Lorsque l’on parle transmission de son patrimoine immobilier et organisation de sa succession, le recours à la SCI est un réflexe. Dans l’inconscient collectif, l’organisation de sa succession passe par la SCI. On ne sait pas bien pourquoi, mais c’est comme ça.
Pourtant, force est de constater que dans une très grande majorité des situations, la SCI ne sert à rien ; dans certains cas, elle sera même à l’origine d’une imposition plus élevée au niveau de l’impôt sur la plus-value immobilière (cf. « SCI : le piège de la plus value immobilière« )
Il s’agit d’une nouvelle matérialisation du biais de complexité, cette théorie qui nous amène à donner trop de crédit aux concepts complexes. Face à deux solutions, on a tendance à préférer la plus compliquée, celle avec le plus d’hypothèses alors même que la juste réponse est bien souvent dans la simplicité. Cette complexité inutile est contreproductive et coûteuse lorsqu’il s’agit de mettre en œuvre une stratégie patrimoniale (cf. « Gestion de patrimoine : Les trois qualités indispensables pour une stratégie patrimoniale parfaite« ).
Ainsi, l’utilisation de la SCI illustre dans de trop nombreuses situations ce biais de complexité que vous devez éviter pour réussir votre stratégie patrimoniale. Mais attention, ne me faites pas dire ce que je n’ai pas écrit :
La SCI est un outil extra-ordinaire pour celui qui sait bien l’utiliser, mais force est de constater que cette juste utilisation est trop rare pour pouvoir être généralisée.
Comme je vous l’explique dans mes livres « Investir dans l’immobilier » et « Succession« , mais aussi au quotidien lors de mes consultations patrimoniales pendant lesquels je réalise votre bilan patrimonial, si l’utilisation de la SCI n’est pas accompagnée d’une stratégie patrimoniale efficace, elle ne sert à rien et la SCI devra être impérativement évitée au profit d’une détention en direct.
Il ne s’agit pas de détailler ici ces stratégies d’utilisation pertinente de la SCI ; retenez seulement qu’il s’agit de transmettre un patrimoine immobilier sans droit de succession à vos héritiers en combinant donation avec réserve d’usufruit des parts de SCI peu de temps après la création de la SCI et l’acquisition à crédit de l’actif immobilier par la SCI.
C’est là une situation malheureusement trop rare pour conclure à l’indispensable utilisation de la SCI. Lors de la création de la SCI, vos enfants sont souvent trop jeunes pour les associer au capital de la SCI et cela rend donc impossible la mise en œuvre de cette stratégie pourtant efficace.
Des enfants mineurs trop jeunes qui ne pourront être associés au capital d’une société endettée sans une rédaction appropriée des statuts (cf »Un enfant mineur pepeut-iltre associé d’une SCI ? Comment faire ? Quelles précautions ?« ), mais surtout des parents trop jeunes lors de l’investissement immobilier pour mettre en œuvre une stratégie d’optimisation des droits de succession.
Les droits de succession sont un impôt qui devront être payés par vos héritiers à votre décès. Mettre en œuvre une stratégie de réduction de droits de succession lorsque vous avez 40 ans, c’est mettre en œuvre une stratégie pour réduire un impôt qui sera peut-être payé de 45 ans !
Est-ce vraiment pertinent de se bloquer dans une stratégie contraignante pour un horizon aussi lointain ? Ce n’est pas toujours certain.
Ps : Ceux qui voudraient connaître toutes les stratégies patrimoniales autour de la SCI, y compris un modèle de statut, pourront trouver leur bonheur dans notre livre « Investir dans l’immobilier«
Utiliser la SCI permet surtout aux parents de ne pas prendre de décision quant au partage de leur patrimoine entre leurs enfants.
Contrairement aux idées reçues, organiser sa succession, ce n’est pas toujours trouver une stratégie pour réduire les droits de succession. Optimiser sa succession, c’est surtout organiser le partage de son patrimoine entre ses enfants afin qu’ils poursuivent votre histoire patrimoniale.
Optimiser sa succession suppose donc de prendre des décisions fortes de son vivant afin de ne pas laisser les enfants s’écharper sur le partage du patrimoine de leurs parents. Ces décisions sont difficiles à prendre pour les parents, mais elles sont bien souvent indispensables pour maintenir de bonnes relations entre les enfants. L’argent et les successions est au cœur des disputes familiales ; Il est du rôle des parents de tout mettre en œuvre pour les éviter.
