Dans les familles, il est courant qu’un parent ou un grand-parent laisse un appartement ou une maison à la disposition de ses enfants ou petits enfants. C’est là, une solidarité familiale toute naturelle lorsqu’un enfant est en difficulté économique ou tout simplement lorsque les ainés souhaitent permettre aux enfants de profiter du patrimoine familial.

Pourtant derrière cet acte qui pourrait paraître anodin, les conséquences fiscales et patrimoniales peuvent être très importantes.

A l’occasion de la publication d’une question ministérielle du sénateur Jean Louis MASSON (RM Jean Louis MOUSSON, JO Sénat du 15/07/2021, Question N°23270), essayons de faire le point ensemble sur les stratégies et leurs conséquences fiscales et patrimoniales.

Cette question des stratégies à mettre en œuvre pour protéger ses enfants est un sujet que nous approfondissons dans notre livre « Succession« .

En réalité, deux situations doivent être relevées :

1- La location d’un logement pour un faible loyer.

Le parent loue un logement pour un loyer mensuel minoré afin d’aider l’enfant sans pour autant tomber dans l’assistance qui consisterait à le loger gratuitement.

Cette situation, qui est pourtant la plus courante, est pourtant la plus délicate d’un point de vue juridique et fiscal.

L’administration fiscale n’apprécie pas du tout ce genre de montage et elle pourrait être tenté d’adresser un redressement fiscal au parent, propriétaire bailleur du logement au titre d’une insuffisance de loyer.

Dans une telle situation, de nombreux parents subissent un redressement fiscal qui consiste à rectifier le revenu déclaré en majorant le prix du loyer du montant de la libéralité que le propriétaire a consenti à son enfant locataire. Le parent doit donc payer de l’impôt sur le revenu et des prélèvements sociaux sur des loyers qu’il n’a pas entièrement reçu.

Le ministre de l’économie explique :

« Les propriétés données en location sont celles dont la jouissance est consentie à titre onéreux à un tiers en vertu d’un bail écrit ou d’une convention orale.

Les prix de loyer stipulés dans les baux doivent, en principe, être retenus pour la détermination du revenu brut dès lors que les immeubles font l’objet de contrats réguliers de location.

D’une manière générale, un bail ne saurait être écarté pour le seul motif qu’il comporterait un prix de loyer atténué.

Toutefois, le Conseil d’État a admis que le prix des loyers stipulés dans les baux doit être augmenté du montant de la libéralité que le propriétaire a entendu faire à son locataire, lorsque ce prix est anormalement bas.

À cet égard, doit être considéré comme anormalement bas le loyer qui est notoirement inférieur à la valeur locative des propriétés données en location, sans que le propriétaire puisse justifier d’aucune circonstance indépendante de sa volonté de nature à faire obstacle à la location des immeubles pour un prix normal.

Dans ce cas, l’administration peut, sous le contrôle du juge, rectifier le revenu déclaré en majorant le prix du loyer du montant de la libéralité que le propriétaire a consenti à son locataire.

Deux conditions cumulatives doivent être satisfaites : le prix de la location doit être nettement inférieur à la valeur locative normale de l’immeuble loué ; le propriétaire n’est pas en mesure d’établir que des circonstances indépendantes de sa volonté font obstacle à la location de l’immeuble à son prix normal »

RM Jean Louis MOUSSON, JO Sénat du 15/07/2021, Question N°23270

D’un point de vue successoral, l’intention libérale pourrait même être invoquée pour imposer le rapport civil de cet abandon partiel de loyer lorsque l’enfant logé n’est pas dans une situation économique nécessitant l’aide de ses parents.

Lorsque les frères et sœurs parviennent à démontrer qu’il s’agit là d’une véritable intention libérale, ce faible loyer pourra être qualifié de donation et être rapportable à la succession afin de réduire la part d’héritage de celui qui aurait été logé à bon compte pendant quelques années.

