Investir dans l’immobilier locatif est une solution très efficace pour se constituer un patrimoine pour celui qui n’a pas d’apport personnel et qui pourra ainsi utiliser l’effet de levier du crédit immobilier.

Entre taux d’intérêt au plus bas (cf »Barème personnalisé des meilleurs taux de crédit actuellement« ) et surtout un marché immobilier majoritairement sain dans lequel les prix sont redevenus raisonnables après les excès de 2008, la période semble particulièrement attrayante pour s’investir dans l’immobilier locatif. Mais avant de vous plonger dans la recherche du bien qui répondra à vos critères, essayons de définir les conditions financière qui en feront un bon investissement.

 

De l’intérêt du rendement locatif pour sélectionner les biens immobiliers locatifs attrayants.

Le rendement locatif sera la pierre angulaire du candidat à l’investissement immobilier locatif. Le rendement locatif, c’est un rapport brut très simple à calculer.

Il s’agit du taux obtenu par division du « loyer annuel net de charges » par « le prix de revient de l’immeuble (y compris frais de notaire et frais d’agence) ».

Rendement locatif = loyer annuel net de charges / Prix de revient de l’immeuble

 

Le rendement locatif, qui est un ratio brut, est une première approche qui permettra d’éviter les biens non attrayants dont le rendement affiché sera manifestement trop faible ; Mais attention, le rendement locatif n’est qu’une première approche : Un rendement locatif élevé n’est pas toujours synonyme d’un bon investissement locatif.

Un rendement locatif élevé peut aussi cacher de mauvaises surprises. L’immobilier est un marché, c’est à dire la confrontation d’une offre et d’une demande. Un rendement locatif élevé peu ainsi, et c’est très souvent le cas, le signe d’un investissement dégradé par le marché à cause de nombreux défauts.

Un rendement locatif trop élevé, c’est souvent le signe d’un bien immobilier dont les qualités intrinsèques sont dégradées et qui pourrait nécessiter de nombreuses dépenses pour pérenniser le revenu foncier à venir. Le rendement locatif est une donnée appréciée à un temps donné, mais qui devra faire l’objet d’une analyse attentive de la part du candidat à l’investissement :

  • Le rendement locatif est il pérenne ? Les locataires sont ils solvables ? Quel est le taux de rotation des locataires ? En effet, le loyer théorique annoncé par le vendeur pourrait être un loyer mensuel payé seulement 10 mois de l’année par exemple pour les studios destinés aux étudiants ;
  • Pourquoi le rendement locatif de ce bien immobilier est il manifestement supérieur au rendement locatif des autres biens ? Il s’agit là de la question la plus importante. Dans un marché, il n’y a pas de hasard, si le rendement locatif est supérieur, c’est qu’il y a une raison ! Le rendement élevé est toujours synonyme d’un risque supérieur. Ce risque pourra être la difficulté à trouver des locataires solvables, mais aussi la nécessité d’engager de lourds travaux dans les années à venir pour espérer maintenir la qualité du revenu foncier.

Le candidat investisseur devra donc se méfier des tentatives de recherche d’un « cash flow positif » ! Dans le marché immobilier actuel, ces biens n’existent pas sans de lourds investissements de la part de l’acheteur.

Bref, le critère de rendement locatif élevé est un premier indicateur important, mais qui ne devra pas aveugler le candidat à l’investissement immobilier : Si le rendement locatif dudit bien est manifestement supérieur aux autres biens du secteur,  c’est toujours, le signe d’un défaut important sur ledit bien. Le candidat à l’investissement locatif devra donc les identifier et estimer le coût (en temps ou en argent) qu’il devra engager pour y remédier. 

Attention, il ne s’agit pas d’exclure systématiquement les biens immobiliers dont le rendement locatif trop élevé serait douteux … mais simplement d’identifier les raisons de ce rendement trop élevé et les coûts à engager pour y remédier.