L’enjeu familial dépasse l’enjeu fiscal !
Optimiser sa succession, ce n’est pas uniquement réduire les droits de succession, c’est essayer de conserver les bonnes relations familiales en évitant aux enfants de se disputer.
Essayer de s’assurer de la bonne ambiance familiale semble tellement plus important que d’essayer d’économiser quelques milliers d’euros dans un horizon lointain.
Malheureusement, utiliser une SCI est contraire à cet objectif de partage du patrimoine entre les enfants. L’argument classique qui permet de justifier le recours à la SCI est d’éviter l’indivision et de transmettre progressivement les parts de la SCI.
Cela suppose donc d’enfermer les enfants dans une gestion collective du patrimoine immobilier transmis. C’est là un objectif louable de la part des parents que de souhaiter que les enfants gèrent ensemble leur patrimoine immobilier, mais ce n’est pas connaître la réalité des familles.
Les frères et sœurs n’ont pas vocation à gérer leur patrimoine ensemble ! Il n’est pas sain de leur imposer cette gestion commune via la SCI.
Vos enfants constituent autant de foyers différents qu’il y a d’enfants, et leurs objectifs de vie peuvent être divergents. L’un peut avoir besoin d’argent pour financer des projets, l’autre vouloir capitaliser ; l’un peut vouloir aider ses enfants, l’autre profiter de la vie et dépenser le capital ; … Il n’est pas possible de les contraindre à gérer ensemble leur patrimoine. Le risque de voir se dégrader leur relation est grand.
En ce sens, la SCI, tout comme l’indivision, est une mauvaise stratégie. Il s’agit d’une solution de facilité devant la difficulté à partager votre patrimoine entre vos héritiers, mais une facilité aujourd’hui qui, demain, pourra se transformer en mauvaises relations entre les enfants.
Bref, la SCI est bien souvent une fausse bonne idée.
32 commentaires
Vous êtes les meilleurs ambassadeurs !
Depuis quelques mois, j'ai mis en place un système d'avis client (indépendant et certifié).
Un client vient de déposer un nouvel avis. C'est grâce à ce genre de commentaires que j'adore mon métier ! #MERCI :
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Voila un article qui a le mérite de dire et de rappeler l’essentiel: « les enfants n’ont pas vocations a gérer leur patrimoine ensemble. »
Sans compter qu’au bout de quelques générations, quand on se retrouve avec une centaine d’associés ce n’est tout simplement plus gérable du tout.
Bonjour
Je pense que la sci a un avantage. Lorsque vous transmettez les parts en NP. A vos enfants .vous pouvez leur transmettre une part des revenus de la sci en tant qu associé
Je ne sais si cette possibilité existe en possession directe
Jacques, pour les revenus de la SCI, c’est l’usufruitier qui les touche et les déclare fiscalement, pas le nu-propriétaire.
Sauf si distribution de réserves d’une SCI IS
Bonjour
Ok pour un coût pratiquement nul avec la donation de la NP après création SCI et achat par financement . Mais c’est bien l’usufruitier qui rembourse le crédit en apport en CC ? Quid du Compte Courant au décès de l’usufruitier ? Ne rentre-t-il pas dans la succession ?
Merci pour vos éclaircissements
Le compte courant d’associe rentre bien ds la succession, c’est pourquoi des lors que le compte de tresorerie devient positif, il faut rembourser le CCA. C’est donc un schema a initier tot car il faut d’une part un emprunt pr transmettre sans droits, puis avoir une tresorerie positive pr rembourser au fur et a mesure le CCA
Merci pour votre réponse et votre réactivité. Donc , pour un achat d’une résidence secondaire à 65 ans avec mes enfants , le montage ne sert à rien ? Merci de votre aide
Je ne connais pas votre situation globale mais a priori non pas utile, par contre vous pouvez explorer la piste d’une acquisition demembree avec vos enfants si vos abattements pour donation sont intacts.
Le CCA est compté dans la succession
Mais on peut mettre en place une stratégie comptable pour éviter le compte courant d’associé. Cela suppose un peu de technique comptable, mais vraiment rien d’insurmontable.
Le compte courant en SCI (ou autre entreprise) est à considérer comme un compte en banque (en simplifiant) auprès de la société.
La stratégie comptable est souvent lié au mode d’imposition.
Sauf erreur :
Si à l’IR, il servira essentiellement à enregistrer la dette liée à l’apport.
