Vous connaissez tous l’expression « C’est dans les vieux pots que l’on fait les meilleures soupes ». En matière d’investissement immobilier, il s’agit, j’en suis persuadé, d’une maxime que nous devrions tous avoir en tête avant de nous lancer dans un nouveau projet d’investissement locatif.

Arrêtons de croire que l’optimisation est dans la complexité. Oublions location meublée, sci à l’is et autres montages complexes. La meilleure stratégie pour se construire un patrimoine immobilier pérenne repose probablement sur le mécanisme des déficits fonciers, c’est-à-dire l’immobilier locatif dans l’ancien avec travaux.

Le régime fiscal des déficits fonciers est une stratégie simple et terriblement efficace pour :

  • Profiter de l’obsolescence immobilière et l’exigence de biens immobiliers dont la qualité et le confort ne cessent d’augmenter. Acheter des biens immobiliers anciens avec travaux, c’est acheter des biens immobiliers obsolètes, mal valorisés sur le marché ; faire des travaux dans ces logements pour les remettre aux normes d’habitabilité et de confort du moment ; puis, les mettre en location à une population de locataires heureuse d’être logée dans un logement confortable qui répond parfaitement à ses besoins.
  • Bénéficier d’un cadre fiscal très avantageux puisque les travaux réalisés apporteront indéniablement une valeur à l’immeuble, mais surtout, ils seront déductibles des revenus fonciers du contribuable investisseur et seront à l’origine d’une baisse importante de sa pression fiscale.
  • À la revente, la plus-value immobilière sera totalement exonérée d’impôt sur la plus-value immobilière après 30 ans de détention de l’immeuble ou partiellement dès 22 ans de détention, mais également en cas de donation ou de succession. C’est là un avantage très important par rapport aux régimes fiscaux de la location meublée professionnelle ou la SCI à l’IS.
  • Conserver la possibilité de réaliser une donation avec réserve d’usufruit sur l’immeuble sans perdre le bénéfice du régime fiscal ou remettre en cause la déductibilité des travaux .
  • Et surtout : Le bonheur d’une stratégie simple et pérenne qui ne sera pas remise en cause par des coûts de structure, d’expert-comptable ou même par le risque de remise en cause législatif. Le régime fiscal des déficits fonciers est un mode de calcul de l’impôt très ancien pour lequel il n’y a aucun doute sur la durabilité.

Pour essayer de se faire une idée et déterminer, si c’est possible, quel est le meilleur régime fiscal pour faire de l’immobilier locatif, je vous propose un tableau de synthèse que je crois assez complet.

Comme vous pourrez le constater, il n’existe pas de solution miracle. À chaque régime fiscal, ses avantages et ses inconvénients.

Au final, l’impression globale est celle d’un régime fiscal des déficits fonciers particulièrement adapté pour l’immobilier locatif avec travaux, et un régime de la location meublée non professionnel (LMNP) qui est attrayant dans les autres cas même si la taille du marché et la typologie de logement concerné sont des facteurs de désintérêts importants.

De surcroît, et c’est une analyse que nous n’avons pas intégrée ici, le régime fiscal des revenus fonciers et des déficits fonciers pourra être amélioré grâce au cumul possible avec le régime de la loi COSSE par exemple (cf. « Loi COSSE : Les conditions pour bénéficier de l’abattement Cosse sur les revenus fonciers« ).

Extrait :

La loi COSSE est un dispositif fiscal lancé en 2017 par Emmanuelle COSSE, précédente ministre du logement. Ce dispositif fiscal est relativement simple dans l’esprit : Proposer une baisse de l’impôt sur le revenu foncier pour les propriétaires bailleurs qui accepteront de louer leur logement à un niveau acceptable à des personnes dont les revenus sont limités. 
De manière concrète, le propriétaire bailleur bénéficie d’un abattement sur ces revenus fonciers. Cet abattement qui varie entre 15% à 85%, est fonction de la localisation de l’immeuble, du niveau de loyer pratiqué et des ressources du locataires.

Loi COSSE : Les conditions pour bénéficier de l’abattement Cosse sur les revenus fonciers

Tableau comparatif des différents régimes fiscaux applicables à l’investissement immobilier locatif.

