A partir de quel moment peut on parler de bulle immobilière ? À partir de quel prix au mètre carré peut-on sérieusement considérer que les prix de l’immobilier sont trop élevés et qu’une baisse est inévitable à court ou moyen terme ?

Pour essayer de trouver une réponse, essayons de réfléchir ensemble au marché de l’immobilier et aux facteurs qui influencent l’offre et de la demande. Les prix, qu’ils soient immobiliers ou autres, sont toujours le fruit de l’offre et de la demande.

L’offre, c’est la quantité et la qualité des logements à vendre sur le marché.

L’offre, c’est la quantité et la qualité des logements à vendre sur le marché. Plus l’offre est abondante, moins les prix doivent être élevés. Mais attention, l’offre est également qualitative. Une offre abondante qui ne correspond pas aux critères recherchés par les candidats à l’achat pourrait avoir pour conséquence une lecture biaisée du marché immobilier.

Derrière une offre abondante et des prix moyens très faibles, il peut se cacher des prix de l’immobilier nettement plus élevés concernant les biens de qualité supérieure recherchés majoritairement demandé par les candidats acquéreurs.

Par exemple, dans de nombreuses villes moyennes, les prix moyens affichés sont très faibles du fait d’une abondance de biens dégradés non recherchés par les candidats à l’investissement. Pourtant, celui qui recherche un bien de qualité, pourra être surpris de devoir payer son bien immobilier à un prix nettement supérieur par rapport au prix moyen affiché.

Faire construire une maison neuve, y ajouter une piscine et un jardin paysager représente un coût non négligeable qui ne se traduit pas toujours dans un prix moyen affaibli par une surabondance de biens immobiliers de piètre qualité.

La qualité du parc de logements à un impact non négligeable sur l’affichage d’un prix de l’immobilier moyen.

Ainsi, le prix d’un bien immobilier possède une valeur fondamentale que l’on peut estimer en fonction de la valeur d’un immeuble neuf. Comme nous vous l’expliquons dans notre livre « Investir dans l’immobilier », il est possible d’estimer la valeur intrinsèque d’un bien immobilier « par l’addition d’un prix d’un terrain constructible sur lequel est construit un immeuble neuf affecté d’un taux de vétusté afin de tenir compte de l’obsolescence naturelle de l’immeuble dû à son usage et l’évolution des normes. « 

Ainsi, la valeur intrinsèque d’un bien immobilier :

Prix d’une maison ou appartement = Prix du terrain + Prix de la construction + Prix des aménagements – Obsolescence immobilière – travaux à prévoir pour une remise aux normes et vétusté.

Il s’agit là d’une approche pragmatique et de long terme de la valeur d’un bien immobilier. Comme vous pouvez le constater, la seule valeur spéculative est ici la valeur du terrain constructible. Alors qu’il est aisé d’estimer la valeur du bâti, la valeur du foncier est subjective et ne repose sur rien d’autre que l’offre et la demande.

Ainsi, plus le prix de l’immobilier s’éloigne de la valeur fondamentale de la construction, plus la valeur du terrain est élevée.

Toute la valeur spéculative d’un logement repose sur le prix des terrains constructibles. Face à un prix de construction identique (ou presque) partout en France, seule la valeur du terrain constructible permet d’expliquer des différences de prix entre les différentes régions et ou villes.

On peut alors facilement estimer la force de cette valeur spéculative qui se traduit par des terrains constructibles dont la valeur est toujours plus élevée. Le prix de construction d’une maison neuve est d’environ 1500€ / m² (hors aménagement paysager, clôture et autres extérieurs). Tout le reste n’est que la conséquence de l’offre et de la demande qui se traduit dans la valeur du foncier.

Cette survaleur par rapport au prix de construction est un élément de fragilité des prix de l’immobilier. Le goodwill immobilier dont nous faisons référence dans cet article « , pourquoi l’investissement immobilier est une valeur-refuge. Mythe ou réalité ?« , est permet de mesurer la valeur spéculative de votre bien immobilier.

