Saviez-vous qu’il était possible d’investir dans l’immobilier coté en Bourse ? Il existe en effet de nombreuses sociétés foncières, dites SIIC pour Société d’Investissement Immobilier Cotée, dont le mode de fonctionnement ressemble beaucoup à une SCPI qui possèderait la particularité d’être cotée en Bourse.
Investir dans une SIIC, c’est profiter (et parfois subir) la loi du marché financier et la volatilité inhérente à la liquidité et à la cotation en continu. Ainsi, lorsque la bourse s’effondre, les SIIC suivent le mouvement dans des proportions équivalentes ou presque. Dans les moments de paniques boursières, il n’est alors pas fait de cas du caractère immobilier qui devrait pourtant être source d’une moindre volatilité à long terme.
Néanmoins, lorsque les acteurs du marché, aussi bien les vendeurs que les acheteurs retrouvent un peu de sérénité, le caractère immobilier des actifs détenus par la SIIC autorise l’espoir d’un retour rapide à la normale (ou presque).
Au final, à long terme c’est normalement la résilience de l’immobilier qui l’emporte sur la panique irrationnelle des spéculateurs (mais attention, parfois la panique n’est pas totalement irrationnelle) .
C’est cette hypothèse qui doit aujourd’hui nous pousser à nous intéresser à l’investissement dans une SIIC.
Pour vous permettre de mieux comprendre l’intérêt d’investir dans l’immobilier via un SIIC, je ne peux que vous encourager à visionner cette vidéo particulièrement bien faite :
Acheter au son du canon, vendre au son du clairon ?
Depuis la crise du Codiv, le cours des SIIC dans l’immobilier de commerce s’est littéralement effondré tant l’avenir paraît sombre pour les centres commerciaux.
Appliquant avec rigueur l’adage « Acheter au son du canon, vendre au son du clairon », il est important de ce poser la question de l’opportunité d’investir à long terme dans ces actifs immobiliers si particuliers.
Quelques exemples de SIIC pour comprendre pourquoi il est important de s’interroger sur l’avenir de l’immobilier côté :
- UNIBAIL-RODAMCO-WESTFIELD, le spécialiste de l’immobilier commercial, qui affiche une chute de 74% depuis le début de l’année ;
- Mercialys qui affiche -55% depuis le 01/01/2020 et -80% depuis 10 ans ;
- Covivio Hotels, spécialiste des murs d’hôtels, qui affiche -48% depuis 10 ans.
- Klépierre, spécialiste des immeubles commerciaux en chute de 61% depuis le 01/01/2020
- Argan, le spécialiste de la location d’immobilier logistique en hausse de 13% depuis le 01/01/2020 et même 647% depuis 10 ans ;
- Inéa, spécialiste de l’immobilier de bureaux neuf en région, en baisse de seulement 6.59% depuis le début de l’année 2020
- ….
Deux analyses sont alors possibles :
- 1- soit c’est effectivement la fin d’un monde, auquel cas, il ne faut pas investir ;
- 2 – soit finalement, les choses vont progressivement revenir à la normale ; les centres commerciaux et les hôtels vont progressivement retrouver une activité normale et c’est donc le moment d’investir ;
- 3 – ou un peu des deux … C’est la fin d’un monde, mais on va rebondir (un peu, beaucoup …).
Bref, cette situation doit être source d’opportunités. Il faut maintenant trouver lesquelles.
En tout état de cause, celui qui veut investir en immobilier d’entreprise doit privilégier l’investissement via les SIIC plutôt que via une SCPI.
Les cours des SIIC intègrent l’incertitude de la crise du coronarivus alors que les prix des parts de SCPI sont encore calculés sur la valeur du patrimoine immobilier avant la crise. Ce n’est vraiment pas le moment d’investir en SCPI (cf. « Quelle baisse pour le prix des parts de SCPI en 2021 ou 2022 ?« )
Voici l’évolution récente de l’indice SIIC IEIF France :
Indice dans lequel on retrouve :
| Capitalisation en Millions | Flottant | Poids dans l’indice | |
| ARGAN | 1 977 | 890 | 16,40% |
| GECINA | 8 786 | 623 | 11,50% |
| ALTAREA COGEDIM | 2 074 | 519 | 9,60% |
| ICADE | 4 044 | 521 | 9,60% |
| COVIVIO | 5 416 | 505 | 9,30% |
| CARMILA | 1 277 | 383 | 7,00% |
| KLÉPIERRE | 4 200 | 355 | 6,20% |
| COVIVIO HOTELS | 1 743 | 261 | 4,80% |
| MERCIALYS | 495 | 247 | 4,60% |
| UNIBAIL-RODAMCO-WESTFIELD | 5 418 | 237 | 4,40% |
| FONCIÈRE INÉA | 321 | 177 | 3,30% |
| SOCIÉTÉ FONCIÈRE LYONNAISE | 2 931 | 147 | 2,70% |
| TOUR EIFFEL | 469 | 117 | 2,20% |
| CEGEREAL | 550 | 110 | 2,00% |
| IMMOBILIÈRE DASSAULT | 438 | 66 | 1,60% |
| FREY | 732 | 73 | 1,40% |
| PATRIMOINE & COMMERCE | 198 | 50 | 0,90% |
| ACANTHE DÉVELOPPEMENT | 64 | 32 | 0,60% |
| FONCIÈRE ATLAND | 131 | 26 | 0,50% |
| SCBSM | 99 | 25 | 0,50% |
| BLEECKER | 186 | 19 | 0,40% |
| MRM | 43 | 17 | 0,30% |
| PAREF | 95 | 14 | 0,30% |
Fiscalement, les dividendes versés par les SIIC sont imposés à 30% et les SIIC sont exonérées d’IFI.
