Le commodat, une solution pour loger un enfant, son concubin ou son conjoint gratuitement sans réaliser une donation.

Le commodat, ou prêt à usage, est comme son nom l’indique est un contrat par lequel l’une des parties livre une chose à l’autre pour s’en servir, à la charge par le preneur de la rendre après s’en être servi (Article 1875 du code civil).

Le commodat est donc un prêt qui peut s’appliquer à tout ce qui ne se consomme pas par l’usage tel qu’un bien immobilier, une voiture, un objet, ou tout autre bien non consomptible par l’usage.

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Le commodat est essentiellement gratuit, et le propriétaire du bien prêté en reste le propriétaire durant le commodat (et continuera donc à devoir payer les impôts et autres charges de propriété).

L’emprunteur est tenu de veiller, en bon père de famille, à la garde et à la conservation de la chose prêtée. Il devra donc assurer le paiement des dépenses courantes nécessaires à son usage, mais si la chose se détériore par le seul effet de l’usage pour lequel elle a été empruntée, et sans aucune faute de la part de l’emprunteur, l’emprunteur n’est pas tenu de la détérioration.

Dans la pratique la plus courante, le commodat est utilisé pour prêter l’usage d’un bien immobilier à une personne pendant une certaine période. Il peut s’agir de loger gratuitement un enfant ou encore un conjoint d’une famille recomposée, non propriétaire du logement, au décès de l’époux propriétaire. Il s’agit de protéger le conjoint, non héritier, dans le cadre d’une famille recomposée ou d’une union libre par exemple.

Enfin, notons, que les effets du commodat peuvent se poursuivre après le décès du prêteur. En effet, au terme de l’article l’article 1879 du code civil : « Les engagements qui se forment par le prêt à usage passent aux héritiers de celui qui prête, et aux héritiers de celui qui emprunte. Mais si l’on n’a prêté qu’en considération de l’emprunteur, et à lui personnellement, alors ses héritiers ne peuvent continuer de jouir de la chose prêtée.« 

 

Le commodat devra être rédigé par votre notaire sous la forme d’un acte authentique afin de lui donner une force probante et exécutoire.

 

Exemple de l’intérêt patrimonial du commodat sur un bien immobilier.

 

Le commodat pour protéger un conjoint non héritier.

Monsieur et Madame X sont mariés sous le régime de la séparation.

Monsieur X et ses enfants issus d’une première union sont propriétaires d’un bien immobilier qui constitue aujourd’hui la résidence principale de Monsieur X.

Monsieur X et ses enfants signent ensemble un commodat (prêt à usage) au profit de l’épouse de Monsieur X. Le commodat sera gratuit et prendra fin au décès de Madame X.

Ainsi, au décès de Monsieur X, Madame X disposera du droit d’usage de la résidence principale et pourra continuer à l’occuper toute sa vie, sans devoir payer de loyer à ses beaux enfants.

 

Le commodat pour loger un enfant gratuitement.

Monsieur X a trois enfants. Il souhaite loger un enfant dans un appartement dont il est propriétaire.

Il signe donc un commodat qui constatera le prêt gratuit dudit appartement à cet enfant. L’enfant pourra ainsi être logé gratuitement dans cet appartement, sans préjudice de ses droits successoraux ultérieurs en l’absence d’intention libérale et donc de donation.

 

Le commodat est incompatible avec la qualification de donation indirecte rapportable… sauf intention libérale

… Bref, le commodat c’est formidable ! Et , c’est encore plus magique depuis un arrêt de la Cour de cassation, civile, Chambre civile 1, 11 octobre 2017, 1621.419, Publié au bulletin   qui précise « Le prêt à usage constitue un contrat de service gratuit, qui confère seulement à son bénéficiaire un droit à l’usage de la chose prêtée mais n’opère aucun transfert d’un droit patrimonial à son profit, notamment de propriété sur la chose ou ses fruits et revenus, de sorte qu’il n’en résulte aucun appauvrissement du prêteur ; qu’il s’ensuit qu’un tel contrat est incompatible avec la qualification d’avantage indirect rapportable« .