Ce goodwill immobilier n’est pas une valeur-refuge ! C’est une valeur de marché. Ainsi, plus le goodwill est important, c’est-à-dire plus, l’écart à la valeur intrinsèque est élevé, plus la valorisation dudit bien immobilier est fragile. Le risque de moins-value sur un bien immobilier valorisé 1500€ ou 2000€ / m² est plus faible que le risque de moins-values d’un bien immobilier valorisé 5 000€ / m².

Pourquoi l’investissement immobilier est il une valeur-refuge? Mythe ou réalité ?

La demande, c’est la capacité d’investissement des candidats à l’investissement immobilier.

La demande, c’est le prix que le candidat à l’investissement immobilier est disposé à affecter dans l’achat d’un bien immobilier. Classiquement, la demande dépend de la capacité des banques à accorder un crédit immobilier.

Allongement des durées et capacité à obtenir un crédit immobilier au-delà d’un taux d’endettement supérieur à 33% permettent mécaniquement d’augmenter la capacité des acquéreurs et donc les prix de l’immobilier.

Au contraire, une restriction sur les durées, un taux d’endettement plafonné à 33% et un apport personnel qui doit atteindre 20% sont de nature à réduire la demande et donc les prix de l’immobilier.

Depuis le début de l’année 2020, les banques réduisent les conditions d’octroi et cela pèse sur la dynamique du marché immobilier. Ainsi, les taux de crédit immobilier restent toujours excessivement faibles, mais l’accès semble réservé aux candidats emprunteurs solvables (et c’est bien normal).

Néanmoins, derrière ce frein à l’accès au crédit immobilier, la faiblesse des taux de crédit immobilier laisse à penser que les prix de l’immobilier sont très faibles dans de nombreuses régions.

Un couple dont le salaire mensuel serait de 3 000€ pourrait s’endetter à hauteur d’une mensualité de 1000€ / moins pendant 25 ans. Cela représente une capacité d’investissement de 250 000€.

Bref, considérant qu’un couple aux revenus relativement faible peut investir à hauteur de 250 000€, cela signifie qu’il s’agit du prix d’entrée sur le marché.

Le pouvoir d’achat de la demande minimale est proche de 250 000€, cela signifie qu’il s’agit là du tarif d’entrée sur le marché immobilier pour un bien immobilier dont l’usage correspond aux besoins d’une famille, c’est-à-dire un pavillon ou appartement d’environ 100 m², soit 2500€ / m² environ (terrain + construction);

Ainsi, il doit être possible de considérer les prix de l’immobilier comme accessibles partout sur le territoire ou il est possible de loger une famille dans des conditions confortables pour un tarif inférieur à 250 000€.

Ailleurs, c’est-à-dire dans les villes dans lesquelles les prix de l’immobilier excédent ces -+ 2500€ / m² pour une maison de -+ 100 m², plus les prix s’écartent de ce tarif, plus les prix sont déconnectés des besoins de la demande et plus les prix de l’immobilier sont fragiles.

Attention, il ne s’agit pas d’affirmer qu’au-delà de 2500€ / m², nous sommes dans un marché spéculatif dont les prix vont inévitablement baisser. Il s’agit juste d’affirmer qu’en dessous de 2500€ / m², on doit pouvoir affirmer que les prix de l’immobilier sont raisonnables.

Il est normal que les prix de l’immobilier dans les grandes métropoles régionales soient supérieurs à ce tarif d’entrée sur le marché.

Il s’agit là d’un phénomène normal dans les métropoles tant les emplois y sont concentrés et les populations n’ont pas d’autres choix que d’y résider. En revanche, il paraît pertinent de comparer les prix entre les métropoles dont le dynamisme économique est comparable.

Prenons un exemple classique entre Nantes et Bordeaux. Comment expliquer un prix de l’immobilier à 3 500€ à Nantes et 4 500€ à Bordeaux alors que ces deux villes doivent pouvoir être comparables au niveau du dynamisme économique?

Deux scénarios sont alors envisageables : soit les prix de Bordeaux baissent pour rejoindre les tarifs de Nantes ; soit les prix de l’immobilier à Nantes augmentent pour rejoindre le tarif de l’immobilier à Bordeaux.

