Vous connaissez tous l’expression « C’est dans les vieux pots que l’on fait les meilleures soupes ». En matière d’investissement immobilier, il s’agit, j’en suis persuadé, d’une maxime que nous devrions tous avoir en tête avant de nous lancer dans un nouveau projet d’investissement locatif.
Arrêtons de croire que l’optimisation est dans la complexité. Oublions location meublée, sci à l’is et autres montages complexes. La meilleure stratégie pour se construire un patrimoine immobilier pérenne repose probablement sur le mécanisme des déficits fonciers, c’est-à-dire l’immobilier locatif dans l’ancien avec travaux.
Le régime fiscal des déficits fonciers est une stratégie simple et terriblement efficace pour :
- Profiter de l’obsolescence immobilière et l’exigence de biens immobiliers dont la qualité et le confort ne cessent d’augmenter. Acheter des biens immobiliers anciens avec travaux, c’est acheter des biens immobiliers obsolètes, mal valorisés sur le marché ; faire des travaux dans ces logements pour les remettre aux normes d’habitabilité et de confort du moment ; puis, les mettre en location à une population de locataires heureuse d’être logée dans un logement confortable qui répond parfaitement à ses besoins.
- Bénéficier d’un cadre fiscal très avantageux puisque les travaux réalisés apporteront indéniablement une valeur à l’immeuble, mais surtout, ils seront déductibles des revenus fonciers du contribuable investisseur et seront à l’origine d’une baisse importante de sa pression fiscale.
- À la revente, la plus-value immobilière sera totalement exonérée d’impôt sur la plus-value immobilière après 30 ans de détention de l’immeuble ou partiellement dès 22 ans de détention, mais également en cas de donation ou de succession. C’est là un avantage très important par rapport aux régimes fiscaux de la location meublée professionnelle ou la SCI à l’IS.
- Conserver la possibilité de réaliser une donation avec réserve d’usufruit sur l’immeuble sans perdre le bénéfice du régime fiscal ou remettre en cause la déductibilité des travaux .
- Et surtout : Le bonheur d’une stratégie simple et pérenne qui ne sera pas remise en cause par des coûts de structure, d’expert-comptable ou même par le risque de remise en cause législatif. Le régime fiscal des déficits fonciers est un mode de calcul de l’impôt très ancien pour lequel il n’y a aucun doute sur la durabilité.
Pour essayer de se faire une idée et déterminer, si c’est possible, quel est le meilleur régime fiscal pour faire de l’immobilier locatif, je vous propose un tableau de synthèse que je crois assez complet.
Comme vous pourrez le constater, il n’existe pas de solution miracle. À chaque régime fiscal, ses avantages et ses inconvénients.
Au final, l’impression globale est celle d’un régime fiscal des déficits fonciers particulièrement adapté pour l’immobilier locatif avec travaux, et un régime de la location meublée non professionnel (LMNP) qui est attrayant dans les autres cas même si la taille du marché et la typologie de logement concerné sont des facteurs de désintérêts importants.
De surcroît, et c’est une analyse que nous n’avons pas intégrée ici, le régime fiscal des revenus fonciers et des déficits fonciers pourra être amélioré grâce au cumul possible avec le régime de la loi COSSE par exemple (cf. « Loi COSSE : Les conditions pour bénéficier de l’abattement Cosse sur les revenus fonciers« ).
Extrait :
La loi COSSE est un dispositif fiscal lancé en 2017 par Emmanuelle COSSE, précédente ministre du logement. Ce dispositif fiscal est relativement simple dans l’esprit : Proposer une baisse de l’impôt sur le revenu foncier pour les propriétaires bailleurs qui accepteront de louer leur logement à un niveau acceptable à des personnes dont les revenus sont limités.
Loi COSSE : Les conditions pour bénéficier de l’abattement Cosse sur les revenus fonciers
De manière concrète, le propriétaire bailleur bénéficie d’un abattement sur ces revenus fonciers. Cet abattement qui varie entre 15% à 85%, est fonction de la localisation de l’immeuble, du niveau de loyer pratiqué et des ressources du locataires.
