Le projet de loi de finance pour 2018 bouscule toutes nos stratégies patrimoniales. Il nous faudra du temps pour en appréhender toutes les conséquences patrimoniales.

A ce titre, la question de l’Impôt sur la Fortune Immobilière (IFI) est particulièrement intéressante. L’IFI est présenté comme un ISF concentré sur le patrimoine immobilier sauf lorsque ce patrimoine est nécessaire à l’exercice de l’activité professionnelle de son détenteur. Vous pouvez retrouver tous les détails de l’IFI dans cet article « IFI 2018 : Détails et analyse de l’impôt sur la fortune immobilière« .

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Malheureusement, une lecture attentive du texte de l’article 968 du code général des impôts permet de déceler des nuances aux conséquences non négligeables pour le redevable de l’impôt. C’est le cas de l’imposition à l’IFI des biens immobiliers détenus en démembrement de propriété.

 

Le principe : C’est l’usufruitier qui est redevable de l’IFI pour la valeur du bien immobilier en pleine propriété, mais ….

Le principe d’imposition à l’IFI des biens immobiliers détenus en démembrement de propriété est le même que pour l’ISF : « Les actifs taxables à l’IFI grevés d’un usufruit, d’un droit d’habitation ou d’un droit d’usage accordé à titre personnel sont compris dans le patrimoine de l’usufruitier ou du titulaire du droit pour leur valeur en pleine propriété ». 

Le principe est simple : C’est l’usufruitier qui doit payer l’IFI calculer sur la valeur en pleine propriété du bien immobilier. Le nu-propriétaire n’est pas redevable de l’IFI sur la valeur du bien détenu en nue-propriété.

Ainsi, en cas de donation d’un bien immobilier avec réserve d’usufruit, c’est à dire donation de la nue propriété d’un immeuble, c’est l’usufruitier qui doit payer l’IFI. Dans une telle situation, l’usufruitier devra déclarer à l’IFI la valeur de l’immeuble en pleine propriété.

Le nu propriétaire n’aura pas à déclarer à l’IFI le bien immobilier dont il possède la nue propriété.

 

 

… sauf exceptions pour lesquelles usufruitiers et nu-propriétaires sont redevables de l’IFI selon la valeur de leur droit en usufruit ou en nue-propriété.

Malheureusement, les choses seraient trop simples si le principe s’appliquait à tous les coups. Les exceptions à cette imposition au seul nom de l’usufruitier sont nombreuses.

Dans les cas suivants, usufruitiers et nus propriétaires sont chacun redevables de l’IFI et devront déclarer et payer l’IFI selon la valeur respective de leur usufruit ou de leur nue propriété déterminée au terme de l’article 669 du CGI. 



En synthèse :

Qui doit payer l’IFI ? Pour quelle valeur ? 
Usufruit légal – Décès avant le 01/07/2002 Répartition de l’IFI entre usufruitier et nu-propriétaire en application de l’article 669 du CGI
Usufruit légal – Décès après  le 01/07/2002 Répartition de l’IFI entre usufruitier et nu-propriétaire en application de l’article 669 du CGI
Usufruit conventionnel – Donation entre époux / Donation dernier vivant Imposition de l’usufruitier sur la pleine propriété
Donation de la nue propriété d’un bien immobilier – Le donateur se réserve l’usufruit du bien immobilier Imposition de l’usufruitier sur la pleine propriété
Vente de la nue propriété d’un bien immobilier (réserve d’usufruit pour le vendeur) au profit d’une personne qui n’est pas un présomptif héritier. Répartition de l’IFI entre usufruitier et nu-propriétaire en application de l’article 669 du CGI

 

 

Sont donc concernés par cette imposition dans le patrimoine respectif de l’usufruitier et du nu propriétaire

  • Les démembrement de propriété dont la constitution de l’usufruit résulte de l’application des articles 757, 1094 ou 1098 du code civil. Les biens dont la propriété est démembrée en application d’autres dispositions, notamment de l’article 1094-1 du code civil, ne peuvent faire l’objet de cette imposition répartie. 

Ce premier point est d’une importance majeure car il concerne la grande majorité des biens immobiliers détenus en démembrement de propriété. En effet, l’article 757 du code civil, c’est l’article qui définit les droits successoraux du conjoint survivant dans une succession, en l’absence de donation entre époux. Dans ce cas, c’est à dire, lorsque le démembrement est la conséquence d’une succession entre un conjoint devenu usufruitier et des enfants devenus nus propriétaire, chacun devront déclarer à l’IFI la valeur de leur droit respectif. Avec d’autres mots, lorsque le démembrement de propriété est la résultante d’une succession et du décès d’un des parents, le conjoint usufruitier ne devra pas déclarer la valeur du bien en pleine propriété à l’IFI, mais simplement la valeur de son usufruit déterminé en application de l’article 669 du CGI.