S’il est à l’IS, il peut être remplacé, pour les bénéfices, par la mise en provision qui ne sera pas imposé pour une transmission, surtout si démembré.
Bonjour quel est la stratégie comptable Guillaume pour eviter le compte courant?
Je l’explique dans mon livre 😉
Il s’agit principalement de jouer sur la différence entre le bénéfice comptable et le bénéfice fiscal via des outils simples comme les amortissements ou encore les réserves et le bail.
Évacuer un compte courant d’associés par des artifices comptables pourrait, me semble t’il exposer à la répression de l’abus de droit.
Je ne crois pas. Depuis quand appliquer des règles comptables serait il répréhensible ?
Je ne vois aucune fictivité. .
Si le but est d’éluder l’impôt, l’administration fiscale pourra assez facilement le prouver. C’est donc un risque qu’il ne faut pas écarter.
Il faudrait demander à un expert comptable s’il appliquerait ces règles en toute sérénité.
Si le CC de la SCI alimenté par les loyers non retirés par les usufruitiers( les impôts IR et CSG bien sur payés par les usufruitiers ) et que cette somme soit mise en réserve par décision des associés NP en AG . Le CC ne subira pas de frais de succession
bingo!
Bonjour
L’achat en société me semble plus intéressant que l’achat en nom propre en indivision.
Certes il n’y a pas de formalités administratives en nom propres (rédaction de statuts, immat rcs….), ni de capital social ou de frais de compta, Cependant, les règles de gouvernance sont rigides et il y a une incertitude sur le long terme : qui fait quoi, qui veut vendre, propriétaires solidaires pour l’entretien et les dépenses.
Dans le cas de la SCI, il suffit de vendre ses parts, on peut transmettre par étapes, c’est plus facile d’accéder au crédit…donc pas mal d’avantages.
Autre option : le choix de la SARL de famille me parait assez approprié d’une part grâce à l’imposition IR et surtout à l’application du régime LMNP et la déduction des amortissements.
Donc dans le cadre d’un développement du patrimoine avec la famille, la SARL de famille présente pas mal d’avantages.
Merci pour votre article en tout cas, il a le mérite de poser les choses et remettre en question certains faits établis.
Tout à fait d’accord avec vous Guillaume, il faut vraiment justifier d’un intérêt irréfutable pour transmettre via une SCI.
Je note la notion de « biais de complexité ». Je crois qu’on peut l’appliquer à beaucoup de décisions et de situations si vous voyez ce que je veux dire. J’en ai moi-même souffert à une époque jusqu’à ce que j’accepte que finalement l’essentiel est que le conseil doit être efficace et compréhensible par le client.
Très intéressant et pertinent. Par contre, j’ai dû relire 3 fois la phrase « Vos enfants sont deux foyers différents dont les objectifs de vie peuvent être divergents. « . Je ne la comprenais pas, car il y a aussi des familles qui ont plus de deux enfants ! Il eut été plus correct d’écrire « Vos enfants constituent autant de foyers différents qu’il y a d’enfants, et leurs objectifs de vie peuvent être divergents. »
Lorsque les enfants sont mineurs puis jeunes adultes (étudiants), ils sont dépendants vis à vis des parents. Les parents et la fratrie forment donc une seule famille et un seul foyer car ils habitent ensemble. Ensuite, les enfants s’émancipent, et souvent fondent un foyer à leur tour. Les obliger à être propriétaire ensemble d’un bien immobilier (que ça soit par l’indivision ou la SCI) est donc une façon de les obliger à fonctionner toujours en fratrie. Un bien immobilier étant très souvent une habitation, les rendre propriétaire ensemble d’une même habitation, c’est un peu les obliger à constituer toujours un seul foyer, c’est un peu comme habiter encore ensemble, symboliquement. Or, ils ont besoin d’avoir leur propre foyer, leurs propres affaires, leur propre patrimoine. Or, les parents vieillissant ont souvent la nostalgie de la vie familiale avec les enfants, et ils peuvent être tentés, même inconsciemment, de reproduire cette vie familiale. La SCI ou l’indivision peuvent être un moyen pour cela.
On peut dire que l’enjeu est d’arriver à rester une seule famille, tout en acceptant de former plusieurs foyers. Et pour cela, le partage est plus pertinent que l’indivision ou la SCI, comme vous le dites.