Tableau comparatif des différents régimes fiscaux applicables à l’investissement immobilier locatif.
| Déficit foncier | Location meublée non professionnelle (LMNP) | Location meublée professionnelle (LMP) | SCI à l’IS | |
| Type de marché locatif | Tous types de locataires sauf les locataires de passage qui ne voudraient pas s’embêter avec l’achat de meubles pour une courte durée d’occupation du logement | Marché des locataires en transit qui n’ont pas de meuble (étudiants ou jeune divorcé ou personne de passage) | Marché des locataires en transit qui n’ont pas de meuble (étudiants ou jeune divorcé ou personne de passage) | Tous types de locataires sauf les locataires de passage qui ne voudraient pas s’embêter avec l’achat de meubles pour une courte durée d’occupation du logement |
| Taux d’imposition des revenus immobiliers | Selon la tranche marginale d’imposition de l’investisseur (0%, 11%, 30%, 41% ou 45%) + prélèvements sociaux au taux de 17,20%. | Selon la tranche marginale d’imposition de l’investisseur (0%, 11%, 30%, 41% ou 45%) + prélèvements sociaux au taux de 17,20%. | Selon la tranche marginale d’imposition de l’investisseur (0%, 11%, 30%, 41% ou 45%) + prélèvements sociaux au taux de 17,20%. | La SCI est imposable sur ses bénéfices aux taux de 15% jusqu’à 38120€ de bénéfices puis 33% (25% à partir du 01/01/2022) ; lorsque le contribuable souhaite toucher les bénéfices, il devra en sus se verser des dividendes taxés au taux de 30%. Cf. « La SCI à l’impôt sur les sociétés (IS), analyse et détails de cette opportunité fiscale.« ). |
| Cotisation sociale URSSAF | Non | Non | Le doute plane sur cette question essentielle. Nous sommes toujours dans l’attente de la position de l’URSSAF, même si le sens de l’histoire voudrait que les LMP soient affiliés aux cotisations sociales. Cf. « Les locations meublées doivent elles payer des cotisations sociales à l’URSSAF ou SSI ?« | Non, sauf s’il s’agit d’une exploitation commerciale de logements meublés (cf. « Les dividendes d’une SCI à l’IS de location meublée sont ils soumis aux cotisations sociales SSI ?« ). |
| Charges déductibles | ||||
| Frais de notaire | Non | Oui | Oui | Oui |
| Frais d’agence immobilière payés lors de l’achat | Non | Oui | Oui | Oui |
| Travaux d’entretien, réparation, rénovation | Oui, l’année de réalisation des travaux. (Cf. « Revenu foncier : Quels sont les travaux déductibles pour calculer l’impôt sur le revenu ?« ). | Non, les travaux ne sont pas déductibles. En revanche, ils pourront être amortis sur la durée d’utilisation prévisibles des composants de l’immeuble (Cf. « Comment amortir un bien immobilier en location meublée ?« ). | Non, les travaux ne sont pas déductibles. En revanche, ils pourront être amortis sur la durée d’utilisation prévisibles des composants de l’immeuble (Cf. « Comment amortir un bien immobilier en location meublée ?« ). | Non, les travaux ne sont pas déductibles. En revanche, ils pourront être amortis sur la durée d’utilisation prévisibles des composants de l’immeuble (Cf. « Comment amortir un bien immobilier en location meublée ?« ). |
| Sort des déficits | Imputables sur le revenu global dans la limite de 10700€ puis sur les autres revenus fonciers des 10 années suivantes. Cf. « Le déficit foncier, une stratégie simple et efficace pour se constituer un patrimoine immobilier locatif !« ). | Non imputable sur le revenu global, mais uniquement sur les revenus de location meublée des 10 années suivantes | Imputable sur le revenu global sans limite. | Le déficit constaté une année sur la SCI à l’IS sera reportable en avant sur les bénéfices futurs sans limite de temps. Le déficit subi pendant un exercice est considéré comme une charge déductible du bénéfice des exercices suivants sans limitation dans le temps. |
| Amortissement de l’immeuble | Non | Oui | Oui | Oui |