Mais attention, il y a une exception à cette exception…  En effet, lorsque le démembrement ne sera pas la résultante de l’application de l’article 757 du code civil, mais d’une donation entre époux de l’article 1094-1 du code civil, c’est le principe qui devra s’appliquer et l’usufruitier sera redevable à l’IFI pour la valeur en pleine propriété de l’immeuble !

Comme  nous vous le présentons dans cet article « Protection du conjoint : quel héritage pour le conjoint survivant ?« , la donation entre époux est un acte simple et peu coûteux qui permet d’améliorer la protection du conjoint survivant (même si la puissance de l’outil est rarement maîtrisée et donc la donation entre époux rarement utile).

Ainsi :

  1. S’il y a application d’une donation entre époux : C’est le conjoint survivant, usufruitier, qui devra déclarer à l’IFI les biens immobiliers pour leur valeur en pleine propriété. 
  2. S’il n’y a pas de donation entre époux : usufruitier devra déclarer la valeur de son usufruit à l’IFI. Le nu propriétaire devra déclarer la valeur de sa nue propriété à l’IFI, sauf pour les décès qui serait intervenu avant le 01/07/2002.

 

  • Le démembrement de propriété résulte de la vente d’un bien dont le vendeur s’est réservé l’usufruit, le droit d’usage ou d’habitation et que l’acquéreur n’est pas l’une des personnes mentionnées à l’article 751 ;

 

  • L’usufruit ou le droit d’usage ou d’habitation a été réservé par le donateur d’un bien ayant fait l’objet d’un don ou legs à l’Etat, aux départements, aux communes ou syndicats de communes et à leurs établissements publics, aux établissements publics nationaux à caractère administratif et aux associations reconnues d’utilité publique.

 

Quelle est la valeur de l’usufruit et de la nue propriété pour le calcul de l’IFI ?

Age de l’usufruitier Valeur de l’usufruit Valeur de la nue propriété
< 21 ans 90% 10%
< 31 ans 80% 20%
<41 ans 70% 30%
< 51 ans 60% 40%
< 61 ans 50% 50%
< 71 ans 40% 60%
< 81 ans 30% 70%
< 91 ans 20% 80%
> 91 ans 10% 90%

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33 Comments

  1. bonjour
    n ‘y a t il pas une erreur dans votre barème fiscal ?

  2. Le Mecreant says:

    Ouf, j’ai eu peur, l’espace d’un instant que Bercy nous ai concocté un truc simple et clair, me voila rassuré… 🙂

  3. Bonjour,
    Nous avons une donation entre époux mais pour un bien immobilier nous avons donné l’usufruit temporaire à l’un de nos enfants et sommes les nu-propriétaires.
    Que se passe t’il dans ce cas : qui doit déclarer quoi ?
    Merci pour la réponse

  4. OlivierSPb says:

    Encore une occasion loupée de rendre la fiscalité simple et claire.
    On comprend la volonté du législateur dans ses subtiles répartitions de l’IFI entre l’usufruitier ou le nu-propriétaire selon les causes de démembrement:
    1) D’éviter le syndrome « Ile de Ré » en cas de décès d’un époux,le conjoint survivant usufruitier étant assommé d’IFI sur un bien qui ne rapporte rien.
    2) D’éviter de créer des opportunités de montages fiscaux.
    Mais en fait c’est la paranoïa habituelle de Bercy: personne ne doit échapper à l’impôt dû!
    Et comme d’habitude plus vous compliquez le système, plus vous multipliez les failles, certes des micro-failles mais dans lesquelles vont s’infiltrer, en général, les contribuables les mieux conseillés donc souvent les plus aisés.
    Dans certains pays l’administration fiscale a une vision pragmatique: ils cherchent un système simple et évaluent son efficacité. Si seulement 90% de la matière imposable est taxée, ils bouchent les trous, si 99% de la matière imposable est taxée, ils laissent couler les 1% pour garder un système simple, partant du principe que le 1% de perte coute moins cher que la mise en place d’un système de collecte et de contrôle d’un impôt complexe et qu’en définitive le budget est gagnant car la contribution budgétaire est bien le montant de l’impôt collecté moins les coûts de collecte moins les coûts de contrôle moins les coûts de contentieux!
    La France a une vision Robespierriste, dogmatique et idéologique: Personne ne doit passer à travers les mailles du filet, quelque qu’en soit le coût! D’où la mise en place d’usines à gaz législatives dont la contribution budgétaire est faible à cause des coûts cités ci-dessus (Collecte, contrôle, contentieux…).
    Résultat, on créée une législation complexe, qui fuit aussi grâce à des micro-failles issues de la complexité et qui ne rapporte rien!

