Saviez-vous qu’il était possible d’investir dans l’immobilier coté en Bourse ? Il existe en effet de nombreuses sociétés foncières, dites SIIC pour Société d’Investissement Immobilier Cotée, dont le mode de fonctionnement ressemble beaucoup à une SCPI qui possèderait la particularité d’être cotée en Bourse.

Investir dans une SIIC, c’est profiter (et parfois subir) la loi du marché financier et la volatilité inhérente à la liquidité et à la cotation en continu. Ainsi, lorsque la bourse s’effondre, les SIIC suivent le mouvement dans des proportions équivalentes ou presque. Dans les moments de paniques boursières, il n’est alors pas fait de cas du caractère immobilier qui devrait pourtant être source d’une moindre volatilité à long terme.

Néanmoins, lorsque les acteurs du marché, aussi bien les vendeurs que les acheteurs retrouvent un peu de sérénité, le caractère immobilier des actifs détenus par la SIIC autorise l’espoir d’un retour rapide à la normale (ou presque).

Au final, à long terme c’est normalement la résilience de l’immobilier qui l’emporte sur la panique irrationnelle des spéculateurs (mais attention, parfois la panique n’est pas totalement irrationnelle) .

C’est cette hypothèse qui doit aujourd’hui nous pousser à nous intéresser à l’investissement dans une SIIC.

Pour vous permettre de mieux comprendre l’intérêt d’investir dans l’immobilier via un SIIC, je ne peux que vous encourager à visionner cette vidéo particulièrement bien faite :

Acheter au son du canon, vendre au son du clairon ?

Depuis la crise du Codiv, le cours des SIIC dans l’immobilier de commerce s’est littéralement effondré tant l’avenir paraît sombre pour les centres commerciaux.

Appliquant avec rigueur l’adage « Acheter au son du canon, vendre au son du clairon », il est important de ce poser la question de l’opportunité d’investir à long terme dans ces actifs immobiliers si particuliers.

Quelques exemples de SIIC pour comprendre pourquoi il est important de s’interroger sur l’avenir de l’immobilier côté :

  • UNIBAIL-RODAMCO-WESTFIELD, le spécialiste de l’immobilier commercial, qui affiche une chute de 74% depuis le début de l’année ;
  • Mercialys qui affiche -55% depuis le 01/01/2020 et -80% depuis 10 ans ;
  • Covivio Hotels, spécialiste des murs d’hôtels, qui affiche -48% depuis 10 ans.
  • Klépierre, spécialiste des immeubles commerciaux en chute de 61% depuis le 01/01/2020
  • Argan, le spécialiste de la location d’immobilier logistique en hausse de 13% depuis le 01/01/2020 et même 647% depuis 10 ans ;
  • Inéa, spécialiste de l’immobilier de bureaux neuf en région, en baisse de seulement 6.59% depuis le début de l’année 2020
  • ….

Deux analyses sont alors possibles :

  • 1- soit c’est effectivement la fin d’un monde, auquel cas, il ne faut pas investir ;
  • 2 – soit finalement, les choses vont progressivement revenir à la normale ; les centres commerciaux et les hôtels vont progressivement retrouver une activité normale et c’est donc le moment d’investir ;
  • 3 – ou un peu des deux … C’est la fin d’un monde, mais on va rebondir (un peu, beaucoup …).

Bref, cette situation doit être source d’opportunités. Il faut maintenant trouver lesquelles.

En tout état de cause, celui qui veut investir en immobilier d’entreprise doit privilégier l’investissement via les SIIC plutôt que via une SCPI.

Les cours des SIIC intègrent l’incertitude de la crise du coronarivus alors que les prix des parts de SCPI sont encore calculés sur la valeur du patrimoine immobilier avant la crise. Ce n’est vraiment pas le moment d’investir en SCPI (cf. « Quelle baisse pour le prix des parts de SCPI en 2021 ou 2022 ?« )

Voici l’évolution récente de l’indice SIIC IEIF France :

Indice dans lequel on retrouve :

Capitalisation en MillionsFlottantPoids dans l’indice
ARGAN1 97789016,40%
GECINA8 78662311,50%
ALTAREA COGEDIM2 0745199,60%
ICADE4 0445219,60%
COVIVIO5 4165059,30%
CARMILA1 2773837,00%
KLÉPIERRE4 2003556,20%
COVIVIO HOTELS1 7432614,80%
MERCIALYS4952474,60%
UNIBAIL-RODAMCO-WESTFIELD5 4182374,40%
FONCIÈRE INÉA3211773,30%
SOCIÉTÉ FONCIÈRE LYONNAISE2 9311472,70%
TOUR EIFFEL4691172,20%
CEGEREAL5501102,00%
IMMOBILIÈRE DASSAULT438661,60%
FREY732731,40%
PATRIMOINE & COMMERCE198500,90%
ACANTHE DÉVELOPPEMENT64320,60%
FONCIÈRE ATLAND131260,50%
SCBSM99250,50%
BLEECKER186190,40%
MRM43170,30%
PAREF95140,30%
Source : IEIF

Fiscalement, les dividendes versés par les SIIC sont imposés à 30% et les SIIC sont exonérées d’IFI.

Fiscalement, les SIIC ont la particularité de disposer de la transparence fiscale. Cela signifie que ce sont les actionnaires qui sont directement imposés à l’impôt sur le revenu sur les bénéfices et plus-values générés par la société. La société est exonérée d’impôt sur les sociétés. En revanche, les SIIC ont l’obligation de distribuer 85 % des bénéfices provenant de la location des immeubles et 50 % des plus-values provenant de la cession des immeubles.

Le niveau des dividendes versés par les SIIC est donc naturellement fonction de la conjoncture immobilière qui influencera tant le niveau des loyers que les perspectives de plus-values immobilières.

Compte tenu de cette particularité fiscale, il n’est pas possible de détenir des SIIC dans un PEA. Vous devrez donc y investir via un compte titre. Les dividendes versés par la SIIC seront donc imposés au taux de 30% (12.8% au titre de l’impôt sur le revenu + 17.20% de prélèvements sociaux) et cela indépendamment de votre tranche marginale d’imposition.

Enfin, et c’est là un point important, les SIIC sont exonérées d’IFI. Vous n’avez pas à déclarer vos actions de SIIC dans le patrimoine taxable à l’IFI.

Enfin, investir dans des SIIC est sans frais ou presque…

Cerise sur le gâteau ! Les SIIC sont des entreprises cotées. Il n’y aura donc aucun frais d’entrée ou de sortie qui vous seront facturés à l’occasion de l’achat ou de la vente de vos SIIC.

Seuls les frais de bourse classiques devront être payés à l’occasion de l’achat ou de la vente des titres.

Contrairement aux SCPI, vous ne subirez pas les 10% de frais de souscription.

Et vous que pensez-vous de l’investissement dans les l’immobilier coté en bourse ? Quel SIIC préférez-vous ?

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