| Plus-value immobilière | Régime d’imposition des plus-values immobilières des particuliers exonérées partiellement après 22 ans, puis totalement après 30 ans. Cf. « Simulateur plus-value immobilière 2020 : Un impôt dégressif selon la durée de détention« ). | Régime d’imposition des plus-values immobilières des particuliers exonérées partiellement après 22 ans, puis totalement après 30 ans. Cf. « Simulateur plus-value immobilière 2020 : Un impôt dégressif selon la durée de détention« ). | Régime d’imposition des plus-values professionnelles calculée par différence entre le prix de vente et la valeur amortis de l’immeuble (= les amortissements se transforment en impôt sur la plus value) | Régime d’imposition des plus-values professionnelles calculée par différence entre le prix de vente et la valeur amortis de l’immeuble (= les amortissements se transforment en impôt sur la plus value) |
| Fait générateur de l’impôt sur la plus-value | Cession à titre onéreux de l’immeuble (= vente). La donation ou succession ne déclenchent pas le paiement de l’impôt sur la plus-value immobilière | Cession à titre onéreux de l’immeuble (= vente). La donation ou succession ne déclenchent pas le paiement de l’impôt sur la plus-value immobilière | Cession à titre onéreux de l’immeuble, mais également décès de l’exploitant ou donation de l’immeuble. (Cf. « LMNP / LMP : Les conséquences fiscales catastrophiques du décès de l’investisseur« ). | Cession à titre onéreux de l’immeuble par la SCI à l’IS. Le décès ou la donation des parts de SCI n’est pas le fait générateur de l’impôt mais ne purgent pas l’impôt qui devra être payé par la SCI lors de la vente de l’immeuble. (Cf. « SCI à l’impôt sur les sociétés (IS) : Le risque d’une triple imposition lors de la succession !« ) |
A suivre.
ps : Bien évidemment, vous pouvez retrouver une analyse complète de ces dispositifs fiscaux dans notre livre « Investir dans l’immobilier« .
22 commentaires
Bonjour
Merci pour cet article. Je suis moi-même en train d’évaluer de passer certains appartements actuellement en location nue classique avec déficit foncier, vers un conventionnement ANAH à barème social.
Étant en zone b2, il y a une légère baisse de loyer mais qui sera sûrement compensée par moins de rotation et de vacances locatives.
De plus, d’après mes calculs, le cash-flow restant sera supérieur en fin d’année après déduction des charges et donc de position sur les revenus locatifs, tout cela grâce à l’abattement de 50% sur les lots concernés et sous convention.
Oui. En zone B2, sur des logements relativement grand type T1bis, T2 ou T3, le plafonnement des loyers n’est pas un trop gros problème.
Quant au plafonnement de ressource des locataires, en social, cela correspond à un locataire dont les revenus sont médians (20000€ / an pour une personne seule), c’est à dire typiquement un locataire de zone B2.
L’abattement de 50% est alors un avantage non négligeable au regard de ces faibles contraintes.
Bonjour Louis
Avez-vous le droit de prendre un garant dans le cas d’un locataire sous conventionnement avec l’ANAH ?
Bonjour
Oui il n’y a pas de problème pour avoir un garant. La convention sans travaux à un intérêt uniquement fiscal d’après l’interlocuteur ANAH de la ville dans laquelle j’ai investi.
Ok Merci
Difficile de s’y retrouver alors que de nombreux « vendeurs » conseillers en patrimoine font toujours l’apologie du LMNP ou LMP et ce malgré les défaillances de paiement des loueurs professionnels en ce moment suite au covid et la aussi vous ne parlez pas de la révision en cours de la valeur locative par le fisc qui va entraîner de lourdes augmentations dans l’ancien rénové pour la taxe foncière.
Merci de regarder le regime des plus values pour un petit LMP de plus de 5 ans dont les recettes n’excederaient pas 90k
Il me semble que si recettes 5 ans, alors PLV =0 . Je me trompe ?