Cette capacité à se projeter et à identifier les raisons pour lesquelles le bien n’est pas valorisé par le marché devra même être au cœur de la stratégie d’investissement. Le candidat à l’investissement immobilier locatif devra rechercher des biens immobiliers avec défauts (ce qui explique la faiblesse du prix ou le rendement locatif élevé) et surtout, estimer les moyens à engager pour y remédier afin de revaloriser les qualités intrinsèques dudit bien. 

 

Le piège de l’effet de levier du crédit immobilier.

Aujourd’hui, c’est l’extrême faiblesse des taux de crédit immobilier qui permet au candidat investisseur immobilier locatif d’espérer réaliser un investissement immobilier attrayant. L’extrême faiblesse des taux de crédit immobilier permet de majorer le taux de rendement interne de l’investissement qui pourrait apparaître comme peu rentable.

Ainsi, nous pouvons dégager deux types d’investisseurs :

Ceux qui possèdent déjà des biens immobiliers locatifs, sans crédit immobilier ; Ces derniers considèrent le rendement immobilier insuffisant et n’espèrent plus s’enrichir grâce à leurs investissements immobiliers. Ils ont souvent raison : Le rendement locatif brut du marché est souvent trop faible. Les loyers sont relativement faibles par rapport aux prix des biens ;

Ceux qui se lancent dans l’immobilier locatif à crédit et profite de l’extrême faiblesse des crédits immobiliers ; Ces derniers espèrent s’enrichir grâce à l’immobilier locatif, non du fait des qualités intrinsèque des biens immobiliers dont le rendement locatif brut est souvent trop faibles, mais grâce à un financement à bas coût et à l’effet de levier du crédit.

 

Ainsi, la faiblesse des taux de crédit immobilier peut avoir pour conséquence de cacher la médiocrité intrinsèque du bien immobilier. Le candidat investisseur immobilier devra réaliser des simulations d’investissement concentrées sur le bien, en excluant le mode de financement.

Le mode de financement, et la faiblesse des taux n’est pas de nature à déterminer la qualité d’un bien… On achète pas un bien immobilier parce que l’argent n’est pas chère ; On achète un bien immobilier parce qu’il répond à un besoin !

Pour vous aider dans cette démarche, je vous propose un simulateur au terme duquel vous pourrez calculer le taux de rendement interne de votre investissement immobilier locatif et le comparer au taux de rendement locatif.

Au final, la rentabilité de l’immobilier locatif apparaît comme souvent insuffisante en dehors de l’effet de levier du crédit immobilier. L’investisseur immobilier ne devra donc être vigilant et ne se laisser aveugler par la faiblesse des taux de crédit immobilier qui améliorent artificiellement  la qualité réelle des biens immobiliers.

Il convient alors de concentrer ses recherches sur des biens immobiliers dégradés par le marché et les améliorer, réparer ses défauts, bref se comporter comme entrepreneur de son patrimoine (cf »Réussir son investissement immobilier locatif en 2019, c’est être entrepreneur de son patrimoine ! ») pour espérer réaliser un bon investissement immobilier.

Il n’y a pas de secret ! Il faut s’investir à défaut accepter un rendement locatif médiocre ou compter sur la chance d’un marché immobilier dont les prix seraient éternellement haussier…

 

Simulateur : Quel sera le rendement de votre investissement immobilier locatif ?

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31 Comments

  1. julien bonnetouche says:

    On ne peut pas regarder que les rendements :
    il faut additionner (plus ou moins value – travaux et autres frais) + rendement.
    l’un dans l’autre ça doit faire du 6/8 % pour être intéressant compte tenu de l’ensemble des contraintes.

    • Dans un marché immobilier dont le rendement locatif brut est autour de 4%, le rendement net de 2%, il faut donc entre 4% et 6% de plus-value annuelles pour atteindre vos chiffres !

      Je ne crois pas qu’il est pertinent d’espérer une plus-value pour faire un bon investissement ! Le bon investissement est celui qui assurer un rendement locatif pérenne ! La plus-value est trop aléatoire pour faire partie des critères de sélection.

  2. Bonjour, j’ai bien du mal à utiliser votre tableau

  3. julien bonnetouche says:

    Guillaume,

    je pense que vous n’êtes pas dans la peau de l’investisseur locatif vous voyez ça depuis votre belle campagne..