 

Ainsi, le commodat ne saurait être qualifié de donation :

  • Le commodat n’est pas une donation rapportable qui viendrait réduire les droits successoraux de l’héritier présomptif qui en aurait profité ; 
  • En l’absence de donation rapportable, le commodat ne sera pas le fait générateur de droit de succession.

Néanmoins, il serait illusoire de croire qu’il s’agisse du solution miracle. En effet, si l’intention libérale, c’est à dire l’intention de gratifier l’occupant du logement, est démontrée, une requalification en donation indirecte par voie judiciaire est toujours possible .

 

Toute la question est alors d’analyser la question de l’intention libérale ? C’est à dire prouver cet acte moral qu’est la volonté de s’appauvrir afin de gratifier un tiers sans contrepartie.

Et ça c’est une autre histoire car le commodat n’est pas un appauvrissement … mais un prêt gratuit. La perte de loyer est elle un appauvrissement ? Au contraire, la prise en charge de l’entretien de l’immeuble par l’emprunteur n’est elle pas une contrepartie suffisante pour écarter l’intention libérale ?

Pas simple ! Il est indispensable de travailler le sujet avec notre notaire avant de vous précipiter dans un tel acte.




56 Comments

  1. Juste une petite question. Pourquoi le commodat pour le conjoint survivant alors qu’il a déjà son droit d’usage et d’habitation viager et qu’en tout état de cause ceci lui offre plus d’options que le prêt à usage?

    • Oui, concernant la résidence principale… Mais c’est surtout une manière de protéger le conjoint au delà des droits successoraux classiques (1/4 pp ou 100% us ou même donation entre époux).

      Puisque le commodat n’est pas un considéré comme une donation, il ne consomme pas les droits du conjoint contrairement au droit d’usage et d’habitation

      Est ce claire comme explication ? (car je ne suis pas certain d’être limpide)

      • Très clair. En gros on peut offrir la jouissance d’un bien autre que la RP sans toucher à la quotité disponible spéciale entre époux.
        C’est une bonne option à envisager.

  2. Décidément le Code civil a des ressources insoupçonnées, le commodat est-il la future marotte des conseillers patrimoniaux indépendants, tel l’article 587.
    Un grand merci, Guillaume, pour cette information qui va s’avérer un outil précieux

    • Avec beaucoup, beaucoup de prudence. Il s’agit d’une jurisprudence très récente ! Nous ne sommes pas à l’abri d’une analyse fiscale différente dans quelques années… Cette jurisprudence ouvre t’elle pas de trop nombreuses possibilités pour être pérenne ?

  3. Alain LAMBARD says:

    Un beau sujet qui mériterait, effectivement, des développements…

  4. Bel article!
    Peut on réclamer les charges dite part locative à l’emprunteur ?

  5. OlivierSPb says:

    Comment faire cohabiter la notion de gratuité avec l’absence d’intention libérale? Cela me permet bien délicat.
    Quant à trouver un notaire qui connaisse autre chose que le classique Usufruit/NP, ce n’est pas gagné.
    Tout à fait d’accord avec GF, la brèche est trop grosse pour que administration fiscale ne la comble pas.
    Au titre de la fameuse et scandaleuse autonomie du droit fiscal et sous réserve de la modification du CGI, elle peut parfaitement imposer aux DMTG les commodats sans que leur qualification civile soit modifiée.

    • ALAIN LAMBARD says:

      Non, le droit fiscal n’est pas un droit autonome, c’est un droit de superposition.
      L’essentiel des règles d’assiette découlent des autres branches du droit et en particulier du Code civil (de multiples textes du CGI font référence au Code civil), mais aussi du Code de commerce (droit comptable; à titre d’exemple l’aricle 38 de l’annexe III qui prévoit :
      « Les entreprises doivent respecter les définitions édictées par le plan comptable général, sous réserve que celles-ci ne soient pas incompatibles avec les règles applicables pour l’assiette de l’impôt ».