Fiscalement, les SIIC ont la particularité de disposer de la transparence fiscale. Cela signifie que ce sont les actionnaires qui sont directement imposés à l’impôt sur le revenu sur les bénéfices et plus-values générés par la société. La société est exonérée d’impôt sur les sociétés. En revanche, les SIIC ont l’obligation de distribuer 85 % des bénéfices provenant de la location des immeubles et 50 % des plus-values provenant de la cession des immeubles.
Le niveau des dividendes versés par les SIIC est donc naturellement fonction de la conjoncture immobilière qui influencera tant le niveau des loyers que les perspectives de plus-values immobilières.
Compte tenu de cette particularité fiscale, il n’est pas possible de détenir des SIIC dans un PEA. Vous devrez donc y investir via un compte titre. Les dividendes versés par la SIIC seront donc imposés au taux de 30% (12.8% au titre de l’impôt sur le revenu + 17.20% de prélèvements sociaux) et cela indépendamment de votre tranche marginale d’imposition.
Enfin, et c’est là un point important, les SIIC sont exonérées d’IFI. Vous n’avez pas à déclarer vos actions de SIIC dans le patrimoine taxable à l’IFI.
Enfin, investir dans des SIIC est sans frais ou presque…
Cerise sur le gâteau ! Les SIIC sont des entreprises cotées. Il n’y aura donc aucun frais d’entrée ou de sortie qui vous seront facturés à l’occasion de l’achat ou de la vente de vos SIIC.
Seuls les frais de bourse classiques devront être payés à l’occasion de l’achat ou de la vente des titres.
Contrairement aux SCPI, vous ne subirez pas les 10% de frais de souscription.
Et vous que pensez-vous de l’investissement dans les l’immobilier coté en bourse ? Quel SIIC préférez-vous ?
23 commentaires
On peut également ajouter la possibilité de diversifier à l’international avec des SIIC étrangères.
Personne ne parle du levier du crédit utilisé par ces entreprises ? Pour résumer elles vont toutes devoir sûrement faire de grosses augmentations de capital dans les prochains mois pour restaurer une crédibilité financière et que les investisseurs continuent de leur prêter de l’argent (unibail l’a déjà annoncé les autres simplement une question de temps vu que la crise dure et que les prix de l’immo de commerce chute et dans le cas le levier du crédit devient votre pire ennemi en démultipliant les pertes) Ça peut être un bon investissement mais ça reste très risqué et ne pas le préciser c’est une honte …certains risquent de pleurer en suivant aveuglément ce conseil qui oublie certains paramètres (achat spéculatif au mieux avec faible pourcentage d’un portefeuille diversifié)
L’intérêt principal d’acquérir des parts de SCPI dans un patrimoine est d’utiliser le levier du crédit, quel que soit l’évolution du prix de la part à CT. L’idée maitresse étant de se constituer à moindre cout. En choisissant des SCPI dont le patrimoine est situé hors de France, il n’y pas de PS sur les revenus. Avec la déduction des intérêts d’emprunt et de l’assurance, la fiscalité globale peut ne pas être si impactante. Globalement un dossier avec 20% d’apport s’autofinance sur 20 ans, en intégrant une bonne partie de la fiscalité. Le TRI de l’opération est > 10%.
Arrêtez avec votre effet de levier. C’est bidon. On ne s’enrichit Pas en s’endettant.
On le peut mais jamais sur un placement grand public.
Un endettement sur 5 ans ou 7 ans grand max. Si pas de cash flow positif alors c’est une mauvaise opération.
A moins que vous fassiez cela en vous disant, j’accepte de perdre de l’argent pendant plusieurs années pour avoir des revenus complémentaires à la fin.
Donc vous proposez quoi ?
Économiser pendant des années puis acheter une part de SCPI.
Ensuite économiser de nouveau puis acheter une nouvelle part.
Pour votre RP vous attendez l’age de la retraite pour l’acheter en ayant économiser pendant 40 ans sur votre petit livret A ….