Uniquement sur la PV long terme. Tous les amortissements sont réintégrés pour déterminer la PV court terme qui sera taxée = un massacre à la sortie
Bonjour Guillaume,
Je vous rejoins le déficit foncier est une solution simple et efficace …mais car il y a toujours un mais…elle oblige à réinvestir dans un immeuble avec travaux l’exercice précédent celui où le déficit foncier du précédent investissement sera consommé intégralement…ainsi on ne paie jamais d’irpp+ps sur les loyers .
Cette stratégie pouvait utilement et efficacement être mise en oeuvre lorsque l’immobilier se trouvait à très bon prix comme dans les années 1990 où il n’était pas rare d’avoir des immeubles offrant 10 à 15% de rendement brut…
Aujourd’hui il est plus difficile de trouver des immeubles offrant du rendement, bien situés pour la location et avec des travaux déductibles (dépenses d’amélioration, d’entretien et de réparation) et évidemment sans travaux non déductibles (reconstruction ou agrandissement).
Cette fuite en avant ou course à l’échalote (c’est selon) finit par être lassante et un jour on arrête et on se retrouve avec un parc immo important à gérer et tous les ennuis qui vont avec…problèmes de riches , me direz vous mais je connais de nombreuses personnes qui l’âge aidant ont revendu pour investir en scpi et/ou ass vie (qui ne leur rapporte plus rien de nos jours) ou transmis à leurs descendants par lassitude des ennuis (même avec des biens sous mandat de gestion)…
Désormais, je sais une chose c’est qu’en matière immo. comme en finances, ce qui est vrai aujourd’hui ne le sera pas demain au niveau de la valorisation et plus encore au niveau fiscal et social.
Le déficit foncier suppose effectivement d’investir régulièrement et surtout de faire des crédits court terme pour réduire le risque de l’effet ciseau le jour ou impôt sur le revenu et mensualité de crédit immobilier se cumulent.
Bonjour Monsieur Fonteneau,
Vous écrivez ceci :
» Bénéficier d’un cadre fiscal très avantageux puisque les travaux réalisés apporteront indéniablement une valeur à l’immeuble, mais surtout, ils seront déductibles des revenus fonciers du contribuable investisseur et seront à l’origine d’une baisse importante de sa pression fiscale. »
Ce faisant, vous oubliez le plus important : les déficits fonciers présentent surtout l’avantage de pouvoir s’imputer sur les revenus d’ensemble du foyer du contribuable et notamment ses revenus professionnels, dans la limite annuelle de 10 700 €, le surplus éventuel s’imputant en revanche uniquement sur les revenus fonciers du contribuable des dix années suivantes.
Cette question constitue généralement l’arbitrage déterminant entre SCI translucide et SCI à l’IS.
Cordialement,
Oui, mais c’est perdre 10700€ qui seront alors taxables aux prélèvements sociaux.
Est il préférable d’imputer 10700€ sur le revenu global ou sur les revenus fonciers des années ultérieures : L’imputation sur les revenus fonciers futurs permet de gommer l’impôt sur le revenu + les prélèvements sociaux alors que l’imputation sur le revenu global ne permet de réduire que l’impôt sur le revenu.
Et alors, Monsieur Fonteneau, oserais-je dire ?
Il me semble que les règles d’imputation des déficits fonciers sont impératives et ne sont pas à la carte du point du vue du contribuable.
En outre, je ne vois pas bien le rapport avec le débat sur la SCI » translucide » ou à l’IS.
Enfin, supposons la situation suivant laquelle le contribuable ne dégage pas de revenus fonciers positifs suffisants sur une période relativement longue, n’est-il alors pas intéressant de pouvoir imputer au moins immédiatement 10 700 € de travaux sur les revenus d’ensemble ?
Je crois qu’il faut avoir une vision d’ensemble des situations fiscales.
C’est un peu votre problème à vous, je trouve : vous vous focalisez sur des détails correspondant à une situation bien particulière.
J’espère que la stratégie patrimoniale que vous mettez en place pour vos clients ne se fonde pas sur cette approche méthodologique contestable à mon avis.
Cordialement,
Bonjour,
Cher Monsieur. Je sens poindre une agressivité dans vos commentaires qui n’a strictement rien à faire ici.