    Il y a ici le mot « investisseur », qui lui cherche à faire un bon investissement, et pas mettre de l’argent dans de l’immobilier dans le but d’en faire profiter des locataires souvent indélicats.

    La notion de plus-value est essentielle, car c’est la police d’assurance de la location pour le cas où le locataire déciderait de ne pas payer son loyer et qu’il faille 3 ans pour s’en débarrasser.

    Mais je suis d’accord pour dire que c’est aléatoire ( sauf à Paris endroit que je privilégie, vous le savez bien) A Paris, si l’on se débrouille bien, on peut avoir du 4% brut et 2 à 3 % de plus-value mini en moyenne.

    Un rendement net de 2% n’est pas intéressant, car les problèmes (les emmer..) que pose la location sont multiples.

    Pour du 2 % il vaut mieux de l’assurance vie.

    • Julien,

      Permettez mois de pointer l’incohérence de votre propos.

      Vous visez 6% à 8% de rendement… mais avec un rendement locatif (loyer / prix de revient) de 2%, vous « pariez » donc sur une plus-value de 4% à 6% par année pour les 15 prochaines années;

      Avez vous conscience que vous êtes en train de nous expliquer qu’il faudrait que les prix de l’immobilier double d’ici à 15 ans pour que votre investissement soit rentable ?

      Est ce un scénario bien raisonnable ?

      • Le doublement ou triplement ou quadruplement des prix parisiens d’ici 10 ans étant tout à fait probable si on suppose d’ici là des taux continuellement en baisse comme depuis le début des années 2000.
        Mais entre deux l’inconnue sera politique.

    • « Je pense que vous n’êtes pas dans la peau de l’investisseur locatif vous voyez ça depuis votre belle campagne.. »

      L’approche de Guillaume semble au contraire celle d’un investisseur au sens premier du terme, ie rechercher le rendement intrinsèque d’une opération.
      L’autre approche étant spéculative cad peu importe le rendement quand on mise sur la PV.

  4. Je vous confirme l’intérêt des propos et analyses de ce site étant lecteur depuis plusieurs années. Pour ma part étant assez handicapé par ma dyslexie et mon manque d’intérêt pour l’ortograf, je suis satisfait car le fond est pertinent. Cela a une valeur beaucoup plus importante que l’immense majorité des personnes qui pensent avoir autorité sur ces thèmes, accompagné d’écrit sans fautes, mais avec une méconnaissance complète de la science de l’investissement.
    Guillaume, je ne sais pas si vous écrivez bien ( au sens Orthographe grammaire) mais vous écrivez juste ( avec bon sens et pertinence) et c’est assez rare pour vous conférer mon respect. On ne peut pas être bon partout, vous l’êtes sur l’essentielle, Bravo !

  5. Sinon je n’ai pas réussi a utiliser votre nouveau tableau, a améliorer…

  6. bonjour,
    excellent article, mais le tableau en ligne ne fonctionne pas pour moi
    pouvez vous m’envoyer le fichier excel svp

    je vous en remercie par avance
    cordialement

  7. julien bonnetouche says:

    Guillaume,

    A Paris en tous cas, 20,000€/m2 dans 15 ans me parait tout à fait envisageable.
    Et si on n’y est pas exactement, on n’en sera pas loin.

    Le plus vraisemblable est que nous l’aurons dépassé.

    j’ai un certain recul, et la référence au passé, montre que les prix maximum que font les plus beaux appartements des beaux quartiers sont rattrapés en quelques années par les quartiers plus moyens.

    Or actuellement 20000€/m2 est un prix courant dans le 6eme.

    Rappelez vous tout de même aussi, que entre 1998 (date de la reprise après la crise de 2011) et 2008, le m2 à Paris avait plus que doublé. (en 10 ans)

    Actuellement nous sommes seulement à la 3eme année de reprise après la crise de 2012/2015.

    Peut être me direz vous qu’à l’époque il y avait de l’inflation et plus maintenant.

