Le commodat, une solution pour loger un enfant, son concubin ou son conjoint gratuitement sans réaliser une donation.

Le commodat, ou prêt à usage, est comme son nom l’indique est un contrat par lequel l’une des parties livre une chose à l’autre pour s’en servir, à la charge par le preneur de la rendre après s’en être servi (Article 1875 du code civil).
Le commodat est donc un prêt qui peut s’appliquer à tout ce qui ne se consomme pas par l’usage tel qu’un bien immobilier, une voiture, un objet, ou tout autre bien non consomptible par l’usage.
Le commodat est essentiellement gratuit, et le propriétaire du bien prêté en reste le propriétaire durant le commodat (et continuera donc à devoir payer les impôts et autres charges de propriété).
L’emprunteur est tenu de veiller, en bon père de famille, à la garde et à la conservation de la chose prêtée. Il devra donc assurer le paiement des dépenses courantes nécessaires à son usage, mais si la chose se détériore par le seul effet de l’usage pour lequel elle a été empruntée, et sans aucune faute de la part de l’emprunteur, l’emprunteur n’est pas tenu de la détérioration.
Dans la pratique la plus courante, le commodat est utilisé pour prêter l’usage d’un bien immobilier à une personne pendant une certaine période. Il peut s’agir de loger gratuitement un enfant ou encore un conjoint d’une famille recomposée, non propriétaire du logement, au décès de l’époux propriétaire. Il s’agit de protéger le conjoint, non héritier, dans le cadre d’une famille recomposée ou d’une union libre par exemple.
Enfin, notons, que les effets du commodat peuvent se poursuivre après le décès du prêteur. En effet, au terme de l’article l’article 1879 du code civil : « Les engagements qui se forment par le prêt à usage passent aux héritiers de celui qui prête, et aux héritiers de celui qui emprunte. Mais si l’on n’a prêté qu’en considération de l’emprunteur, et à lui personnellement, alors ses héritiers ne peuvent continuer de jouir de la chose prêtée.« 
 
Le commodat devra être rédigé par votre notaire sous la forme d’un acte authentique afin de lui donner une force probante et exécutoire.
 

Exemple de l’intérêt patrimonial du commodat sur un bien immobilier.

 

Le commodat pour protéger un conjoint non héritier.

Monsieur et Madame X sont mariés sous le régime de la séparation.
Monsieur X et ses enfants issus d’une première union sont propriétaires d’un bien immobilier qui constitue aujourd’hui la résidence principale de Monsieur X.
Monsieur X et ses enfants signent ensemble un commodat (prêt à usage) au profit de l’épouse de Monsieur X. Le commodat sera gratuit et prendra fin au décès de Madame X.
Ainsi, au décès de Monsieur X, Madame X disposera du droit d’usage de la résidence principale et pourra continuer à l’occuper toute sa vie, sans devoir payer de loyer à ses beaux enfants.
 

Le commodat pour loger un enfant gratuitement.

Monsieur X a trois enfants. Il souhaite loger un enfant dans un appartement dont il est propriétaire.
Il signe donc un commodat qui constatera le prêt gratuit dudit appartement à cet enfant. L’enfant pourra ainsi être logé gratuitement dans cet appartement, sans préjudice de ses droits successoraux ultérieurs en l’absence d’intention libérale et donc de donation.
 

Le commodat est incompatible avec la qualification de donation indirecte rapportable… sauf intention libérale

… Bref, le commodat c’est formidable ! Et , c’est encore plus magique depuis un arrêt de la Cour de cassation, civile, Chambre civile 1, 11 octobre 2017, 1621.419, Publié au bulletin   qui précise « Le prêt à usage constitue un contrat de service gratuit, qui confère seulement à son bénéficiaire un droit à l’usage de la chose prêtée mais n’opère aucun transfert d’un droit patrimonial à son profit, notamment de propriété sur la chose ou ses fruits et revenus, de sorte qu’il n’en résulte aucun appauvrissement du prêteur ; qu’il s’ensuit qu’un tel contrat est incompatible avec la qualification d’avantage indirect rapportable« .
 
Ainsi, le commodat ne saurait être qualifié de donation :

  • Le commodat n’est pas une donation rapportable qui viendrait réduire les droits successoraux de l’héritier présomptif qui en aurait profité ; 
  • En l’absence de donation rapportable, le commodat ne sera pas le fait générateur de droit de succession.

Néanmoins, il serait illusoire de croire qu’il s’agisse du solution miracle. En effet, si l’intention libérale, c’est à dire l’intention de gratifier l’occupant du logement, est démontrée, une requalification en donation indirecte par voie judiciaire est toujours possible .
 

Toute la question est alors d’analyser la question de l’intention libérale ? C’est à dire prouver cet acte moral qu’est la volonté de s’appauvrir afin de gratifier un tiers sans contrepartie.

Et ça c’est une autre histoire car le commodat n’est pas un appauvrissement … mais un prêt gratuit. La perte de loyer est elle un appauvrissement ? Au contraire, la prise en charge de l’entretien de l’immeuble par l’emprunteur n’est elle pas une contrepartie suffisante pour écarter l’intention libérale ?
Pas simple ! Il est indispensable de travailler le sujet avec notre notaire avant de vous précipiter dans un tel acte.

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