      • Le droit fiscal n’est pas tout à fait superposé ni au droit civil ni à la comptabilité. Exemple, si on se base sur le code civil, le preciput ne donne pas lieu au droit de partage de 1.1%. En comptabilité, les charges sont déductibles du chiffre d’affaires et vous avez un résultat comptable après différents calculs. Le résultat fiscal est la plupart du temps différent, il faut retraiter le résultat comptable avec les règles fiscales. Un exemple simple : quand vous faites un leasing, d’un point de vue comptable vous déduisez de votre chiffre d’affaires l’annuité d’amortissement à 100%. D’un point de vue fiscal vous ne déduisez qu’une partie de l’amortissement (par exemple 18% sur 5 ans).

        • ALAIN LAMBARD says:

          C’est exactement ce que précise l’article 38 quater de l’annexe III: l’essentiel des règles pour l’établissement du résultat fiscal découle des règles comptables sauf exceptions.
          En pratique, dan les PME le tableau 2058A qui traite des ajustements « fiscaux » va recevoir, en général 2 ou 3 chiffres venant « corriger » le résultat comptable pour aboutir au résultat fiscal même il existe un potentiel de 240 ajustements dont une très grande majorité découle d’opérations de restructuration (fusions, apports…)

          • OlivierSPb says:

            En comptabilité, il est parfaitement recevable de faire des provisions basées sur des statistiques qui ne seront pas déductibles fiscalement ou autre exemple une provision basée sur un évènement survenu après la clôture de l’exercice, comme le dépôt de bilan d’un client est obligatoire en comptabilité mais n’est pas admise fiscalement, elle ne le sera que dans l’exercice de survenance de l’évènement.

      • OlivierSPb says:

        Désolé, le débat a animé les querelles entre juristes pendant près d’un siècle mais le principe de l’autonomie du doit fiscal est reconnu puisque la jurisprudence a largement reconnu que la qualification fiscale des actes juridiques et des faits juridiques peut être différente de celle retenue au regard des autres branches du droit.
        Le meilleur exemple est l’abus de droit. En matière civile, il faut démontrer la simulation ou la fraude à la loi, alors qu’en matière fiscale une intention exclusivement fiscale suffit. et une intention exclusivement fiscale ne saurait démonter la fraude à la loi civile.

        • OlivierSPb says:

          démontRer

          • ALAIN LAMBARD says:

            En matière fiscale, la fraude à la loi a été consacrée par la réécriture du L64 du LPF en 2009 qui considère qu’il y a abus de droit soit par simulation ,soit par fraude à la loi (utilisation d’un texte contraire à l’intention du législateur et dans un but exclusivement fiscal).

            • OlivierSPb says:

              Oui mais si votre montage est contesté par l’administration fiscale en matière d’impôts, cela ne veut pas dire qu’il est nul en matière civile ou commerciale. Il y a des exemples en matière de conventions fiscales, notamment lors de ventes d’immeubles et de plus-values réalisées par des holding luxembourgeois, les effets civils des opérations (Ventes successives d’immeuble) ont perduré. On a bien un montage dont les effets fiscaux sont annulés par l’abus de droit mais les effets civils sont reconnus.

    • ALAIN LAMBARD says:

      Pour ce qui concerne la notion d’intention libérale dans le cas de la mise à disposition gratuite d’un logement développements sur la notion d’intention libérale au regard des dispositions des articles 843 et 860 du code civil voir en particulier Cass. 2012/01/18 N° 10-25685, 10-27325.

  6. OlivierSPb says:

    me paraît et non me permet

  7. Il convient toutefois de bien réfléchir aux conséquences pour l’avenir : Prenons l’exemple (que j’ai connu) du prêt à commodat à une seconde épouse plus jeune que les enfants du premier lit : En réalité, les enfants seront vraisemblablement exclus de la succession sur ce bien . D’où conflit et procédure judiciaire à la requête de ces enfants au moment du décès (et non requalification obtenue aux termes du jugement alors que, dans ce cas d’espèce, la succession ne comprenait que cet immeuble) Le tribunal n’a pas retenu le problème d’atteinte à la réserve héréditaire.
    Je vous épargne les problèmes concernant les gros travaux immobiliers à la charge des enfants…

    • OlivierSPb says:

      Cela serait intéressant d’avoir la jurisprudence si elle a été publiée.