Pathétique d’inculture financière
Non, je crois qu’il a raison. Je vais bientôt vous le démontrer avec un article.
Oui, et si vos revenus sont élevés et que vous êtes taxé dans les tranches supérieures du barème de l’IRPP, songez à faire acquérir vos parts de SCPI par une société civile immobilière ayant formalisé une option pour l’impôt sur les sociétés.
Ceci afin de bénéficier d’un taux d’IS réduit de 15 % pour la fraction de bénéfices comprise entre 0 et 38 120 € et 28 % au-delà (normalement 25 % à compter de 2022, si Macron tient ses promesses…)
La combinaison de l’impact de la crise actuelle sur la valorisation de l’immobilier de bureau et commercial, et de ce fameux « effet de levier », est justement une combinaison particulièrement dangereuse. Je ne sais pas si il faut investir dans les SIIC, mais en tout cas certainement pas dans les SCPI ! En 2021 les SCPI vont sans doute être « obligés » de se revaloriser et de baisser leur dividende, et ça risque de piquer pas mal pour les dossiers à crédit montés au chausse-pied. On risque un bank-run sur les SCPI…
Cela me fait penser au malheureux qui tombe d’un immeuble de quinze étages et qui se trouve entre le 7e et le 6e étage : jusque là, tout va bien…
Investir dans dans titres de SIIC actuellement, sur un marché immobilier de bureau en phase d’effondrement, c’est pour le moins risqué.
L’article a en revanche raison de souligner que les parts de SIIC sont exclues de l’assiette de l’IFI, ce qui constitue leur seul intérêt.
Mais sous prétexte de payer moins d’IFI, est-il raisonnable d’acquérir actuellement de tels titres dont on peut raisonnablement penser qu’ils vont encore perdre beaucoup de leur valeur ?
Pour investir en SIIC, je préfère le marché US car l’offre est plus nombreuse et diversifiée. Actuellement il semble y avoir un mouvement de sortie des bureaux et centres commerciaux au profit des locaux industriels et d’habitation, avec son lot de faillites et de recomposition des portefeuilles.
En Europe le mouvement n’a pas encore commencé, mais cela va venir et nous avons la chance d’avoir quelques leaders européens qui pourraient en profiter.
À mon avis la chasse aux SIIC les moins endettées et les plus agiles est ouverte, mais cela demande du travail.
Ok, merci pour le tuyau sur les SIIC US.
Bonjour
Je vous invite à parcourir le forum de « l’investisseur heureux » et à regarder les analyses du webmaster au sujet des REIT aux USA.
Cela devrait vous faire relativiser concernant ce « tuyau »
Bien a vous
Tout à fait d’accord ! Pourquoi les entreprises aux USA ne seraient pas tentées de revoir leurs coûts de bureaux alors que tout se développe chez eux en priorité pour permettre un télétravail ? Certes des activités vont nécessiter des mains et pas des claviers mais c’est à prendre en compte. Au mieux de nouveaux styles de bureaux. La tendance se dessine ici aussi je pense.
» dont on peut raisonnablement penser qu’ils vont encore perdre beaucoup de leur valeur ? »
Sur ?
le marché est administré il me semble…et depuis bien longtemps..la bourse est soutenue vaille que vaille..alors au fond il n’y a pas tant de risque? mais j’avoue ne pas voir l’utilité de tel titre dans un portefeuille .
Les Siic Allemandes sont essentiellement investies en immeubles Résidentiels et sont éligibles au PEA !!!
Vonovia ou Leg immobilien sont en hausse sur l’année et versent de beau dividendes…
Cela risque de ne pas durer…
(Confer mon post supra)
« Compte tenu de cette particularité fiscale, il n’est pas possible de détenir des SIIC dans un PEA. »
Sauf à investir via un ETF.
Attention à ceux qui seraient tentés de spéculer sur Unibail, certains ce sont coupés en attrapant le couteau.
Je préfère un tracker diversifié, élligible PEA :
FR0011869304 – LYXOR UCITS ETF PEA FTSE EPRA/NAREIT Developed Europe C-EUR (PMEH)
oui et c’est le seul car en pratique aucune SIIC de part leur status n’est éligible. Cette exception est possible via un SWAP.
Et vous êtes CGP oh punaise ça promet pour vos clients ….Vous ne précisez même pas que celui qui investit dans unibail devra doubler sa mise avant fin d’année car augmentation de capital sinon il se prendra un bouillon ni que les SIIC font face à un gros problème de refinancement de leur dette….
Xavier Niel (on ne le présente plus) et Leon Bressler (ancien dirigeant d’Unibail entre 1992 et 2006) annoncent détenir 5% du groupe. Ils veulent redéfinir la stratégie du groupe et empêcher l’augmentation de capital prévue à la fin de l’année.