    Mais nous sommes dans un autre monde, où, l’inflation des actifs de qualité a le vent en poupe. pas les autres. ( il me semble que vous avez fait un sujet intéressant là dessus)

  8. Badtimes says:

    Pb avec tableau: ancien et nouveau!
    @Julien
    Dans le monde dans lequel nous vivons tout est possible. Un reset aussi! Car plus rien n’est prédictif et malheureusement l’historique n’a pas existé. Sauf peut-être en 1789! Alors là on ne pourra plus se prendre la tête !

  9. J’ai acheté une petite maison à Rennes, dont personne ne voulait. J’ai négocié le jardin indépendant, ce qui n’était pas le cas lors de la visite et fait beaucoup de travaux, elle faisait 47m2
    Depuis le 1er septembre 2010, elle fait 62m2 et ci-joint l’annonce que je passe avec le descriptif :

    RENNES : Particulier loue maison rénovée de type 4, rue de Nantes avec cour de 50m2, pas de garage. Entrée sur séjour avec cuisine aménagée et équipée de plaques, hotte, four, frigo, congélateur, lave-vaisselle, rangement sous escalier. Buanderie : branchement lave-linge et toilettes.
    Niveau 1 : hall avec espace bureau qui distribue 1 chambre avec penderie et la salle d’eau avec vasque sur meuble, toilettes suspendus, cabine de douche et sèche-serviettes.
    Niveau 2 : 2 chambres mansardées avec bureau, penderie et vélux.
    Chauffage au gaz de ville, chaudière belge. Menuiseries double vitrage.
    Arrêt de bus « St Yves » ligne C5 à 15 mètres, maison à 2.6km de la place de la Mairie
    Logement à proximité Super U, magasin bio, 2 boulangeries, boucherie, la poste, banques, assureurs, bureau de tabac, fleuriste, cabinet médicale, vente à emporter et livraison : pizza, sushis et hamburger
    Possibilité de colocation avec 1 seul bail pour 3 maxi (3X270€/personne) étudiants ou jeunes travailleurs. LOYER : 800€ + 10€ charges pour taxe ordures ménagères

    Achat du 6 mai 2010
    Acquisition : 65 000€ + frais de notaire 4 2540€ +frais d’agence 4 000€ = 73 254€
    Au total : 65 000€ + 8 254€ + 47 000€ = 120 254€
    Prêt de 73 254€ à 1.89% sur 20 ans pour l’acquisition jusqu’au 10/05/2030
    Capital restant dû 47 550.85€, remboursement mensuel de 393.90€
    Prêt de 47 000€ à 1.85% sur 20 ans pour les travaux jusqu’au 10/08/2030
    Capital restant dû 25 357.66€, remboursement mensuel de 205.47€

    Location : elle a été louée en colocation X3, sans vacances locatives, depuis le 1 septembre 2010 et sans augmentation de loyer (un choix) : 810€/mois jusqu’au 30 avril 2018
    Au 1er mai 2019 le loyer sera de : 823.94€/mois
    Taxe foncière 2018 : 475€/an
    Assurance pno : 141.61€/an

    Pour moi la rentabilité brut de cette maison est de (823.94€*12) / 73 254 *100 = 13.49%
    Et rentabilité nette : (9 887.28 – 475 – 141.61- 1915€ bq interêt assur) / 73 254 * 100 = 10.04%
    Après impôts sans tenir compte d’aucune réduction, ni avantage, ni part
    (7355.68€ – 20) * 27.20% (- 1 995€) / 73 254 * 100 = 7.29%

    Depuis quelque mois, un promoteur, me propose d’acheter ma maison pour 350 000€, il a signé avec un certain nombre de voisins. Il devrait faire un immeuble probablement de 7 étages qui devrait se retrouver accoler à ma maison à l’arrière, donc pas une grosse nuisance visuelle, peut-être sonore mais la rue l’est déjà donc un peu plus un peu moins. Par contre les clauses suspensives ne me conviennent pas et sans révision de ces dernières : je ne vendrai pas. Par contre lui c’est son intérêt d’acheter parce que ma maison est située en angle de rue.

