquoi pas, on pourrait avoir une désaffection pour Paris.
Sur 1990-1997, ce n’est jamais descendu en dessous de 24 000 vente par an et c’était autour de 34000 ventes par an en 96 et 97, soit au plus bas sur les prix. En fait, un grand nombre de vente sont contraintes (héritage, divorces, mutation, retraite…). Il a fallu attendre 2003 pour revenir au prix de 1989, 14 ans c’est long dans une vie. La tension immobilière était au moins aussi fortes (il y avait plus d’habitants à Paris) et les prix avaient doublé entre 84 et 90. Enfin, sur la construction de logement, je n’ai pas de chiffre mais Paris n’est pas spécialement un marché de logement neuf.
Et bien, c’est de bon augure pour les gens qui ont du cash et qui pourront profiter du krach.
Il ne reste plus qu’à attendre.
Après les emprunteurs c est donc au tour des épargnants de poursuivre , façonner la poursuite de la hausse mais cette fois de manière spectaculaire face au risque évident de Bank-run !!! La mer , un choix judicieux par les temps qui courent !!!
Bank run, fin du monde, achetez de l’or etc ….
C’est le jour où personne n’y pensera qu’il faudra s’y inquiéter
Pour apporter un angle différent à cette réflexion, je dirais qu’il y a immobilier et immobilier.
EN fct des villes, des quartiers (la localisation dont on parle tjrs), du type de bien (appart/maison), et … du DPE.
Les DPE G puis F (puis E) vont voir leurs prix baisser car leurs propriétaires vont devoir les rénover ou les vendre, sauf à être en RP, chez soi. Ca laisse qq millions de logements concernés tout de même. ET comme les investisseurs en face ne peuvent plus s’endetter pour investir et rénover, ça va en faire des biens à vendre ! Avec baisse des prix sur marché avec plus d’offre que de demande.
Question : va-t-il au contraire y avoir un report de la demande (et hausse des prix) vers les biens bien côtés ? Ou bien la baisse des mauvais DPE va entrainer ds une moindre mesure les bons ? (puisqu’on parle ici d’immobilier, sans différencier les biens en fct de leur DPE). Perso je penche pour le premier scenario, avec hausse des bons et baisse des prix des mauvais DPE. Mais ceci prendra encore qq années, pdt lesquelles tout peut se passer.
Je le pense aussi, la baisse si baisse il y a, dépendra du bien, de sa localisation bien sûr mais aussi et surtout de son état y compris le niveau d’isolation thermique.
@Apollon : j’ai retrouvé une étude des notaires sur le marché parisien (publié il y a quelques temps sur immobilier-danger.com) :
Une évolution des prix de l’immobilier à Paris en 7 phases (Partie 2/3)
24 Mar 2014
L’immobilier à Paris est un marché ultra-spécifique avec de nombreuses particularités. Voici une étude complète de l’évolution des prix de l’immobilier à Paris de 1979 à aujourd’hui dressée par les notaires de Paris/Ile-de-France.
Elle permet d’établir 7 périodes différentes d’évolution sur ces 30 dernières années. Nous verrons également comment le nombre de vente impacte les variations de prix et quels sont les arrondissements où les prix ont le plus augmenté.
Cet article est la suite de la série « quels sont les changements pour l’immobilier en Ile-de-France en 30 ans ? ».
Les spécificités du marché immobilier parisien
À Paris le marché immobilier ne ressemble à aucun autre. Il est tellement spécifique que son évolution est parfois très différente de ce qu’il se passe en Province voire même dans le reste de l’Ile-de-France. Cela s’explique par différentes caractéristiques :
– Un territoire très restreint d’à peine plus de 100 km² qui est vieux de plus de 150 ans.
– Une construction très dense qui laisse peu de place pour construire de nouveaux logements.
– Des logements en majorité très anciens : 62 % d’entre eux datent d’avant 1949, 20 % ont été construits entre 1949 et 1974. Ainsi 82 % du parc de logements à Paris a plus de 40 ans !