  5. Oui, en marche pour….. aucun changement dans la mentalité de Bercy.

    Décidément, ceux qui sont partis à l’étranger ne reviendront pas, et les futurs impétrants au départ attendent la « cristallisation » de la loi de finances après les décisions du conseil constitutionnel suite au recours inévitables, donc on est parti au moins jusqu’en mars pour l’incertitude (je suis gentil….)

    « Comment gouverner par la seule idéologie quand les seules administrations veulent imposer leur dogme biaisé…… »

  6. Jean Claude says:

    Je pense qu’avec ce bouleversement fiscal les CGP ont un tapis rouge devant eux s’ ils savent communiquer sur leur savoir faire et montrer qu’un CGP est utile meme si on n’est pas « tres riche »

    NB Je ne suis pas CGP , mais je pense que je vais aller en voir un , car ca devient tres compliqué sur l’assurance vie et ca a des effets collatéraux sur la facon de répartir ses investissements et placements

  7. Est-ce que la loi de finance 2018 apporte un changement sur les biens démembrés avec des montages de type PERL?

  8. Bonjour. Si ma mère (aujourd’hui 64 ans) a reçu 1/2 Usufruit et 1/2 de PP suite au décès de mon père en 2011 par l’intermédiaire d’une clause particulière suite à leur changement de régime matrimonial, dans quel cas nous situons nous ? (757, 767, 1098 ou 1094 ?) et quelle serait la conséquence pour les enfants nus propriétaires de l’autre moitié des biens immobiliers ?

    • ALAIN LAMBARD says:

      Étant en dehors des exceptions visées par le texte, c’est le principe de taxation de l’US sur la PP qui s’applique.

  9. L’usufruitier et le nu propriétaire peuvent ils s’entendre entre eux pour payer l’impôt avec les revenus de l’usufruitier comme il semble être indiqué dans le CGI paragraphe 10 (http://bofip.impots.gouv.fr/bofip/5771-PGP.html)

  10. Comment seraient traitées les démembrements suite aux donations entre oncle et neveux ?

    • ALAIN LAMBARD says:

      On applique le principe: US taxable sur la PP sauf si le neveu est un héritier présomptif (CGI 751 par renvoie de l’article 968 2°).

      • ALAIN LAMBARD says:

        Correction: s’il s’agît d’une donation application du principe de taxation de l’US sur la PP. ma réponse précédente correspondait à une vente.

  11. Quand on a du patrimoine le mieux est de renoncer à la succession de son conjoint au profit des enfants

    • Non, ce n’est pas optimal. Il est encore préférable d’opter pour l’usufruit, ce qui réduit la base taxable pour les enfants.

  12.  » C’est l’usufruitier qui est redevable de l’IFI pour la valeur du bien immobilier en pleine propriété, …  »

    Ce principe est, devrait être inconstitutionnel car l’IFI est somme toutes un impôt sur la propriété et ce serait l’usufruitier qui devrait le payer dans la majorité des cas.

    • D’un point de vue économique, il est plus logique que ce soit l’usufruitier qui paye car c’est lui qui tire un avantage économique du bien démembré.

  13. Fredy Gosse says:

    Trop simple donation entre époux pan plein pot…😝succession sans donation choix entre totalité usufruit ou pas donc totalité usufruit résulte d un acte volontaire comme la donation alors pourquoi solution différente seulement valeur usufruit 😖

  14. Alain LAMBARD says:

    « Usufruit légal – Décès avant le 01/07/2002 : Imposition de l’usufruitier sur la pleine propriété ».

    Non, Le nouvel article 968 n’apporte pas de modification aux règles qui existaient en matière d’ISF en ce qui concerne le redevable de l’IFI pour les décès survenus avant le 01/07/2002.
    Mêmes si les droits en US visés à l’ancien article 767 du Code civil étaient inférieurs tant en assiette qu’en quotité par rapport aux droits visés à l’article 757 du Code civil, l’ISF était partagé, comme aujourd’hui pour l’IFI, entre l’US et le NP à proportion de leurs droits respectif.
    Depuis 2002 et jusqu’au 01/01/2017 le législateur fiscal n’a pas voulu tirer les conséquences du changement d’article du Code civil des droits légaux du conjoint survivant.
    En conséquence la répartition US/NP continuera à s’appliquer, pour les décès survenus avant le 01/04/2002, en 2018 comme elle s’appliquait avant.