    Dans le cas uniquement d’une vente sans clauses suspensives avec règlement de l’achat sous 3 mois, voire 6 mois. Une fois tout payé, la plus-value pour un montant minimum de 90 000€ et le remboursement des prêts pour un montant de 72 908€, il me reste 187 091€ à investir
    Pas assez d’argent pour acheter une maison sur Rennes, le prix moyen étant de 380 000€, par contre je peux investir à Dublin avec une bonne rentabilité et moins d’impôts. J’ai du mal à prendre la décision, je suis faite pour acheter mais pas pour vendre. Que feriez-vous à ma place ? Vous vendriez ou pas ?
    Merci d’avance pour vos précieux conseils

  10. Jocelyn SPATA says:

    180 k€ de marge, c’est un bon apport perso, a investir partiellement ou pas d’ailleurs dans votre prochaine opération. Mais dans tout les cas cela aura beaucoup de valeur pour les conditions bancaires.
    Avec le même feeling, cela vaut le coût de prendre votre bénéfice sur cette affaire rondement mener, Bravo ! et de refaire la même ailleurs, vous vivez une très belle opportunité, avec ce promoteur.

    • Je vous remercie vivement pour la rapidité de votre retour. Pour la banque, je n’ai pas de problème, je suis en excédent locatif sur toutes mes acquisitions et je leur donne même des conseils. Par contre c’est l’argent de ma retraite, donc j’y attache un intérêt particulier. Autant j’ai quelques facilités pour l’immobilier autant je suis très nulle pour les placements financiers. Pour faire une opération en Irlande, il faut que je refasse un prêt qui pourrait être soldé à la vente d’un autre bien sur Rennes qui intéresse les promoteurs à 30 mètres de la futur ligne de métro et sans plus-value cette fois!

      • Api

        Vendez

        Sans barguigner

        Vous avez bien mené votre barque depuis plus de dix ans, cette occasion est intéressante en tous points, et l’étranger ne vous effraie pas, tant mieux….

  11. Clément says:

    Je ne vois pas le piège de l’effet de levier et je ne comprends pas votre raisonnement :
    « Le candidat investisseur immobilier devra réaliser des simulations d’investissement concentrées sur le bien, en excluant le mode de financement.

    Le mode de financement, et la faiblesse des taux n’est pas de nature à déterminer la qualité d’un bien… On achète pas un bien immobilier parce que l’argent n’est pas chère ; On achète un bien immobilier parce qu’il répond à un besoin !  »

    On se fiche un peu du besoin. On emprunte 200 000€ à taux quasi 0, on loue le bien à un locataire qui tient la route, on a un effort d’épargne quasi-nul si ce n’est positif, la banque nous paie notre investissement et au bout de 25 ans notre patrimoine a grossi de 200 000€. S’il y a plus-value, tant mieux, s’il y a moins-value, tant pis ça ne fera que 180 000 à se mettre dans la poche, dans la mesure où ça nous a coûté entre 0 et 50 000€ ça reste de l’argent gratuit.

    Bref, la seule difficulté est d’acquérir un bien qui trouvera un locataire, c’est-à-dire la plupart des biens en ville.