Justement je me posais la question…j’ai 40 ans, un seul enfant (donc, pas de problèmes de division) et je suis en train d’acheter ma residence principale, d’un valeur d’environ 600.000 euros. Je serais le seul propriétaire, avec mon patrimoine personnel (moi et ma copine nous sommes en séparation des biens). Donc pas de problèmes de division mais ça reste que le problème de transmission…
Si je decede avant ma copine, les impôts vont rester raisonnables, surtout si mon fils hérité par example 100.000 euros de nue propriété (à calculer en fonction de l’age de ma femme) et ma copine ce qui reste (usufruit plus une quota de nue propriété). Dans cette façon, quand elle décédera à son tour, il y aura une autre exemption de 100.000 euros.
Par contre, si ma copine decede avant moi (nous avons la meme age, donc il peut se passer), les impôts vont taper fort pour mon enfant…pour cela il me faut une strategie efficace…
Déjà l’imposition des mes enfants sera trop élevée si la transmission viens seulement de ma part…si je decede avant ma copine, ça pose aucun problème, mais si elle decede avant moi oui!
Bonjour,
Nous possédons en indivision avec ma sœur une propriété familiale dans un village du sud de la France. Nous sommes en train de la réhabiliter pour la transformer en résidence locative de 7 appartements. Ma sœur a 2 enfants majeurs et je suis célibataire sans enfants, nous avons la soixantaine. Nous imaginions créer une SCI pour simplifier et réduire les frais de succession et ainsi garantir la transmission de la propriété à la génération suivante. Est ce une bonne idée ? Quelle autre solution sinon ?
Sans me mêler de ce qui ne me regarde pas, si les enfants sont majeurs, disons dans la trentaine ou + , le mieux est peut être de commencer par sonder leurs intentions par rapport a ce bien.
L’un peut s’intéresser a l’immobilier et pas l’autre, par exemple…
Certes ce sont de sujets délicats a aborder si ce n’est pas dans la culture familiale, mais le mieux est quand même de commencer par là plutôt que de leur imposer une solution qui a terme peut poser problème notamment si chacun « veut sa part ».
En effethe, nous avons commencé par là avant d’entreprendre les travaux de réhabilitation et d’exclure la vente.
« Les frères et sœurs n’ont pas vocation à gérer leur patrimoine ensemble ! Il n’est pas sain de leur imposer cette gestion commune via la SCI ».
Mais l’indivision est également une gestion commune encore plus contraignante car nécessitant systématiquement l’unanimité, me semble t’il.
En revanche si les statuts de la SCI sont bien rédigés, les décisions peuvent être prises à une majorité précisé et en cas de désaccord des possibilités de retrait peuvent être précisées par vente de parts sociales (donc pas de notaires et de frais de mutations immobiliers).
Merci pour cet article très intéressant.
Je partage entièrement l’idée de ne pas imposer aux enfants un patrimoine à gérer en commun (indivision ou SCI).
En ce qui nous concerne, nous avons fait une donation partage entre nos deux enfants il y a 9 ans, en évitant toute indivision entre eux (lots équivalents avec usufruit pour les parents et nue-propriété pour chaque enfant); nous avons ainsi utilisé toutes les franchises d’impôts disponibles à l’époque ( 150 000 * 2 = 300 00 € par enfant).
Nous envisageons d’acheter prochainement deux studios, de même valeur; nous pensons créer deux SCI (une par studio) en associant un seul enfant dans chacune d’elle ( usufruit pour les parents et nue-propriété pour chaque enfant); pensez-vous que c’est la meilleure solution pour réduire les droits de succession ?
Merci de votre conseil
S A
Très intéressant article.
Merci
Finalement, c’est plus facile de transmettre des actions…
Je suis propriétaire en direct d’un hameau en Provence (4 maisons et 14 ha) qui est en ligne directe dans notre famille depuis 1929 (je suis la 3ème génération). J’ai 70 ans et 2 enfants, 21 et 25 ans, tous deux attachés à la propriété. Le hameau en terme de jouissance se prête parfaitement à un partage. actuellement 3 maisons sont louées à l’année ou en gîtes, la 4ème, qui est la principale, est réservée à notre usage. Le hameau est entièrement restauré et a une valeur marchande relativement importante (1.5 à 1,8m€). Il rapporte peu financièrement (2 SMIC/mois environ) en raison des postes Impôts et espaces verts.