    • Non, ils ne seront pas exclu, ils devront déclarer le bien dans l’actif de succession … mais le contrat de prêt se poursuivra au bénéfice de la seconde épouse.

      C’est effectivement une situation très complexe …

      • OlivierSPb says:

        Pour ne pas être exclus, ils ne le seront pas car ils devront payer les droits de succession sans en fait avoir la jouissance de l’immeuble par ailleurs probablement invendable! Que du bonheur!

      • OlivierSPb says:

        Mais je pense qu’il voulait dire exclus au sens économique.

  8. C’est bien effectivement ainsi qu’il fallait comprendre « exclus », puisqu’en raison de la différence d’âge et de l’ordre naturel des décès respectifs, ils ne recueilleront matériellement et vraisemblablement rien eux-mêmes.

    • OlivierSPb says:

      A part Philippulus le prophète, nul ne sait ni le jour ni l’heure. Et puis le Darknet est plein de ressources pour faire mentir les statistiques et les tables de mortalité… 😉

  9. OlivierSPb says:

    Un grand merci à GF pour cet article, j’ignorais cette possibilité d’usage du commodat qui permet en fait de donner un usufruit hors succession.
    Selon la jurisprudence citée l’absence de volonté libérale est relativement facile à établir dès lors que l’on a transféré la charge de l’entretien du bien immobilier.
    Cela ouvre bien des perspectives.

    • Attention tout de même !

      Une lecture attentive des articles 1888 et 1889 est nécessaire pour éviter une utilisation excessive :

      1888 code civil : Le prêteur ne peut retirer la chose prêtée qu’après le terme convenu, ou, à défaut de convention, qu’après qu’elle a servi à l’usage pour lequel elle a été empruntée.

      Mais 1889 du code civil : Néanmoins, si, pendant ce délai, ou avant que le besoin de l’emprunteur ait cessé, il survient au prêteur un besoin pressant et imprévu de sa chose, le juge peut, suivant les circonstances, obliger l’emprunteur à la lui rendre.

      La comparaison avec l’usufruit n’est pas prudente et peu avoir pour conséquence quelques pratiques non conformes. C’est un prêt à usage !

      • OlivierSPb says:

        Le 1888 n’est pas un obstacle puisque l’on peut rédiger une convention. Il faut creuser le sujet mais on doit sans doute pouvoir prévoir une révocation conventionnelle à la bonne volonté du prêteur sans passer par le juge comme l’indique le 1889.
        Cela correspond à ce que je pense qu’il est toujours plus intéressant de créer des droits personnels contractuels que des droits réels comme l’usufruit.
        Ce que j’ignorais c’est qu’il peuvent être hors succession.
        Cela permet par exemple de rédiger un testament « piégé ».

        • Cour d’appel d’Aix-en-Provence 16 mai 1973 : un contrat qui ne prévoit aucun terme peut laisser le retrait de la chose à la discrétion du prêteur sans justification. L’article 1888 a un caractère supplétif.
          En pratique, il faut un délai de préavis.
          Attention à bien prévoir cette clause, ou à limiter le prêt dans le temps, sinon l’article 1889 vous revient dans la figure et vous devrez prouver que le besoin de l’emprunteur a cessé ou que le prêteur a un besoin urgent et imprévu de la chose prêtée.
          Sans compter que l’engament passe aux héritiers du prêteur mais aussi à ceux de l’emprunteur.
          Du coup, une question se pose : peut-on passer un commodat à cause de mort? Le but du commodat n’est-il pas de répondre à une nécessité actuelle et non future?
          Ici, nous naviguons donc dans le droit général des obligations. Pour contourner la difficulté on pourrait prévoir un terme suspensif pour l’exécution du contrat. Le terme suspensif étant le décès du prêteur. Attention! Le contrat étant déjà formé et donc le prêteur engagé, cet engagement passe aux héritiers de l’emprunteur. Il faudrait donc prévoir une condition résolutoire en cas de décès de l’emprunteur avant l’arrivé du terme suspensif.