Le raisonnement serait identique pour le versement mensuel d’une somme d’argent par les parents afin d’aider l’enfant à subvenir à ces besoins.

Pour autant, pas d’excès de zèle. La démonstration de l’intention libérale est ardue.

Bref, cette stratégie pourtant courante ne semble vraiment pas parfaite.

2- Loger gratuitement son enfant via un commodat.

Au lieu de signer un bail entre les enfants et les parents, pourquoi ne pas tout simplement mettre le logement à disposition de son enfant et donc ne pas lui réclamer un loyer, même modeste.

Cette mise à disposition à titre gratuit d’un logement au bénéfice d’un tiers ne pourra pas faire l’objet d’un redressement fiscal. Le loyer non perçu ne pourra pas être rectifié (contrairement à la situation précédente qui consiste à minorer le loyer) ni au titre de l’impôt sur le revenu, ni au titre des prélèvements sociaux.

Le ministre de l’économie et des finances confirme cette vieille doctrine de manière très juste avec ces mots :

Enfin, il est rappelé que le II de l’article 15 du CGI prévoit que les logements dont le propriétaire se réserve la jouissance ne sont pas soumis à l’impôt sur le revenu au titre des revenus fonciers.

Tel est le cas lorsque le propriétaire met gratuitement un logement à la disposition d’un tiers, qu’il soit ou non un membre de sa famille, sans y être tenu par un contrat de location. Dans ce cas, les charges afférentes à ces logements ne sont pas admises en déduction. »

RM Jean Louis MOUSSON, JO Sénat du 15/07/2021, Question N°23270

Un commodat pour sécuriser l’opération de prêt du logement et anéantir le risque successoral ?

Laisser un logement à disposition de son enfant revient à lui prêter le logement. Dans le monde juridique, le prêt à usage peut être confirmer par la rédaction d’un commodat entre les parents et l’enfant.

Comme le confirme la cours de cassation dans un arrêt de 2017 ( Cour de cassation, Chambre civile 1, 11 octobre 2017, 16-21.419, Publié au bulletin), le prêt à usage constitue un contrat de service gratuit, qui confère seulement à son bénéficiaire un droit à l’usage de la chose prêtée mais n’opère aucun transfert d’un droit patrimonial à son profit, notamment de propriété sur la chose ou ses fruits et revenus, de sorte qu’il n’en résulte aucun appauvrissement du prêteur; qu’il s’ensuit qu’un tel contrat est incompatible avec la qualification d’avantage indirect rapportable.

Bref, prêter un logement à son enfant, mais également à n’importe qu’elle autre personne, n’est pas considéré comme une donation taxable aux droits de succession ou rapportable civilement à la succession. (cf. « Le commodat pour protéger le logement du concubin sans droits de succession« ).

L’enfant emprunteur du logement (il n’est pas « locataire » car il n’y a pas de bail… il emprunte le logement de ses parent d’ou le terme « emprunteur ») dans le cadre d’un commodat devra veiller, en bon père de famille, à la garde et à la conservation de la chose prêtée.

Il ne peut s’en servir qu’à l’usage déterminé par sa nature ou par la convention ; le tout à peine de dommages-intérêts, s’il y a lieu.
Ainsi, l’emprunteur pourra devoir payer les charges d’entretien et de maintien en l’état du logement prêté sans que cela soit réalisé par le paiement d’une redevance ou quasi-loyer. L’emprunteur pourra également payer la taxe d’habitation. La taxe foncière devra rester à la charge du prêteur, propriétaire du logement.

Conclusion :

Le commodat et le simple fait de laisser un logement à disposition de l’enfant est probablement une meilleure stratégie que celle qui consiste à lui faire payer un loyer inférieur au loyer de marché. Non seulement le commodat n’interdit par le paiement par l’enfant des charges de l’immeuble pendant son emprunt, mais surtout en l’absence de contrat de bail, l’administration fiscale ne sera pas tentée par un redressement fiscal pour insuffisance de prix.

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