Il est courant de lire des analyses qui encouragent la création d’une SCI pour accueillir les investissements immobiliers. C’est probablement la raison pour laquelle vous êtes très nombreux à investir en SCI, et parfois en dépit du bon sens.

La SCI est une forme d’automatisme patrimonial. On ne se pose plus la question de savoir pourquoi, on crée une SCI parce que tout le monde dit que la SCI est formidable.

C’est là une erreur grossière qui doit pouvoir expliquer pourquoi la très grande majorité des SCI sont sans aucun intérêt patrimonial. Souvent, la SCI apporte une couche de complication inutile et destructrice d’optimisation patrimoniale.

Amusons-nous donc à détailler ensemble sur les 6 bonnes raisons qui doivent vous pousser à NE PAS créer une SCI :

  1. Une SCI ne permet pas de réduire l’impôt sur le revenu ;
  2. La SCI ne permet pas (souvent) de réduire les droits de succession.
  3. La SCI n’est pas meilleure que l’indivision pour gérer la transmission et les relations entre associés ;
  4. La SCI ne permet pas d’exploiter l’actif immobilier en meublé ;
  5. La rémunération du gérant de la SCI imposée à l’IS est soumis aux cotisations sociales.
  6. Détenir sa résidence principale dans une SCI, c’est perdre l’abattement IFI de 30% attribué à la résidence principale.

Une SCI ne permet pas de réduire l’impôt sur le revenu ;

C’est la base : l’interposition d’une structure sociétaire à la semi-transparence fiscale n’a aucun impact sur la fiscalité.

Ainsi, créer une SCI imposée à l’impôt sur le revenu (IR) ne permettra pas de réduire l’imposition sur les revenus fonciers par rapport à une détention en direct. Les charges déductibles seront les mêmes, le bénéfice impossible identique… tout comme l’impôt sur le revenu et les prélèvements sociaux à payer par les associés.

Seule différence, dans une SCI, ce sont les associés qui doivent payer l’impôt sur le revenu et les prélèvements sociaux sur les bénéfices générés par le SCI… même si la SCI ne distribue pas de dividendes.

La SCI ne permet pas de réduire les droits de succession.

Investir dans une SCI, notamment en l’absence de bilan comptable réalisé par un expert-comptable, ne permet pas de réduire les droits de succession. En l’état, créer une SCI n’est pas d’une grande utilité pour réduire les droits de succession ;

En effet, pour espérer réduire les droits de succession avec une SCI, il est nécessaire d’accompagner la SCI d’une gestion comptable rigoureuse à base de financement à crédit de l’immeuble acquis, de démembrement de propriété et de mise en réserve des bénéfices pour que la SCI soit véritablement efficace pour réduire les droits de succession.

Un montage particulier qui oblige à envisager la transmission des parts alors même que la SCI est très endettée. Deux problèmes se posent alors :

  • 1 – Lors de la création de la SCI et du financement à crédit de l’investissement locatif, les enfants, donataires désignés, sont souvent trop jeunes pour commencer à envisager la transmission du patrimoine
  • 2- La banque, créancière de la SCI, doit donner son accord sur la mutation des parts aux enfants mineurs, insolvables….

Bref, on le voit bien, une théorie à la mise en pratique bien difficile, pour ne pas dire impossible. De toute ma carrière, je n’ai pas souvent rencontré des SCI qui soient véritablement efficaces pour réduire les droits de succession !

La SCI n’est pas meilleure que l’indivision pour gérer la transmission et les relations entre associés ;

Croyez-vous vraiment que le statut d’associé de SCI soit plus facile à gérer que le statut d’indivisaire ? Je ne crois pas. Dans les deux cas, vos enfants, donataires ou légataires à terme de votre patrimoine devront se mettre d’accord pour gérer le patrimoine que vous leur aurez transmis.

Ils devront trouver une volonté pour continuer de gérer ensemble le patrimoine. Ils n’y arriveront probablement pas (ou ce sera source de tension) qui les obligera finalement à vendre le patrimoine afin de retrouver leur liberté.

Il est généralement illusion de croire que les enfants vont suivre votre exemple et poursuivre la gestion de votre patrimoine. Il est encore davantage illusoire de croire qu’ils vont le faire ensemble, dans une forme d’harmonie.

Vos enfants ont leur propre envie, leur propre besoin. Ils utiliseront le patrimoine que vous laisserez pour satisfaire leur projet de vie, souvent différent du vôtre et encore moins partagé entre frères et sœurs ;

Vous en doutez ? Il suffit pourtant de répondre à la question suivante pour en avoir confirmation : Pourquoi n’avez-vous pas envie de gérer le patrimoine de vos parents avec vos frères et sœurs ? (c’est à cause de votre belle-sœur ou de votre beau-frère ? Rassurez-vous, c’est partout pareil). Alors pourquoi l’imposer à vos enfants ?

En réalité, gérer en SCI, c’est imposer à vos enfants de gérer votre patrimoine en commun. Et, comme ils n’en ont aucune envie, ils n’auront donc choix que de vendre s’ils ne veulent pas se fâcher.

Bref, indivision ou SCI, même combat. L’idéal, quand c’est possible, c’est de partager le patrimoine entre les enfants, de faire des lots. À défaut, l’indivision s’imposera comme plus simple, car il est plus facile de sortir d’une indivision que de sortir d’une SCI.

La SCI ne permet pas d’exploiter l’actif immobilier en meublé ;

Inconvénient majeur de la SCI : L’exploitation d’un logement en location meublée ou la mise en location saisonnière de votre résidence secondaire auront pour conséquence désastreuse d’une imposition des bénéfices à l’impôt sur les sociétés.

Quel dommage de se priver de ce mode d’exploitation en meublée, paradis fiscal de l’investisseur immobilier.

Malheureusement, aucune stratégie sérieuse permettra d’éviter cette imposition à l’IS (et oubliez tout de suite la sous-location à l’associé qui meublera le logement pour l’exploiter en meublé, c’est là mal connaître la notion d’abus de droit pour fictivité)

La rémunération du gérant de la SCI imposée à l’IS est soumis aux cotisations sociales.

Enfin, bonne raison pour ne pas créer une SCI : Les rémunérations (rémunération de gérant et dividendes versés au gérant-majoritaire) versés aux gérants-majoritaire d’une SCI à l’IS sont soumises aux cotisations sociales du fait de l’affiliation à la sécurité sociale des indépendants (payé à l’URSSAF)

C’est un sujet que nous avions abondamment traité dans cet article « Les dividendes d’une SCI à l’IS de location meublée sont ils soumis aux cotisations sociales SSI ?« 

Détenir sa résidence principale dans une SCI, c’est perdre l’abattement d’IFI de 30% attribué à la résidence principale.

La résidence principale bénéficie d’un traitement privilégié pour la déclaration IFI à hauteur de 30%. Lorsque la résidence principale est détenue par l’intermédiaire d’une SCI, cet abattement n’est pas applicable.

Dommage !

Bref, arrêtez de créer des SCI !

Oui, la SCI est un outil patrimonial très efficace… mais qui doit être utilisé pour des situations très précises au service d’une stratégie patrimoniale aboutie.

Il est urgent de mettre fin au fantasme de la SCI

À suivre.

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