          • OlivierSPb says:

            S’agissant d’un contrat entre deux personnes, je ne vois pas ce qui s’opposerait au fait que le décès du prêteur ou le décès de l’emprunteur y mette un terme.
            Vous avez le cas pour les prêts à consommation. Le décès de l’emprunteur rend un crédit personnel exigible.
            L’intuitu personæ est un critère de décision pour un contrat de prêt.

            • Oui l’intuitu personae joue, encore faut-il qu’il ressorte clairement des stipulations du contrat.
              Le mieux c’est de l’y inscrire.

              • OlivierSPb says:

                Bien sur puisque l’article 1879 du CC met comme valeur par défaut la transmission aux héritiers, donc vous êtes obligé de l’inclure dans le contrat de prêt.

                • Si vous êtes un peu aventurier vous pouvez ne pas l’inscrire et laisser les juges faire leurs petites recherches. Mais la meilleure attitude est de faire comme vous dites.

          • OlivierSPb says:

            Je viens de vérifier, l’article 1879 du CC prévoit bien le prêt à usage intuitu personæ.

        • Il ne faut surtout pas faire de testament.

          • OlivierSPb says:

            Et pourquoi donc?

            • Le commodat est un contrat, certes unilatéral et à titre gratuit, mais il reste un contrat. C’est la principale raison qui empêche de faire un testament si vous voulez faire un prêt.
              Ensuite, avec un testament, le prêt que vous avez voulu sera requalifié en legs de l’usufruit ou au minimum du droit d’usage et d’habitation.
              Il faut aussi dans le commodat la notion de possibilité de reprise du bien après l’usage.

              • OlivierSPb says:

                Il n’était pas dans mon intention d’instituer un commodat par testament mais par exemple, et là c’est un biais personnel en tant que Français résident à l’étranger, de faire un commodat sur divers biens puis de faire un testament en droit français qui précise la validité du commodat même post mortem et dispose de la quotité disponible. Puis ce testament est annulé par un nouveau testament en droit du pays de résidence qui dispose par exemple que la nullité d’une disposition testamentaire rend l’intégralité du testament nul et que s’il succombe l’héritier putatif qui aurait introduit un recours perdrait tous ses droits. Ceci bien sur si la loi du pays de résidence le permet.
                On assure la paix des familles, un héritier qui voudrait contester perd tout s’il succombe et s’il gagne, il est dans une situation moins favorable que s’il n’avait pas esté!
                De quoi calmer les ardeurs procédurières…
                C’est un cas un peu particulier j’en conviens…

              • OlivierSPb says:

                Si Léticia H avait été futée, elle aurait fait laisser la part du feu aux autres enfants de Johnny H, par exemple 30%, en faisant stipuler qu’ils perdaient tout en cas de contestation ratée. De quoi faire réfléchir avant d’engraisser des avocats pendant 10 ans…

              • OlivierSPb says:

                Par contre, je ne suis pas d’accord le prêt à usage n’est pas unilatéral mais synallagmatique car il y a des obligations des deux parties, obligations éventuellement déséquilibrées.

  10. « il est toujours plus intéressant de créer des droits personnels contractuels que des droits réels comme l’usufruit. »

    Toujours??

    OSPBn ce serait sans doute un biais de votre part, mais ce « toujours  » semble plus servir vos desseins personnels que la réalité.

    Les droits personnels contractuels prêtent plus le flanc à une action en justice (donc plus fragiles), qu’un droit réel aux sous-jacents sains.

    Il me semble

    • OlivierSPb says:

      Toujours, oui. Parce que l’on a la liberté de contracter.
      Bien évidemment, il ne faut pas faire n’importe quoi et avoir un bon juriste mais je ne vois pas en quoi cela prêterait plus le flanc à une action en justice.
      Mais il est vrai que la paresse des notaires et des CGP les inclinent à utiliser les solutions standards et que faire du sur-mesure coûte cher alors que le one size-fit all de la NP/Usufruit est tellement moins fatigant. En plus le client pense connaître, pas la peine de lui expliquer.
      Du coup, des discussions sans fin sur qui doit payer quoi entre le NP et l’usufruitier puisque la cour de cassation (cass. civ. 3e du 13.7.05, n° 04-13764) a posé comme principe que la liste portée à l’article 606 du code civil n’était pas limitative.
      Il n’y a qu’à voir l’abondante jurisprudence sur le sujet pour comprendre que les conflits sont nombreux. Comme sous-jacent sain on fait mieux qu’un nid à contentieux!

