Date d’application de la réforme des plus values immobilières ? Le point sur le fait générateur de l’impôt.

Afin de vous aider dans vos simulations et vos décisions d’investissement, nous nous sommes plongés dans le code général des impôt et surtout dans les précédentes réformes de la taxation des plus values immobilières.

Un peu fou ? peut être, mais le résultat de nos recherches est à la hauteur de cette tâche pénible. Nous avons donc recherché la précédente réforme de la plus value immobilière afin de retrouver la date d’application du texte. Partant du principe que le passé pouvait être plein d’enseignements.

Avant de vous plonger dans la question de la date d’application, je vous encourage à relire nos autres articles sur le sujet :

• Suppression de l’abattement pour durée de détention pour les plus values immobilières.
• Plus value immobilière : Quelles solutions pour éviter la nouvelle fiscalité ?
• Simulateur de plus value immobilière après le 24 Août 2011

La précédente réforme de la plus value immobilière remonte à 2004. A l’époque, le bulletin officiel des impôts précisait :

Le fait générateur de l’impôt, c’est à dire la cession de l’immeuble, doit être regardée avec la plus grande attention. Car selon la détermination de cette dernière, c’est l’ancienne ou la future fiscalité qui s’appliquera. Selon que la cession, ou date à laquelle la vente est réputée parfaite, intervienne avant ou après la date d’application du texte, les contribuables pourront bénéficier ou non de l’abattement pour durée de détention.

ATTENTION : Il s’agit simplement de relire le bulletin officiel de 2004 et de réaliser des extrapolations sur l’application de la réforme des plus values immobilières telle que présenté par François FILLON le 24 Août 2011 et applicable selon ses dires dès le 25 Août 2011.

En aucun cas, nous avons la certitude que l’application de la réforme des plus values immobilières sera conforme à la présentation suivante, il ne s’agit que de présomption.

ATTENTION BIS : AJOUT DU 01 SEPTEMBRE

Nous venons de consulter le texte officiel du projet de loi sur la plus value immobilière : le texte prévoit une application pour toutes les cessions intervenues après le 25 Août, même si le texte n’est pas encore promulgué. Il s’agit là d’une rétroactivité de la loi que nous n’avions absolument pas envisagé.

Pour être complet sur le sujet : Le texte intégral de la réforme des plus values immobilières. Une exclusivité. Le contenu de cet article pourrait être erroné.

Le bulletin officiel des impôts nous précisait donc que la date de la cession à retenir était :

A la date portée dans l’acte, si cet acte qui constate la cession est passé en la forme authentique.

Dans l’hypothèse d’un acte authentique, c’est à dire ou la cession serait effective, la date à retenir est la date de la signature de l’acte. Celle ci doit intervenir avant la promulgation de la loi pour espérer bénéficier de l’abattement pour durée de détention.

A la date à compter de laquelle le contrat est régulièrement formé entre les parties, dans les autres cas.

En l’absence d’un acte de cession authentique et donc d’une cession effective et enregistrée par votre notaire, il est nécessaire d’analyser le jour ou la cession est réputée parfaite entre les parties selon qu’il s’agisse d’un compromis, avec ou sans condition suspensive, d’une promesse unilatérale ou d’une promesse synallagmatique de vente.

Si la date retenue est antérieure à la promulgation de la loi, vous pourrez bénéficier de l’abattement pour durée de détention, dans les autres cas vous serez taxé selon la nouvelle loi.

En cas de compromis avec conditions suspensives

la cession ne doit être considérée comme effective qu’au moment de la réalisation de la condition sans qu’il y ait lieu par conséquent de tenir compte, comme en droit civil, de l’effet rétroactif qui peut lui être attaché (CGI, ann. II, art. 74 SA : « Lorsqu’une vente est réalisée sous condition suspensive, la cession est considérée comme effective à la date de la réalisation de la condition. »). Dès lors, la plus-value doit être déterminée et déclarée selon les règles applicables l’année de la réalisation de la condition suspensive.

En cas de promesse unilatérale.

Dès lors que, seul le vendeur se trouve obligé, la simple promesse unilatérale de vente n’emporte pas transfert de propriété. Il importe peu à cet égard que ladite promesse ait été ou non soumise à la formalité de l’enregistrement ou encore publiée au fichier immobilier. Pour que la vente soit parfaite entre les parties, il est nécessaire de sceller l’accord sur la chose et sur le prix sans condition suspensive. L’acte notarié n’est alors qu’un acte de confirmation de cet accord.

En cas de promesse synallagmatique.

Une promesse synallagmatique de vente vaut vente dans la mesure où il y a consentement réciproque des deux parties sur la chose et sur le prix. Dès lors, la cession est réputée avoir lieu lors de la signature de la promesse synallagmatique.

Toutefois, en cas de promesse synallagmatique sous condition suspensive, le transfert de propriété n’est effectif qu’ à la date de l’acte constatant la réalisation de la condition.

Par prudence, et afin de conférer une date certaine à la transaction, il est indispensable de faire enregistrer les actes (compromis avec levée des conditions suspensives ou promesses synallagmatique avec levée des conditions suspensives) auprès de votre notaire ou à défaut auprès de l’administration fiscale, faute de quoi vous seriez dans l’incapacité de prouver la date de signature.

Le non paiement du prix, n’a pas d’importance.

Le cédant ne peut exciper de la non perception d’une fraction des sommes lui revenant pour faire échec, en totalité ou en partie, à la taxation. Par suite, l’imposition est établie en totalité au titre de l’année au cours de laquelle la cession est intervenue quelles que soient les modalités retenues pour en acquitter le prix et même si celui-ci est payable par fractions échelonnées au cours des années suivantes. Il en est de même pour les ventes consenties moyennant le paiement d’une rente viagère ou moyennant un prix converti en rente viagère.