Le marché immobilier et notamment le nombre de transaction entre un acheteur et un vendeur de biens immobiliers est très dépendant de la capacité des banques à accorder des crédits immobiliers. Entre faiblesse des taux de crédit immobilier et laxisme dans les conditions d’octroi des prêts immobilier, le marché immobilier a été euphorique en 2018 et 2019.
Même s’il ne faut toujours être prudent sur la causalité, la corrélation semble ici établie : Le marché immobilier et le marché du crédit immobilier sont étroitement liés. Un marché immobilier dynamique se traduit toujours par un marché du crédit immobilier dynamique, et inversement.
Entre la crise sanitaire puis économique du Covid-19, mais aussi l’application des recommandations du HCSF, l’observatoire du crédit logement s’attend à une chute des prêts immobiliers d’environ 36% entre 2020 et 2021 et donc du marché immobilier pour environ 220 000 transactions.
Dans leur dernière analyse trimestrielle, Crédit logement explique :

« L’augmentation de la production de crédits immobiliers avait permis l’expansion de l’activité des marchés immobiliers,et principalement l’accroissement des flux de l’accession à la propriété comme cela s’est constaté au cours des30 dernières années.

La « corrélation » entre production de crédits et accession à la propriété (coefficient de corrélation = 0.922) qui s’observe depuis la fin des années 80 est de fait très élevée.

En 2020 puis en 2021, le recul de la production de crédits va entraîner le repli des flux de l’accession (principalement ceux de la primo accession) : en l’absence de mesures publiques de relance, une perte d’au moins 220 000 opérations qui va aggraver les conditions d‘accès au logement des ménages modestes »

 

Avec un recul du PIB d’au moins 6 % en 2020, le déclenchement de la crise du Covid-19 va amplifier la chute de la production : – 26.2 % en 2020 et la baisse va se poursuivre en 2021(- 36.8 % en deux ans).

 

 

11 ans après, nous pourrions retrouver les mauvais chiffres atteint au pire de la crise financière de 2008 ; Période de déprime sur le marché immobilier.

Veuillez d’avance me pardonner pour la médiocrité de mes compétences en graphisme, voici la superposition du graphique du marché du crédit immobilier et l’évolution des prix de l’immobilier sur la même période à Paris Vs France métropolitaine.
La corrélation ne laisse aucun doute. Quant à la causalité, lequel de la poule et de l’œuf…  restera une réponse délicate.
 

 

Alors, la baisse des prix de l’immobilier serait elle devant nous ?

S’il faut s’attendre à retrouver les prix de l’immobilier de 2009, la chute risque d’être violente pour les quelques villes dans lesquelles les prix ont explosés depuis 10 ans. Il s’agit là d’une analyse que nous vous proposions déjà dans cet article « Faut il craindre une baisse des prix de l’immobilier et une hausse des taux de crédit immobilier ?« , et dont nous vous détaillions déjà les conséquences dans notre livre « Investir dans l’immobilier« . Il existe des solutions et des stratégies d’investissement source de valeur ajoutée, il faut juste comprendre le marché immobilier avant d’investir.
Les bons investissements immobiliers se font toujours lorsque le marché est dégradé ! L’investisseur de long terme aime ces périodes compliquées pour investir.
 
A suivre …
 

Pour aller plus loin :
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