J’envisage de le faire racheter par une SCI via un emprunt, et de donner la nue-propriété des parts à mes enfants, tout en décidant avec eux de quelle façon ils se partageraient la jouissance du hameau à mon décès (quelle jouissance privative pour chacun, quelle maison éventuellement détenue en commun pour la location et la génération de revenus). Je vois beaucoup d ‘avantages à ce schéma (entente familiale, droits de succession, poursuite de l’histoire familiale dans ce lieu, récupération d’un capital pour moi).
Je vois un inconvénient : les droits de mutation liés au rachat du bien par la SCI, mais çà ne pique qu’une fois. Et je me pose une question : SCI à l’IR ou à l’IS.
Le montage en SCI est il pertinent dans mon cas ?
L’inconvénient de céder a une sté, quelle que soit la forme, est qu’en cas de vente ultérieure, la fiscalité est dissuasive.
Il ne faut pas négliger non plus les aléas de la vie, et qu’une entente d’aujourd’hui ne préjuge pas qu’elle perdure, ou qu’un deces ou un divorce ne compliquent les choses.
Il faut donc penser a « la fin de l’histoire ».
Dans un cas comparable, j’ai une ste qui exploite les biens qui restent ma propriété personnelle au terme d’une convention.
Chacun de mes fils aura en bien propre deux maisons, qu’il lui sera toujours possible de « sortir » de la sté en rompant la convention.
Ils auront chacun la moitié des parts de la société. (en NP pour l’instant)
L’avantage que je vois a ce montage, est qu’ils pourront continuer a percevoir des revenus sous formes de salaire ou de dividendes, dans un contexte ou tout laisse a penser qu’il sera plus avantageux fiscalement que les revenus immobiliers.
Simultanément ils resteront libre de leur bien, et pourront se séparer ou continuer selon leur volonté, et s’ils ont besoin d’argent ils pourront vendre leurs parts ou la société pourra racheter les maisons… ou l’un pourra racheter a l’autre.. Bref, tout est possible.
Votre cas semble proche du mien, puisque la SCI peut, par convention, accorder à tel ou tel de mes enfants la jouissance exclusive d’une ou deux maisons. Si l’un des enfants veut sortir de la SCI, il peut racheter les maisons dont il a la jouissance exclusive à la SCI, et revendre ensuite à son frère (ou sa soeur) ses parts de SCI. La disposition topographique des lieux, en effet, ne s’y oppose pas.
Quand à l’inconvénient de la vente ultérieure fiscalement dissuasive :
– il suffira de vendre les parts et non le bien. Droits de 3% et non de 8,5%.
– le schéma vise évidemment à encourager le maintien du bien dans la famille génération par génération. Si un enfant veut sortir, il rachète à la SCI ses parts (morcellement), ou bien il vend à son frère ou sa soeur (poursuite de l’aventure familiale en une seule main), ou bien, si ce dernier ne peut acheter, ils vendent ensemble les parts de SCI.
Bonjour,
Je vous rejoins sur bon nombre de points mais à mon sens vous n’avez pas louer l’objectif principal de la SCI dans le cadre d’une transmission, et c’est bien là tout le sens de la stratégie.
Sur le plan civil (lâchons un peu le fiscal), la SCI vient en lieu et place du droit commun dans la rédaction de ses statuts et c’est une aubaine (possibilité de modification par simple convention depuis 2019 me semble t-il).
Les parents peuvent transmettre sans perdre le pouvoir (clause de (co)-gérant(s) statutaire, 1 part en PP pour la qualité d’associé, pouvoirs étendus jusqu’à disposition, droit de vote étendu, révocation du gérant à l’unanimité etc..), nous maintiendrons un droit à l’information des NP (enfants) pour conserver la notion d’affectio-societatis.
De plus, en cas de cession d’un bien immobilier, le prix de vente est considéré comme résultat courant et sera donc appréhendé par l’usufruitier des parts, à la différence d’une vente en direct ou le prix de cession est normalement réparti entre NP et US (=fin du démembrement), ou alors constitution d’un quasi-us, sinon possibilité de report du démembrement sur un autre actif.
Enfin pour conclure, n’oublions pas que pour vendre un bien immobilier, le NP à besoin de l’accord des US (enfants) pour vendre un bien, là ou dans une SCI les statuts lui donneront la possibilité d’arbitrer seul.
En résumé, la SCI c’est la conservation du pouvoir de gestion et des revenus pour l’usufruitier, tout en anticipant la transmission.
Amicalement,
Cyriaque