  12. Je suis entièrement d’accord avec Julien Bonnetouche.
    En tant qu’investisseur immobilier, j’ai contracté 3 crédits dans une ville moyenne en province.
    Mes loyers sont 2 fois supérieurs à mes crédits donc j’arrive toujours à rembourser mes crédits (même si j’ai un appartement vide ou si je dois faire face à un impayé).
    Par contre, je peux avoir du mal à trouver un locataire solvable et je n’espère pas de plus-value à moyen et long terme sur certains de mes biens.
    Ma stratégie et mon raisonnement pour investir à complétement changé….Aujourd’hui, je pense qu’il est plus intéressant d’investir dans une ville comme Paris par rapport à la province.
    Certes, les prix au m2 sont très élevés mais vous aurez un investissement sur d’un point de vue patrimoniale et une gestion vraiment facile et simple.
    La demande locative est très forte, la demande à l’achat est identique et les prix continuent d’augmenter…
    Les riches sont de plus en plus nombreux et ils investissent souvent dans des villes monde comme Paris, Londres et New-York.
    De mon point de vue, je ne vois pas comment une ville comme Paris pourrait subir une énorme baisse de prix. Au contraire, les étrangers et les personnes ayant du budget vont continuer à acheter et les prix augmenteront.
    Prenez un exemple sur une colocation rentable en province (je prends mon cas en exemple) :
    4 colocataires dans un appartement de 100 m2, prestations haut de gamme (+ de 10 000 € de mobilier, écran plat dans chaque chambre, 2 salle de bains, etc…)
    Mon crédit est de 850 € par mois (investissement à 110 %) et mes loyers sont de 1 450 € net hors charges.
    A première vue, les loyers sont importants et la rentabilité est sympa.
    Par contre, il faut gérer 4 colocataires, beaucoup de turn-over pendant la période estivale, des travaux dans un appartement de 100 m2 (grande surface), taxe foncière élevée (environ 1 500 €).
    Dans 10 ans, je peux espérer une petite plus value (de l’ordre de 10 à 15 000 €) car mon appartement se trouve dans une ville plutôt dynamique et j’ai bien négocié le bien lors de l’acquisition.
    Maintenant, si j’avais un bien à Paris pour la même somme (environ 170 000 €) j’aurais un bien de 12 à 18 m2 selon l’arrondissement avec un loyer moyen entre 650 et 900 € selon l’arrondissement. Je serais donc à l’équilibre au niveau de mon ratio crédit / loyers mais je n’aurais aucun soucis de gestion.
    Facilité pour faire les travaux, une demande locative énorme et je pourrais espérer une plus value de l’ordre de 2 à 5 % par an selon l’arrondissement. Autre atout, non négligeable : une taxe foncière vraiment minime ( moins de 300 € pour un petit logement).
    Pour exemple, un ami à vendu son 20 m2 dans le 5 ème arrondissement à 295 000 € il y a 6 mois.
    Il avait acheté le bien à 170 000 € il y a 10 ans.
    Il a vendu son bien en 2 jours.

  13. Badtimes says:

    Sur le fond je suis d’accord avec vous. Mais n’oubliez pas les baisses importantes(environ -30%) a Londres dans les années 80 et Paris début 90. Par contre sur le long terme le trend est très positif, surtout par rapport a la Province où le marché est beaucoup plus cahotique car très dependant de l’activité économique.

  14. suivre le débat

  15. De Bonne chose dans cette article, a ne pas prendre comme Bible de l investissement toutes fois. Dommage que l auteur ne mouille pas sa chemise en annoncant un rendement qui permette d amortir son investissement.Peut Etre par manque d experience dans CE Domaine ? Personnellement je n investis pas dans un bien a moins de 10 % de rentabilité brut et ce avec un bon emplacement avec un risque maîtrisé dans des villes de moins de 200 000 habitants tout en attirant de bons locataires sans attendre une hypothétique plus-value.Après c’est sûr ,c’est un travail ,une stratégie a mettre en place et on ne trouve pas ce genre de bien après 5 minutes de recherche sur leboncoin .

    • Non, le sujet n’est pas de se mouiller ou ne pas se mouiller. Le sujet est d’essayer d’avoir un propos réaliste conforme à l’état du marché.

      Investir dans des villes moyennes est effectivement un moyen pour atteindre des rendements locatifs attrayants proches de ceux que vous évoquez. Néanmoins, n’êtes vous pas d’accord pour confirmer que cela nécessite d’y habiter ou d’être très proche. Le turn over est plus important et la population moins solvable que dans les villes ou l’immobilier est à un niveau de pris supérieur.

      Les locataires des grandes villes sont des salariés qui ne peuvent accéder à la propriété du fait de prix trop élevés … alors que dans les petites villes, ce sont, souvent, des locataires aux revenus modestes qui n’ont pas accès à l’emprunt du fait de la précarité de leur situation.

      Sommes nous d’accord sur ce diagnostique ?