      Enfin, aucun biais personnel, je ne possède aucun bien mobilier ou immobilier qui relève du droit français.

  11. Ceci étant, merci à Guillaume de nous exhumer des antiquités de notre vieux droit romain/français tel que le commodat, sur lequel on glisse toujours à l’Université,

    On pourrait parler aussi des crédits vendeurs, des démembrements combinés, du réméré, de feu l’antichrèse, toutes vieilles dames toujours alertes quand on veut bien les remettre au goût du jour, comme ces voitures anciennes increvables ou ces appareils ménagers aux pièces indestructibles au point que certains les collectionnent

    Enfin, la combinaison des précités, pour audacieuse qu’elle soit , offre des pare-feux et des plaisirs insoupçonnés en matière patrimoniale…..

    • OlivierSPb says:

      L’antichrèse a ma connaissance n’a pas disparue, elle a été renommée en gage immobilier.
      Sans doute « l’ortograf » était elle trop compliquée pour les adeptes de l’expression oralisée et de l’orthographe inclusive.
      Quant au commodat, ce n’est pas une vieillerie car à ma connaissance, tout acte de prêt doit s’analyser soit en prêt à usage soit en prêt à consommation. On fait donc des commodats comme M. Jourdain faisait de la prose.
      Cela dit, je peux me tromper n’ayant aucune formation de juriste et n’ayant que les quelques notions que tout honnête homme se doit d’avoir.

      • OlivierSPb says:

        Je viens de jeter un œil sur l’article 10 de la loi n° 2009-526 qui remplace l’antichrèse par gage immobilier, le commodat par prêt à usage, la vente à réméré par vente avec faculté de rachat et le délicieux colonat partiaire par le prosaïque bail à métayage.

  12. coudert says:

    Bonsoir,
    Parmi les antiquités vous pourriez aussi parler de la tontine qui peut être fort utile dans certains cas.
    Riviera06

  13. La tontine, nom tombé un peu en désuétude, appelée plutôt « clause d’accroissement »…
    Tout fout le camp …

  14. Autre « antiquité » la licitation qui je crois permet de mettre fin à l’indivision et maintient le cédant dans son droit d’habitation jusqu’à son décès. cela pourrait-il s’apparenter à une donation taxable aux droits de succession? Pouvez-vous nous en dire un peu plus!

    Merci à vous tous pour les commentaires et en particulier à Guillaume FONTENEAU pour les articles.

  15. Je me permets ici d’exposer mon cas, un peu spécial : nous avons divisé une maison en deux appartements avec ma mère, je suis propriétaire du premier étage et nu propriétaire du second, dont ma mère a conservé l’usufruit. Après sept ans de mise en location, nous avons décidé d’emménager au second étage avec ma compagne, dans l’attente de vendre l’appartement du premier. Or, plusieurs mois plus tard, il apparaît que d’importants travaux sont à faire pour vendre « correctement », aussi nous avons changé de stratégie et préférons finalement mettre en location le premier, et vivre au second. (!)
    Nous avons décidé dans le même temps de procéder à une surélevation du toit afin d’amortir les coûts liés au changement de toiture, actuellement en amiante ciment. Cela nous permettrait en outre de bénéficier d’un plus grand appartement, avec terrasse.
    La question qui se pose à présent est : comment éviter une requalification en donation déguisée par le fisc ? Peut-on envisager un prêt à usage, et selon quelles dispositions ? Dans un cas moins favorable, peut-on envisager un partage des coûts liés aux lourds travaux dans le cas d’une obligation à payer un loyer ? Je vous remercie par avance pour vos réponses.

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