Les vendeurs doivent bien inventer de nouvelles stratégies pour attirer les épargnants. Voilà en deux mots ce que je ressens lorsqu’on me présente cette nouvelle stratégie patrimoniale à la mode.

L’idée est simple (mais faussement attrayante).

Il s’agit de (1) créer une SCI imposée à l’IS ; (2) démembrer les parts entre les parents pour l’usufruit et les enfants pour la nue propriété ; (3) Apporter des capitaux en compte courant d’associé, (4) faire acheter des parts de SCPI à la SCI grâce à l’argent apporté au compte courant d’associé.

Les parents usufruitiers décident de ne pas se distribuer les bénéfices d’exploitation au profit d’une mise en réserve des bénéfices (5) puis se font rembourser leur compte courant d’associé (6) pour percevoir des revenus net sans impôt sur le revenu.

Magique. Profiter de la fiscalité de l’impôt sur les sociétés au taux réduit de 15% (jusqu’à 38120€ de bénéfices) pour percevoir des revenus de SCPI avec une fiscalité très douce !

Une alternative qui semble tellement plus attrayante que l’imposition sur les revenus fonciers à la tranche marginale d’imposition et aux prélèvements sociaux (30% + 17.20 = 47.20% ; 41% + 17.2% = 58.20% ; 45% + 17.20% = 62.20%).

Malheureusement, je vais vous décevoir. Il s’agit (encore une fois) d’une usine à gaz à l’intérêt très limité). Un de ces montages imaginés par un vendeur de SCPI qui doit trouver des idées pour mieux vendre ses produits.

En effet, sur le papier, le montage est parfait. Les parents usufruitiers peuvent le remboursement total de leur compte courant d’associé sans aucune imposition. L’impôt sur les revenus de SCPI aura été limité à 15%, c’est-à-dire au taux réduit de l’impôt sur les sociétés payé par la structure sociétaire.

Au total, les parents usufruitiers pourront toucher 25 années de revenus de SCPI avec une fiscalité très douce ! Génial.

Petit bémol : La comptabilité d’une SCI suppose juste de payer un expert-comptable pendant 25 ans. 25 ans * 700€ = 17500€ (on commence à comprendre l’intérêt de cette stratégie pour le conseiller qui serait par ailleurs expert-comptable ou qui aurait un lien étroit avec un expert-comptable apporteur d’affaires).

Mais que se passe-t-il au terme des 25 ans ? Et c’est bien là le problème !

Dans 25 ans, la SCI sera pleinement propriétaire des parts de SCPI. Il n’y aura plus aucune dette puisque le compte courant d’associé sera remboursé.

Grâce à la mise en réserve des bénéfices, les enfants nus-propriétaires pourront devenir plein propriétaire des parts de SCI en franchise fiscale au décès des usufruitiers. Parfait.

Mais que se passera-t-il lorsque les enfants voudront récupérer leur capital ? La réponse est simple : (1) Ils devront payer l’impôt sur les sociétés sur la revalorisation des parts de SCPI – Le taux d’imposition est de 30% (12.80% + 17.20%) puis (2) payer 30% de PFU sur le boni de liquidation, soit un total d’imposition de 30% !

Bref, ils payeront 30% d’impôt sur le montant total de l’investissement en SCPI.

Voici un beau cadeau empoisonné pour les enfants. Quelle belle idée de transmettre de l’impôt.

Simulation.

Amusons-nous à faire quelques simulations afin de chiffrer l’opportunité incroyable de ce montage SCPI + SCI IS.

Hypothèse :

  • Investissement : 200 000€ ;
  • Taux de distribution moyen : 4.53% ;
  • Taux de revalorisation des parts
  • Taux du PFU (contant sur 25 ans ) : 30% (Qui est capable de parier sur la stabilité du taux du PFU sur 25 ans ? – C’est pourtant l’hypothèse centrale qui justifie l’IS) ;
  • TMI de l’investisseur : 30% ;
  • Frais de comptabilité : 700€ /an non revalorisé pendant 25 ans.

Conclusion : Le TRI est médiocre dans les deux cas.

À suivre.

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