– Ce sont principalement de très petits logements : les studios et les 2 pièces représentent plus des deux tiers des 1.3 million d’appartements.
– La taille moyenne des ménages habitants à Paris est de 1.9 habitants, c’est beaucoup plus faible que la moyenne en Ile-de-France (2.33) ou que la moyenne nationale (2.28).
– Des loyers qui ont beaucoup moins augmenté que les prix d’achat. Dans cette étude, les notaires précisent qu’« il semble qu’il y ait un plafond de loyer (entre 25 et 30 € au m² selon l’expérience des notaires) qui ne puisse être dépassé, hors biens exceptionnels. » Ce qui sera d’autant plus vrai avec l’application de l’encadrement des loyers de la loi ALUR.
– Les notaires font également remarquer qu’il est très difficile de faire des comparaisons entre Paris et les autres grandes villes mondiales. En effet, la taille très restreinte de Paris rend la comparaison délicate avec des villes comme Londres. En effet, Londres a une superficie de 2.4 fois celle de « Paris et sa Petite Couronne » (ou 15.4 fois Paris) et possède 3.8 fois plus d’habitants que Paris (1.9 fois plus que la Petite Couronne).
Comment ont évolué les prix du mètre carré à Paris et le nombre de vente entre 1979 et 2013 ?
7 grandes phases d’évolution
Les notaires ont découpé cette période de 34 ans en 7 parties distinctes :
De 1979 à 1984 : en période de forte inflation et de taux d’intérêt élevé, le prix du mètre carré à Paris n’augmente que très légèrement. Cela signifie que les prix baissent en euros constants. Sur ces 5 ans, la baisse en euros constants est de 11 % (baisse annuelle de 2.4 %).
De 1984 à 1990 : les notaires identifient cette période comme « forte hausse spéculative ». En 6 ans, les prix ont été multipliés par plus de deux (+123 % en 6 ans en euros constants, soit +14.3 % par an).
Ce sont surtout les marchands de biens qui se livrent à cette spéculation très spécifique à l’Ile-de-France. On voit bien sur les courbes de Friggit que les prix n’ont pas du tout flambé en Province pendant cette période.
De 1990 à 1997 : une longue phase de baisse. En 7 ans, les prix en euros constants ont baissé de 42 %, soit -7.4 % en rythme annuel. Le marché est déprimé avec un nombre de vente qui est bien inférieur à celui des périodes précédentes. [Ma question n’était pas innocente 🙂].
De 1998 à 2008 : une longue hausse nationale (plus de 10 ans). Les volumes de vente sont très importants durant toute cette période. Les prix en euros constants augmentent de 141 %, soit +9.2 % en rythme annuel. Les notaires précisent que cette période a été boostée par un « contexte économique bien orienté » et surtout par un « crédit bancaire facile et bon marché ».
De 2008 à 2009 : la crise de liquidités et la paralysie bancaire. Les prix diminuent mais pendant une courte période (-4 % en euros constants).
De 2009 à 2011 : très forte envolée à Paris. En plus du fait que certains particuliers considèrent l’immobilier à Paris comme une valeur refuge, les banques centrales ont fait chuter les taux d’intérêt et le gouvernement a injecté des milliards d’euros pour relancer le marché immobilier.
Le résultat donne une véritable explosion des prix à Paris sur cette période : +35 % en euros constants en deux ans seulement. Une hausse a un rythme similaire à l’emballement de 1984-1990. Seulement celle-ci n’aura été que de deux ans, contre six pour la précédente flambée similaire.
De 2011 à 2013 : les notaires parlent de stagnation pour cette dernière phase. Les prix ne baissent que légèrement (-4 % en deux en euros constants, -2.3 % en rythme annuel). Ce sont surtout les volumes de vente qui s’ajustent.
Ils ne tiennent pas compte du fait que les taux d’intérêt ont fortement baissé sur cette période. Ils sont passés de plus de 4 % en moyenne à moins de 3 %. Ce qui a également limité la vitesse de la baisse des prix. Selon les sources, une variation de 100 points de base des taux conduit à une variation dans le même sens des prix de 8 à 10 %.