Comment expliquer un tarif de 10 500€ à Paris et seulement 3 200€ à Lille ? L’écart de valorisation est normal entre la capitale et une métropole régionale, mais l’écart n’est-il pas exagéré à l’heure du télétravail ? À nouveau deux scénarios : soit les prix de Paris baissent pour retrouver des niveaux de survalorisation raisonnables par rapport à Lille ; soit les prix de l’immobilier à Lille augmentent pour rejoindre un écart plus raisonnable avec les prix à Paris.

Comment expliquer des écarts aussi importants entre Le Mans (1400€ / m²) et Paris alors qu’une heure de TGV sépare ces deux villes ? Ce goodwill immobilier très important à Paris n’est-il pas une source de fragilité des prix de l’immobilier.

Voici les prix de l’immobilier dans les plus grandes villes de France.

VillePrix m2 moyen – AppartementPrix m2 moyen – MaisonLoyer m2 moyen
Paris10 593 €11 354 €28,6 €
Boulogne-Billancourt8 761 €9 734 €25,4 €
Versailles7 957 €7 651 €19,9 €
Courbevoie7 071 €8 407 €21,8 €
Asnières-sur-Seine6 872 €7 988 €20,4 €
Montreuil6 467 €5 424 €19,5 €
Nanterre5 245 €5 885 €18,9 €
Lyon4 980 €5 528 €13,1 €
Aix-en-Provence4 739 €5 304 €15,0 €
Nice4 506 €4 834 €15,5 €
Bordeaux4 495 €5 247 €13,6 €
Vitry-sur-Seine3 962 €4 178 €16,1 €
Saint-Denis3 925 €3 070 €16,8 €
Villeurbanne3 700 €4 388 €12,3 €
Rennes3 533 €4 090 €11,5 €
Créteil3 530 €4 390 €16,4 €
Nantes3 468 €4 159 €11,6 €
Argenteuil3 373 €3 021 €14,5 €
Toulouse3 347 €3 776 €12,0 €
Lille3 224 €2 688 €14,1 €
Strasbourg3 102 €2 873 €11,9 €
Montpellier2 990 €3 415 €12,9 €
Marseille2 943 €3 779 €12,2 €
Toulon2 583 €3 339 €11,0 €
Tours2 482 €2 973 €10,5 €
Angers2 456 €2 519 €11,0 €
Grenoble2 393 €3 264 €11,3 €
Rouen2 389 €2 515 €11,0 €
Dijon2 335 €2 578 €10,7 €
Reims2 255 €2 456 €9,8 €
Amiens2 220 €2 006 €11,0 €
Orléans2 214 €2 225 €10,0 €
Caen2 150 €2 460 €10,7 €
Avignon2 118 €2 223 €9,5 €
Nancy2 021 €2 436 €10,2 €
Besançon1 995 €2 095 €9,4 €
Nîmes1 927 €2 256 €9,5 €
Clermont-Ferrand1 896 €2 129 €10,0 €
Le Havre1 849 €1 978 €9,5 €
Brest1 827 €1 795 €8,4 €
Metz1 790 €2 034 €9,7 €
Poitiers1 738 €1 662 €9,5 €
Tourcoing1 699 €1 626 €8,5 €
Roubaix1 630 €1 445 €8,9 €
Dunkerque1 569 €1 669 €8,8 €
Perpignan1 454 €1 759 €8,4 €
Limoges1 397 €1 593 €8,3 €
Le Mans1 391 €1 730 €8,1 €
Mulhouse1 091 €1 637 €8,5 €
Saint-Étienne1 044 €1 587 €7,6 €
Estimations de prix MeilleursAgents au 1 septembre 2020. Prix exprimés en net vendeur.

Comme vous pouvez le constater, il n’est pas vrai de dire que les prix de l’immobilier sont élevés en France.

En revanche, dans certaines grandes métropoles (Paris, Lyon et Bordeaux principalement), il faut être vigilants car les prix sont manifestement déconnectés des capacités financières de la demande et des prix ailleurs sur le territoire, et cela sans raison évidente.

Pour aller plus loin :
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