  16. cohonner says:

    Le titre de l’article porte pourtant bien sur le rendement d’un investissement immobilier qui n’y est pas mentionné dans l’article , je suis donc resté sur ma faim mais bon je chipote un peu là…
    Je suis d’accord qu’il est judicieux d’habiter proche des ses investissements pour des raisons technique par ailleurs on connais mieux un marché sur son lieu de résidence ou proche donc moins de risque se tromper sur un investissement.
    Il est toutefois possible d’investir à distance avec un réseaux de personnes de confiance: artisans , voisins ect….et il y a encore la possibilité de confier ses biens en gestion locative à une agence par exemple mais ce n’est à mon avis pas une bonne idée.
    De mon experience le turn over à plus trait au type de bien (studio par exemple )et a mon avis les locataires sont tout aussi solvables dans une ville moyenne que dans une grande ville mais c’est plus une question de selection de dossier .
    La encore des solutions existent (étude de marché préalable) avec la location saisonnière, la location courte et moyenne durée pour des personnes en déplacements (étudiants ,commerciaux , touristes , visites familiale ect…) qui vous permettent d’encaisser des loyers avant l’entrée dans les lieux éliminant ainsi quasiment le risque d’impayé.
    C’est en tout cas ma façon de faire (entre autres) et j’ y trouve un juste équilibre, rendement et investissement personnel .

    • Merci pour cette analyse très juste.

      Dans mon propos, il n’est pas question de sous entendre que les personnes vivants dans les villes moyennes seraient toutes peu argentées.
      Le sujet est simplement de dire que l’immobilier est tellement accessible (prix relativement faible) que n’importe qui possède un CDI, même au SMIC, peu prétendre à la propriété de sa résidence principale.

      Dans ces villes, les locataires sont ceux qui ne peuvent acheter, c’est à dire ceux dont la situation n’est pas des plus favorable.

      Pour mémoire, un couple avec un revenu global de seulement 2000€ peut rembourser -+ 650€ / mois pendant 25 ans et devenir propriétaire de son logement valorisé 170 000€. C’est aujourd’hui un budget tout à fait raisonnable dans certaines villes moyennes

      • Badtimes says:

        C’est bien le risque que l’on voit poindre à moyen terme(même court).
        Entre les locataires du secteur social et les locataires qui peuvent potentiellement devenir propriétaires aujourd’hui il ne reste plus beaucoup de monde. Seules peut-être ceux qui louent en attendant de trouver leur bonheur à l’achat: taux de vacance augmenté.
        D’ailleurs si vous vous référez aux dossiers de Clameur, les loyers n’augmentent plus depuis plusieurs années et sont en baisse à la re location. La bonne rentabilité devra être trouvée dans du meublé classique ou de tourisme à l’avenir.
        Qu’en pensez vous?

      • adnstep says:

        « Le sujet est simplement de dire que l’immobilier est tellement accessible (prix relativement faible) que n’importe qui possède un CDI, même au SMIC, peu prétendre à la propriété de sa résidence principale. »

        Certes. Mais la mobilité géographique devient une réalité en France. En ciblant certaines villes, vous avez un réservoir de clients qui ne restent que 3 ou 4 ans et sont ensuite mutés. Tous ne sont pas logés par leurs administrations/entreprises, loin de là, et ces dernières passent de plus en plus d’accord avec des bailleurs privés pour s’assurer des places dans le parc locatif pour leurs employés. Les cas d’impayés sont rares, d’autant plus que la plupart bénéficient d’aides au logement de leur employeur.

  17. adnstep says:

    Un investissement dans un immeuble à rénover est-il une bonne idée ?
    Une fois prises les précautions habituelles, bien sur (emplacement, ratio locataires/propriétaires de l’endroit, loyers envisageables, …) ?

  18. Je partage votre point de vue Guillaume.
    Etant investisseur locatif depuis 2010, je ne mise que sur le rendement locatif et sur le fait que mes loyers doivent payer mes charges (crédit, copro, travaux…).
    Je n’ai que faire de l’évolution des prix de l’immobilier ensuite.
    Si il y a une plus value, ca sera du « bonus ».

    Je pense qu’il y a autant d’élément qui milite une hausse des prix que de raisons qui vont influencer à la baisse les prix immobilier.

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