Je ne fais qu’expliquer que le déficit foncier c’est formidable, mais qu’il est plus intéressant d’imputer le déficit sur les éventuels revenus futurs plutôt que sur le revenu global du fait des conséquences bienheureuse de cette imputation sur les prélèvements sociaux.
Pourquoi une telle agressivité dans votre commentaire ? Ce n’est pas parce que vous êtes un adepte de la SCI à l’IS, qu’il n’est pas possible de penser autrement.
Stratégie simple, mais mise en oeuvre compliquée! Soit vous faites une partie des travaux vous-même, ou avec l’aide d’artisans locaux que vous connaissez bien, et vous y passez beaucoup d’énergie. Soit vous faites appel à une maitrise d’ouvrage, et les coûts peuvent s’envoler et surtout les prix ne pas être les mêmes au départ et à l’arrivée. L’avantage fiscal peut virer au cauchemar.
Avec le recul, j’ai fait moi même une partie des travaux et ne le regrette pas même si j’y ai laissé beaucoup d’énergie et consacré beaucoup de mon temps libre.
Aujourd’hui, avec le recul, je pense que j’aurais du créer une entreprise de rénovation de bâtiments ….ainsi j’aurai gagné sur les deux tableaux (déficit foncier et enrichissement via les dividendes procurés par la société de bâtiment). Pas sur que j’y aurai gagné en confort car gérer d’autres chantiers que les siens et les exigences des clients n’est pas vraiment une sinécure 😉
« puisque les travaux réalisés apporteront indéniablement une valeur à l’immeuble »: attention, cette assertion me semble fausse ou à tout le moins trop générale. J’ai plusieurs exemples de rénovations locatives (en secteur non tendu et pas trop dynamique, je precise) dont le coût – très élevé, car réalisé par des artisans qualifiés – n’a pas pu être intégralement récupéré lors de la revente; en d’autres termes, les travaux chers ont détruit de la valeur pour l’investisseur (assertion certes à modérer sur le long terle, après prise en compte de la deductibilité des travaux et de l’éventuel complément de loyer permis par lesdits travaux). La parade traditionnelle est de réaliser une partie ou la totalité des travaux soi-même, donc à un coût très inférieur. La probabilité de plus value à la revente est alors beaucoup plus élevée… mais il n’y a pas de déductibilite fiscale, et surtout il faut accepter de valoriser son temps libre à zéro euros (ce à quoi je me refuse, ayant un travail prenant et donc très peu de temps libre)…
En fait et en pratique l’un des paramètres fondamentaux dont il est rarement question dans vos études, au demeurant fort intéressantes, c’est le taux marginal d’imposition de l’investisseur.
Jusqu’à la tranche de 30 % on peut dire que LMNP et Revenus fonciers méritent une simulation au cas par cas.
Au-delà il n’y a plus photo.
Pour un investisseur taxé dans la tranche d’imposition à 45 % il faut souligner que l’imposition des revenus fonciers sera de 45+17.2 % plus éventuellement la contribution exceptionnelle sur les hauts revenus. Certes un déficit génèrera une économie de plus de 60 %, mais n’oublions pas que la déductibilité annuelle d’un déficit foncier est plafonnée fiscalement.
Bonjour,
Pour la LMP, vous écrivez « déficit foncier: Imputable sur le revenu global sans limite » ; il s’agit de l’ensemble des revenus fonciers? des revenues salariales aussi? je pensais que dans le cadre du LMP, tous les calculs (couts, revenus, impôt) etait calculer pour chaque bien.
Déficit Foncier intéressant si la déduction de ce dernier vous permet de réduire votre impôt.
Si non ou faiblement imposable, le déduction reste sur les revenus restent plafonnés à 10700 €, mais ne provoque pas (ou peu) de baisse d’une imposition déjà basse.
Donc, chaque situation diffère en fonction des situations personnelles et pour certain le déficit foncier n’est pas toujours la meilleure solution.
Pour la LMP, vous écrivez « déficit foncier: Imputable sur le revenu global sans limite » ; il s’agit de l’ensemble des revenus fonciers? des revenues salariales aussi? je pensais que dans le cadre du LMP, tous les calculs (couts, revenus, impôt) etait calculer pour chaque bien.