Investir dans l’immobilier locatif est une solution très efficace pour se constituer un patrimoine pour celui qui n’a pas d’apport personnel et qui pourra ainsi utiliser l’effet de levier du crédit immobilier.
Entre taux d’intérêt au plus bas (cf »Barème personnalisé des meilleurs taux de crédit actuellement« ) et surtout un marché immobilier majoritairement sain dans lequel les prix sont redevenus raisonnables après les excès de 2008, la période semble particulièrement attrayante pour s’investir dans l’immobilier locatif. Mais avant de vous plonger dans la recherche du bien qui répondra à vos critères, essayons de définir les conditions financière qui en feront un bon investissement.
 

De l’intérêt du rendement locatif pour sélectionner les biens immobiliers locatifs attrayants.

Le rendement locatif sera la pierre angulaire du candidat à l’investissement immobilier locatif. Le rendement locatif, c’est un rapport brut très simple à calculer.
Il s’agit du taux obtenu par division du « loyer annuel net de charges » par « le prix de revient de l’immeuble (y compris frais de notaire et frais d’agence) ».

Rendement locatif = loyer annuel net de charges / Prix de revient de l’immeuble

 
Le rendement locatif, qui est un ratio brut, est une première approche qui permettra d’éviter les biens non attrayants dont le rendement affiché sera manifestement trop faible ; Mais attention, le rendement locatif n’est qu’une première approche : Un rendement locatif élevé n’est pas toujours synonyme d’un bon investissement locatif.
Un rendement locatif élevé peut aussi cacher de mauvaises surprises. L’immobilier est un marché, c’est à dire la confrontation d’une offre et d’une demande. Un rendement locatif élevé peu ainsi, et c’est très souvent le cas, le signe d’un investissement dégradé par le marché à cause de nombreux défauts.
Un rendement locatif trop élevé, c’est souvent le signe d’un bien immobilier dont les qualités intrinsèques sont dégradées et qui pourrait nécessiter de nombreuses dépenses pour pérenniser le revenu foncier à venir. Le rendement locatif est une donnée appréciée à un temps donné, mais qui devra faire l’objet d’une analyse attentive de la part du candidat à l’investissement :

  • Le rendement locatif est il pérenne ? Les locataires sont ils solvables ? Quel est le taux de rotation des locataires ? En effet, le loyer théorique annoncé par le vendeur pourrait être un loyer mensuel payé seulement 10 mois de l’année par exemple pour les studios destinés aux étudiants ;
  • Pourquoi le rendement locatif de ce bien immobilier est il manifestement supérieur au rendement locatif des autres biens ? Il s’agit là de la question la plus importante. Dans un marché, il n’y a pas de hasard, si le rendement locatif est supérieur, c’est qu’il y a une raison ! Le rendement élevé est toujours synonyme d’un risque supérieur. Ce risque pourra être la difficulté à trouver des locataires solvables, mais aussi la nécessité d’engager de lourds travaux dans les années à venir pour espérer maintenir la qualité du revenu foncier.

Le candidat investisseur devra donc se méfier des tentatives de recherche d’un « cash flow positif » ! Dans le marché immobilier actuel, ces biens n’existent pas sans de lourds investissements de la part de l’acheteur.
Bref, le critère de rendement locatif élevé est un premier indicateur important, mais qui ne devra pas aveugler le candidat à l’investissement immobilier : Si le rendement locatif dudit bien est manifestement supérieur aux autres biens du secteur,  c’est toujours, le signe d’un défaut important sur ledit bien. Le candidat à l’investissement locatif devra donc les identifier et estimer le coût (en temps ou en argent) qu’il devra engager pour y remédier. 
Attention, il ne s’agit pas d’exclure systématiquement les biens immobiliers dont le rendement locatif trop élevé serait douteux … mais simplement d’identifier les raisons de ce rendement trop élevé et les coûts à engager pour y remédier.
Cette capacité à se projeter et à identifier les raisons pour lesquelles le bien n’est pas valorisé par le marché devra même être au cœur de la stratégie d’investissement. Le candidat à l’investissement immobilier locatif devra rechercher des biens immobiliers avec défauts (ce qui explique la faiblesse du prix ou le rendement locatif élevé) et surtout, estimer les moyens à engager pour y remédier afin de revaloriser les qualités intrinsèques dudit bien. 
 

Le piège de l’effet de levier du crédit immobilier.

Aujourd’hui, c’est l’extrême faiblesse des taux de crédit immobilier qui permet au candidat investisseur immobilier locatif d’espérer réaliser un investissement immobilier attrayant. L’extrême faiblesse des taux de crédit immobilier permet de majorer le taux de rendement interne de l’investissement qui pourrait apparaître comme peu rentable.
Ainsi, nous pouvons dégager deux types d’investisseurs :

Ceux qui possèdent déjà des biens immobiliers locatifs, sans crédit immobilier ; Ces derniers considèrent le rendement immobilier insuffisant et n’espèrent plus s’enrichir grâce à leurs investissements immobiliers. Ils ont souvent raison : Le rendement locatif brut du marché est souvent trop faible. Les loyers sont relativement faibles par rapport aux prix des biens ;

Ceux qui se lancent dans l’immobilier locatif à crédit et profite de l’extrême faiblesse des crédits immobiliers ; Ces derniers espèrent s’enrichir grâce à l’immobilier locatif, non du fait des qualités intrinsèque des biens immobiliers dont le rendement locatif brut est souvent trop faibles, mais grâce à un financement à bas coût et à l’effet de levier du crédit.

 
Ainsi, la faiblesse des taux de crédit immobilier peut avoir pour conséquence de cacher la médiocrité intrinsèque du bien immobilier. Le candidat investisseur immobilier devra réaliser des simulations d’investissement concentrées sur le bien, en excluant le mode de financement.
Le mode de financement, et la faiblesse des taux n’est pas de nature à déterminer la qualité d’un bien… On achète pas un bien immobilier parce que l’argent n’est pas chère ; On achète un bien immobilier parce qu’il répond à un besoin !
Pour vous aider dans cette démarche, je vous propose un simulateur au terme duquel vous pourrez calculer le taux de rendement interne de votre investissement immobilier locatif et le comparer au taux de rendement locatif.
Au final, la rentabilité de l’immobilier locatif apparaît comme souvent insuffisante en dehors de l’effet de levier du crédit immobilier. L’investisseur immobilier ne devra donc être vigilant et ne se laisser aveugler par la faiblesse des taux de crédit immobilier qui améliorent artificiellement  la qualité réelle des biens immobiliers.
Il convient alors de concentrer ses recherches sur des biens immobiliers dégradés par le marché et les améliorer, réparer ses défauts, bref se comporter comme entrepreneur de son patrimoine (cf »Réussir son investissement immobilier locatif en 2019, c’est être entrepreneur de son patrimoine ! ») pour espérer réaliser un bon investissement immobilier.
Il n’y a pas de secret ! Il faut s’investir à défaut accepter un rendement locatif médiocre ou compter sur la chance d’un marché immobilier dont les prix seraient éternellement haussier…
 

Simulateur : Quel sera le rendement de votre investissement immobilier locatif ?

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