Lorsque l’on parle transmission de son patrimoine immobilier et organisation de sa succession, le recours à la SCI est un réflexe. Dans l’inconscient collectif, l’organisation de sa succession passe par la SCI. On ne sait pas bien pourquoi, mais c’est comme ça.

Pourtant, force est de constater que dans une très grande majorité des situations, la SCI ne sert à rien ; dans certains cas, elle sera même à l’origine d’une imposition plus élevée au niveau de l’impôt sur la plus-value immobilière.

Il s’agit d’une nouvelle matérialisation du biais de complexité, cette théorie qui nous amène à donner trop de crédit aux concepts complexes. Face à deux solutions, on a tendance à préférer la plus compliquée, celle avec le plus d’hypothèses alors même que la juste réponse est bien souvent dans la simplicité. Cette complexité inutile est contreproductive et coûteuse lorsqu’il s’agit de mettre en œuvre une stratégie patrimoniale (cf. « Gestion de patrimoine : Les trois qualités indispensables pour une stratégie patrimoniale parfaite« ).

Ainsi, l’utilisation de la SCI illustre dans de trop nombreuses situations ce biais de complexité que vous devez éviter pour réussir votre stratégie patrimoniale. Mais attention, ne me faites pas dire ce que je n’ai pas écrit :

La SCI est un outil extra-ordinaire pour celui qui sait bien l’utiliser, mais force est de constater que cette juste utilisation est trop rare pour pouvoir être généralisée.

Comme je vous l’explique dans mes livres « Investir dans l’immobilier » et « Succession« , mais aussi au quotidien lors de mes rendez-vous d’assistance patrimoniale pendant lesquels je réalise votre bilan patrimonial, si l’utilisation de la SCI n’est pas accompagnée d’une stratégie patrimoniale efficace, elle ne sert à rien et la SCI devra être impérativement évitée au profit d’une détention en direct.

Il ne s’agit pas de détailler ici ces stratégies d’utilisation pertinente de la SCI ; retenez seulement qu’il s’agit de transmettre un patrimoine immobilier sans droit de succession à vos héritiers en combinant donation avec réserve d’usufruit des parts de SCI peu de temps après la création de la SCI et l’acquisition à crédit de l’actif immobilier par la SCI.

C’est là une situation malheureusement trop rare pour conclure à l’indispensable utilisation de la SCI. Lors de la création de la SCI, vos enfants sont souvent trop jeunes pour les associer au capital de la SCI et cela rend donc impossible la mise en œuvre de cette stratégie pourtant efficace.

Des enfants mineurs trop jeunes qui ne pourront être associés au capital d’une société endettée sans une rédaction appropriée des statuts (cf »Un enfant mineur pepeut-iltre associé d’une SCI ? Comment faire ? Quelles précautions ?« ), mais surtout des parents trop jeunes lors de l’investissement immobilier pour mettre en œuvre une stratégie d’optimisation des droits de succession.

Les droits de succession sont un impôt qui devront être payés par vos héritiers à votre décès. Mettre en œuvre une stratégie de réduction de droits de succession lorsque vous avez 40 ans, c’est mettre en œuvre une stratégie pour réduire un impôt qui sera peut-être payé de 45 ans !

Est-ce vraiment pertinent de se bloquer dans une stratégie contraignante pour un horizon aussi lointain ? Ce n’est pas certain.

Utiliser la SCI permet surtout aux parents de ne pas prendre de décision quant au partage de leur patrimoine entre leurs enfants.

Contrairement aux idées reçues, organiser sa succession, ce n’est pas toujours trouver une stratégie pour réduire les droits de succession. Optimiser sa succession, c’est surtout organiser le partage de son patrimoine entre ses enfants afin qu’ils poursuivent votre histoire patrimoniale.

Optimiser sa succession suppose donc de prendre des décisions fortes de son vivant afin de ne pas laisser les enfants s’écharper sur le partage du patrimoine de leurs parents. Ces décisions sont difficiles à prendre pour les parents, mais elles sont bien souvent indispensables pour maintenir de bonnes relations entre les enfants. L’argent et les successions est au cœur des disputes familiales ; Il est du rôle des parents de tout mettre en œuvre pour les éviter.

L’enjeu familial dépasse l’enjeu fiscal !

Optimiser sa succession, ce n’est pas uniquement réduire les droits de succession, c’est essayer de conserver les bonnes relations familiales en évitant aux enfants de se disputer.

Essayer de s’assurer de la bonne ambiance familiale semble tellement plus important que d’essayer d’économiser quelques milliers d’euros dans un horizon lointain.

Malheureusement, utiliser une SCI est contraire à cet objectif de partage du patrimoine entre les enfants. L’argument classique qui permet de justifier le recours à la SCI est d’éviter l’indivision et de transmettre progressivement les parts de la SCI.

Cela suppose donc d’enfermer les enfants dans une gestion collective du patrimoine immobilier transmis. C’est là un objectif louable de la part des parents que de souhaiter que les enfants gèrent ensemble leur patrimoine immobilier, mais ce n’est pas connaître la réalité des familles.

Les frères et sœurs n’ont pas vocation à gérer leur patrimoine ensemble ! Il n’est pas sain de leur imposer cette gestion commune via la SCI.

Vos enfants constituent autant de foyers différents qu’il y a d’enfants, et leurs objectifs de vie peuvent être divergents. L’un peut avoir besoin d’argent pour financer des projets, l’autre vouloir capitaliser ; l’un peut vouloir aider ses enfants, l’autre profiter de la vie et dépenser le capital ; … Il n’est pas possible de les contraindre à gérer ensemble leur patrimoine. Le risque de voir se dégrader leur relation est grand.

En ce sens, la SCI, tout comme l’indivision, est une mauvaise stratégie. Il s’agit d’une solution de facilité devant la difficulté à partager votre patrimoine entre vos héritiers, mais une facilité aujourd’hui qui, demain, pourra se transformer en mauvaises relations entre les enfants.

Bref, la SCI est bien souvent une fausse bonne idée.

Pour aller plus loin :
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