À conditions équivalentes d’emprunt, sur ces deux dernières années, la baisse des prix en euros constants est donc plutôt de l’ordre de 12 à 14 %…
Influence du nombre de vente sur les variations de prix
Il existe une certaine corrélation entre l’évolution du volume des transactions et celle des prix comme le montre ce graphique [désolé, je n’ai pas pu importer les graphiques]:
Des prix immobiliers qui fluctuent en fonction du nombre de vente à Paris entre 1979 et 2012
Les prix baissent lorsque le marché immobilier se contracte et que les ventes se font moins nombreuses. Les prix ont généralement tendance à repartir à la hausse lorsqu’il y a plus de transactions immobilières.
À partir de cette représentation, les notaires ont pu noter l’apparition d’une droite de régression avec un coefficient de corrélation de 0.68 (à 0 il n’y a pas de corrélation du tout, à 1 elle est complète). Celui-ci est donc élevé.
Dans un marché immobilier où il y a peu de nouvelles constructions, on a donc une forte liaison entre volume de vente et variation des prix. Selon ces observations, à 31 000 ventes de logements à Paris par an on aurait en théorie une stabilité des prix.
Cela coïncide bien avec ce que l’on observe dans le passé. Néanmoins sur ces deux dernières années, la résistance des prix apparaît comme importante. En effet, avec des volumes de vente aussi faible, on aurait pu s’attendre à des baisses de prix plus importantes.
Les notaires attribuent cela à la résistance ponctuelle des vendeurs qui campent sur leur position et préfèrent ne pas vendre plutôt que de vendre à un prix plus bas. La sélectivité est différente en fonction du nombre d’acquéreurs sur le marché.
Quand cela dépasse les 30 000, les notaires notent que l’on est dans une période où la « vente à des prix élevés de biens de moins bonne qualité qui trouvent alors facilement des acheteurs, moins exigeants et moins sélectifs ».
Au contraire, lorsque la demande est faible, les acquéreurs peuvent se montrer plus sélectifs et les prix ne s’adaptent parfois qu’avec un décalage car seuls les vendeurs contraints se montrent près à diminuer leur prix de vente. Les notaires estiment à 25 000 en moyenne le nombre de ventes contraintes annuelles (naissances, mutations, décès, etc.) à Paris.
C’est dans le 2ème arrondissement que les prix ont le plus augmenté
À Paris encore plus qu’ailleurs en France, les différences de prix peuvent être très différentes d’un arrondissement à un autre, voire même d’une rue à une autre. C’est pour cela que l’on parle de milliers de micro marchés immobiliers.
En étudiant l’évolution des prix par arrondissement de 1991 à 2013, on constate que c’est dans le 2ème arrondissement que le prix du mètre carré a le plus augmenté :
Les arrondissements où le prix du mètre carré a le plus augmenté entre 1991 et 2013
Globalement c’est le Nord-est de Paris qui a le plus augmenté par rapport au Sud-ouest. On peut pratiquement séparer Paris par une diagonale pour observer cette distinction flagrante avec cette illustration.
C’est un fait Paris est un marché particulier.
Cependant tout est dit dans cette phrase:
« De 1990 à 1997 : une longue phase de baisse. En 7 ans, les prix en euros constants ont baissé de 42 %, soit -7.4 % en rythme annuel. Le marché est déprimé avec un nombre de vente qui est bien inférieur à celui des périodes précédentes. [Ma question n’était pas innocente 🙂].
De 1998 à 2008 : une longue hausse nationale (plus de 10 ans). Les volumes de vente sont très importants durant toute cette période. Les prix en euros constants augmentent de 141 %, soit +9.2 % en rythme annuel. Les notaires précisent que cette période a été boostée par un « contexte économique bien orienté » et surtout par un « crédit bancaire facile et bon marché ».
Taux bas = marché en hausse et vice et versa !
Bonjour