Le ministre du Logement va-t-il résister à la pression des promoteurs immobiliers ? Alors que le marché de l’immobilier neuf est à l’arrêt, c’est toute l’industrie de la promotion immobilière qui est au bord du gouffre.
Les candidats investisseurs dans le neuf ont disparu. Rien. Il ne se passe plus rien sur le marché de l’immobilier neuf. Plus aucune vente ou presque.
Il est vrai qu’entre hausse des taux de crédit et prix de l’immobilier neuf, rares sont ceux d’entre vous qui trouvent pertinent d’investir un logement locatif neuf actuellement (et ils ont probablement raison).
Côté défiscalisation, le PER (Plan Epargne Retraite) est un véritable bulldozer qui capte une part importante des projets de défiscalisation. (Cf. « Le PER, ce bulldozer qui écrase l’assurance-vie et même l’immobilier de défiscalisation Pinel« ). Le PINEL est marginalisé par le PER.
Les derniers chiffres publiés par l’observatoire Crédit logement sont catastrophiques, notamment pour un marché immobilier neuf en très net repli depuis le point haut de fin 2019.
Vite, une nouvelle loi de défiscalisation pour relancer l’activité de la promotion immobilière.
Depuis plus de 35 ans, c’est toujours la même histoire lorsque l’activité de la promotion subit une crise immobilière : Le lobbying de la promotion immobilière harcèle le ministre du Logement pour demander une nouvelle loi de défiscalisation !
Au début, le ministre est intransigeant, puis au fur et à mesure que le taux de chômage dans le bâtiment augmente, il lâche du lest et fait voter une nouvelle loi de défiscalisation pour relancer la construction de logements neufs.
Loi besson, scellier, pinel, de robien … toujours la même histoire. L’occasion est trop belle de marquer l’histoire en laissant son nom à une loi de défiscalisation.
Il ne fait aucun doute que les acteurs de la promotion immobilière auront à cœur de faire pression sur le gouvernement pour réclamer leur nouvelle niche fiscale à l’occasion de la prochaine loi de finances pour 2024. C’est inévitable.
Pourtant, il est fort possible qu’aucune nouvelle loi de défiscalisation vienne sauver l’industrie de la promotion immobilière tant le contexte est aujourd’hui différent :
- La lutte contre le réchauffement climatique n’est pas compatible avec la construction de nouveaux logements ; La loi Zéro Artificialisation Nette (ZAN) vise à réduire la consommation d’espaces naturels ;
- Les budgets publics vont prioritairement alimenter le financement de la rénovation énergétique des bâtiments plutôt que la construction de nouveaux logements ;
- Depuis toujours, les études démontrent que les subventions à la construction de logement neuf conduisent inévitablement au renchérissement des prix de l’immobilier… et donc à l’aggravation de la crise du logement. Si l’intérêt général milite pour une baisse des prix de l’immobilier, il faut donc accepter l’idée d’arrêter de subventionner les prix de l’immobilier et donc d’en finir avec les lois de défiscalisation.
- Le chômage est au plus bas et surtout, on manque de bras dans le bâtiment ! La rénovation énergétique des bâtiments nécessite beaucoup de main d’œuvre. Une main d’œuvre déjà insuffisante en ces périodes de faiblesse du taux de chômage ! Le chantage au chômage n’est pas crédible et pourrait ne pas l’être tant la rénovation énergétique des bâtiments va absorber toute la main d’œuvre disponible pour les 15 à 20 prochaines années.
Bref, tous les arguments militent pour la fin des lois de défiscalisation dans l’immobilier neuf !
Les vendeurs de biens immobiliers de défiscalisation dans le neuf vont devoir trouver un nouveau modèle économique !
Et si l’avenir était dans l’immobilier ancien avec travaux de rénovation énergétique ?
Je ne serais pas surpris que le prochain statut fiscal du bailleur privé apporte des avantages fiscaux importants pour les investisseurs qui réaliseraient de lourds travaux de rénovation énergétique ! (cf : « Immobilier : Vers une grande réforme de l’imposition des revenus fonciers avec le statut de bailleur privé ?« ).
Le temps n’est plus à la construction de nouveaux logements ; Le temps est à la rénovation du parc de logement ancien. Le travail et les besoins d’investissement sont énormes !
Il ne serait pas étonnant que la politique fiscale accompagne ce besoin.
À suivre.
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