  15. Une hypothèse n’est pas envisagée : celle de la première cession de l’usufruit.
    Qui paye l’IFI?
    Quid de cette cession à une personne morale?

    • ALAIN LAMBARD says:

      Le nouvel article 968 ne change rien par rapport au régime ISF sauf en matière d’usufruit légal dans le cadre d’une succession.
      l’usufruitier est donc par principe redevable de l’IFI sauf dans les exceptions prévues par le texte.
      Quant à la personne morale détentrice de l’usufruit elle nn’est Pas redevable de l’IFI qui est limité aux personnes physiques

  16. Bonjour Guillaume,

    Une petite scorie s’est glissée dans ta publication. US légal avec décès avant le 1/7/2012 = > il y a répartition de l’imposition à l’IFI entre l’usufruitier et le nu-propriétaire.

  17. Suite à la situation suivante :
    1) Donation en 2008 à leurs 5 enfants par deux époux en communauté universelle , avec réserve d’usufruit « sans réduction au décès du pré-mourant » et citation de l’article 757
    2) Décès en 2012 d’un des donateurs

    Comment doit se répartir la déclaration des biens donnés pour un époux survivant de 91 ans ?
    – 100% (US) + 0% (NP) : 100% usufruitier survivant
    – 55% (US) + 45% (NP) : 1 moitié à 100% pour l’usufruitier + 1 moitié repartie entre US et NPs
    – 5%(US) + 95%(NP) : l’ensemble réparti entre US et NPs

    Merci de résoudre ce qui est un casse-tête pour un néophyte.

  18. Votre question est un peu embrouillée.

    Les 5 enfants ont reçu une donation, je suppose donc qu’il s’agit de la nu-propriété.
    Dés lors que vous avez une réserve d’usufruit, c’est l’US qui règle la pleine propriété.

    Si les 5 enfants avaient hérités de la nu-propriété par donation légale (ex : la mort du père sans testament), les 5 enfants devenaient donc nu-propriétaires et dans ce cas-là, il s’agit de répartir l’IFI entre les 5 NP et l’US; la base prenant en compte l’âge de l’usufruitier.

    91 ans = 10%
    le reste 90 % divisé entre 5 soit 18% du montant total de la valeur vénale du bien par enfant.

    Mais ce n’est pas votre cas puisque vous avez justement une « réserve d’usufruit ».

    Or, en 2008, vous devenez (les enfants) plein propriétaire de la moitié au décès d’un des donateurs. La moitié de 100% est 50% !

    1) vous déclarez donc 50 % en PP divisé par 5 enfants.

    2) L’autre moitié de l’immeuble est divisé comme suit :
    – 10% de 50% pour le survivant US
    – 90 % de la moitié de l’immeuble (l’autre 50%) divisé en 5 enfants NP

  19. SEVERI says:

    Bonjour
    Nous avons reçu de nos parents dans le cadre d’une donation des parts de SCI (3enfants)
    1 = 16 % en PP et 20 % en NP
    1= 10% en PP et 23 % NP
    la valeur totale des biens es t d’environ 7 M€

    qui doit payer l’IFI

  20. Bonjour,

    vous avez donc reçu 26% en PP et 43% de la NP au total ?
    je suppose qu’ils s’agit du père d’un côté et de la mère de l’autre (les deux « 1 »)…

    Vous réglez 26% de 7M€ divisé par 3 sauf si les montants sont par enfant :

    soit 1,820 M€ de base taxable par enfant ou à diviser en 3 selon.

    le reste est à régler par les parents, il s’agit d’un usufruit conventionnel et non légal.

    Sauf erreur et si votre question a bien été formulée.

  21. SEVERI says:

    OUI CE BIEN CELA
    DONC AVEC 3 ENFANTS ON A RIEN A DECLARER ET A REGLER

    MERCI

  22. molina says:

    J ai acquis des biens en viager et je suis donc le debirentier. l article 968 du cgi precise en cas de demembrement, c est a l usufruitier de declarer le bien en tte propriété avec 3 exceptions pour les quellles il ya partage de la declaration selon l art 669 cgi (le fameux bareme US-NUP) et dans la 2eme exception il y est prevu mon cas (du moins je suppose ) et j en conclus que je dois declarer a l ifi a l actif = valeur venale art 669 cgi au passif = dette rente actualisée . merci pour vos commentaires

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