Déficit foncierLocation meublée non professionnelle (LMNP)Location meublée professionnelle (LMP)SCI à l’IS
Type de marché locatifTous types de locataires sauf les locataires de passage qui ne voudraient pas s’embêter avec l’achat de meubles pour une courte durée d’occupation du logementMarché des locataires en transit qui n’ont pas de meuble (étudiants ou jeune divorcé ou personne de passage) Marché des locataires en transit qui n’ont pas de meuble (étudiants ou jeune divorcé ou personne de passage) Tous types de locataires sauf les locataires de passage qui ne voudraient pas s’embêter avec l’achat de meubles pour une courte durée d’occupation du logement
Taux d’imposition des revenus immobiliersSelon la tranche marginale d’imposition de l’investisseur (0%, 11%, 30%, 41% ou 45%) + prélèvements sociaux au taux de 17,20%. Selon la tranche marginale d’imposition de l’investisseur (0%, 11%, 30%, 41% ou 45%) + prélèvements sociaux au taux de 17,20%. Selon la tranche marginale d’imposition de l’investisseur (0%, 11%, 30%, 41% ou 45%) + prélèvements sociaux au taux de 17,20%. La SCI est imposable sur ses bénéfices aux taux de 15% jusqu’à 38120€ de bénéfices puis 33% (25% à partir du 01/01/2022) ; lorsque le contribuable souhaite toucher les bénéfices, il devra en sus se verser des dividendes taxés au taux de 30%. Cf. « La SCI à l’impôt sur les sociétés (IS), analyse et détails de cette opportunité fiscale.« ). 
Cotisation sociale URSSAFNonNonLe doute plane sur cette question essentielle. Nous sommes toujours dans l’attente de la position de l’URSSAF, même si le sens de l’histoire voudrait que les LMP soient affiliés aux cotisations sociales. Cf. « Les locations meublées doivent elles payer des cotisations sociales à l’URSSAF ou SSI ?« Non, sauf s’il s’agit d’une exploitation commerciale de logements meublés (cf. « Les dividendes d’une SCI à l’IS de location meublée sont ils soumis aux cotisations sociales SSI ?« ). 
Charges déductibles
Frais de notaireNonOuiOuiOui
Frais d’agence immobilière payés lors de l’achatNonOuiOuiOui
Travaux d’entretien, réparation, rénovationOui, l’année de réalisation des travaux. (Cf. « Revenu foncier : Quels sont les travaux déductibles pour calculer l’impôt sur le revenu ?« ). Non, les travaux ne sont pas déductibles. En revanche, ils pourront être amortis sur la durée d’utilisation prévisibles des composants de l’immeuble (Cf. « Comment amortir un bien immobilier en location meublée ?« ). Non, les travaux ne sont pas déductibles. En revanche, ils pourront être amortis sur la durée d’utilisation prévisibles des composants de l’immeuble (Cf. « Comment amortir un bien immobilier en location meublée ?« ). Non, les travaux ne sont pas déductibles. En revanche, ils pourront être amortis sur la durée d’utilisation prévisibles des composants de l’immeuble (Cf. « Comment amortir un bien immobilier en location meublée ?« ). 
Sort des déficitsImputables sur le revenu global dans la limite de 10700€ puis sur les autres revenus fonciers des 10 années suivantes. Cf. « Le déficit foncier, une stratégie simple et efficace pour se constituer un patrimoine immobilier locatif !« ). Non imputable sur le revenu global, mais uniquement sur les revenus de location meublée des 10 années suivantesImputable sur le revenu global sans limite. Le déficit constaté une année sur la SCI à l’IS  sera reportable en avant sur les bénéfices futurs sans limite de temps. Le déficit subi pendant un exercice est considéré comme une charge déductible du bénéfice des exercices suivants sans limitation dans le temps.
Amortissement de l’immeubleNonOuiOuiOui
Plus-value immobilièreRégime d’imposition des plus-values immobilières des particuliers exonérées partiellement après 22 ans, puis totalement après 30 ans. Cf. « Simulateur plus-value immobilière 2020 : Un impôt dégressif selon la durée de détention« ). Régime d’imposition des plus-values immobilières des particuliers exonérées partiellement après 22 ans, puis totalement après 30 ans. Cf. « Simulateur plus-value immobilière 2020 : Un impôt dégressif selon la durée de détention« ). Régime d’imposition des plus-values professionnelles calculée par différence entre le prix de vente et la valeur amortis de l’immeuble (= les amortissements se transforment en impôt sur la plus value)Régime d’imposition des plus-values professionnelles calculée par différence entre le prix de vente et la valeur amortis de l’immeuble (= les amortissements se transforment en impôt sur la plus value)
Fait générateur de l’impôt sur la plus-value Cession à titre onéreux de l’immeuble (= vente). La donation ou succession ne déclenchent pas le paiement de l’impôt sur la plus-value immobilièreCession à titre onéreux de l’immeuble (= vente). La donation ou succession ne déclenchent pas le paiement de l’impôt sur la plus-value immobilièreCession à titre onéreux de l’immeuble, mais également décès de l’exploitant ou donation de l’immeuble. (Cf. « LMNP / LMP : Les conséquences fiscales catastrophiques du décès de l’investisseur« ). Cession à titre onéreux de l’immeuble par la SCI à l’IS. Le décès ou la donation des parts de SCI n’est pas le fait générateur de l’impôt mais ne purgent pas l’impôt qui devra être payé par la SCI lors de la vente de l’immeuble. (Cf. « SCI à l’impôt sur les sociétés (IS) : Le risque d’une triple imposition lors de la succession !« )

A suivre.

ps : Bien évidemment, vous pouvez retrouver une analyse complète de ces dispositifs fiscaux dans notre livre « Investir dans l’immobilier« .

Pour aller plus loin :
Conseil personnalisé 
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Bilan patrimonial
Accompagnement patrimonial
Livres / Formations 
Investir dans l'immobilier
Crédit immobilier 
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en location meublée et SCI

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